The Potential in Unloved Office Buildings遇冷辦公樓的新商機

Thisishowsomelandlordsarelookingtoconvertofficepropertiestoresidentialapartmentstogeneratemorerent.有些業(yè)主正試圖把辦公樓房產改造成住宅式公寓樓以獲得更多租金，以下是具體做法。

Thelong-termtrendsofworkfromhomeandtheresidentialaccommodationshortagearecomingtogethertobreathenewlifeintosecond-tiercityoffices.

在家工作的長期趨勢和居民住房短缺二者共同作用，為二線城市辦公樓市場注入新的活力。

WhiledemandforA-gradeofficeaccommodationremainssolid（albeitwithsignificantlyhigherincentives），propertyownersarestrugglingtofindtenantsforB-，C-andD-gradeCBDoffices.Somearehalforthree-quartersemptyasthesofteconomyreducesdemandforallbutthebestofficespace.

A級辦公樓的需求仍然穩(wěn)定（但這是因為借助于力度比以往更大的激勵措施），而房地產業(yè)主難以租出B級、C級和D級中央商務區(qū)辦公樓。由于疲軟的經濟，除去最佳辦公場所之外其他辦公空間的需求都減弱了，有些辦公樓的空置率達到一半，甚至高達四分之三。

Underlyingthisisthestructuralshifttoworkfromhome，suggestingthatevenwhentheeconomypicksupagain，thesebuildingswillstillstruggletoattracttenants.

背后的深層原因是趨向在家辦公的結構性轉變，也預示著即使經濟重新得到改善，這些樓房仍然很難吸引租戶。

Tenantdemandsformoreenvironmentallysustainableofficeaccommodationandbetteramenities—suchasend-of-tripfacilities1andflexispace—meantheinvestmentcase2formanylower-gradebuildingsisgreatlydiminished.AsMirvac’s3CampbellHanansaidattherecentAustralianFinancialReviewPropertySummit：“Therewillbewinnersandlosers.”

租戶需要更具環(huán)境可持續(xù)性的辦公空間和更好的便利設施——諸如終途便利設施和靈活空間，這意味著對許多低端辦公樓進行投資不再有充足的理由。正如米爾瓦克集團公司的坎貝爾·哈南在近期《澳大利亞金融評論報》的房地產峰會上所言：“將來既有贏家也會有輸家。”

Atthesametime，thereisnosignthatAustralia’sresidentialpropertyshortageisalleviating.

但在此時，還看不到澳大利亞住宅房產短缺得到緩解的跡象。

SomelandlordsofB-，C-andD-gradeofficesarerespondingtothetwotrendsbylookingtoconverttheirofficepropertiestoresidentialapartmentsandgeneratinghigherrentalreturnsthantheywerefromtheoffices.

為應對這兩種趨勢，一些B級、C級和D級辦公樓的業(yè)主正在設法把他們的辦公樓房產改造成住宅式公寓，以期獲得比出租辦公樓更高的租金回報。

Mostofthedevelopersandownersconsideringre-adaptingofficesarelookingatbuild-to-rentmodels.They’rebackedbyinstitutionalmoneyseekingareturnfromlong-termcashflowgeneratingassetsandgenerallylooktodoitatascalegreaterthanoff-the-plan4developers.

考慮改造辦公樓的大多數開發(fā)商和業(yè)主正在研究“建后出租”模式。他們得到機構資本的支持，這些資本從長期產生現金流的資產中尋求回報，而且通常希望比那些期房開發(fā)商的投資規(guī)模更大。

Repurposedbuildings

改變用途的樓房

Additionally，demandforoff-the-planapartmentshasbeenweaksince2017，anditcouldtakeweeksifnotmonthsfordeveloperstoselltheseapartments，althoughthismayimproveasimmigrationreturnsandapartmentpriceslift.

此外，2017年以來，對期房公寓樓的需求一直疲軟，開發(fā)商可能需要數周甚至是數月才能賣出這些公寓樓，盡管隨著移民回流和公寓房價格上漲，這種情況可能會有所改善。

Notallbuildingsaresuitableforre-adaption.

但并非所有樓房都適合改造。

Asageneralrule，bigofficetowerswon’twork.Theirlargefloorplatesmakethemdifficulttoconvert，inparticularbecauseit’softenimpossibletogetenoughnaturallightcomingthroughthebuildings.

一般來說，大型辦公樓無法重新改造。它們巨大的樓板就讓改造難以實施，特別是因為常常無法讓充足的自然光照進大樓。

Apartmentdwellersalsoneedfreshairand，ifpossible，abalcony，andit’susuallytooexpensivetoaddthesetoanofficetower.

公寓的住戶也需要新鮮空氣，而且如果可能，還需要陽臺。但因成本過高，一般無法在大型辦公樓上增加這些設施。

However，smallerbuildingsoftencanberepurposedforhousing.Thesearegenerallyolderbuildingswithperiodappealandwhichcanbeconvertedatapricetomaketheprojectsfeasible.

不過，較小的辦公樓一般稍加改造就可以用作住宅。這類建筑大都是頗具年代感的老舊樓房，能夠以項目可行的成本進行改造。

Fortherightproperty，thesurgeinbuildingcostsoverthepastfewyearshasmadeadaptivereuse5acost-effectivealternativetodemolitionandrebuilding.

對于合適的房地產，由于過去幾年里建筑成本飆升，適應性再利用已成為比拆除和重建更加劃算的選項。

Anotherfactorinfavourofre-adaptionisthepossibilityofsupportfromfederalandstategovernmentsastheyseekinnovativesolutionstothehousingcrisis.

