房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控研究

［摘 要］本文以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅過程為研究對象，探討房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控的程序。首先，介紹風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險管控和風(fēng)險監(jiān)控四個步驟，詳細(xì)闡述每個步驟的具體內(nèi)容和方法。其次，通過實(shí)際案例分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中可能存在的風(fēng)險和應(yīng)對方法。最后，總結(jié)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控的重要性和必要性，對房地產(chǎn)企業(yè)如何有效進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險管控提出建議和思考。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險管控；風(fēng)險識別

［中圖分類號］F81 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，納稅環(huán)節(jié)一直存在許多問題。隨著稅法法規(guī)的不斷調(diào)整和變化，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中面臨著越來越多的稅務(wù)風(fēng)險。為了保障企業(yè)的合法權(quán)益和穩(wěn)定發(fā)展，必須采取有效的稅務(wù)風(fēng)險管控措施。

1 房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控的程序

1.1 風(fēng)險識別

在房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控的程序中，風(fēng)險識別是非常關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和相關(guān)稅法法規(guī)，對納稅過程中可能存在的風(fēng)險進(jìn)行識別。在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅過程中，主要涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，但可能存在的風(fēng)險主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種。以土地增值稅為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，需要關(guān)注政府收儲土地、轉(zhuǎn)讓土地和土地投資等情況可能導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險。首先，政府收儲土地可能導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險。政府為了統(tǒng)籌城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，有時會對已經(jīng)出讓的土地進(jìn)行收儲，收儲土地如果存在增值，房地產(chǎn)企業(yè)就需要承擔(dān)土地增值稅的繳納責(zé)任。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中應(yīng)該關(guān)注政府收儲土地的情況，及時評估可能的稅務(wù)風(fēng)險。其次，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和投資可能導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅的計算中，需要注意土地的初始計稅價格，而土地的初始計稅價格通常是指政府出讓土地時的出讓價格。如果土地在后續(xù)的轉(zhuǎn)讓或投資過程中，土地發(fā)生了增值，房地產(chǎn)企業(yè)就需要承擔(dān)土地增值稅的繳納責(zé)任。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中需要認(rèn)真評估土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和投資可能帶來的稅務(wù)風(fēng)險。

1.2 風(fēng)險評估

風(fēng)險評估是指對已經(jīng)識別出的潛在稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評估，以確定其可能性、影響程度、時效性等方面的情況，從而為風(fēng)險管控提供支撐。對于可能存在的稅務(wù)風(fēng)險，企業(yè)需要進(jìn)行評估，以確定其影響的程度和可能性的大小，同時考慮到時間和資源等因素，制定出可行的風(fēng)險管控措施。

一是評估風(fēng)險可能性。這包括評估潛在風(fēng)險發(fā)生的概率，也就是風(fēng)險事件發(fā)生的可能性。評估的依據(jù)可以基于企業(yè)歷史數(shù)據(jù)、相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)、市場分析等。例如，針對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的土地增值稅計算，需要考慮政府的土地管理政策、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行情等因素，以及歷史數(shù)據(jù)中是否存在過相關(guān)納稅風(fēng)險等。二是評估風(fēng)險影響程度。這包括評估風(fēng)險事件的影響程度，如涉及的稅款數(shù)額、法律風(fēng)險、品牌聲譽(yù)風(fēng)險等。評估的依據(jù)可以基于企業(yè)歷史數(shù)據(jù)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)、專業(yè)人士意見等。例如，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅稅款數(shù)額巨大，若因?yàn)槎悇?wù)風(fēng)險導(dǎo)致未納稅款而被罰款，可能會對企業(yè)財務(wù)狀況產(chǎn)生較大的影響。三是評估風(fēng)險時效性。這包括評估風(fēng)險事件發(fā)生可能的時間，以及風(fēng)險控制措施的實(shí)施時間等。評估的方法可以基于法律法規(guī)、政策文件、市場趨勢、行業(yè)動態(tài)等進(jìn)行。例如，政府在稅務(wù)管理上的政策變化可能會導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要隨時關(guān)注政策變化，及時調(diào)整風(fēng)險管控措施［1］。

