堅(jiān)持同權(quán)同價(jià) 構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場體系

土地是農(nóng)業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展最基本的物質(zhì)條件。農(nóng)村土地制度改革是深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革不可回避的迫切任務(wù)。允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是新《土地管理法》的一個(gè)重大突破，新《土地管理法實(shí)施條例》也對(duì)其相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化，主要目的是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)同責(zé)。

同權(quán)同價(jià)同責(zé)的內(nèi)涵

現(xiàn)代化的市場經(jīng)濟(jì)是公平競爭、統(tǒng)一開放的，要求各類要素平等交易，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地作為重要的生產(chǎn)要素也不例外。中央全面深化改革委員會(huì)第二十七次會(huì)議審議通過的《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的意見》強(qiáng)調(diào)，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)同責(zé)，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場中交易，適用相同規(guī)則，接受市場監(jiān)督。

同權(quán)意味著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地享有與國有建設(shè)用地同樣的占有、使用、收益和處分權(quán)能，在一級(jí)市場中可以出讓、租賃、入股，在二級(jí)市場中可以租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等。同價(jià)是指建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等公示地價(jià)體系，采取與國有建設(shè)用地同樣的價(jià)格形成機(jī)制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公示價(jià)格體系。同責(zé)更多強(qiáng)調(diào)的是與國有土地一樣合理控制入市交易土地的規(guī)模、時(shí)序，強(qiáng)化開發(fā)利用和供后監(jiān)管，與國有土地一樣應(yīng)符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境保護(hù)等的要求，與國有土地一樣適用閑置土地處置辦法的有關(guān)規(guī)定。

入市改革的現(xiàn)狀和難點(diǎn)

在全面實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的時(shí)代背景下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市成為鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地的主要路徑。目前，新一輪入市工作正在全國開展，各地堅(jiān)持問題導(dǎo)向，聚焦規(guī)劃、權(quán)屬“兩項(xiàng)前置條件”，圍繞政策規(guī)則、入市流程、交易平臺(tái)“三項(xiàng)保障”等開展積極探索，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，但仍存在一些難點(diǎn)亟待解決。如，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的權(quán)利主體不夠明確，可能引發(fā)入市主體的決策權(quán)之爭；入市后的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人與他人再簽訂的合同效力可能

引發(fā)爭議；政府與集體經(jīng)濟(jì)組織之間，集體經(jīng)濟(jì)組織與其成員之間的收益分配也容易產(chǎn)生爭議；農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后，建設(shè)用地供給主體將從國家變?yōu)閲液图w并存，對(duì)國有建設(shè)用地市場形成一定沖擊，等等。

探索入市改革的市場化機(jī)制

在推進(jìn)入市過程中，一定要牢牢守住“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”三條底線，在此基礎(chǔ)上，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的關(guān)鍵在于建立一個(gè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，破除城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)的束縛，進(jìn)一步提升農(nóng)村集體土地價(jià)值。

建立統(tǒng)一、公開的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場交易平臺(tái)。通過公開市場與公平競爭來推動(dòng)土地買賣雙方依據(jù)市場需求自發(fā)交易。政府承擔(dān)制定出臺(tái)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地價(jià)格體系、科學(xué)制定入市基準(zhǔn)價(jià)格、交易平臺(tái)的運(yùn)行維護(hù)、提供交易信息等基礎(chǔ)性工作。同時(shí)，加強(qiáng)培育和發(fā)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場信息、交易代理、市場咨詢、地價(jià)評(píng)估、土地登記代理、糾紛仲裁等服務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地和國有建設(shè)用地同網(wǎng)運(yùn)行、同網(wǎng)競價(jià)、同網(wǎng)交易。

完善土地增值收益分配機(jī)制。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，妥善處理好政府、集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人之間的關(guān)系是基礎(chǔ)。農(nóng)民在享受入市政策紅利的同時(shí)，必須按照同等的公共稅費(fèi)政策上繳一定比例的入市收益，用以回報(bào)非集體經(jīng)濟(jì)組織的公共投資，為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地“同等入市”創(chuàng)造條件。因地制宜設(shè)置合理的增值收益調(diào)節(jié)金比例，既要調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，又要確保集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人利益不受損害，實(shí)現(xiàn)多方利益共贏共享。

強(qiáng)化城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場管控。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，涉及重大利益調(diào)整，事關(guān)全局，意義重大，政策性強(qiáng)，必須切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，從法制建設(shè)、用途管制、確權(quán)登記、市場管控、共同責(zé)任等方面整體設(shè)計(jì)、配套推進(jìn)。（作者單位：河南省自然資源廳" 河南省自然資源監(jiān)測和國土整治院）