房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理研究

在市場競爭日益激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身的經(jīng)營管理水平和核心競爭力，必須加強全面預算管理，以優(yōu)化資源配置，提高運營效率，實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標。基于此，本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理概況，分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的問題，并提出了有針對性的應對策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)提供有益參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理概述

全面預算管理是指房地產(chǎn)企業(yè)基于自身戰(zhàn)略發(fā)展目標，通過編制經(jīng)營預算、資本支出預算、財務預算等，對一定時間內(nèi)的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動等進行合理規(guī)劃，以優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營效益，進而實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理具有全過程控制、全方位管理及全員參與等特點。

（1）全過程控制。全面預算管理是一種全過程、系統(tǒng)化的管理活動，涵蓋事前控制、事中控制和事后控制等環(huán)節(jié)。全面預算管理通過預算編制、執(zhí)行、控制、監(jiān)督、調整、考核等一系列活動，能夠有效組織和協(xié)調房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標。

（2）全方位管理。房地產(chǎn)企業(yè)的運營包含產(chǎn)品設計、工程建設、交付、銷售等多個環(huán)節(jié)。通過全面預算管理，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立完善的預算管理體系和信息溝通機制，確保各個經(jīng)營環(huán)節(jié)相互配合，從而全方位統(tǒng)籌經(jīng)營管理中的各項工作。

（3）全員參與。全面預算管理貫穿房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程，需要全體員工共同參與。在全面預算管理過程中，員工需要深入了解企業(yè)的財務狀況和業(yè)務運營情況，積極參與預算編制和執(zhí)行過程，從而為企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和進一步發(fā)展提供有力支持。

二、房地產(chǎn)企業(yè)強化全面預算管理的現(xiàn)實意義

（一）有助于實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標和戰(zhàn)略目標

全面預算管理可以將企業(yè)抽象的戰(zhàn)略目標細化為階段性的、具體的經(jīng)營目標。通過加強預算執(zhí)行過程管控，房地產(chǎn)企業(yè)可以及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理問題及外部經(jīng)營環(huán)境變化，從而合理調整戰(zhàn)略規(guī)劃，推動內(nèi)部組織變革，提高經(jīng)營決策的科學性，進而實現(xiàn)自身的經(jīng)營目標和戰(zhàn)略目標。

（二）有助于降低企業(yè)的經(jīng)營風險和財務風險

由于房地產(chǎn)行業(yè)容易受到國家政策調整和市場經(jīng)濟周期的影響，加之房地產(chǎn)項目具有投入資金大、運營周期長等特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨較大的經(jīng)營風險和財務風險。通過全面預算管理，房地產(chǎn)企業(yè)可以準確識別和分析潛在的經(jīng)營風險，并結合不同項目的實際情況，制定有針對性的風險防范措施，從而最大限度地降低自身的經(jīng)營風險和財務風險。

（三）有助于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平

通過全面預算管理，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以合理分配資源，優(yōu)化成本結構，提高經(jīng)營效率，還可以有效控制風險，更好地應對市場波動，從而提高自身的核心競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。例如，在全面預算管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同部門和項目的需求編制更加準確的預算，實現(xiàn)資源的合理分配和高效利用，從而提高整體經(jīng)營管理水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的問題

（一）預算管理意識不強

由于房地產(chǎn)項目運營周期較長，如果預算控制不足，房地產(chǎn)企業(yè)就可能陷入財務危機和經(jīng)營困境。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層對全面預算管理不夠重視，沒有意識到全面預算管理在企業(yè)經(jīng)營過程中的重要性；部分房地產(chǎn)企業(yè)員工認為全面預算管理是財務部門的責任，與其他部門無關，因此，他們往往不愿積極參與全面預算管理工作，導致全面預算管理流于形式。

（二）預算目標與企業(yè)戰(zhàn)略目標不匹配

戰(zhàn)略目標是房地產(chǎn)企業(yè)進行全面預算管理的出發(fā)點和方向標，全面預算管理是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的量化和流程化。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預算目標時，既沒有分析自身實際情況和市場發(fā)展趨勢，也沒有以戰(zhàn)略目標為導向，導致預算目標與戰(zhàn)略目標背離。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有考慮項目實際情況，如區(qū)域、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、工程建設進度、市場環(huán)境等，導致預算目標脫離企業(yè)實際情況，經(jīng)營風險顯著增加。