1.3 風(fēng)險管控

在風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取相應(yīng)的風(fēng)險管控措施來減少或避免稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。一是加強(qiáng)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保所有的納稅活動符合稅收法規(guī)和公司內(nèi)部制度要求。例如，加強(qiáng)對員工的納稅培訓(xùn)，提高員工對稅務(wù)規(guī)定的認(rèn)識，降低因員工操作不規(guī)范導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險。此外，建立健全的納稅檔案管理制度，確保納稅記錄的準(zhǔn)確性和完整性。二是建立完善的納稅風(fēng)險管理制度，規(guī)范納稅行為。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的納稅風(fēng)險管理制度，明確風(fēng)險識別、評估和管控等方面的責(zé)任和流程，制定納稅風(fēng)險管理手冊，規(guī)范納稅行為，并建立納稅風(fēng)險評估和監(jiān)控機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)和處理稅務(wù)風(fēng)險。三是采取風(fēng)險防范措施。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該采取風(fēng)險防范措施，防止稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。例如制訂合理的稅務(wù)籌劃方案，避免因經(jīng)營模式變更等因素帶來的稅務(wù)風(fēng)險；加強(qiáng)稅務(wù)審計工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理稅務(wù)風(fēng)險問題。

1.4 風(fēng)險監(jiān)控

風(fēng)險監(jiān)控是房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險管控的重要環(huán)節(jié)。通過建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，企業(yè)可以對可能存在的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行實(shí)時監(jiān)測和預(yù)警，及時采取糾正措施，避免風(fēng)險進(jìn)一步發(fā)展。風(fēng)險監(jiān)控應(yīng)該從以下幾個方面展開：一是建立風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立專門的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)，對企業(yè)納稅過程中可能存在的風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)測和分析，發(fā)現(xiàn)問題并及時糾正。二是建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。企業(yè)可以采用多種方法建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，比如建立預(yù)警指標(biāo)體系、設(shè)立風(fēng)險預(yù)警小組、建立風(fēng)險預(yù)警管理平臺等，通過這些措施，可以及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，并采取相應(yīng)的糾正措施。三是加強(qiáng)風(fēng)險診斷和分析。企業(yè)應(yīng)該建立完善的風(fēng)險診斷和分析體系，對納稅過程中存在的風(fēng)險進(jìn)行深入分析和診斷，及時找出問題根源，制訂科學(xué)的風(fēng)險管控方案［2］。

2 房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控存在的問題

2.1 稅法法規(guī)變化快

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控存在的問題之一是稅法法規(guī)變化快。國家稅制改革和稅法法規(guī)的調(diào)整頻率較高，使得房地產(chǎn)企業(yè)需要及時了解稅法法規(guī)的最新變化，了解法規(guī)變化對企業(yè)納稅的影響，及時調(diào)整和采取措施，以避免不必要的稅務(wù)風(fēng)險。同時，稅法法規(guī)的解釋也存在一定的復(fù)雜性和不確定性，需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入的研究和理解，才能做到合規(guī)納稅。

此外，稅法法規(guī)的實(shí)施也存在一定的滯后性。例如，稅務(wù)部門可能需要一段時間來了解房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，審查企業(yè)的納稅申報，以及對企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評估和監(jiān)控。這也導(dǎo)致企業(yè)在納稅過程中存在一定的不確定性和風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的稅務(wù)風(fēng)險管理制度，及時掌握和跟進(jìn)稅法法規(guī)的最新變化，以及對于稅法法規(guī)實(shí)施滯后的情況，要提前預(yù)判和規(guī)避可能存在的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理涉及多個環(huán)節(jié)，可能存在信息不暢通和流程不規(guī)范的問題。例如，企業(yè)內(nèi)部不同部門之間的協(xié)作和溝通不暢，可能導(dǎo)致一些納稅信息得不到及時的反饋和處理。此外，由于納稅流程煩瑣，可能存在一些環(huán)節(jié)的疏漏或者不夠規(guī)范，導(dǎo)致企業(yè)存在一定的稅務(wù)風(fēng)險。

