土地資源配置對房地產經濟的影響

摘要：隨著城市化進程不斷加快，土地資源配置方面的問題逐漸顯現。房地產經濟發(fā)展受各方面因素影響，土地資源配置是其中之一。我國土地資源有限，如何合理利用土地資源推進房地產經濟發(fā)展的問題引起了相關部門的關注?；诖耍疚氖紫冉榻B土地資源配置的內涵和意義，然后指出目前我國房地產經濟發(fā)展現狀，再分析土地資源配置對房地產經濟產生的影響，最后從土地資源配置視角提出推進房地產經濟發(fā)展的策略，以供參考。

關鍵詞：土地資源配置；房地產經濟；協(xié)調發(fā)展

引言

房地產行業(yè)的發(fā)展與土地資源緊密相連，兩者間的密切關系如同基石與大廈，不可或缺。這一行業(yè)的蓬勃興起，不僅為城市化進程按下了加速鍵，更在極大程度上回應了廣大人民群眾對于生產空間和生活居所的迫切需求。然而，審視當前土地資源配置的現狀，不難發(fā)現其中存在諸多亟待解決的問題。這些問題，如同暗流涌動，悄然阻礙著房地產經濟健康發(fā)展的步伐。為了撥開迷霧，找尋解決問題的有效路徑，本文展開深入細致的探究與分析。通過優(yōu)化土地資源配置，提高利用效率，為房地產經濟的持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展奠定堅實基石，從而確保這一行業(yè)能夠更好地服務于社會，滿足人民對美好生活的向往。

一、土地資源配置概述

（一）土地資源配置的基本含義

相關機構通過采用科學且合理的方法對土地用途進行分類、安排和規(guī)劃，以明確土地資源的價值，并對稀缺的土地資源進行分配，這一過程被稱為土地資源配置。

（二）土地資源配置的重要意義

眾所周知，高效配置城市土地資源對于實現我國經濟的高質量發(fā)展至關重要。我國幅員遼闊，資源豐富，但人口眾多，土地資源相對匱乏，因此，如何合理利用土地并發(fā)揮其最大潛能，是一個值得深入研究的課題。在城市化進程中，土地是住房、工業(yè)、道路和交通建設等各個方面發(fā)展的基礎?？茖W合理地利用土地資源，有助于城市規(guī)劃的合理布局，進而促進城市的可持續(xù)發(fā)展。此外，我國因土地資源配置不當而造成的損失事件屢見不鮮，例如城市交通擁堵、居民出行困難、就業(yè)機會不足等問題。合理配置土地資源能夠在一定程度上緩解這些問題，加快城市發(fā)展的步伐[1]。

（三）土地資源配置現存問題

第一，土地閑置量較大且使用率不高。根據自然資源部2022年國家級開發(fā)區(qū)土地集約利用監(jiān)測統(tǒng)計情況來看，土地集約利用整體情況比較樂觀，有關指標逐年增長。但是，在部分區(qū)域，已供應國有建設用地中閑置土地面積占比大，土地利用程度偏低，與2021年比較，土地閑置率增長了一倍，西部地區(qū)增長三倍。第二，耕地保護意識也有待提升。耕地保護責任缺失，耕地“非農化”“非糧化”現象時有發(fā)生，耕地占補平衡執(zhí)行力仍需提高，違法違規(guī)審批建設占用耕地等情況普遍。第三，違規(guī)占地現象普遍存在。隨著國內城鎮(zhèn)化進程的加速推進，為了促進經濟的進一步發(fā)展，一些地區(qū)在城市建設用地的擴張上脫離了實際需求，導致土地資源被過度消耗，浪費現象嚴重。此外，土地資源的潛在價值未能得到充分挖掘和利用。在這一過程中，還出現了違規(guī)占地的問題[2]。第四，土地資源規(guī)劃管理相對落后。規(guī)劃的引領作用尚未得到充分發(fā)揮，土地管理的總體規(guī)劃缺乏科學性和合理性，以定性研究為主導。在一些地區(qū)，土地規(guī)劃類型并未充分考慮土地利用現狀，直接作出決定。以農村地區(qū)為例，土地利用規(guī)劃不夠細致，執(zhí)行過程中依賴于非科學地自行制定的規(guī)劃方法。這導致在一些農業(yè)用地上建設工廠，不僅破壞了農業(yè)土地結構和土地使用效率，還引發(fā)了一系列土地相關問題。

