新形勢下物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理體系建設(shè)探析

【摘" 要】隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)與房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，物業(yè)行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，眾多企業(yè)紛紛涉足物業(yè)管理領(lǐng)域，使得行業(yè)競爭格局日益白熱化。面對當(dāng)前的行業(yè)形勢，物業(yè)企業(yè)亟需構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，以優(yōu)化資源配置，提高服務(wù)質(zhì)量和運營效率，從而增強(qiáng)自身的市場競爭力。然而，一些物業(yè)企業(yè)在全面預(yù)算管理的實際操作中，由于預(yù)算目標(biāo)設(shè)置不科學(xué)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源不可靠、預(yù)算編制過程不合理、預(yù)算執(zhí)行控制不到位、預(yù)算評價機(jī)制不完善等問題，未能充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的優(yōu)勢。鑒于此，論文針對新形勢下物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理體系建設(shè)展開探討，并結(jié)合實踐中面臨的問題和挑戰(zhàn)，提出相應(yīng)的改善和應(yīng)對建議。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)企業(yè)；預(yù)算管理；全面預(yù)算；企業(yè)預(yù)算

【中圖分類號】F275；F299.23" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）10-0071-03

1 引言

物業(yè)企業(yè)的主要職能是通過提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主、租戶創(chuàng)造舒適、方便、安全、幽雅的居住和工作環(huán)境。而這一職能的履行，無疑需要資金作為堅實的后盾，無論是房屋的修繕保養(yǎng)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)，還是園區(qū)的安全管理，都離不開資金的支持。但多數(shù)物業(yè)企業(yè)面臨著資金基礎(chǔ)薄弱的問題，如何將有限資金精準(zhǔn)投入關(guān)鍵領(lǐng)域，成為物業(yè)企業(yè)面臨的難題。鑒于此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，對財務(wù)收支與資源配置作出科學(xué)規(guī)劃，以便更加高效地利用預(yù)算資金，為物業(yè)管理活動的開展奠定堅實基礎(chǔ)。

2 當(dāng)前物業(yè)企業(yè)面對的形勢

從物業(yè)企業(yè)面對的形勢來看，入局企業(yè)數(shù)量不斷增多，根據(jù)企查查的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2024年4月15日，物業(yè)相關(guān)企業(yè)數(shù)量已高達(dá)4 994 425家。隨著市場飽和度的逐步提升，物業(yè)企業(yè)所承受的行業(yè)競爭壓力與日俱增，大型物業(yè)企業(yè)紛紛嘗試通過并購、加盟等策略擴(kuò)大規(guī)模，而中小企業(yè)則試圖憑借特色服務(wù)、精細(xì)化管理來爭奪市場份額。與此同時，隨著生活水平的提高，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求日趨多元化，不再局限于傳統(tǒng)的“四?！保ū?、保安、保修、保養(yǎng)）服務(wù)。物業(yè)企業(yè)需不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并積極拓展增值服務(wù)領(lǐng)域，如家居維護(hù)、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)電商等，以滿足業(yè)主的需求。但在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中，物業(yè)企業(yè)需要投入更多的人力資源（如增加員工數(shù)量、提高員工待遇等）、物料資源（如采購更多的維護(hù)用品、清潔用品等）以及設(shè)備資源（如更新、維護(hù)設(shè)施設(shè)備等），面對的成本壓力越來越大，對物業(yè)企業(yè)的成本管理能力提出了更高要求。因此，當(dāng)前形勢下，物業(yè)企業(yè)不僅需要積極提升自身市場競爭力和服務(wù)質(zhì)量，還必須加強(qiáng)成本控制，減少非必要的開支。

