融創(chuàng)緊急補(bǔ)血

融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌，抓緊補(bǔ)血。

10月中旬，融創(chuàng)以每股2.465港元，配售最多4.89億股股份，募資12.05億港元，約合人民幣11億元。

記者了解到，融創(chuàng)此次配股已完成，且用時(shí)極短。

“上一次地產(chǎn)行業(yè)配股還是一年多以前的事，房企股價(jià)持續(xù)低迷，股權(quán)融資很難落地?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士表示，融創(chuàng)配股成功，說明市場(chǎng)對(duì)樓市的信心有所回暖。 融創(chuàng)可能重啟債務(wù)重組，孫宏斌踩點(diǎn)完成募資，提振各方預(yù)期，為這家9600億資產(chǎn)的地產(chǎn)巨頭爭(zhēng)取更好條件。

補(bǔ)血化債

融創(chuàng)完成配股，瞅準(zhǔn)了時(shí)機(jī)。

自樓市新政推出以來，融創(chuàng)股價(jià)大幅反彈，最高漲至5.5港元/股，市值超過470億港元，其后有所回落。

此輪配股價(jià)格，較上一個(gè)交易日3.08港元/股，打了8折，然而，對(duì)應(yīng)估值依然達(dá)210億港元左右。

這較半個(gè)月前，仍高了1.6倍。

參與配售的賣方，包括由孫宏斌的家族信托實(shí)控的融創(chuàng)國(guó)際投資，交易完成后，孫宏斌及其一致行動(dòng)人的持股占比，由29.16%降至27.61%。

只是，這次配售采用“先舊后新”模式，賣方后續(xù)仍將以大體同樣價(jià)格，認(rèn)購數(shù)量相同的股權(quán)，因此，孫宏斌等不會(huì)減少其股權(quán)數(shù)，也未減持。

據(jù)公告披露，配售股份將售予“不少于六名獨(dú)立專業(yè)、機(jī)構(gòu)及/或其他投資者”。

此刻，有人愿掏出12億港元真金白銀，在階段性高位購入股權(quán)，顯示確有人看好后市。

公司稱，這筆資金，將主要用于支持“境內(nèi)公司債的長(zhǎng)期解決方案落地”，以及一般營(yíng)運(yùn)資金。

孫宏斌團(tuán)隊(duì)于2023年初完成160億元境內(nèi)債展期，整體展期3～4年。

根據(jù)原方案，融創(chuàng)需對(duì)于其中4只債券，于今年6月和9月，分別償付部分利息、首期本金的5%。

臨近償付節(jié)點(diǎn)，融創(chuàng)已宣布再次展期，將本息兌付時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整至12月。

“融創(chuàng)下半年將繼續(xù)尋求債務(wù)展期和整體化解方案?！惫芾韺釉谥袌?bào)里披露。

有市場(chǎng)消息指出，針對(duì)境內(nèi)債券和貸款，融創(chuàng)可能在未來幾個(gè)月提出債務(wù)重組方案。

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，孫宏斌能順利完成配股，補(bǔ)充部分現(xiàn)金，這利于其安撫債權(quán)人，也為可能的重組談判營(yíng)造暖意。

截至6月底，融創(chuàng)總負(fù)債降至8950億元，較高峰時(shí)減少超1550億元。然而，背負(fù)的有息債務(wù)規(guī)模，依然有2774億元。

于資金缺口來說，12億港元的股權(quán)融資，杯水車薪。可在信心上，起到的效果或是“四兩撥千斤”。

努力盤活

敢于抄底融創(chuàng)的買家，更多的應(yīng)該是看中其修復(fù)能力。

出險(xiǎn)后，融創(chuàng)與中信信托、中國(guó)東方等資管機(jī)構(gòu)合作，盤活大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目，部分明星項(xiàng)目的熱銷，確實(shí)也證明了其資產(chǎn)的潛力。

其中，尤為矚目的是融創(chuàng)外灘壹號(hào)院項(xiàng)目，位于上海核心的黃浦區(qū)董家渡，主打180平方米以上的大平層，單套均價(jià)超5000萬元。