二、現階段房地產市場面臨的問題

（一）部分地區(qū)房地產市場供求失衡

基于我國房地產行業(yè)的當前發(fā)展狀況，其受多重因素影響，涵蓋人口結構、自然條件以及社會經濟環(huán)境等。鑒于房地產項目蘊含的商業(yè)特性，其開發(fā)建設過程通常周期長且供給彈性相對較小，因此在短期內，市場的供求關系難以保持穩(wěn)定。在某些地區(qū)，盡管政府部門已開展市場調研，但這些調研往往缺乏全面性和系統(tǒng)性。出于推動經濟發(fā)展的目的，政府部門催促房地產企業(yè)不斷擴展商品房建設規(guī)模，卻導致土地開發(fā)違背了城市實際規(guī)劃及建設要求。在部分區(qū)域，房地產市場的選擇忽視了項目地理位置的重要性，或未充分考慮區(qū)域面積、建筑規(guī)模等關鍵因素，致使住宅項目的開發(fā)建設未能貼合市場需求，供需矛盾凸顯，嚴重阻礙了房地產行業(yè)的健康發(fā)展[3]。

（二）部分地區(qū)房價仍居高位

房地產行業(yè)因其高風險與高回報特性，吸引了越來越多企業(yè)投身其中。這些企業(yè)為了獲取土地資源，不惜支付高價，導致房產項目的成本不斷上升，進而推動房價隨地價持續(xù)上漲。房價的構成因素復雜多樣，主要包括土地成本和建筑成本兩個方面。由于土地資源的不可再生性，房地產開發(fā)主要集中在城市規(guī)劃區(qū)域。隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速發(fā)展，許多地區(qū)的優(yōu)質土地資源日益稀缺，導致與之對應的房價相應上漲。隨著經濟上行趨勢的增速，有購房需求的居民購房意愿增強，對改善型住房的需求也在不斷上升。在一些地區(qū)，政府取消了購房限制和貸款限制，同時降低了房貸利率，這些因素進一步刺激了房地產市場。此外，房地產相關行業(yè)的建筑鋼材、水泥和人工成本的增加，也使得部分地區(qū)的優(yōu)質房產項目價格保持在較高水平。

（三）市場導向存在不確定性

房地產行業(yè)具有顯著的驅動力和廣泛的關聯效應。當房地產經濟蓬勃發(fā)展時，它不僅能刺激國內需求，還能促進消費增長，并為社會創(chuàng)造更多就業(yè)機會，進而推動產業(yè)結構的升級與轉型。在過去十幾年中，我國房地產市場經歷了迅猛的發(fā)展，吸引了眾多投資者。然而，其中不乏盲目跟風者，加劇了供需失衡。一些經濟條件較好的民眾也加入了“炒房”行列，導致房價迅速上漲。加之調控政策相對市場變化的滯后性，甚至出現了人為推高地價以增加土地財政收入的情況，這與市場經濟的基本規(guī)律背道而馳，加重了居民的購房壓力，市場秩序因此變得更為混亂。此外，我國正面臨人口老齡化的加劇和新生兒數量的持續(xù)下降一定程度上預示著未來住房需求的減少是不可避免的趨勢[4]。隨著房屋空置率的上升，整個行業(yè)可能面臨泡沫化的風險。如果房價持續(xù)攀升，不僅會引發(fā)民眾的不滿，還可能對社會的和諧穩(wěn)定造成影響。在極端情況下，還可能觸發(fā)金融風險，對國家的經濟秩序造成破壞。

（四）住房保障問題突出

在我國保障性住房的分配現狀中，首先，針對新青年和新市民的保障房供應不足，特別是在發(fā)達地區(qū)，這種人多房少的情況尤為突出，僅有少數人能夠獲得政府提供的保障房。其次，保障房的退出機制尚不完善。與保障房準入時的嚴格審核相比，退出機制更多地依賴于保障對象的個人意愿，這使得實際操作面臨較大難度。在某些地區(qū)，政府對保障性住房的投資相對較少，尤其是與住宅投資和開發(fā)相比，保障性住房的土地規(guī)劃較少，導致建設數量有限且開發(fā)速度緩慢，這加劇了住房需求與保障供給之間的矛盾。此外，許多保障性住房的選址較為偏遠，基礎設施配套不完善，給保障對象的工作和交通帶來不便，難以實現建設保障性住房的預期目標。