3 新形勢下物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理體系建設(shè)的意義

3.1 增強(qiáng)市場競爭力

構(gòu)建全面預(yù)算管理體系對于增強(qiáng)企業(yè)的競爭力有很大幫助，是一項至關(guān)重要的策略。基于全面預(yù)算管理，將物業(yè)管理、客戶服務(wù)、設(shè)施維護(hù)、社區(qū)活動組織以及市場拓展等全業(yè)務(wù)流程納入預(yù)算控制范疇，實現(xiàn)資源分配的精細(xì)化與高效化，便可有效強(qiáng)化企業(yè)的運營能力，增強(qiáng)市場競爭力。例如，針對業(yè)主普遍關(guān)注的社區(qū)安全問題，物業(yè)企業(yè)可以加大在智能安防系統(tǒng)建設(shè)與維護(hù)上的預(yù)算投入，提升社區(qū)的安全管理與防范能力，提高業(yè)主的滿意度和忠誠度，從而使企業(yè)在競爭中贏得先機(jī)，獲得更多業(yè)主的信賴。

3.2 提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是衡量物業(yè)企業(yè)綜合實力的核心標(biāo)尺，直接關(guān)乎企業(yè)口碑，決定企業(yè)運營的成敗。而高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)的提供，離不開充足的資金支持。物業(yè)企業(yè)實施全面預(yù)算管理，基于業(yè)務(wù)需求編制既貼近實際又具有前瞻性的預(yù)算方案，確保物業(yè)服務(wù)過程中所需的物質(zhì)條件得到充分保障，便可提升其服務(wù)質(zhì)量。例如，某物業(yè)企業(yè)實施全面預(yù)算管理后，發(fā)現(xiàn)社區(qū)綠化維護(hù)方面的預(yù)算不足，導(dǎo)致綠化帶修剪不及時，影響了業(yè)主的居住體驗，引發(fā)了業(yè)主的多次投訴。為此，該企業(yè)及時調(diào)整預(yù)算方案，增加綠化維護(hù)預(yù)算，并聘請專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)團(tuán)隊進(jìn)行定期修剪和養(yǎng)護(hù)，使綠化環(huán)境得到了改善，有效回應(yīng)了業(yè)主訴求，提高了服務(wù)質(zhì)量。

3.3 強(qiáng)化成本控制能力

全面預(yù)算管理的核心理念是“精細(xì)規(guī)劃、效益優(yōu)先”，要求對各項成本費用進(jìn)行詳細(xì)的分類和核算，并編制配套的成本預(yù)算，以此為后續(xù)的成本控制提供依據(jù)。同時，全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)“先編預(yù)算后做事”，能夠避免資源的無效使用，有效減少非必要成本的產(chǎn)生。例如，在物料采購方面，可根據(jù)預(yù)算計劃合理控制采購的數(shù)量和價格，避免過度采購導(dǎo)致的資金占用和庫存積壓；在人力成本方面，可依據(jù)預(yù)算安排優(yōu)化人員配置和薪酬結(jié)構(gòu)，合理減少人力成本支出。

4 新形勢下物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理體系建設(shè)的問題

4.1 預(yù)算目標(biāo)設(shè)置不科學(xué)

預(yù)算目標(biāo)是企業(yè)根據(jù)經(jīng)營戰(zhàn)略、市場環(huán)境、內(nèi)部資源等因素，在預(yù)算編制與執(zhí)行階段所設(shè)定的具體經(jīng)濟(jì)、業(yè)務(wù)及財務(wù)指標(biāo)，如收入、成本、利潤、現(xiàn)金流量、投資回報率等。在全面預(yù)算管理框架下，預(yù)算目標(biāo)既是出發(fā)點也是落腳點，關(guān)乎全面預(yù)算管理的效果。然而，一些物業(yè)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)設(shè)置存在諸多不合理之處，往往過于關(guān)注內(nèi)部成本控制和利潤最大化，忽視市場環(huán)境與業(yè)主需求方面預(yù)算的影響。這雖然實現(xiàn)了企業(yè)利潤的短期提升，卻導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降、業(yè)主滿意度的降低，嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象和市場競爭力。

4.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源不可靠

在全面預(yù)算管理過程中，相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的可靠性，直接關(guān)系到預(yù)算編制的精確程度，以及后續(xù)預(yù)算分析、決策與執(zhí)行的合理性與有效性。若基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源不可靠，那么以此為基礎(chǔ)進(jìn)行的所有預(yù)算管理活動都可能受到誤導(dǎo)，進(jìn)而引發(fā)資源分配失衡、成本控制失效等不良后果。但遺憾的是，許多物業(yè)企業(yè)在全面預(yù)算管理的實踐中，財務(wù)人員往往游離于數(shù)據(jù)收集與整理的核心環(huán)節(jié)之外，更多地是依賴其他部門提供的二手?jǐn)?shù)據(jù)，而非從源頭獲取最真實、最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，導(dǎo)致數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性難以得到保障。