4月，項(xiàng)目二期入市，均價(jià)16.8萬/平方米，比一期高近5萬/平方米，204套豪宅開盤4小時(shí)內(nèi)即售罄，合計(jì)攬金近100億元，位列上半年上海豪宅單盤銷售額第二。

8月加推后，再現(xiàn)“日光”，賣了57億元。

近期，項(xiàng)目將加推最后158套，預(yù)估貨值約50億元。有內(nèi)部人士向《21CBR》記者提到，這次預(yù)計(jì)會(huì)一天賣完。

上海黃浦區(qū)的新項(xiàng)目錦園，表現(xiàn)也不俗。

8月入市后，開盤首日33套房源全部售罄，成交金額達(dá)18.27億元，單套均價(jià)超5500萬元。該項(xiàng)目住宅分四批入市，總貨值也超過380億元。

這兩個(gè)項(xiàng)目，大股東均為中信集團(tuán)，融創(chuàng)的持股比例約10%，孫宏斌團(tuán)隊(duì)從項(xiàng)目獲得的資金，暫時(shí)有限。

以融創(chuàng)外灘壹號(hào)院項(xiàng)目來說，2022年底，項(xiàng)目開發(fā)一度擱置，孫宏斌引入中信信托及中國(guó)華融，獲得融資120億元，代價(jià)是轉(zhuǎn)讓了項(xiàng)目近90%的股權(quán)。

照此預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目二期總貨值超200億元，融創(chuàng)大概能回流20億元，然而，畢竟是盤活資產(chǎn)，可以削減大量債務(wù)。

所幸，孫宏斌手里，還有不少“牌”。

官方透露，2024年新增供貨近千億，超85%分布在一二線核心城市，包括位于北京、上海的多個(gè)豪宅項(xiàng)目。

只是，市場(chǎng)仍在低谷期，孫宏斌的回血壓力依然很大。1—10月，其累計(jì)合同銷售金額約437.8億元。

10月以來，購房者信心回歸，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)全線回穩(wěn)，這種態(tài)勢(shì)若能持續(xù)，融創(chuàng)的去化將明顯提速。

等待脫困

到手12億港元，孫宏斌依然拮據(jù)。

截至6月底，其手頭的現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金），只有257億元，而到期未償付借貸本金，超過1100億元。其資本負(fù)債率約為79.2%，較去年底有所上升。

去年3月，孫宏斌就債務(wù)逾期問題發(fā)聲道歉，此后，長(zhǎng)達(dá)一年半時(shí)間里，他鮮有公開露面。

孫埋頭帶領(lǐng)融創(chuàng)，化債求生，積極、果斷的處理手段，換來一些成果。

僅用時(shí)18個(gè)月，融創(chuàng)整體化解約900億元債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程。

只是，換來一些喘息時(shí)間，難言虎口脫險(xiǎn)。孫本人也坦承，“調(diào)整深度和時(shí)間都超出預(yù)期”。

目前，融創(chuàng)的基本面，仍較為艱難。

縱向來看，1—6月，其營(yíng)收驟降四成至342.8億元，大概只有高峰期的三分之一，虧損則為約150億元，好在已略有縮窄。

占融創(chuàng)大頭的收入，來自銷售住宅及商業(yè)物業(yè)，其首要運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，就是保交樓。

上半年，其在52個(gè)城市交付81個(gè)項(xiàng)目，約5.8萬套房源。今年，孫宏斌將沖刺17萬套的交付目標(biāo)。

融創(chuàng)這艘擱淺的巨艦，只能賴于樓市的水位不斷上升，才可能真正脫困。

截至6月底，孫宏斌控制的總土地儲(chǔ)備，高達(dá)1.45億平米，未售土地儲(chǔ)備1億平米；下半年，新增可售資源93%，分布在一二線城市。

充足的可售房源和土地儲(chǔ)備，只有逐步出清，才能恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)。

10月17日，主管部門高層表示，在系列政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底，“10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會(huì)是積極樂觀的結(jié)果”。

對(duì)孫宏斌來說，配售等動(dòng)作是“人努力”，后續(xù)更重要的，還得是“天幫忙”。