2.2 財務(wù)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控中存在的問題之一是財務(wù)人員素質(zhì)參差不齊。財務(wù)人員的專業(yè)知識和能力是企業(yè)納稅合規(guī)的重要保障，但目前財務(wù)人員的素質(zhì)水平參差不齊。一些財務(wù)人員只具備基本的財務(wù)知識，對稅法法規(guī)理解不深，缺乏對企業(yè)納稅風(fēng)險的全面認(rèn)識。這些人員難以為企業(yè)提供有效的納稅風(fēng)險管理建議，也難以識別和評估納稅過程中可能存在的風(fēng)險。一些財務(wù)人員缺乏專業(yè)精神和職業(yè)道德，不愿意履行企業(yè)納稅風(fēng)險管理職責(zé)，甚至存在利用漏洞謀取私利的情況。這些情況會導(dǎo)致企業(yè)納稅過程中的風(fēng)險得不到有效的管控，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)納稅合規(guī)性降低，甚至帶來不必要的罰款和損失。

2.3 企業(yè)納稅合規(guī)性意識不強(qiáng)

在當(dāng)前稅務(wù)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視納稅合規(guī)性，遵守稅收法律法規(guī)，開展規(guī)范合規(guī)的納稅行為。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合規(guī)性意識不強(qiáng)，存在以下問題：一是納稅風(fēng)險意識淡漠。部分企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識不足，缺乏對可能產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全面識別和評估的意識。對于可能發(fā)生的納稅風(fēng)險，缺乏積極的防范措施，從而導(dǎo)致企業(yè)的納稅風(fēng)險得不到有效的控制。二是納稅行為不規(guī)范。部分企業(yè)在納稅過程中存在行為不規(guī)范的問題，如虛開發(fā)票、漏報稅款、逃避稅款等。這些行為將導(dǎo)致企業(yè)違反稅收法規(guī)，增加企業(yè)的納稅風(fēng)險，甚至?xí)欢悇?wù)機(jī)關(guān)追繳稅款、處罰等。三是稅務(wù)管理制度不健全。部分企業(yè)缺乏健全的稅務(wù)管理制度，對于納稅風(fēng)險的管理控制不夠完善。因此，企業(yè)應(yīng)該建立完善的稅務(wù)管理制度，加強(qiáng)對財務(wù)人員的納稅風(fēng)險培訓(xùn)，提高財務(wù)人員的納稅合規(guī)性意識，從而規(guī)范納稅行為，降低企業(yè)納稅風(fēng)險［3］。四是稅務(wù)管理機(jī)制不完善。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的稅務(wù)管理機(jī)制，導(dǎo)致納稅過程中的風(fēng)險得不到及時的監(jiān)控和預(yù)警，增加了稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。

2.4 稅務(wù)管理信息化水平低

隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，信息化手段在企業(yè)納稅過程中發(fā)揮越來越重要的作用。然而，目前一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理信息化水平較低，這給納稅風(fēng)險管控帶來了挑戰(zhàn)。

一是信息化手段的缺失使得企業(yè)難以對納稅過程進(jìn)行全面的監(jiān)控和管理。對于一些大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，每年的納稅額很高，稅務(wù)數(shù)據(jù)量也非常大，但如果缺乏信息化手段，企業(yè)很難做到對每一個環(huán)節(jié)都進(jìn)行準(zhǔn)確的監(jiān)控和管理。這就會使企業(yè)難以及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，從而增加納稅風(fēng)險。二是信息化手段的不足導(dǎo)致企業(yè)在納稅風(fēng)險管控過程中存在很多不便。例如，傳統(tǒng)的納稅管理方式需要大量的人工處理和數(shù)據(jù)錄入，這不僅費(fèi)時費(fèi)力，而且容易出現(xiàn)錄入錯誤等問題。此外，由于信息化手段缺乏，企業(yè)也無法充分利用信息化技術(shù)對納稅過程進(jìn)行預(yù)警和分析，無法及時識別和處理納稅風(fēng)險。三是稅務(wù)管理信息化水平低也可能導(dǎo)致企業(yè)難以適應(yīng)稅務(wù)管理的變化。稅法法規(guī)的變化較為頻繁，信息化手段可以幫助企業(yè)及時掌握稅務(wù)管理政策和法規(guī)的變化。如果企業(yè)缺乏信息化手段，就可能無法適應(yīng)稅務(wù)管理政策的變化，增加納稅風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控的具體策略分析