4.3 預(yù)算編制過程不合理

一些物業(yè)企業(yè)的預(yù)算編制過程顯得過于粗糙，往往只是將上一年的預(yù)算作為基準(zhǔn)，通過比例增減來設(shè)定當(dāng)前年度的預(yù)算。這種做法不僅降低了預(yù)算準(zhǔn)確性，還可能導(dǎo)致過去預(yù)算編制周期中存在的問題和不足，在新的預(yù)算周期中繼續(xù)惡化，造成預(yù)算差異的進(jìn)一步擴(kuò)大，甚至引發(fā)預(yù)算失控的風(fēng)險。

4.4 預(yù)算執(zhí)行控制不到位

物業(yè)企業(yè)若想充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的功能，周密策劃預(yù)算方案固然重要，但預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)格監(jiān)督與控制同樣不可或缺。但在實際操作中，不少物業(yè)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行控制不到位，形成了監(jiān)控盲區(qū)，導(dǎo)致部分預(yù)算資金未能嚴(yán)格按照既定規(guī)劃進(jìn)行分配，而是被不當(dāng)挪用或浪費在非關(guān)鍵領(lǐng)域，如臨時增加社區(qū)活動經(jīng)費、采購非必要辦公設(shè)備等。預(yù)算執(zhí)行控制的缺失，導(dǎo)致關(guān)鍵項目因資金短缺而受阻，不僅服務(wù)質(zhì)量大打折扣，運營效率也顯著下滑，非常不利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

4.5 預(yù)算評價機(jī)制不完善

在全面預(yù)算管理體系中，預(yù)算績效評價扮演著“指南針”的角色，能夠幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理中的短板和瓶頸，為后續(xù)的預(yù)算改進(jìn)和優(yōu)化提供方向。然而，部分物業(yè)企業(yè)忽視了預(yù)算績效評價的作用，其預(yù)算評價機(jī)制不完善。首先，相關(guān)評價指標(biāo)設(shè)置較為隨意，缺乏合理性、科學(xué)性，導(dǎo)致預(yù)算評價的主觀性較強(qiáng)，難以客觀反映預(yù)算管理的實際效果；其次，評價周期不合理，以年度評價為主，無法及時捕捉預(yù)算管理中的動態(tài)變化，易導(dǎo)致問題累積且難以有效解決；最后，預(yù)算評價結(jié)果的利用不充分，未將評價結(jié)果與預(yù)算管理優(yōu)化緊密結(jié)合，使得評價結(jié)果無法轉(zhuǎn)化為實際的改進(jìn)措施，未能發(fā)揮其應(yīng)有的反饋和引導(dǎo)價值。

5 新形勢下物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理體系建設(shè)的建議

5.1 優(yōu)化預(yù)算目標(biāo)設(shè)置

若預(yù)算目標(biāo)脫離實際，與企業(yè)當(dāng)前運營狀況和發(fā)展階段不匹配，會使預(yù)算執(zhí)行變得困難重重，甚至影響企業(yè)的財務(wù)健康。因此，物業(yè)企業(yè)在實施全面預(yù)算管理的過程中，必須充分考慮實際情況，科學(xué)設(shè)置預(yù)算目標(biāo)，確保目標(biāo)的合理性。具體來講，在設(shè)置預(yù)算目標(biāo)時，不僅要考慮自身資源狀況、人力結(jié)構(gòu)、技術(shù)水平等內(nèi)部因素，還要通過市場調(diào)研、業(yè)主滿意度調(diào)查等方式，收集并分析外部信息，從而確保設(shè)置的預(yù)算目標(biāo)既符合內(nèi)部實際情況，又能適應(yīng)外部環(huán)境的變化。更為重要的是，預(yù)算目標(biāo)設(shè)置不應(yīng)局限于短期的經(jīng)濟(jì)效益考量，而應(yīng)從戰(zhàn)略高度出發(fā)，將預(yù)算目標(biāo)與長期戰(zhàn)略目標(biāo)相融合，避免發(fā)生資源錯配情況，從而為企業(yè)長期目標(biāo)的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。此外，為提高預(yù)算目標(biāo)的適用性，當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生重大變化或內(nèi)部資源出現(xiàn)重大調(diào)整時，物業(yè)企業(yè)需及時對預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行修正。

