商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理研究

摘要：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理需要全面考慮項(xiàng)目的特點(diǎn)、市場(chǎng)環(huán)境和資金需求，建立科學(xué)合理的資金規(guī)劃和預(yù)測(cè)體系，以確保資金的充足和穩(wěn)定。建立高效的資金管理和監(jiān)控機(jī)制，實(shí)施信息化管理手段，加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決資金管理中的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。積極開(kāi)展與金融機(jī)構(gòu)和投資方的合作，實(shí)施多元化的融資策略，提高項(xiàng)目的資金利用效率和運(yùn)作靈活性。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；現(xiàn)金流管理；影響因素

在互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能迅速發(fā)展的背景下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需更加注重消費(fèi)者的體驗(yàn)感，通過(guò)不斷提升服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目來(lái)吸引更多的消費(fèi)者。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展，需要充分考慮市場(chǎng)需求、環(huán)境變化等因素，評(píng)估其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，做好現(xiàn)金流管理是降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，有必要將現(xiàn)金流管理相關(guān)問(wèn)題研究作為重點(diǎn)，進(jìn)一步明確商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理相關(guān)理論及現(xiàn)狀，以問(wèn)題為導(dǎo)向，提出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理以合理化路徑。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的理論基礎(chǔ)

商業(yè)地產(chǎn)具有其特殊性，商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為最終目標(biāo)，與居住性質(zhì)的地產(chǎn)和工業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)能夠快速聚集資金，同時(shí)具有非常強(qiáng)的可持續(xù)性。從商業(yè)地產(chǎn)的概念看，商業(yè)地產(chǎn)是以實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值增加為主要目的，涵蓋零售、餐飲、配套以及其他新興業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式的地產(chǎn)行業(yè)。在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，除了購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓以外，還包含廣義上的以休閑為目的的酒店等多種形式。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體載體，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否盈利對(duì)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生直接影響，因此很多商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中都將現(xiàn)金管理作為重點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理是以現(xiàn)金流作為管理對(duì)象。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具體情況，將現(xiàn)金流管理貫穿整個(gè)流程，通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流的數(shù)量和期限進(jìn)行統(tǒng)籌安排，讓商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流能夠發(fā)揮更大的價(jià)值和作用。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流管理重點(diǎn)要分析現(xiàn)金流的基本特征、現(xiàn)金流的具體流向及現(xiàn)金流的管理現(xiàn)狀，進(jìn)而提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的系統(tǒng)性、整體性和全面性。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要是通過(guò)租賃和出售的方式獲得收益，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金在建設(shè)過(guò)程中和后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中都會(huì)有現(xiàn)金流，在項(xiàng)目建設(shè)階段現(xiàn)金流出包括建設(shè)成本及建設(shè)完成之后對(duì)出售、出租的部分繳納的相關(guān)稅費(fèi)，同時(shí)還包含運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)管理成本投入，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入則包含出售和出租兩大板塊。

當(dāng)前針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理主要采用的是現(xiàn)金流量表。這一分析工具廣泛地應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理領(lǐng)域。其反映的內(nèi)容主要包含以下幾個(gè)方面。首先，現(xiàn)金流量表必須是在一定的財(cái)務(wù)計(jì)算周期內(nèi)。現(xiàn)金流量表分為月度報(bào)表、季度報(bào)表、半年報(bào)表和年度報(bào)表等等。但無(wú)論哪種報(bào)表，都需要在一定的時(shí)間范圍內(nèi)才能夠體現(xiàn)現(xiàn)金流量表的價(jià)值。其次，現(xiàn)金流量表必須按照相關(guān)統(tǒng)計(jì)制度來(lái)落實(shí)。唯有如此才能夠真實(shí)地反映商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況，比如，包含日常經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金收支。結(jié)合現(xiàn)金流量表能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金進(jìn)行合理劃分，形成有針對(duì)性的資金回流方案。資金回流之后也可以償還債務(wù)，也可以通過(guò)多種形式為項(xiàng)目創(chuàng)收。因此在現(xiàn)金流凈值分析時(shí)，不能簡(jiǎn)單地根據(jù)凈流量的正負(fù)作為現(xiàn)金流優(yōu)劣的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中以及后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的債務(wù)也需要償還，這需要項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體做好宏觀把控，進(jìn)而做到債務(wù)杠桿的平衡。現(xiàn)金流量表作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的重要工具，對(duì)項(xiàng)目所發(fā)生的一切有關(guān)現(xiàn)金流入、流出的情況進(jìn)行真實(shí)記錄，所形成的數(shù)據(jù)報(bào)告能夠使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理者更加清楚，準(zhǔn)確地了解當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)情況，進(jìn)而根據(jù)其數(shù)據(jù)反映的內(nèi)容作出戰(zhàn)略決策和判斷，進(jìn)一步提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理過(guò)程中，通過(guò)統(tǒng)一現(xiàn)金流預(yù)算編制，要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)單位按照月度和季度的形式對(duì)現(xiàn)金流的執(zhí)行情況進(jìn)行上報(bào)，通過(guò)考核的形式來(lái)評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)單位的現(xiàn)金流管理情況。通過(guò)統(tǒng)一現(xiàn)金流預(yù)算編制能夠使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理更加具象化，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的任務(wù)要求能夠真正執(zhí)行下去。但當(dāng)前部分商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)金流管理過(guò)程中制度機(jī)制落實(shí)得不夠具體，特別是隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的參與主體越來(lái)越多，這一做法也出現(xiàn)了明顯缺陷，難以達(dá)到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)靈活多變的資金需求，在一定程度上影響了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策。