（三）預算編制不科學

部分房地產(chǎn)企業(yè)采用“自上而下、逐級攤派”的方式編制全面預算，即根據(jù)上一年度的實際經(jīng)營情況，并結合當年的內(nèi)外部環(huán)境變化來確定預算目標，然后將預算目標進行分解并提交下達，從而完成預算目標的逐層分解落實。然而，對集團公司來說，這種預算編制方式缺乏科學性。集團公司容易存在信息不對稱、數(shù)據(jù)不準確等問題，其制定的預算目標缺乏真實性，再加上各子公司可能會從自身利益最大化的角度出發(fā)來編制預算，導致編制的預算不合理。

（四）預算編制信息不準確

全面預算管理涉及房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期，對數(shù)據(jù)信息要求較高。然而，目前部分房地產(chǎn)企業(yè)財務部門和業(yè)務部門之間缺乏有效溝通，部門間存在信息不對稱的問題，導致預算數(shù)據(jù)失真。此外，預算數(shù)據(jù)的收集與匯總往往需要較長時間，數(shù)據(jù)的利用和整合有效率較低。

（五）預算執(zhí)行過程管控不力

在預算編制完成后，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有動態(tài)管理預算執(zhí)行效果，存在重編制輕執(zhí)行的現(xiàn)象。例如，當預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)偏差時，它們沒有深入分析偏差的成因，也未能及時發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行中存在的問題，或根據(jù)實際情況合理調整預算目標，導致預算執(zhí)行情況反饋不及時，預算執(zhí)行不到位。

（六）全面預算考核機制不完善

全面預算考核是全面預算管理的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強全面預算考核，及時總結預算執(zhí)行過程中的經(jīng)驗教訓，才能更好地規(guī)劃未來發(fā)展。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立行之有效的全面預算考核機制，或者全面預算考核機制存在考核指標不完善的問題，如只重視收入、回款、成本、費用、凈利潤等指標，而忽略現(xiàn)金流、償債能力、凈資產(chǎn)回報率等指標；只重視財務指標考核，而缺少非財務指標考核；只重視靜態(tài)數(shù)據(jù)考核，而缺少動態(tài)監(jiān)督管理，導致全面預算考核機制的價值無法得到充分發(fā)揮。

四、房地產(chǎn)企業(yè)強化全面預算管理的策略

（一）增強全面預算管理意識

全面預算管理不僅有助于房地產(chǎn)企業(yè)貫徹落實發(fā)展戰(zhàn)略，還有助于其提高經(jīng)營管理效率。因此，無論是企業(yè)管理層還是基層員工，都要樹立全面預算管理意識，積極參與全面預算管理工作，以確保全面預算管理工作的順利開展。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應充分認識到全面預算管理的重要性，自上而下地傳達全面預算管理理念，加深全體員工對全面預算管理的認識。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應定期組織員工參加全面預算管理知識培訓，使其了解和掌握預算編制的基本原則、預算執(zhí)行方式、預算監(jiān)控與調整方法等。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過工作坊、在線課程、案例分析等形式，增強員工的全面預算管理意識，提高他們的預算執(zhí)行能力。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應加強內(nèi)部溝通與交流，將全面預算目標逐層分解并落實到各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，使全體員工參與到預算編制、執(zhí)行、考核等環(huán)節(jié)中來，從而增強全面預算管理效果。

（二）確保預算目標與戰(zhàn)略目標相匹配

全面預算管理工作應以企業(yè)戰(zhàn)略目標為導向，以確保預算目標與企業(yè)戰(zhàn)略目標相匹配。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應從整體戰(zhàn)略出發(fā)，構建靈活、嚴謹?shù)娜骖A算管理體系，將財務預算、資本預算和現(xiàn)金流預算等有機結合，以確保實現(xiàn)長期發(fā)展目標。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以根據(jù)不同項目的特點，編制更加細致的項目預算，并針對不同的業(yè)務環(huán)節(jié)（如土地購置、規(guī)劃設計、工程建設、市場營銷及物業(yè)管理等）編制具體的費用預算，確保每筆支出都經(jīng)過科學預測與合理規(guī)劃。