5.2 提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可靠性

5.2.1 優(yōu)化信息傳遞機(jī)制

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不可靠、不準(zhǔn)確，會對全面預(yù)算管理的實施產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。為使財務(wù)人員能夠直接獲取真實、可靠的數(shù)據(jù)資源，物業(yè)企業(yè)應(yīng)精簡信息傳遞鏈條，減少不必要的中間環(huán)節(jié)，縮短信息傳遞路徑，讓數(shù)據(jù)以最直接、最高效的方式從源頭傳遞到財務(wù)人員手中，降低數(shù)據(jù)被篡改或遺漏的風(fēng)險。同時，基于業(yè)財融合理念，將預(yù)算管理流程嵌入業(yè)務(wù)流程當(dāng)中，使財務(wù)人員可以在業(yè)務(wù)發(fā)生的同時就獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，從而為全面預(yù)算管理的順利實施提供有力的數(shù)據(jù)支撐。

5.2.2 加強(qiáng)信息化建設(shè)

為支持?jǐn)?shù)據(jù)的高效傳輸與共享，物業(yè)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)信息化建設(shè)，構(gòu)建跨部門的數(shù)據(jù)共享平臺，并將其作為財務(wù)與業(yè)務(wù)信息的交匯樞紐，確保各類關(guān)鍵數(shù)據(jù)在企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)快速、無障礙流動，充分滿足全面預(yù)算管理對于信息資源的高標(biāo)準(zhǔn)要求。另外，在信息共享平臺的構(gòu)建過程中，可嘗試嵌入數(shù)據(jù)質(zhì)量監(jiān)控模塊，對數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性、時效性等進(jìn)行實時的監(jiān)控和評估。如此一來，一旦發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)質(zhì)量問題，系統(tǒng)就可以立即發(fā)出預(yù)警信號，并通過郵件、短信等方式及時通知相關(guān)人員，迅速采取有效措施進(jìn)行數(shù)據(jù)修正，進(jìn)而確保數(shù)據(jù)的可靠性。

5.3 提高預(yù)算編制質(zhì)量

預(yù)算編制是全面預(yù)算管理的核心環(huán)節(jié)，其質(zhì)量的高低直接關(guān)系到預(yù)算資金能否在物業(yè)服務(wù)的各個層面實現(xiàn)合規(guī)、高效的應(yīng)用，并最終達(dá)成既定的預(yù)算目標(biāo)。鑒于此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)秉持“全員參與、共創(chuàng)共贏”的理念，積極組織財務(wù)、客服、安保、工程維護(hù)、綠化保潔等關(guān)鍵部門召開聯(lián)合預(yù)算會議，溝通交流各個部門的實際需求與期望，進(jìn)而制定更加貼近實際、更具可操作性的預(yù)算方案，為后續(xù)預(yù)算的執(zhí)行奠定基礎(chǔ)。另外，物業(yè)企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)僵化的預(yù)算編制模式，針對不同類型的項目采用適宜的編制方法，以提升預(yù)算的靈活性和針對性。例如，對于能源消耗、維修費用等費用波動較大的項目，采用彈性預(yù)算法，設(shè)定合理預(yù)算區(qū)間，即最高預(yù)算限額和最低預(yù)算保障，避免發(fā)生資源浪費；對于新項目的啟動費用、突發(fā)事件的應(yīng)急處理等難以預(yù)測的費用，可嘗試引入零基預(yù)算法，對所有開支進(jìn)行重新審視和評估，防止被歷史數(shù)據(jù)所誤導(dǎo)，確保資源的優(yōu)化配置和高效利用。