三、土地資源配置對房地產經濟的影響和應對措施

（一）土地儲備和土地改造的影響及應對措施

要想提高土地資源使用率，推動房地產經濟發(fā)展，必須采用合理的辦法解決土地儲備及改造問題。一是土地儲備，應根據國土空間規(guī)劃范圍提前分析商業(yè)、商品住宅項目、工礦倉儲項目、公益設施項目等土地資源的占比量，根據土地用途合理增加土地資源的儲備量，針對商品住宅類房地產項目，需從土地市場角度出發(fā)，結合當年土地儲備量，預判分析房地產項目的土地需求量，減少土地儲備量與需求量的份額差，促使房地產市場健康發(fā)展。二是對土地改造，應緊盯閑置用地，結合當地土地使用情況提出科學的土地改造規(guī)劃，在符合地區(qū)“三區(qū)三線”標準下，將非商住用地的閑置土地收回后，用途調整為符合要求的商住用地，將閑置用地“變廢為寶”，為房地產市場提供存量優(yōu)質用地，保證土地資源高效配置，提高土地價值。

（二）土地供應結構的影響及應對措施

房地產經濟的增長深受土地供應結構的直接影響，尤其體現在住宅用地供給與需求兩方面。為推動房地產經濟穩(wěn)健前行，相關部門需對本地土地市場實施全面深入的調研，精準剖析當地住宅用地的實際需求，科學把控土地資源投放規(guī)模，合理預估住宅用地供應數量，以確保用地供應調整的合理性。在此過程中，應適時推行集中供地模式，以減少單一房地產企業(yè)一次性獲取大規(guī)模地塊的機會，有效分散房企囤地行為。鑒于土地資源對房地產經濟發(fā)展的不可或缺性，相關部門亦可采取多元化手段，確保綜合實力雄厚且資質優(yōu)良的企業(yè)能夠獲取相應資源。

四、土地資源配置視角下推動房地產經濟發(fā)展的建議

（一）完善土地規(guī)劃管理機制和土地保護制度

一方面，從土地規(guī)劃管理的視角來看，首要任務是明確產權關系。特別是在我國農村地區(qū)，應當進一步強化集體統(tǒng)一管理的職能，為此，政府需增強對土地利用狀態(tài)的監(jiān)控力度。在條件允許的情況下，可適時放寬土地使用權流轉的限制，以促進土地集約利用目標的實現。在城市地區(qū)，同樣需要完善土地產權制度，設立專門的土地所有權代表機構，以提升土地流轉的規(guī)范性和合法性。其次，需優(yōu)化土地資源改造方案。在進行土地資源改造時，相關部門需關注環(huán)境污染及土地資源浪費問題，盡力克服交通、氣候、水文等不利因素的影響，科學合理地改造偏僻土地、荒地及山地等，開發(fā)更多可用土地資源，以緩解房地產行業(yè)面臨的土地資源緊缺問題。另一方面，從土地保護的層面分析，首要措施是加強土地供應管理。國家應從源頭上加大管控力度，確保增量用地管理的規(guī)范性，同時完善收購儲備管理機制，實施統(tǒng)籌收購管理，由政府全面主導，通過集中調節(jié)管控土地資源，提升土地資源使用效率。此外，還需根據市場需求優(yōu)化土地供應信息管理制度，確保競爭服務環(huán)境的公平、公開和透明，防止暗箱操作，使土地供應管理更加科學合理。其次，需健全土地保護制度。各級政府部門應層層落實土地保護職責，建立動態(tài)巡查制度，強化自然資源部門的執(zhí)法監(jiān)察職能，確保土地執(zhí)法的嚴格性。對于不合理的土地使用情況，必須采取嚴格措施予以處置[5]。

