多方式支付下住房首付款證明力淺析

袁興國

從1988年首次住房體制改革會議改實物分房為貨幣分房以來歷經(jīng)30年的發(fā)展，住房金融呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭，1991年建設銀行、工商銀行首次開立職工住房抵押貸款，到如今有銀行必有住房按揭，甚至有的村鎮(zhèn)銀行也將住房按揭作為主營業(yè)務來抓，住房按揭已經(jīng)成為商業(yè)銀行維護客戶關系與利潤拓展的重要業(yè)務產(chǎn)品。

然而，由于近來開發(fā)商資金緊張，開發(fā)戰(zhàn)線布局不合理，房地產(chǎn)市場區(qū)域性供大于求，開發(fā)項目無法按期交房糾紛增多，加上房地產(chǎn)市場人為囤積抬價銷售，誘導性投機投資交易頻現(xiàn)，虛假首付隱藏了巨大的信貸風險，為防止病從口入，確保首付的真實性、提高借款人違約成本就成為銀行把好住房按揭貸款風險的首要任務。

由于銀行自身經(jīng)營的固有特點，除對貸款申請資料進行面談面簽外，基本無法做到對首付款支付過程進行逐筆監(jiān)督，而現(xiàn)代金融又為借款人提供了多種支付方式，更增加了首付款的識別難度。本文擬解析多方式支付下首付款證明力大小，通過必要補強手段達到精要而不繁瑣。

在實踐中，借款人的付款方式主要有現(xiàn)金、銀行存款、POS刷卡機、ATM柜員機、網(wǎng)上銀行、支付寶、微信等，向銀行提交的首付款資料主要有如下幾種：

收據(jù)。由于當前未有明確的管理規(guī)范要求開發(fā)商何時必須出具發(fā)票，在一手房交易中借款人往往獲得首付款收據(jù)（含定金收據(jù)），有的開發(fā)商對誠意金、訂金往往以便條、合同條款約定方式取代收據(jù);在二手房交易中，借款人也會提供首付款收據(jù)。一手房收據(jù)內容有詳有略，但通常有收據(jù)編號、開立日期、交款人、房屋樓幢房號、經(jīng)手人姓名、開發(fā)商的財務章，而二手房收據(jù)就比較簡單，往往僅有交款人與金額、開立日期。收據(jù)的證明力較弱，對僅僅提供收據(jù)的貸款申請，首付款基本沒有實際支付，尤其在二手房買賣中，交易雙方往往口頭約定需銀行貸款審批同意后才支付首付款，出具收據(jù)就成為一個形式要件而已。

pos簽購單。借款人提供的pos簽購單，證明力較強，當其與收據(jù)載明的相關內容相互印證時，可以采信首付款支付的真實性。例外情形，以信用卡支付的pos簽購單若在借款人征信上反應為透支狀態(tài)，因違反信貸資金流入房地產(chǎn)禁止性監(jiān)管規(guī)定并形成事實上的零首付而不可采信。pos簽購單的內容近年獲得了完善，載明的內容有開發(fā)商名稱及監(jiān)管帳戶、單筆刷卡金額、購房合同總金額、購房人姓名、房號、刷卡日期等內容。二手房交易因監(jiān)管規(guī)定不允許個人買賣pos機及無實際交易地點的刷卡交易，因此二手房無pos簽購單，但少數(shù)人可以通過支付寶、微信等完成支付，隨著國家對第三方支付監(jiān)管的強化，這種支付方式將越來越少。

稅務發(fā)票。稅務發(fā)票是開發(fā)商提供的證明購房首付款支付的正式憑證，具有證明力。但在代理銷售模式下，一些代理公司為獲取銷售返點而虛假開具首付款發(fā)票，往往提供這類發(fā)票的購房交易具有房屋總價偏高、貸款成數(shù)高、借款人聯(lián)系電話相同、借款人工作單位相同等特點，因此稅務發(fā)票要結合銷售模式、借款人特征等區(qū)別掌握。

銀行存款回單。銀行存款回單是借款人通過銀行渠道支付款項后獲得的單據(jù)，因回單有經(jīng)辦銀行的戳記，在形式上易于識別，同時銀行具有第三方獨立的業(yè)務利益訴求虛假支付可能較小，銀行存款回單證明力強，結合收款收據(jù)可以采信。例外情形：銀行自2016年開通延遲支付功能，付款人可以在一定時間內撤銷支付指令，實際到帳時間與轉帳辦理時間不相一致，因此對延遲支付的轉帳回單不可單獨作證據(jù)采信。銀行存款回單包含現(xiàn)金繳款單、銀行轉賬回單、ATM轉帳回單、網(wǎng)上銀行電子轉帳回單等。

通過上述受理資料的審查就可以發(fā)現(xiàn)，收據(jù)和稅務發(fā)票是一手房開發(fā)商和二手房產(chǎn)權人出具的收款證明，而pos簽購單與銀行存款回單是借款人支付首付款的資金劃轉憑證，兩者從不同的側面對資金的支付完成印證，除稅務發(fā)票外，收據(jù)、pos簽購單、銀行支付憑證都應結合使用才可完成對首付款的驗證。