房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制策略研究

［摘 要］隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量迅速增長，房地產(chǎn)企業(yè)如何在此背景下加強(qiáng)成本控制已成為重點改革任務(wù)。由于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)非常重要的地位，因此通過全過程成本控制來提高項目質(zhì)量是企業(yè)不可忽視的問題。鑒于此，本文從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成和相關(guān)概念出發(fā)，分析不同階段對成本控制的影響，剖析房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)全過程成本控制的現(xiàn)實問題，并分別從決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工以及竣工階段探討對應(yīng)的優(yōu)化策略，以期提供有益參考。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)項目；全過程成本控制

［中圖分類號］F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。但由于缺少科學(xué)的管理經(jīng)驗和改革經(jīng)驗，在面對各類風(fēng)險和挑戰(zhàn)時比較被動。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理體系不夠完善、缺乏財務(wù)戰(zhàn)略管理體系、未充分掌握行業(yè)規(guī)則以及對政策變動不夠敏感等，在一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。目前，全過程成本控制作為一種相對科學(xué)的管理模式，深受房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，該模式可以跟進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)，形成動態(tài)性的監(jiān)督和控制，及時發(fā)現(xiàn)成本管理漏洞并采取有效措施，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

1 相關(guān)概念

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成

從廣義來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一定數(shù)量的商品房而產(chǎn)生的全部費用，是生產(chǎn)過程中所有成本內(nèi)容的綜合，包括土地費用、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、營銷及財務(wù)稅費等［1］。從狹義來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本是指項目本身的直接成本，包括土地費用、建安費用、運營費用等。由項目所經(jīng)歷的決策階段、設(shè)計、招投標(biāo)、施工及竣工階段的細(xì)節(jié)所決定。

1.2 全過程成本控制的概念、原則及方法

全過程成本控制，指對產(chǎn)品整個生命周期的控制，除了對產(chǎn)品的制造過程加以監(jiān)督外，還將成本控制向前延伸到設(shè)計環(huán)節(jié)，向后延伸到使用環(huán)節(jié)，將前期的成本預(yù)測和后期的成本反饋形成一個整體，目的在于提高產(chǎn)品質(zhì)量，降本增效。

房地產(chǎn)開發(fā)項目與普通的產(chǎn)品不同，具有高風(fēng)險、高投資收益和項目周期長的特點，成本控制難度大，且成本控制方法不能照搬其他企業(yè)的成熟模式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全過程成本控制需遵循全過程原則、成本責(zé)任制原則、節(jié)約性原則、有效性原則以及簡便易行原則。

房地產(chǎn)企業(yè)的全過程成本控制方法主要分為以下幾個重要環(huán)節(jié)：一是事前控制，主動校對并分析項目的設(shè)計方案，預(yù)測項目風(fēng)險，并考慮各種可執(zhí)行的風(fēng)險應(yīng)對策略；二是事中控制，對資金、資源和人才技術(shù)等的投入嚴(yán)格把控，在各項投入轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的過程中嚴(yán)格遵循既定的成本控制計劃，避免超支和浪費。三是事后控制，由于任何主動控制的成本管理措施都未必能保證結(jié)果與計劃的完全一致，所以需要在項目完成后對前期所有成本費用展開核算與分析，結(jié)合實際施工情況總結(jié)歸納經(jīng)驗，為后續(xù)的項目提供寶貴的數(shù)據(jù)參考［2］。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段對成本控制的影響

2.1 決策階段

決策階段是項目的起點，項目建設(shè)地點、生產(chǎn)工藝方案、投資方案、項目決策的廣度和深度等因素都會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量。項目建設(shè)地點是否靠近原料供應(yīng)和具備材料運輸?shù)慕煌l件、生產(chǎn)工藝方案能否兼?zhèn)浼夹g(shù)性和經(jīng)濟(jì)性、投資方案是否科學(xué)合理、項目決策是否基于可行性研究報告、決策前期的投資估算的精確度等，這些問題都會對項目的工程造價、效益目標(biāo)和資金周轉(zhuǎn)率形成不同程度的影響。