首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理體系貫徹落實(shí)不到位。部分商業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中雖然也在積極推進(jìn)統(tǒng)一現(xiàn)金流預(yù)算編制模式，但在具體落實(shí)過(guò)程中，部分參與主體對(duì)于現(xiàn)金預(yù)算編制模式重視程度不足，在執(zhí)行過(guò)程中只是一些簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)記錄和日常管理，沒(méi)有建立貫徹商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理全流程的現(xiàn)金流管理體系。加之在具體工作落實(shí)過(guò)程中缺少制度機(jī)制約束，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主體在運(yùn)行過(guò)程中只是簡(jiǎn)單地對(duì)現(xiàn)金流管理相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，缺少后續(xù)辦法和措施，這與先進(jìn)的現(xiàn)金流管理體系還存在明顯差距。

其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理工作缺乏整體性和系統(tǒng)性。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在現(xiàn)金流管理過(guò)程中需要財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭，招商部門(mén)、工程部門(mén)、企劃部門(mén)和運(yùn)營(yíng)部門(mén)也要相互配合，這樣才能夠確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理效率和質(zhì)量。但目前在實(shí)際現(xiàn)金流管理工作中，雖然財(cái)務(wù)部門(mén)也在積極努力要求其他業(yè)務(wù)部門(mén)密切配合，但由于部門(mén)之間缺少橫向的溝通和聯(lián)動(dòng)，其他部門(mén)對(duì)于現(xiàn)金流管理重視程度不足，無(wú)論是在數(shù)據(jù)匯總，還是在制度執(zhí)行過(guò)程中都需要財(cái)務(wù)部門(mén)多次重復(fù)監(jiān)督，才能夠確保相關(guān)部門(mén)做好現(xiàn)金流預(yù)算，這不僅增加了財(cái)務(wù)部門(mén)的工作壓力，降低了工作效率，影響了現(xiàn)金流管理。

最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主體對(duì)現(xiàn)金流管理重視程度不一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。但目前部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主體在對(duì)待現(xiàn)金流管理上態(tài)度不一，認(rèn)為現(xiàn)金流管理只在財(cái)務(wù)部門(mén)內(nèi)部進(jìn)行就萬(wàn)事大吉，缺少系統(tǒng)思維。同時(shí)將“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理”等同于“現(xiàn)金流管理”，在這一背景下，不僅影響了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流使用，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)多部門(mén)的密切配合，真正將現(xiàn)金流管理體系落實(shí)到位，在一定程度上影響了商業(yè)地產(chǎn)管理層的科學(xué)決策。綜合來(lái)看，目前隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理提供了多元化手段。但部分商業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，沒(méi)有將現(xiàn)金流管理作為重要方面，無(wú)形之中增加了財(cái)務(wù)部門(mén)的工作壓力，也難以讓其他部門(mén)認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流管理的重要性，客觀上造成了現(xiàn)金流管理浮于表面，無(wú)法發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的真正價(jià)值。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的影響因素

