民用建筑全過(guò)程成本控制措施的必要性

摘 要：為解決我國(guó)民用建筑工程造價(jià)居高不下，人力資源、財(cái)力資源過(guò)度消耗的問(wèn)題，本文以某小區(qū)建筑工程作為研究對(duì)象，分析其全過(guò)程造價(jià)管理存在的不足之處。同時(shí)，提出加強(qiáng)投資估算、靈活使用限額設(shè)計(jì)、注重工程量清單編制、梳理施工階段造價(jià)控制要點(diǎn)、合理辦理竣工結(jié)算等一系列應(yīng)對(duì)措施。旨在減少不必要的成本支出，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：投資估算；竣工結(jié)算；工程量清單；成本控制文章編號(hào)：2095-4085（2025）02-0187-03

0 引言

民用建筑的特點(diǎn)在于單體工程數(shù)量較多，且功能、結(jié)構(gòu)形式較為多樣，需求標(biāo)準(zhǔn)高，建筑面積大，工期緊、任務(wù)重。在造價(jià)成本方面的把控難度較高，必須采取極具針對(duì)性的全過(guò)程成本控制措施，才能保證項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。

1 研究對(duì)象

某城市小區(qū)房建項(xiàng)目于2018年開(kāi)工建設(shè)，2021年竣工。根據(jù)實(shí)際調(diào)查顯示，該住宅小區(qū)總建筑面積接近10萬(wàn)m2，住房設(shè)施相對(duì)齊全，建筑物采用剪力墻結(jié)構(gòu)，每棟樓均為28層。且小區(qū)內(nèi)部環(huán)境良好，嚴(yán)格遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，不僅交通便利，且極具人文特征。通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)一步提升了居民的生活質(zhì)量。該小區(qū)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有顯著的推動(dòng)作用，其項(xiàng)目建設(shè)主要依賴于企業(yè)自有資本及銀行貸款。

2 全過(guò)程造價(jià)管理存在的不足之處

雖然相關(guān)參與單位在掌握項(xiàng)目特征的基礎(chǔ)上，決定實(shí)施全過(guò)程造價(jià)管理，致力于消除項(xiàng)目建設(shè)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，但在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中仍存在以下問(wèn)題。

（1）投資估算效果較差。項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)的投資估算成本與設(shè)計(jì)概算金額偏差接近15%，究其原因在于相關(guān)人員在開(kāi)展可行性研究時(shí)，只憑借唯一的靜態(tài)指標(biāo)估算項(xiàng)目初始投資成本，未考慮項(xiàng)目建設(shè)前期和交付使用期內(nèi)發(fā)生的動(dòng)態(tài)投資。

（2）設(shè)計(jì)方案較為粗獷。雖然設(shè)計(jì)單位對(duì)建筑主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，但在方案的經(jīng)濟(jì)分析過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目功能的整理不夠完善。不同設(shè)計(jì)方案可能會(huì)出現(xiàn)多種工程造價(jià)，如何以最低的成本消耗，實(shí)現(xiàn)必要功能，一直都是相關(guān)人員在設(shè)計(jì)階段忽視的問(wèn)題。

（3）設(shè)計(jì)單位與造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的信息交換不夠及時(shí)，數(shù)據(jù)共享程度較低，甚至出現(xiàn)工程量清單中存在漏項(xiàng)的現(xiàn)象，致使投標(biāo)人進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)，增加了不必要的項(xiàng)目成本。

（4）招投標(biāo)階段缺失了項(xiàng)目的整體策劃與定制化的招采方案設(shè)計(jì)，導(dǎo)致部分分包成本上升。

（5）項(xiàng)目施工過(guò)程中存在大量的設(shè)計(jì)變更及簽證索賠，包括增加部分門窗工程和室內(nèi)部分隔墻，以及外墻保溫材料變更，材料方面也存在價(jià)格波動(dòng)較高的情況。

3 民用建筑工程造價(jià)的全過(guò)程成本控制措施優(yōu)化路徑

為切實(shí)解決上述問(wèn)題，民用建筑工程需將決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工等環(huán)節(jié)作為管控重點(diǎn)，并進(jìn)一步提高對(duì)投資估算、設(shè)計(jì)方案比選、招投標(biāo)方案策劃的重視度。還要盡可能減少工程變更，注重施工過(guò)程和竣工結(jié)算監(jiān)管。具體措施可分為以下幾個(gè)方面。