2.2 設(shè)計階段

設(shè)計階段影響成本控制的因素包括建筑用地的系數(shù)、容積率和建筑密度，以及建筑的平面布置、住宅層數(shù)等。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目與國家政策的關(guān)聯(lián)度極高，所以項目設(shè)計方案必須符合國家總體層面和地區(qū)層面的規(guī)劃布局，合理布置樓群，基于精準(zhǔn)的指標(biāo)控制工程造價。與此同時，建筑的平面布置也需仔細(xì)斟酌。比如：正方形不利于采光，會增加采光成本；圓形建筑的施工工藝復(fù)雜，會增加施工成本。這些問題都需在設(shè)計階段合理規(guī)避。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般以六層為分界，分為高層住宅和多層住宅，不同的層數(shù)背后代表著不同的造價方案和未來收益。

2.3 招投標(biāo)階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標(biāo)一般包含如下流程：招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)以及簽訂合同，這一流程是符合國際慣例的固定流程。而該階段對企業(yè)的成本控制也會產(chǎn)生一定影響，比如招標(biāo)文件的質(zhì)量，若招標(biāo)文件不適應(yīng)目標(biāo)工期的要求，標(biāo)底所選材料不符合招標(biāo)方的質(zhì)量要求或國家驗收規(guī)范，價格沒有考慮到簡述材料市場的變化等，這些問題都會導(dǎo)致工程項目后續(xù)成本控制困難。同時，標(biāo)底編制的正確性和保密性會直接影響到企業(yè)能否中標(biāo)，加之其他自然條件和客觀因素的影響，招投標(biāo)也是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全過程成本控制時必須重視的環(huán)節(jié)。

2.4 施工階段

施工階段影響成本控制的因素主要包括工程變更（工程量的變更、工程項目、進(jìn)度計劃以及施工條件的變更等）、現(xiàn)場管理等。房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的不確定性較強(qiáng)，或多或少存在浪費問題，容易出現(xiàn)成本失控，嚴(yán)重情況下還會造成工程返工，拖延交付時間，誘發(fā)一定的經(jīng)濟(jì)損失。

2.5 竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工階段是全過程成本控制的最后一個環(huán)節(jié)，是對整個項目投資合理性的考核。該階段對成本控制的影響力相對較小，建設(shè)單位與施工單位之間的利益關(guān)系主要體現(xiàn)在竣工結(jié)算中，能夠呈現(xiàn)出企業(yè)對該項目的成本控制效果，可以為下一個項目的全過程成本控制策略積累寶貴的經(jīng)驗教訓(xùn)，從而形成良性的管理閉環(huán)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段成本控制存在的問題

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略了決策階段的成本控制，這一階段的資金消耗相對較小，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層未給予全過程成本控制相應(yīng)的重視，項目可行性研究的監(jiān)督力度不足，投資估算不準(zhǔn)確等問題較為常見，沒有為后續(xù)工作打下良好基礎(chǔ)。其次，設(shè)計階段的成本控制問題主要體現(xiàn)在設(shè)計方案和設(shè)計單位的選擇上。若設(shè)計方案不合理，在施工過程中就會存在增大成本的風(fēng)險。若設(shè)計單位的資質(zhì)和水平不足，就會影響項目的整體質(zhì)量。招投標(biāo)階段也是全過程成本控制的重點環(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有在該階段加強(qiáng)招投標(biāo)信息的溝通，招標(biāo)文件的質(zhì)量不符合預(yù)期、招標(biāo)流程的規(guī)范性不足等問題會給項目成本控制帶來麻煩。施工階段是成本控制最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，由于成本變動的可能性較大，部分企業(yè)沒有對項目做好現(xiàn)場監(jiān)督，導(dǎo)致各部門之間推卸成本管理責(zé)任，協(xié)調(diào)性不足，現(xiàn)場出現(xiàn)項目變更導(dǎo)致成本增加等現(xiàn)象層出不窮。最后，項目的竣工驗收是檢驗全過程成本控制效果的環(huán)節(jié)，部分企業(yè)忽略了該環(huán)節(jié)的成本控制任務(wù)，沒有對項目實際完工后的情況和竣工圖紙做好比對，使得最終的結(jié)算金額存在不同程度的誤差，未做好全過程成本控制的收尾工作［3］。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)全過程成本控制的優(yōu)化策略