（二）加強房地產市場監(jiān)管

加強房地產市場監(jiān)管，從“地”與“房”入手。一方面，政府相關部門應加強土地供后開發(fā)利用監(jiān)管，例如合理應用信息公示、預警提醒、開竣工申報等方式，做好土地利用動態(tài)巡查工作。另一方面，應出臺更合理的監(jiān)督管理體系，可從激發(fā)供需兩端活力考慮規(guī)范房地產市場。供給端，可以完善房地產企業(yè)“白名單”制度，行業(yè)主管部門針對“白名單”的房企給予重點紓困幫扶。需求端，通過穩(wěn)步降低個人住房消費門檻，鼓勵、引導金融機構實行首套房貸款首付合理比例政策。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通住房的，支持、引導金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。此外，房地產企業(yè)應探索新的方向，如綠色建筑，能使建筑物使用效率更高，使用壽命更長，減少對環(huán)境的污染。同時發(fā)展智能化建筑或共享經濟等，助力行業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展。

（三）優(yōu)化住房供應結構

首先，應確保房地產行業(yè)用地規(guī)模的合理性，以所在區(qū)域房地產市場實際發(fā)展情況為參考標準，科學確定用地規(guī)模，適當增加住宅用地供應量，優(yōu)化住宅用地布局，打造精品地，保證城市建成區(qū)和城市新區(qū)布局合理，促進職住平衡。其次，對于大城市土地供應而言，需高度重視租賃住房建設，嚴格按照中央金融工作會議提出加快保障性住房等“三大工程”建設要求，使其成為穩(wěn)定房地產市場的長效機制和重要切入點，針對保障性租賃住房也應做到應保盡保。有關部門需按要求提前將住宅用地納入住宅用地批次清單，公開所在轄區(qū)內的所有住宅用地信息，加大監(jiān)督管理力度。及時匯總年度計劃編制執(zhí)行情況，若城市存在不合理的租賃住房建設情況或用地規(guī)模不符合要求的，必須及時通報并限期整改。對于沒有按要求公布信息的城市，也應督促其改進。此外，應嚴格監(jiān)測地價，完善監(jiān)測預警機制，若地價走勢超過了合理區(qū)間或是存在其他異常情況，必須要求相關部門按期整改。最后，優(yōu)化住房供應，堅持房住不炒的原則，尤其是對于保障性住房以及城中村改造項目。政府應針對保障性住房的面積、居住資格和退出標準等提出完善的行政規(guī)章及法律制度，切實保障低收入人群的住房需求。與此同時，應加強社會監(jiān)督，確保保障房的建設申請和分配等各個環(huán)節(jié)都公開透明，防止貪腐。一經查出問題，需嚴厲懲罰，提高違法犯罪成本。就城中村的改造而言，應結合實際情況提出科學可行的規(guī)劃及實施方案，充分參考民生需求，切實解決民眾的住房問題。

五、結束語

隨著市場競爭的加劇，眾多因素影響著房地產經濟，其中土地資源配置尤為關鍵。為了充分發(fā)揮土地資源的潛力并推動房地產市場的繁榮發(fā)展，必須明確產權關系，加強規(guī)劃管理，完善土地保護制度，強化房地產市場監(jiān)管，促進房地產行業(yè)的轉型升級，以及優(yōu)化土地供應和住房供應結構。這些措施將有助于實現房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張珂.土地資源配置對房地產經濟協(xié)調發(fā)展的影響[J].活力，2023，41（11）：187-189.

[2]王欣光.土地資源配置對房地產經濟協(xié)調發(fā)展的影響分析[J].房地產世界，2022（07）：36-38.

[3]魏正源.土地資源配置對房地產經濟市場協(xié)調發(fā)展的影響研究[J].商業(yè)觀察，2021（34）：41-43.

[4]謝國唐.基于土地資源配置角度的房地產經濟協(xié)調發(fā)展策略研究[J].活力，2024，42（09）：181-183.

[5]劉振杰.房地產經濟發(fā)展和城市土地資源管理的耦合性分析——評《城市住房發(fā)展規(guī)劃：理論與實踐》[J].現代城市研究，2024（06）：135.

（作者簡介：王亞杰，貴陽市土地礦產資源儲備中心中級經濟師。）