另一個有利于改造的因素是有可能獲得聯邦政府和州政府的支持，因為政府也在尋求住房危機的創(chuàng)新性解決方案。

Overseasexamples

海外案例

Forthesectortotakeoff6，theplanninganddevelopmentapprovalprocessesinthecapitalcitieswillneedtospeeduptogivedeveloperstheconfidencetheyneedtoundertaketheseprojects.Governmentscouldalsopotentiallyprovideadditionalincentivesandrelaxationofsomeregulations.

該行業(yè)要想平地起飛，就必須提高各州府城市規(guī)劃開發(fā)審批流程的效率，從而給予開發(fā)商承接這些項目所需的信心。政府還可以適時提供更多的激勵措施，并放寬某些規(guī)定。

Forgovernments，adaptivereuseoffersawaytoincreaseurbandensityandrejuvenatecapitalcityCBDswhileminimisingurbansprawl7.

對政府來說，適應性再利用提供了這樣一種方式：在最大限度減少城市無序擴張的同時，增加城市密度和復興州府城市中央商務區(qū)。

ArecentstudybythePropertyCouncilofAustraliafoundabout86MelbourneCBDofficebuildings“ripeforadaptivereuse”，whichcouldcreateupto12，000newhomes.

澳大利亞房地產協會的最近一項研究發(fā)現，墨爾本約有86座中央商務區(qū)辦公樓“適宜適應性再利用”，這樣就能創(chuàng)造多達1.2萬戶新的住宅。

Thesectorismoreadvancedoverseas.

這個行業(yè)在海外發(fā)展得更好。

InNewYork，forinstance，thecitygovernmenthasestablishedtheOfficeAdaptiveReuseTaskForce，whichisexploringopportunitiestoconvertoutdatedofficespacetootherpotentialuses，especiallyhousing.Itwantstofacilitatetheconversionofthecity’sunusedofficespacesinto40，000apartments.

比如在紐約，市政府已經成立了“辦公樓適應性再利用特別工作組”，以探究把過時辦公場所改造為其他潛在用途（尤其是住房用途）的良機。工作組希望能推進城市將閑置辦公空間改造成為4萬套公寓。

Bigopportunities

巨大商機

Thetaskforcehasrecommendedarangeofreformstopavethewayformoreconversions，includingflexibleplanningregulationsandtaxincentives.

為了給更多改造創(chuàng)造條件，工作組已經提出一系列改革建議，包括靈活的規(guī)劃法規(guī)和稅收激勵政策。

InAustralia，adaptivereuseisjustgettingunderway8.

但在澳大利亞，適應性再利用才剛剛起步。

RichListerTimGurnerseesbigopportunitiestoconvertunderperformingCBDofficesintohigh-endapartments，andrecentlyboughtan18-leveltowernearSydney’sBarangaroo9forabout$200million.

富豪榜上的蒂姆·格納發(fā)現了將業(yè)績欠佳的中央商務區(qū)辦公樓改造為高端住宅式公寓樓的巨大商機，最近他以約2億美元的價格買下悉尼巴蘭加魯附近的一座18層高樓。

ThebuildinginSydney’sKentStreetistheseedassetfora$2billionbuild-to-selldevelopmentfundestablishedlastyear.Gurnerplanstoknockitdownandrebuildapartments，butexpectsthefundwillalsoconvertexistingofficeproperties.

這棟位于悉尼肯特街的高樓本是去年設立的20億美元“建后出租”開發(fā)基金的種子資產。格納打算將其拆除后改建成住宅式公寓樓，但他期望該基金也對現有的辦公樓房產進行改造。

OwnersofsuitableB-，C-andD-gradeofficeswillneedtocarryoutafeasibilitystudytolookatthecosttoconvertandthelikelyrentalreturn，aswellasinvestigatewhat’spossibleunderlocalzoningregulations.

符合條件的B級、C級和D級辦公樓的業(yè)主，需要進行可行性研究，以評估改造成本和租金預期回報，還要調查當地區(qū)域規(guī)劃法規(guī)所允許的改造尺度。

IfadaptivereusetakesoffinSydney，MelbourneandBrisbane，itwillprovidelowergradeofficeownerswhodon’twanttotakeontheconversionthemselveswithamoreattractiveexitoption.

如果適應性再利用在悉尼、墨爾本和布里斯班迅速取得成功，將為那些不想自行承擔改建重任的低等級辦公樓的業(yè)主提供一個更有吸引力的退出選項。

Whileitwon’tsolvetheimmediateissuesoftheofficemarketorthehousingcrisis，itmaybehelpfulandleadtoinnovation.

盡管這個方法不會解決辦公樓市場或住房危機的當務之急，但還是會有所助益，并帶來創(chuàng)新。

（譯者為“《英語世界》杯”翻譯大賽獲獎者）

1end-of-tripfacilities終途便利設施，通常指為公共交通乘客在旅程終點提供的便利設施和服務，如共享單車、電動車租賃、便利店、停車場、換乘中心、信息中心等。"2case論據，理由。"3米爾瓦克集團公司創(chuàng)立于1972年，是澳大利亞頂尖的房地產公司。"4off-the-plan期房。

5適應性再利用，即重新規(guī)劃建筑物以達到新的功能目標。

6takeoff（產品、活動、事業(yè)等）突然大獲成功。"7sprawl（城市）無序拓展的地區(qū)。

8underway=underway已經開始，在進行中。"9悉尼一處融合了現代建筑、自然美景和豐富文化背景的綜合區(qū)域，被譽為悉尼最繁華的中心地帶。