4.1 決策階段

4.1.1 項目可行性研究

項目的可行性研究是項目決策前期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，能夠有效降低項目決策的失誤率，減少浪費。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面條件展開細(xì)致的調(diào)查、分析和總結(jié)，對所有的建設(shè)方案和技術(shù)方案開展充分的論證和對比，并對項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會以及環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。經(jīng)過一系列的可行性分析后，判斷項目在建設(shè)上的可能性和適用性，為企業(yè)管理者的投資決策提供參考，提高投資回報率［4］。

4.1.2 投資估算

投資估算是可行性研究之后更為細(xì)分的內(nèi)容，該環(huán)節(jié)涉及項目的造價。企業(yè)應(yīng)對建設(shè)投資金額、利息、企業(yè)流動資金等展開全面的估算，要求行政部門、財務(wù)部門以及工程部門等全員配合，必要時可引入第三方咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)作工程造價，借助一切可用的數(shù)據(jù)資料作為參考，提升項目投資估算的準(zhǔn)確性，為后續(xù)的成本控制奠定良好基礎(chǔ)。

4.2 設(shè)計階段

4.2.1 選擇合適的設(shè)計單位

房地產(chǎn)企業(yè)選擇設(shè)計單位時可采用競爭機(jī)制，篩選配合度較高、設(shè)計理念新穎、項目業(yè)績優(yōu)秀且市場口碑良好的設(shè)計單位。邀請多家有實力的單位，在進(jìn)行初步了解后制訂不同方案，企業(yè)需對其方案和方案所需的投資進(jìn)行考察和估算，計算出投資回報率和投資成本，立足于方案選擇最佳的設(shè)計單位。同時，還要對其資質(zhì)、設(shè)計師的經(jīng)驗、職業(yè)素養(yǎng)和道德水平等進(jìn)行考察。

4.2.2 選擇合適的設(shè)計方案

首先，設(shè)計方案的選擇應(yīng)同時兼顧技術(shù)的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)的合理性，避免造成工程浪費，協(xié)調(diào)好設(shè)計創(chuàng)新和成本控制之間的關(guān)系。其次，項目設(shè)計需具備戰(zhàn)略價值。由于項目建成后具有幾十年的壽命，若過度強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本，則會對工程質(zhì)量造成不利影響，因此為了避免工程改造或重新建設(shè)帶來更大的損害，應(yīng)從項目的長遠(yuǎn)角度考慮，合理分配資金和資源，制定合理的成本控制策略。最后，設(shè)計方案的變更應(yīng)遵循以下幾點：一是基于標(biāo)準(zhǔn)化前提更改方案，尊重歷史工程的研究成果和實踐經(jīng)驗，有效降低工程成本；二是提前給設(shè)計單位制定限額，從投資估算的結(jié)果出發(fā)，要求設(shè)計單位在已批準(zhǔn)的概算范圍內(nèi)設(shè)計施工圖，使技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性達(dá)到統(tǒng)一；三是加強(qiáng)施工圖紙的審核，盡量減少設(shè)計變更，從而降低成本。

4.3 招投標(biāo)階段

4.3.1 公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)相結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擴(kuò)大自身對項目承包人和材料供應(yīng)商的選擇，避免將注意力放在已合作過的單位。將公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)相結(jié)合，在競爭環(huán)境下達(dá)到優(yōu)勝劣汰的效果，過濾掉信譽較差和工程質(zhì)量不佳的單位，吸引更多創(chuàng)新型團(tuán)隊的加入，給房地產(chǎn)開發(fā)項目增加活力和動力。

4.3.2 嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)程序

在此環(huán)節(jié)，為了保證投標(biāo)報價的質(zhì)量，要為圖紙設(shè)計預(yù)留足夠的時間，避免部分建設(shè)單位為了趕進(jìn)度節(jié)點而縮短設(shè)計時間，有效規(guī)避因圖紙設(shè)計錯誤而導(dǎo)致的造價問題。制訂合理的招標(biāo)計劃和施工進(jìn)度計劃，發(fā)現(xiàn)圖紙或造價不明確的地方應(yīng)及時加強(qiáng)溝通，減少信息差，以免給后期的施工埋下成本控制的風(fēng)險和隱患。