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理包含項(xiàng)目的最初設(shè)計(jì)、建造到后期的出售、出租以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)整個(gè)生命周期的現(xiàn)金流入流出過(guò)程。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目屬于長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，因此設(shè)計(jì)主體多，管理戰(zhàn)線長(zhǎng)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理過(guò)程中涉及的不確定因素也較多。例如，在前期設(shè)計(jì)和建造過(guò)程中涉及大量的成本投入，后期運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中還需要對(duì)不同主體的資金收益進(jìn)行測(cè)算，對(duì)不同主體、不同時(shí)間階段受到的影響因素也存在明顯差異。加之，成本波動(dòng)受到宏觀政策及政府規(guī)劃的影響，建設(shè)成本受到原材料、人工、貸款利率、建設(shè)時(shí)間、天氣因素等影響后期的運(yùn)營(yíng)，又涉及運(yùn)營(yíng)成本、管理成本等等，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的影響因素較多。

首先，團(tuán)隊(duì)建設(shè)因素。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大，在前期建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)過(guò)程中跨越了不同行業(yè)，涉及的參與主體非常多元，需要投入大量的人力、物力、財(cái)力才能夠確保商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，同時(shí)對(duì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)提出了較高要求，在保障商業(yè)項(xiàng)目前期建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，既需要穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，也需要高素質(zhì)的員工。政府之所以會(huì)支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，就是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目既可以打造城市名片，也能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但同時(shí)在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)人員往往為了獲得更好的工作環(huán)境、更高的薪酬，存在一定的流動(dòng)性，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生直接影響。相應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理過(guò)程中，高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員也是寶貴的資源，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在現(xiàn)金流管理過(guò)程中一定要將團(tuán)隊(duì)建設(shè)作為重要方面，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)人員對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的歸屬感，同時(shí)也要為其提供良好的工作環(huán)境和有競(jìng)爭(zhēng)力的薪資，這樣高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員才能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，不斷提高生產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理質(zhì)量。

其次，運(yùn)營(yíng)管理因素。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期建設(shè)時(shí)間還相對(duì)較短，后期運(yùn)營(yíng)管理是重中之重，時(shí)間跨度更長(zhǎng)，相應(yīng)地在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流管理問(wèn)題越多，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就需要吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。目前線上運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)深刻改變了消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中會(huì)“貨比三家”，以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為根基的商業(yè)購(gòu)物中心，雖然也會(huì)吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物，但并不會(huì)直接消費(fèi)。相應(yīng)地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提出更高要求，如果消費(fèi)者沒(méi)有很好的服務(wù)體驗(yàn)和非常有競(jìng)爭(zhēng)力的售賣(mài)價(jià)格，消費(fèi)者就不會(huì)在此消費(fèi)，相應(yīng)地也就不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流。因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理過(guò)程中，既要節(jié)流，也要開(kāi)源，要主動(dòng)與商家合作，特別是要加強(qiáng)與官方旗艦店的溝通互動(dòng)，要讓官方旗艦店盡量讓利消費(fèi)者，并提供熱情周到的服務(wù)，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，這樣才能夠帶來(lái)現(xiàn)金流。

最后，宏觀政策因素。宏觀政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)影響最為直觀，特別是地方政府出臺(tái)的配套政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要。2018年，國(guó)家在房地產(chǎn)稅收制度改革方面進(jìn)行了一系列制度調(diào)整，政府投資保障房和限價(jià)房進(jìn)一步擠占了商品房市場(chǎng)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將關(guān)注點(diǎn)放在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之上，通過(guò)打造購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓等項(xiàng)目能夠獲得較好的回報(bào)率。在這一背景下，越來(lái)越多的資本參與到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資之中，進(jìn)一步加劇了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就需要節(jié)約成本，提升資金的利用效率，相應(yīng)地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理工作提出了較高要求。既需要商業(yè)項(xiàng)目主體在現(xiàn)金流管理過(guò)程中關(guān)注國(guó)家宏觀政策調(diào)整，也要對(duì)整個(gè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)進(jìn)行精準(zhǔn)分析，進(jìn)而結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的相關(guān)數(shù)據(jù)依據(jù)，調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略布局。

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要方面，現(xiàn)金流管理質(zhì)量高低對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展起著關(guān)鍵性作用，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理質(zhì)量，有必要實(shí)施一體化管理模式。在管理過(guò)程中將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目看作一個(gè)整體，將現(xiàn)金流管理融入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全流程。