5.4 加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行控制

若預(yù)算計劃未能得到貫徹執(zhí)行，全面預(yù)算管理體系將形同虛設(shè)，難以對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生實質(zhì)性推動作用。因此，物業(yè)企業(yè)必須深刻認(rèn)識到預(yù)算執(zhí)行控制的重要性，采取切實有效的控制措施，力保預(yù)算計劃能夠準(zhǔn)確、高效地執(zhí)行。一方面，物業(yè)企業(yè)要在內(nèi)部定期進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行情況的披露和公示，使管理層及全體員工能夠基于公開透明的信息，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行中的偏差和問題，從而迅速對預(yù)算執(zhí)行計劃進(jìn)行必要的調(diào)整，有效防止預(yù)算偏差的累積；另一方面，物業(yè)企業(yè)可以將各部門及項目組劃分為不同的預(yù)算責(zé)任實體，并明確每個責(zé)任實體的預(yù)算管理職責(zé)與權(quán)限，確保其在預(yù)算執(zhí)行過程中各司其職、各負(fù)其責(zé)，營造一種“事事有人管、人人有擔(dān)當(dāng)”的良好氛圍，從而激發(fā)員工貫徹執(zhí)行預(yù)算的積極性和主動性。

5.5 完善預(yù)算評價機(jī)制

5.5.1 優(yōu)化評價指標(biāo)設(shè)置

預(yù)算績效評價結(jié)果不客觀、不準(zhǔn)確，根源在于評價指標(biāo)的設(shè)置缺乏合理性。為提高預(yù)算評價的準(zhǔn)確性，物業(yè)企業(yè)應(yīng)打破傳統(tǒng)的評價指標(biāo)框架，將財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行有機(jī)融合。例如，引入平衡計分卡評價模式，從財務(wù)績效、客戶滿意度、服務(wù)品質(zhì)與效率、員工成長與創(chuàng)新能力4個維度出發(fā)，設(shè)計、選取可量化的評價指標(biāo)，從而多維度、全方位

評估全面預(yù)算管理的實際效果。例如，將成本控制率、收入增長率、利潤率等作為財務(wù)維度指標(biāo)，衡量預(yù)算管理的經(jīng)濟(jì)效益。

5.5.2 調(diào)整評價周期

針對評價周期不合理的問題，物業(yè)企業(yè)應(yīng)調(diào)整評價周期，實現(xiàn)預(yù)算管理的動態(tài)評價。除了年度評價外，物業(yè)企業(yè)可以引入季度評價、月度評價等短期評價，以便及時捕捉預(yù)算管理中的動態(tài)變化，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)措施予以解決。

5.5.3 強(qiáng)化評價結(jié)果應(yīng)用

為充分發(fā)揮預(yù)算評價結(jié)果的反饋和引導(dǎo)價值，物業(yè)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化評價結(jié)果的應(yīng)用。首先，應(yīng)將評價結(jié)果與預(yù)算管理優(yōu)化緊密結(jié)合，針對評價中發(fā)現(xiàn)的問題，及時制定改進(jìn)措施并付諸實施；其次，應(yīng)將評價結(jié)果納入績效考核體系，與員工的薪酬、晉升等掛鉤，以提高員工對預(yù)算管理的重視程度；最后，應(yīng)定期對評價結(jié)果進(jìn)行總結(jié)和分析，提煉經(jīng)驗教訓(xùn)，為未來的預(yù)算管理優(yōu)化提供參考和借鑒。

6 結(jié)語

面對行業(yè)的新形勢，物業(yè)企業(yè)若想在競爭中脫穎而出并保持健康的財務(wù)狀況，實施全面預(yù)算管理顯得尤為重要。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識全面預(yù)算管理體系建設(shè)的戰(zhàn)略意義，并據(jù)此優(yōu)化預(yù)算目標(biāo)設(shè)置、提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)質(zhì)量、提高預(yù)算編制質(zhì)量、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行控制、完善預(yù)算評價機(jī)制，充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的優(yōu)勢。

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【作者簡介】侯倩（1990-），女，山東定陶人，會計師，研究方向：財務(wù)管理。