商業(yè)地產房產稅納稅籌劃研究

隨著房地產緊縮型調控逐漸拉開帷幕，房屋住宅市場是新政策的主要群體，而商業(yè)地產則是房地產市場調控新政下的受益者，在房地產市場政策調整影響下，房屋住宅市場發(fā)展速度減緩，商業(yè)地產市場爆發(fā)出前所未有的發(fā)展活力，儼然進入高速發(fā)展時期。目前部分地區(qū)出現(xiàn)商業(yè)地產泡沫現(xiàn)象，三線城市中商業(yè)建筑面積迅速增加，并且表現(xiàn)出過剩趨勢，同時，商業(yè)地產因經營模式特殊性，面臨較大的房產稅壓力。對此，商業(yè)地產公司應積極采取策略應對新形勢，合理籌劃房產稅，降低企業(yè)的房產稅稅負壓力。本文主要研究商業(yè)地產房產稅納稅籌劃相關問題，從基本概念入手分析，討論具體的籌劃路徑，并提出籌劃保障措施，期望可促進提升商業(yè)地產房產稅納稅籌劃質效。

在當前經濟環(huán)境下，商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)，尤其是稅收層面，如何通過節(jié)省稅金支出而增加企業(yè)現(xiàn)金流，是商業(yè)地產企業(yè)必須要重視的問題。對商業(yè)地產企業(yè)而言，房產稅是關鍵稅種，針對房產稅制定合規(guī)合理的納稅籌劃方案及措施，是減輕企業(yè)稅負壓力的必然要求，商業(yè)地產企業(yè)應當結合政策要求及經營實際情況，做好籌劃方案調整工作，保證稅后效益最大化。

房產稅概述

房產稅時商業(yè)地產企業(yè)所有稅種中相對重要的一種，其實以不動產業(yè)態(tài)存在的房產為征收對象，房產原值或是對外出租獲取的租金收入作為計稅依據，向不動產產權所有人征收的一類財產稅。按照稅法要求，企業(yè)持有的不動產應與經營活動，其房產稅從價計征，商業(yè)地產企業(yè)所持有的不動產進行出租，則房產稅按租金收入計征。

商業(yè)地產企業(yè)籌劃房產稅的主要思路

利用納稅臨界點進行籌劃 房產稅的計稅分為從價和從租兩種，其計稅依據和稅率各不相同，因而企業(yè)可以通過對計稅依據和稅率進行籌劃，充分利用納稅臨界點進行籌劃，及應稅房產原值×（1-原值減除比例）大于 10 倍租金收入時，選擇從租計稅；反之選擇從價計稅。例如，某公司持有三棟原值為4000萬的空閑庫房，如果將其對外出租，年租金收入400萬元，如果選擇提供倉儲房屋，年倉儲收入為400萬元，另支付倉儲人員工資3萬元。該公司采用對外出租方式，應納房產稅額=400×12%=48萬元；選擇提供倉儲房屋，應納房產稅額=4000×（1-30%）×1.2%=33.6萬元，兩種籌劃方案相比較，提供倉儲房屋的方式可節(jié)省15.6萬元，相對而言更為劃算。

適當降低房產原值來籌劃 按照《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》，房產原值包含低價，即企業(yè)為取得土地使用權而支付的價款、土地開發(fā)成本等，還包括房產附屬設施，比如為強化房產使用功能的增設的不可移動的配套設施，上述內容都應計入房產原值。根據分析2005—2009年的一系列關于房產稅的財稅文件發(fā)現(xiàn)，政府及稅務機關對于房產原值的計量和核算不斷進行規(guī)范，現(xiàn)階段的政策文件中對于房產原值的計量界定清晰，對企業(yè)而言，選擇從價計征方式，房產稅籌劃則是要剔除與房產原值無關的所有成本，精準識別和計量屬于房產原值的部分。