（一）實(shí)施一體化管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理重點(diǎn)在于提高現(xiàn)金流利用質(zhì)量，相應(yīng)就需要將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理各個(gè)環(huán)節(jié)統(tǒng)一起來(lái)，對(duì)各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)現(xiàn)金流管理的特點(diǎn)和相互關(guān)系進(jìn)行重新梳理，制定一體化策略，進(jìn)而明確商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理各個(gè)階段的現(xiàn)金流管理目標(biāo)和重點(diǎn)。首先，要樹(shù)立項(xiàng)目參與者一體化管理理念。只有項(xiàng)目參與者在思想上給予現(xiàn)金流一體化管理逐步重視，才能夠?qū)⑦@一管理理念融入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理全過(guò)程。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期建設(shè)階段，需要制定合理的現(xiàn)金流編制，同時(shí)也要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的環(huán)境要素變化等相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集。如，政府的宏觀政策、行業(yè)變化以及項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的原材料成本變化等，這樣才能夠?yàn)楝F(xiàn)金流管理一體化工作具體落實(shí)提供更完善參考。同時(shí)項(xiàng)目參與者還要定期地對(duì)現(xiàn)金流管理工作進(jìn)行階段性總結(jié)，對(duì)于出現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)分析，進(jìn)而對(duì)現(xiàn)金流管理工作進(jìn)行優(yōu)化和完善。其次，積極推進(jìn)現(xiàn)金流一體化管理。除了要在思想上重視以外，還要將現(xiàn)金流一體化管理工作落到實(shí)處。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響巨大，一旦在現(xiàn)金流管理方面出現(xiàn)失誤，必然會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)展，甚至?xí)黾雍笃谶\(yùn)營(yíng)管理難度，使現(xiàn)金流管理陷入惡性循環(huán)。因此，建立和推進(jìn)現(xiàn)金流一體化管理措施有助于提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的前瞻性、時(shí)效性和完整性。最后，要重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目歷史數(shù)據(jù)的利用。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理過(guò)程中會(huì)形成一系列的歷史數(shù)據(jù)，這些歷史數(shù)據(jù)是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的重要參考。特別是很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，歷史形成的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)較為完整，這些數(shù)據(jù)對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理都具有重要參考意義。財(cái)務(wù)人員可以對(duì)現(xiàn)金流的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)分析，進(jìn)而更好地掌握在現(xiàn)有管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并有針對(duì)性地采取措施，將現(xiàn)金流管理出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。

（二）建立現(xiàn)金流管理體系

建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理體系是確保項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵所在，因此有必要通過(guò)建立健全資金計(jì)劃和預(yù)算體系，完善資金監(jiān)控和管控機(jī)制，加強(qiáng)與外部合作和融資安排，建立風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制，進(jìn)而提高項(xiàng)目的資金利用效率，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

1. 開(kāi)發(fā)期階段。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，建立現(xiàn)金流管理體系是確保項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵步驟。首先，建立全面的資金規(guī)劃和預(yù)測(cè)體系。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，應(yīng)通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研和細(xì)致的項(xiàng)目分析，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中所需的資金進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和預(yù)測(cè)。這包括對(duì)開(kāi)發(fā)成本、投資回報(bào)、資金周轉(zhuǎn)等方面進(jìn)行全面而精確的估算和分析，以確定項(xiàng)目的資金需求和使用計(jì)劃。其次，建立高效的資金管理和監(jiān)控機(jī)制。在開(kāi)發(fā)期間，需要建立起一套嚴(yán)格、科學(xué)的資金管理體系，對(duì)項(xiàng)目的資金流動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和精準(zhǔn)分析。這包括建立資金流動(dòng)的信息化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流動(dòng)的全程追蹤和監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決可能存在的資金問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。此外，積極開(kāi)展與金融機(jī)構(gòu)和投資方的合作，實(shí)施多元化的融資策略，也是建立現(xiàn)金流管理體系的重要手段。通過(guò)與各方建立良好的合作關(guān)系，充分利用外部資金和資源，為項(xiàng)目提供更多的資金支持和保障，確保項(xiàng)目的資金需求得到及時(shí)滿足，提高項(xiàng)目的資金利用率和運(yùn)作靈活性。再次，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，及時(shí)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，也是現(xiàn)金流管理體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在開(kāi)發(fā)期間可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，需要建立起一套科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，通過(guò)制定預(yù)案和措施，降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率和影響程度，保障項(xiàng)目的順利實(shí)施和現(xiàn)金流的穩(wěn)定運(yùn)作。最后，要建立開(kāi)放、透明的信息披露和溝通機(jī)制，與項(xiàng)目相關(guān)各方及時(shí)分享項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理情況和決策結(jié)果，增強(qiáng)各方對(duì)項(xiàng)目的信心和支持度。通過(guò)建立良好的合作關(guān)系和溝通渠道，促進(jìn)項(xiàng)目各方達(dá)成共識(shí)，提升項(xiàng)目現(xiàn)金流管理質(zhì)量。