3.1 加強(qiáng)對稅法法規(guī)的學(xué)習(xí)和研究

一是建立定期更新的稅務(wù)法規(guī)知識庫。企業(yè)可以通過建立稅務(wù)法規(guī)知識庫的方式，整理和收集相關(guān)稅法法規(guī)的信息，包括稅法、行政法規(guī)、地方規(guī)章等，并進(jìn)行分類和整理，方便財務(wù)人員進(jìn)行查閱和學(xué)習(xí)。二是加強(qiáng)對稅法法規(guī)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。企業(yè)可以組織相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，為財務(wù)人員提供更為系統(tǒng)和全面的稅法法規(guī)知識。培訓(xùn)內(nèi)容可以包括稅務(wù)基礎(chǔ)知識、稅收政策和法規(guī)、稅務(wù)操作規(guī)程等，以幫助財務(wù)人員更好地理解和應(yīng)用稅法法規(guī)。三是建立稅務(wù)法規(guī)咨詢渠道。企業(yè)可以建立稅務(wù)法規(guī)咨詢渠道，為財務(wù)人員提供及時的稅務(wù)法規(guī)咨詢和解答。咨詢渠道可以包括內(nèi)部咨詢平臺、第三方咨詢機(jī)構(gòu)等，幫助企業(yè)及時解決納稅過程中可能存在的問題。

3.2 強(qiáng)化企業(yè)納稅合規(guī)性意識

一是建立納稅合規(guī)意識教育培訓(xùn)制度。通過定期組織納稅合規(guī)意識的教育培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對納稅合規(guī)性的認(rèn)識和重視，提高納稅合規(guī)性意識。二是建立完善的內(nèi)部管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的內(nèi)部管理制度，包括會計制度、稅務(wù)管理制度等，制訂詳細(xì)的納稅計劃，規(guī)范納稅行為，確保企業(yè)的納稅過程合規(guī)、規(guī)范。三是加強(qiáng)內(nèi)部審計。企業(yè)應(yīng)該建立內(nèi)部審計制度，對納稅過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行全面監(jiān)督和審計，及時發(fā)現(xiàn)和糾正不合規(guī)的納稅行為，確保企業(yè)納稅合規(guī)性。四是定期進(jìn)行風(fēng)險評估。企業(yè)應(yīng)該定期進(jìn)行納稅風(fēng)險評估，分析和評估納稅過程中可能存在的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施進(jìn)行風(fēng)險防范和控制。五是強(qiáng)化納稅過程監(jiān)督和管理。通過建立有效的納稅過程監(jiān)督和管理機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)和解決納稅過程中的問題和風(fēng)險，減少納稅風(fēng)險的發(fā)生。

3.3 提升稅務(wù)管理信息化水平

在建立信息化稅務(wù)管理系統(tǒng)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理和安全保障，制定完善的安全措施，防范信息泄露和黑客攻擊等風(fēng)險。同時，該系統(tǒng)還應(yīng)該具備數(shù)據(jù)分析和處理的能力，以幫助企業(yè)快速識別和解決納稅風(fēng)險。為了保障系統(tǒng)運(yùn)行的穩(wěn)定性和可靠性，房地產(chǎn)企業(yè)還需要通過培訓(xùn)等方式提高員工的技術(shù)水平，同時獲取相關(guān)技術(shù)支持和咨詢服務(wù)。建立信息化稅務(wù)管理系統(tǒng)將有助于房地產(chǎn)企業(yè)提高納稅風(fēng)險管控能力，避免因稅務(wù)風(fēng)險導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失［4］。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控是保障企業(yè)納稅合規(guī)、規(guī)范經(jīng)營的重要手段。在稅收政策和稅法法規(guī)不斷調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險的識別、評估、管控和監(jiān)控，采取有效的風(fēng)險管理措施，提高納稅過程的合規(guī)性和規(guī)范性。同時，建立信息化稅務(wù)管理系統(tǒng)、加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理和安全保障、建立數(shù)據(jù)分析和處理機(jī)制、加強(qiáng)培訓(xùn)和技術(shù)支持，也是提高稅務(wù)風(fēng)險管控能力的關(guān)鍵步驟。房地產(chǎn)企業(yè)需要以高度的責(zé)任心和專業(yè)能力，不斷完善稅務(wù)風(fēng)險管理制度和技術(shù)手段，保障企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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［作者簡介］范青松，男，四川廣元人，四川佳虹實(shí)業(yè)有限公司，中級會計師，本科，研究方向：稅務(wù)管理。