以自行建設房產的企業(yè)為例，房產項目建設開始到預定可用狀態(tài)之前，企業(yè)應當結合項目概算將房產原值包含的成本費用計入“在建工程”，基于此進行核算，在房產項目建設期間準確核算歸集必要支出，如土地開發(fā)費用、開發(fā)建設成本、安裝成本、人工成本等。精準核算房產原值，夯實房產稅籌劃基礎，提高籌劃效益，同時企業(yè)可參考項目造價工程時的指導，進一步完善房產原值計價。對于自行建設房產轉固定資產或是通過購入、接受投資方式取得的商業(yè)地產，其可采用公允價值模式計量房產原值，但是在稅法規(guī)定方面，并未針對計量方式轉變而房產原值計稅基礎轉變現(xiàn)象給出明確解釋，則在計征房產稅時，可能發(fā)生自用房產原值應計量方式差異而出現(xiàn)計稅基礎不同的現(xiàn)象，導致企業(yè)房產稅稅負增加。對此，在政府部門對商業(yè)地產自持比例要求提高的情況下，企業(yè)選擇公允價值模式計量房產原值時，應當重點關注計稅基礎，選擇一個較長的運營期測算其對企業(yè)整體現(xiàn)金流和經濟效益的影響，準確計量房產原值。按照稅法規(guī)定，房產稅是以房產計稅價值或租金收入作為計稅依據，其中房產計稅價值是在房產原值基礎上一次減征10%-30%后扣除的余值，當房產計稅價值越高時企業(yè)所繳納的房產稅越多。例如，某企業(yè)籌劃建設新辦公區(qū)，除過寫字樓之外，還包括部分基礎設備設施，如停車場、水塔等，新辦公去的原值3億元，其中辦公樓原值2.4億元，配套設施原值0.6億元。獨立建筑物可選擇在會計賬簿中單獨或不單獨記錄，如果不單獨記錄則應繳納的房產稅=30000×（1-30%）×1.2%=252萬元，單獨記錄情形下應繳納房產稅=24000×（1-30%）×1.2%=201.6萬元，獨立核算模式下可減少企業(yè)應繳納房產稅額，減輕企業(yè)稅負壓力，并提高企業(yè)凈利潤。

合理利用租賃合同條款進行籌劃 針對房產租賃方面的籌劃可從以下幾點入手：第一，租金價稅分離，避免出現(xiàn)稅上加稅的問題，企業(yè)招商部門在和客戶簽訂租賃合同時，甲乙雙方對租金面價較為重視，但是對于合同中的涉稅問題、租金涉及稅率以及征收率等的了解較為片面，主要是因為招商部門人員對財稅問題不熟悉所導致。因此在簽訂租賃合同期間，企業(yè)招商部門人員應當與財務人員溝通，或是財務人員直接參與租賃合同簽訂，協(xié)調溝通合同條款內容，確保在統(tǒng)計從租計征的計稅依據時準確剔除增值稅因素，避免出現(xiàn)稅上加稅的現(xiàn)象。第二，“燙平”免租期，鎖定總租金，企業(yè)招商部門與客戶協(xié)商談判期間，客戶可能提出裝修入住、辦理手續(xù)等要求，用以爭取優(yōu)惠條款，而在此期間產權所有人需按照房產原值繳納房產稅，因此，企業(yè)財務人員需聯(lián)合法務、招商部門，按照法規(guī)協(xié)調租賃合同優(yōu)惠條款，避免在合同中出現(xiàn)“免租期”，并且使用鎖定總租金的方式“燙平”免租期，減少企業(yè)稅務支出。第三，合理區(qū)分“干租”與“濕租”，有序推進籌劃工作，商業(yè)地產項目中的倉儲類型房產可以對外出租，以此為例討論“干租”與“濕租”如何調整方可達到預期籌劃效果。假設用于倉儲出租的房產原值為5100萬元，年租金收入（不含稅）600萬元，按照從租計征方式，與“干租”業(yè)務相同，及根據租金收入的12%，需繳納房產稅=600×12%=72萬元。從租賃本質來看，企業(yè)主要是提供倉儲服務，并非是簡單地將房產租賃給客戶，在納稅籌劃過程中，企業(yè)應當根據房產的實際用途將合同判定為倉儲保管服務合同。如果將倉儲類型的不動產作為自用不動產，面向客戶提供倉儲服務，類似于“濕租”業(yè)務，在從價計征范圍內，企業(yè)秩序按照房產余值的1.2%繳納房產稅，假設企業(yè)房產所在地區(qū)的扣除比例為60%，則企業(yè)應當繳納的房產稅=5100×（1-70%）×1.2%=18.36萬元。經過籌劃后企業(yè)應繳納房產稅額減少，企業(yè)稅負明顯減輕。