3.1 決策階段

在項(xiàng)目決策階段，需研究并確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、技術(shù)方案、工藝技術(shù)、設(shè)備方案、選址方案、工程建設(shè)方案以及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。隨后，全面開(kāi)展資料搜集工作，并依據(jù)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格、費(fèi)用定額及工程計(jì)價(jià)相關(guān)參數(shù)、比率等，強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析力度。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全面細(xì)致的論證。根據(jù)項(xiàng)目特性、現(xiàn)有技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料及數(shù)據(jù)的實(shí)際情況，科學(xué)選擇適宜的投資估算方法，從而精準(zhǔn)確定項(xiàng)目的投資規(guī)模。比如常見(jiàn)的指標(biāo)估算法，是指根據(jù)造價(jià)管理部門發(fā)布的數(shù)據(jù)資料及投資估算指標(biāo)，對(duì)各單位工程或單項(xiàng)工程費(fèi)用進(jìn)行估算、匯總及整合后，計(jì)算項(xiàng)目總投資額。開(kāi)始估算時(shí)，需預(yù)先依照單項(xiàng)工程或單位工程的建造主體內(nèi)容，匯總各項(xiàng)費(fèi)用。最后銜接投資估算造價(jià)指標(biāo)以及行業(yè)規(guī)定的計(jì)價(jià)程序，確定單項(xiàng)工程或單位造價(jià)。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步提高項(xiàng)目投資額估算的精確性與準(zhǔn)確性，可適當(dāng)參考施工所在地相似類型的工程項(xiàng)目，做好相關(guān)資料的比對(duì)與分析。

至于在項(xiàng)目可行性研究階段，同樣要將投資估算作為重點(diǎn)研究對(duì)象，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，決定項(xiàng)目是否可行，并選出最佳投資方案的依據(jù)，此階段投資估算經(jīng)審查批準(zhǔn)后，即是工程設(shè)計(jì)書中規(guī)定的項(xiàng)目投資限額，對(duì)工程設(shè)計(jì)概算起著控制作用。因此，內(nèi)容一定要完整，包括編制說(shuō)明、總投資估算表、單項(xiàng)工程估算表、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等內(nèi)容一定要完善。投資估算表，用于體現(xiàn)各分項(xiàng)工程的具體估算額，比如工程費(fèi)用共計(jì)1億4000萬(wàn)元，其中土建工程費(fèi)1億2000萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)1800萬(wàn)元，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)200萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi)共計(jì)2400萬(wàn)元，其中基本預(yù)備費(fèi)達(dá)到1400萬(wàn)元，價(jià)差預(yù)備費(fèi)達(dá)到1000萬(wàn)元，一目了然［1］。

3.2 設(shè)計(jì)階段

3.2.1 實(shí)現(xiàn)多種建設(shè)方案的科學(xué)選取

對(duì)于本次工程而言，在技術(shù)人員、施工人員以及相關(guān)參與方綜合協(xié)商后，提出以下4種設(shè)計(jì)方案。

方案1：采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，非承重內(nèi)磚墻，搭配預(yù)制樁基礎(chǔ)。

方案2：框架剪力墻結(jié)構(gòu)，輕質(zhì)內(nèi)隔墻，使用條形基礎(chǔ)，利用真空預(yù)壓，提高處理效果。

方案3：剪力墻結(jié)構(gòu)，采用承重灌注樁基礎(chǔ)，非承重加氣塊墻體。

方案4：剪力墻結(jié)構(gòu)，采用空心磚內(nèi)墻，并搭配滿堂基礎(chǔ)。

為了篩選出既符合功能需求又具備合理造價(jià)的上述方案，需借助價(jià)值工程法（Value Engineering，簡(jiǎn)稱VE），這是一種依靠集體智慧與針對(duì)性活動(dòng)的管理技術(shù)，旨在以最低成本達(dá)成產(chǎn)品或服務(wù)的預(yù)期功能。通過(guò)運(yùn)用因素分析法，精準(zhǔn)識(shí)別研究對(duì)象的核心功能，并結(jié)合增量投資收益率，對(duì)各方案的經(jīng)濟(jì)性和可行性進(jìn)行綜合評(píng)估。最終，利用多比例評(píng)分法，精心挑選出最優(yōu)方案。在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，需預(yù)先梳理評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括建筑居住舒適性、結(jié)構(gòu)合理性以及經(jīng)濟(jì)適用性，并通過(guò)強(qiáng)制打分法評(píng)價(jià)對(duì)象功能的重要性，以及同方案之間的應(yīng)用效果差異性。比如，方案1功能重要性遠(yuǎn)超于方案2，則方案1得4分，方案2得0分；若兩者方案結(jié)果相同，則各計(jì)2分。然后通過(guò)得分與權(quán)重的乘積，確定各方案的功能加權(quán)值。在與成本指數(shù)相除后，便可得到各類設(shè)計(jì)方案的價(jià)值指數(shù)。最終發(fā)現(xiàn)，方案1、2、3、4的功能指數(shù)分別為0.25、0.23、0.26、0.25，成本指數(shù)分別為0.26、0.23、0.24、0.26，價(jià)值指數(shù)則分別為0.96、1.00、1.08、0.96。結(jié)合上述評(píng)價(jià)結(jié)果，最終將方案3作為最終設(shè)計(jì)方案。