（三）采用“上下結合”的預算編制方式

預算編制方式主要有“自下而上”及“自上而下”兩種。前者基于零基預算獨立編制，有助于加強各部門之間的溝通合作，優(yōu)化資源配置，確保預算目標與企業(yè)戰(zhàn)略目標相匹配。后者由房地產(chǎn)企業(yè)管理層先設定戰(zhàn)略目標并分解至各項目組，然后由項目組根據(jù)項目戰(zhàn)略目標制定具體的預算目標，并編制相應的預算。這種預算編制方式有助于提高企業(yè)的整體管理效率。在生產(chǎn)實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應綜合運用兩種預算編制方式，并自身經(jīng)營狀況、行業(yè)發(fā)展趨勢及上年業(yè)績來制訂預算方案，并要求各項目組嚴格執(zhí)行預算方案，以確保全面預算管理效益最大化。

（四）提高預算管理信息化水平

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理工作涉及多個方面，包括前期報建、產(chǎn)品設計、招標采購、工程建設、營銷、物業(yè)、財務等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應充分應用先進的信息技術，及時收集、整理和分析運營管理中的數(shù)據(jù)，從而提高預算管理的信息化水平。例如，通過引入SAP、財務共享、資金結算等先進的信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時共享，減少部門間信息傳遞的時間，最大限度地提高信息傳遞效率；通過搭建全面預算管理信息化平臺，房地產(chǎn)企業(yè)可以及時收集業(yè)務數(shù)據(jù)，提高預算數(shù)據(jù)分析和處理的準確性，降低預算管理過程中人為錯誤的發(fā)生概率。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)應將預算管理信息化建設提升至戰(zhàn)略規(guī)劃的高度，加快推進業(yè)財一體化平臺建設，實現(xiàn)業(yè)務與財務的深度融合，從而為預算的編制、執(zhí)行、調整和考核提供有力支持。

（五）加大預算執(zhí)行過程管控力度

在全面預算管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應采取有效的措施加大對預算執(zhí)行過程的管控力度，全面落實過程分析、調整和監(jiān)督機制，避免出現(xiàn)重編制輕執(zhí)行的情況。在全面預算編制完成后，房地產(chǎn)企業(yè)應將預算方案分解落實到各子公司、各部門，并將預算執(zhí)行情況納入績效考核體系，以確保各子公司、各部門嚴格執(zhí)行預算方案，并對自身的預算目標負責。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應細致分析實際支出與預算之間的偏差，通過將實際數(shù)據(jù)與預算數(shù)據(jù)、上年同期數(shù)據(jù)、行業(yè)數(shù)據(jù)及對標企業(yè)數(shù)據(jù)進行對比，找到預算偏差的成因，并制定相應的解決策略，以確保預算目標的順利實現(xiàn)。

（六）完善預算考核激勵機制

房地產(chǎn)企業(yè)應建立科學合理的預算考核激勵機制，設計合理、全面的預算考核指標，并根據(jù)項目所處的不同建設時期，對同一考核指標設置不同的權重。預算考核指標不僅要包含收入、成本、費用、凈利潤等財務指標，還要包括工程建設、客戶滿意度、組織建設等非財務指標。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以引入平衡計分卡，從財務、客戶、內(nèi)部流程和學習發(fā)展四個維度，客觀、公正地評價全面預算管理效果。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)員工的不同需求制定不同的激勵方式，完善預算考核激勵機制，明確獎懲規(guī)則，如將業(yè)績、薪酬與預算目標的執(zhí)行結果掛鉤，以充分調動員工執(zhí)行預算的積極性。

五、結語

全面預算管理對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展至關重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應加強全面預算管理，以戰(zhàn)略思維指導全面預算管理，通過增強全面預算管理意識、確保預算目標與戰(zhàn)略目標相匹配、提高預算管理信息化水平、加大預算執(zhí)行過程管控力度、完善預算考核激勵機制等策略，提高自身的全面預算管理水平，促進自身可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：鄭州元盛企業(yè)管理有限公司）