2. 建設(shè)期階段。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)期需要全面考慮項(xiàng)目的規(guī)模、類型、地理位置等因素，并結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境和投資者需求進(jìn)行精準(zhǔn)設(shè)計(jì)。首先，注重規(guī)劃和調(diào)研。在建設(shè)時(shí)期，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)格局、土地利用政策等方面進(jìn)行深入研究，明確項(xiàng)目定位，為后續(xù)的現(xiàn)金流管理奠定基礎(chǔ)。應(yīng)運(yùn)用高級(jí)的財(cái)務(wù)分析工具，如敏感性分析、蒙特卡洛模擬等，對(duì)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，形成應(yīng)對(duì)方案。落實(shí)資金監(jiān)控機(jī)制，以確保項(xiàng)目資金真正地被用于項(xiàng)目建設(shè)，通過(guò)建立嚴(yán)密的資金流動(dòng)追蹤系統(tǒng)，監(jiān)控每一筆資金的流向和用途，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決資金流失或滯留的問(wèn)題。建立有效的成本控制體系，以確保項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中的費(fèi)用得到有效管理和控制。包括對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)成本進(jìn)行全面預(yù)算和核算，建立成本監(jiān)控機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本超支或浪費(fèi)現(xiàn)象，并采取相應(yīng)措施加以控制。同時(shí)，采取成本管理措施，降低建設(shè)期間的運(yùn)營(yíng)成本和資本支出。此外，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)和投資方的溝通和合作，積極開(kāi)展資金融通和融資安排。通過(guò)與各方建立良好的合作關(guān)系，充分利用外部資源，為項(xiàng)目提供更多的資金支持和保障，確保項(xiàng)目的資金需求得到及時(shí)滿足，提高項(xiàng)目的資金利用效率和運(yùn)作靈活性。

3. 運(yùn)營(yíng)期階段。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期階段，建立一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)金流管理體系至關(guān)重要，通過(guò)建立現(xiàn)金流管理體系為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供完善支持。具體而言，首先，實(shí)施精細(xì)化的財(cái)務(wù)監(jiān)控。要建立一套完備的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，全面、準(zhǔn)確地記錄和追蹤每一筆資金流動(dòng)。利用先進(jìn)的財(cái)務(wù)軟件，將每個(gè)環(huán)節(jié)的資金流動(dòng)情況精準(zhǔn)記錄，使項(xiàng)目管理者對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況了如指掌。其次，實(shí)施多維度的現(xiàn)金流分析。在建立現(xiàn)金流管理體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)和行業(yè)的規(guī)律，建立起一套多維度的現(xiàn)金流分析模型。包括現(xiàn)金流量表、資金周轉(zhuǎn)率、償債能力等指標(biāo)的分析，通過(guò)深入挖掘數(shù)據(jù)背后的信息，為決策提供更加科學(xué)、精準(zhǔn)的依據(jù)。另外，實(shí)施靈活的資金調(diào)配策略。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期間，資金的使用是靈活多變的，需要根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)配。因此，建立靈活的資金調(diào)配機(jī)制至關(guān)重要。通過(guò)優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、合理規(guī)劃資金流動(dòng)路徑、積極開(kāi)展資金融通等，以確保資金的高效利用和最大化效益。建立現(xiàn)金流管理體系是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵所在。通過(guò)實(shí)施精細(xì)化的財(cái)務(wù)監(jiān)控、多維度的現(xiàn)金流分析、靈活的資金調(diào)配策略和風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，可以有效地提升項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。

總之，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理是商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的核心問(wèn)題之一，直接關(guān)系到項(xiàng)目的盈利能力和生存發(fā)展。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，傳統(tǒng)的現(xiàn)金流管理方法已經(jīng)不能完全適應(yīng)市場(chǎng)需求，因此有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理進(jìn)行深入研究，以尋求創(chuàng)新性的管理策略和方法。同時(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，制定科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，降低項(xiàng)目面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)的影響和損失。

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（作者單位：中鐵二十一局集團(tuán)德盛和置業(yè)有限公司）