3.2.2 合理運(yùn)用限額設(shè)計(jì)

工作人員需充分依托項(xiàng)目決策階段生成的可研報(bào)告以及投資估算結(jié)果，兼顧項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求，開(kāi)展造價(jià)管控作業(yè)。并嚴(yán)禁對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行隨意更改，以確?？偼顿Y額控制在合理區(qū)間內(nèi)。通常，民用建筑項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)包含經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)和造價(jià)指標(biāo)?？傮w來(lái)看，限額設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)在于確保建筑功能完備、齊全的基礎(chǔ)上，將總投資控制在預(yù)定范圍內(nèi)?？赏ㄟ^(guò)投資分解、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，來(lái)降低投資額度的控制難度。需明確，限額設(shè)計(jì)并非單純壓縮造價(jià)，而是強(qiáng)調(diào)資源高效利用，力求經(jīng)濟(jì)效益最大化，同時(shí)平衡建設(shè)周期與收益能力等關(guān)鍵要素。

3.3 發(fā)承包階段

（1）工程量清單作為招標(biāo)文件的核心構(gòu)成，可供具備承包資質(zhì)的投標(biāo)單位購(gòu)買，以便其在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，依據(jù)各分項(xiàng)工程的明確工程量作出精確估算。為此，必須嚴(yán)格確保工程量清單的完整無(wú)誤與高度精確，需緊密結(jié)合施工圖紙和項(xiàng)目特性，剔除任何可能引起誤解的內(nèi)容，力求最大限度地提升工程量清單的精確度。

（2）審核最高投標(biāo)限價(jià)，是用于限制投標(biāo)人報(bào)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，一旦超過(guò)限價(jià)，則將其視作廢標(biāo)。該標(biāo)準(zhǔn)的制定需要結(jié)合市場(chǎng)行情，注重人力資源、材料、機(jī)械設(shè)備的調(diào)查取證，并根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，確定取費(fèi)費(fèi)率。須保證設(shè)定后的標(biāo)準(zhǔn)，能滿足現(xiàn)階段社會(huì)生產(chǎn)力的平均水平。

（3）選擇適合的發(fā)承包模式。以本文建筑工程項(xiàng)目為例，更適合采用施工總承包管理模式。究其原因在于，民用建筑工程的施工量較為龐大，涉及的專業(yè)較多，若將施工任務(wù)分解至多個(gè)承包商，難以避免的會(huì)加大工作協(xié)調(diào)的難度，甚至?xí)l(fā)多個(gè)承包商間的推諉扯皮。由施工總承包單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體管理，根據(jù)施工任務(wù)類型，實(shí)現(xiàn)分包與招標(biāo)，可在降低投資方管理壓力的同時(shí)，也有助于工程造價(jià)的管控［2］。

（4）確保造價(jià)控制措施得以有效實(shí)施，首要步驟在于選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)方式。當(dāng)前，我國(guó)主流的招標(biāo)模式有兩種：一是公開(kāi)招標(biāo)，該方式利用信息平臺(tái)、門戶網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)端口廣泛發(fā)布招標(biāo)信息，其優(yōu)勢(shì)顯著，不僅覆蓋面廣，能吸引眾多實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)參與，還能促進(jìn)投標(biāo)單位間的良性競(jìng)爭(zhēng)。然而，其缺點(diǎn)亦不容忽視，即招標(biāo)工作量大，可能相應(yīng)增加招標(biāo)管理成本。二是邀請(qǐng)招標(biāo)，此方式針對(duì)特定行業(yè)的施工企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，雖選擇范圍相對(duì)有限，可能錯(cuò)失具有創(chuàng)新潛力的單位，但能有效降低招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本支出。

顯然，公開(kāi)招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)各具利弊，需依據(jù)各主體工程的特性進(jìn)行科學(xué)選用。例如，對(duì)于土石方工程、電梯、門窗等專業(yè)性較強(qiáng)的專項(xiàng)工程，邀請(qǐng)招標(biāo)更為適宜；而地基處理工程及建筑總承包工程，則更適合采用公開(kāi)招標(biāo)；至于裝修、消防工程，邀請(qǐng)招標(biāo)亦可作為合理選擇。此外，在編制招標(biāo)文件時(shí)，應(yīng)預(yù)先評(píng)估各類潛在風(fēng)險(xiǎn)，合理選擇評(píng)標(biāo)辦法與中標(biāo)條件，旨在有效規(guī)避并降低合同簽訂階段的風(fēng)險(xiǎn)。隨后，遵循相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)謹(jǐn)簽訂施工合同，確保各方權(quán)益得到保障，通過(guò)明確約定的條款，來(lái)預(yù)防合同履行過(guò)程中可能出現(xiàn)的矛盾與糾紛［3］。