通過稅收優(yōu)惠政策籌劃 稅收優(yōu)惠是根據國家政策需要和納稅人稅負“因地制宜”設計，因而地方具有稅收減免權限，房產稅屬于地方稅，通常情況下，政府部門對于商業(yè)地產行業(yè)給與的稅收優(yōu)惠較少，而《財政部 稅務總局 科技部 教育部關于科技企業(yè)孵化器 大學科技園和眾創(chuàng)空間稅收政策的通知》（財稅〔2018〕120號）（執(zhí)行期限延長至2023年12月31日），對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產、土地，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對此，商業(yè)地產企業(yè)應當充分把握稅收優(yōu)惠政策優(yōu)勢，利用政府搭建的營商環(huán)境，有效盤活樓宇經濟，收購或申報孵化器，將企業(yè)自身業(yè)務包裝進去，實現(xiàn)納稅籌劃目標，同時提升商業(yè)地產知名度和產業(yè)價值。

商業(yè)地產企業(yè)做好房產稅納稅籌劃的保障措施

明確稅務籌劃要點，做好基礎工作 首先，商業(yè)地產企業(yè)的財稅人員應深入了解房產稅與其他稅種的勾連關系，分析其他稅種對房產稅稅負的影響，及時調整房產稅納稅籌劃方案，避免房產稅額降低而導致企業(yè)其他稅種應納稅額增加。其次，準確解讀房產稅相關政策文件，基于政策導向籌劃涉稅事項，明確納稅籌劃要點，把握稅收優(yōu)惠政策，避免出現(xiàn)房產稅籌劃不合規(guī)而導致的少繳稅風險。最后，加強財稅工作融合程度，商業(yè)地產企業(yè)財務部門需與稅務部門增強溝通聯(lián)系，財務部門及時向稅務人員提供財務信息，支持稅務部門制定和調整房產稅納稅籌劃方案。

加強稅務風險管理，強化籌劃效果 在實務中，商業(yè)地產企業(yè)需全面考慮分析房產稅納稅籌劃影響因素，基于不同因素對于籌劃方案的影響，準確識別商業(yè)地產企業(yè)房產稅納稅籌劃風險，制作風險清單，為后續(xù)風險管理工作提供數(shù)據支撐。同時，商業(yè)地產企業(yè)稅務管理人員應當理清房產稅納稅籌劃風險形成過程，結合風險特點及影響程度等制定相應的應對控制措施，建設風險應急預案，全面把控納稅籌劃風險，降低風險造成的損失。

動態(tài)化開展籌劃工作，應對市場變化 商業(yè)地產企業(yè)的上下游企業(yè)類型較多，不同合作企業(yè)對于商業(yè)地產房產稅納稅籌劃效益的需求不同，因而商業(yè)地產企業(yè)的房產稅納稅效果應保持動態(tài)化特征，從而適應各行業(yè)的納稅籌劃需求和稅收政策。一方面，商業(yè)地產企業(yè)的房產稅納稅籌劃人員需充分研究上下游企業(yè)的經營特性以及房產稅納稅籌劃需求，選擇合適的籌劃方法，并且根據房產稅政策變化，做好房產稅籌劃方案調整工作，合法合規(guī)地降低房產稅納稅額，節(jié)省商業(yè)地產企業(yè)的稅務支出。

加強稅務籌劃監(jiān)管，加大管控力度 首先，設置房產稅納稅籌劃監(jiān)管組織，明確監(jiān)管組織成員選拔標準，從源頭保證房產稅納稅籌劃效果。同時商業(yè)地產企業(yè)需提高監(jiān)管組織的獨立性，避免納稅籌劃監(jiān)管工作受其他部門干擾，保證納稅籌劃監(jiān)管的公正性，準確反映房產稅納稅籌劃情況。其次，確定監(jiān)管組織成員的職責，梳理監(jiān)管工作流程，指導監(jiān)管人員按照既定規(guī)則和流程實施工作，提高監(jiān)管成效。最后，深入分析房產稅納稅籌劃監(jiān)管結果價值，掌握納稅籌劃方案的漏洞并反饋至稅務部門，由稅務人員改進納稅籌劃方案，制定更貼合商業(yè)地產企業(yè)的經營情況的籌劃方案。

目前，商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展勢頭迅猛，而國家對于房產稅的征管和稽查力度持續(xù)加大，房產稅作為商業(yè)地產企業(yè)的主要稅種，房產稅在企業(yè)稅收支出中占比較大，因此，商業(yè)地產企業(yè)需加強房產稅納稅籌劃，合理降低房產稅應納稅額。商業(yè)地產企業(yè)應按照稅收政策規(guī)定，合理籌劃房產稅涉稅事項，優(yōu)化納稅籌劃方案，防范籌劃風險，減輕企業(yè)稅收負擔，實現(xiàn)企業(yè)整體效益最大化。

（作者單位：河南恒吉企業(yè)管理咨詢有限公司）