4.3.3 避免低價中標(biāo)和不均衡報價

低價中標(biāo)的最大風(fēng)險就是低質(zhì)量工程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想保證項目質(zhì)量，就要嚴(yán)格約束招投標(biāo)行為，結(jié)合材料市場的變動，評標(biāo)時仔細(xì)研究各項報價是否合理，對明顯高于或低于市場價格的內(nèi)容提出疑問。另外，招標(biāo)人需具備扎實的招標(biāo)經(jīng)驗，充分掌握現(xiàn)場情況，預(yù)估風(fēng)險，避免不平衡報價導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。

4.4 施工階段

4.4.1 樹立成本控制意識

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本控制難度最高的環(huán)節(jié)，成本控制并非財務(wù)部門的職責(zé)，各部門都應(yīng)參與其中，特別是在施工階段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面降低建設(shè)成本，以項目為中心，建立全面的成本控制體系。當(dāng)施工時遇到設(shè)計變更，設(shè)計部門應(yīng)提供不同的方案供成本管理人員展開核算，選擇效益較高的方案，工程部門應(yīng)及時提供技術(shù)支持，當(dāng)施工單位的造價過高時，工程部門也要提出合適的調(diào)整意見。各部門均應(yīng)主動承擔(dān)自身成本控制責(zé)任，規(guī)范自身行為，形成管理合力，貫徹落實全過程成本管理理念。

4.4.2 嚴(yán)格控制現(xiàn)場的成本變更

房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中存在不確定性，所以企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制現(xiàn)場的成本變更，盡量減少成本損耗。企業(yè)應(yīng)堅持以下原則：一是施工單位未經(jīng)建設(shè)單位同意，不能擅自更改圖紙；二是對于隱蔽工程或金額較大的工程，需嚴(yán)格審查后才可驗收；三是必須遵循工程變更的流程，若不遵循流程而擅自變更，應(yīng)自行承擔(dān)損失；四是對于圖紙中不合理的地方應(yīng)盡快召開會議并修改，不可拖延施工進(jìn)度；對于項目合同中已經(jīng)包含或約定好的內(nèi)容，杜絕現(xiàn)場簽證，減少重復(fù)計費帶來的成本損失。堅持以上原則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合項目實際作出調(diào)整和優(yōu)化，從而規(guī)避施工現(xiàn)場的成本風(fēng)險。

4.5 竣工階段

4.5.1 檢查竣工圖紙與現(xiàn)場施工結(jié)果的一致性

竣工圖紙是竣工驗收的主要依據(jù)，雖然建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位均會跟進(jìn)現(xiàn)場核實，但對于某些隱蔽工程仍需借助竣工圖紙。因此，企業(yè)應(yīng)以現(xiàn)場施工結(jié)果為準(zhǔn)，與圖紙進(jìn)行對比，明確最終的結(jié)算金額，避免成本核算的誤差。

4.5.2 嚴(yán)格審核施工單位的結(jié)算文件

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格審核竣工材料是否完整，核對各項資料是否按照規(guī)定的模板進(jìn)行編制；核查結(jié)算材料中是否存在數(shù)據(jù)誤差，是否存在多報或漏報的款項；等等。杜絕故意索要造價的行為，警惕成本控制風(fēng)險。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項目的全過程成本控制對于風(fēng)險管控和經(jīng)營效益等方面均有著重要影響，若不能將成本控制深入項目中，就無法實現(xiàn)資源的合理配置與資金的科學(xué)分配。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面優(yōu)化成本管理體系，在項目的決策階段開展可行性研究和投資估算，在設(shè)計階段選擇合適的設(shè)計方案和設(shè)計單位，招投標(biāo)階段嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)程序，施工階段樹立成本控制意識，嚴(yán)格控制成本變更，竣工階段做好項目驗收。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的所有流程，制定科學(xué)的全過程成本管理策略，使企業(yè)更好地遵循成本效益原則，在新時期背景下實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］劉桂林. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制淺析［J］. 居業(yè)，2023（2）：127-129.

［2］徐小莉. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制分析［J］. 建設(shè)科技，2022（22）：78-80.

［3］吳倩. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制淺析［J］. 房地產(chǎn)世界，2022（10）：77-79.

［4］羅超. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制分析［J］. 住宅與房地產(chǎn)，2021（6）：27-28.

［作者簡介］陳波，男，陜西西安人，陜西泰華置業(yè)發(fā)展有限公司，中級會計師，大專，研究方向：成本控制。