3.4 施工階段

在施工環(huán)節(jié)，由于在招投標(biāo)階段已完成合同簽訂，因此不會(huì)對(duì)施工工程量造成大幅度更改。若想進(jìn)一步減少費(fèi)用支出，應(yīng)避免“開(kāi)源”處理，而是更多的考慮“節(jié)流”措施。由于客觀原因的存在，民用建筑工程難以避免的會(huì)產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更等資源浪費(fèi)，進(jìn)而引發(fā)造價(jià)變動(dòng)。因此，如何減少變更事項(xiàng)的形成，防止造價(jià)大幅度波動(dòng)，則是現(xiàn)階段相關(guān)人員重點(diǎn)研究的課題。建立完善的變更流程申報(bào)制度，需要建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、勘察、監(jiān)理全員參與，以規(guī)避個(gè)人原因引起的不必要變更。在施工階段，務(wù)必進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)人員的監(jiān)督與管理，以防止不合理行為的發(fā)生，同時(shí)確保材料的采購(gòu)與使用科學(xué)合理，并定期審核采購(gòu)成本以控制支出。合理規(guī)劃并適時(shí)調(diào)整施工進(jìn)度安排，是確?？偣て诎磿r(shí)完成、避免窩工現(xiàn)象的關(guān)鍵一環(huán)。此外，加強(qiáng)對(duì)承包商的資信審查至關(guān)重要。若遇合同變更問(wèn)題，必須及時(shí)征詢并尊重合同雙方的意見(jiàn)，直至雙方以書面形式達(dá)成共識(shí)后，方可對(duì)合同內(nèi)容作出適當(dāng)調(diào)整。針對(duì)施工進(jìn)度款的支付，應(yīng)建立健全的支付機(jī)制，鑒于施工階段資金支出占整體造價(jià)比重較高，現(xiàn)場(chǎng)施工人員及公司管理層需嚴(yán)格遵循施工合同條款，執(zhí)行約定的付款條件，并依據(jù)投標(biāo)清單細(xì)致核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，以杜絕工程進(jìn)度款超付現(xiàn)象，進(jìn)而有效控制資金成本［4］。

對(duì)于本文項(xiàng)目而言，工程變更內(nèi)容主要包括：增加部分門窗工程和室內(nèi)部分隔墻、外墻保溫材料變更。審核造價(jià)分別增加3.7萬(wàn)元、4.8萬(wàn)元、4.7萬(wàn)元。在設(shè)計(jì)變更審核階段，應(yīng)由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位共同協(xié)商，在擬定確認(rèn)后，由設(shè)計(jì)部門發(fā)出最終通知，在監(jiān)理人員辦理簽發(fā)后，進(jìn)行有效落實(shí)。

3.5 竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段的成本控制核心在于，由專業(yè)的管理部門依據(jù)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、施工合同、施工期間發(fā)承包雙方的會(huì)議紀(jì)要、簽證、變更、雙方來(lái)往函件、竣工圖等全面資料，對(duì)竣工結(jié)算進(jìn)行全面審核。審核要點(diǎn)包括資料邏輯的合理性、分項(xiàng)工程的完成情況、是否存在重復(fù)申報(bào)現(xiàn)象、工程量的準(zhǔn)確性以及單價(jià)的合理性，旨在確?？⒐そY(jié)算內(nèi)容的真實(shí)無(wú)誤［5］。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文對(duì)民用建筑工程全過(guò)程成本控制措施的實(shí)現(xiàn)路徑進(jìn)行了分析討論。利用指標(biāo)估算法，確定項(xiàng)目的投資額；憑借價(jià)值工程法，實(shí)現(xiàn)多種項(xiàng)目建設(shè)方案的橫向比對(duì)，選出經(jīng)濟(jì)效果最為顯著的設(shè)計(jì)方案；依托公開(kāi)招標(biāo)+邀請(qǐng)招標(biāo)的形式，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)的承包商；施工及竣工結(jié)算階段實(shí)施合理化管控。這一系列舉措旨在確保項(xiàng)目造價(jià)控制在合理區(qū)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置與高效利用，不僅保障民用建筑工程的順利竣工，更促進(jìn)了投資收益的最大化。

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