新形勢(shì)下酒店投資新趨勢(shì)研究及投資決策

[摘 要]隨著全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技進(jìn)步，酒店業(yè)也經(jīng)歷著深刻的變革，近年來(lái)，受到疫情、全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化及國(guó)家政策調(diào)整等因素影響，酒店投資新趨勢(shì)日漸明顯，需求呈現(xiàn)多元化。文章立足消費(fèi)者需求變化、技術(shù)發(fā)展、政策環(huán)境、消費(fèi)者行為變化等多個(gè)角度，闡述了酒店投資新趨勢(shì)，以及在新趨勢(shì)下如何開(kāi)展酒店投資決策分析，以供參考。

[關(guān)鍵詞]酒店投資；新趨勢(shì)；投資決策分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F274 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722（2024）21-0070-03

在當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，酒店投資面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及市場(chǎng)化發(fā)展的新變化，酒店作為服務(wù)業(yè)的重要組成部分，投資趨勢(shì)正逐步呈現(xiàn)出多元化、智能化與品牌化的趨勢(shì)，投資者更加關(guān)注酒店的地理位置、服務(wù)品質(zhì)和設(shè)施配套，更敏銳地捕捉消費(fèi)者行為變化，如對(duì)健康和安全的要求、個(gè)性化體驗(yàn)、可持續(xù)發(fā)展等。

一、影響酒店投資的因素

（一）消費(fèi)需求

1.消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的新變化

隨著居民消費(fèi)觀念變化，消費(fèi)者對(duì)于酒店的要求也在不斷提高，從基本的住宿需求向著更高層次的需求轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者更加關(guān)注酒店的品質(zhì)、個(gè)性化服務(wù)體驗(yàn)，這推動(dòng)著酒店投資朝中高端市場(chǎng)方向發(fā)展[ 1 ]。

2.旅游方式的多元化

傳統(tǒng)的旅游已經(jīng)不再是唯一選擇，反向旅游、平替旅游等新型旅游模式涌現(xiàn)，要求酒店能夠提供更多元化的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足消費(fèi)群體需求，當(dāng)前酒店投資要結(jié)合旅游方式改變，推出符合當(dāng)前市場(chǎng)要求的新產(chǎn)品、新服務(wù)。

3.商務(wù)出行的增長(zhǎng)

商務(wù)人士在選擇酒店時(shí)除了滿足基本住宿需求外，還更加重視酒店的商務(wù)設(shè)施、會(huì)議服務(wù)，酒店投資就需要注重提高商務(wù)設(shè)施水平和酒店整體服務(wù)水平，滿足消費(fèi)者商務(wù)出行要求。

（二）技術(shù)進(jìn)步

1.數(shù)字化轉(zhuǎn)型

數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為當(dāng)前酒店的發(fā)展新方向，采用無(wú)接觸支付技術(shù)消費(fèi)及資產(chǎn)跟蹤的技術(shù)，可以大幅提高酒店運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量，數(shù)字化轉(zhuǎn)型可以幫助酒店了解消費(fèi)需求，提供個(gè)性化服務(wù)。因此，酒店投資要注重加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)的投入，提高酒店整體智能水平[ 2 ]。

2.人工智能應(yīng)用

人工智能給酒店業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇，使用AI技術(shù)并應(yīng)用于酒店場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)智能化的客戶管理，提供個(gè)性化的客戶服務(wù)及虛擬禮賓服務(wù)，可以提升消費(fèi)者的體驗(yàn)，降低酒店運(yùn)行成本。比如全季酒店5.0版本的模塊化布局和智能化客房系統(tǒng)升級(jí)明顯提升了客戶體驗(yàn)。

3.環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展

在全球環(huán)境保護(hù)可持續(xù)發(fā)展的背景下，酒店業(yè)也積極落實(shí)環(huán)保理念，如進(jìn)行節(jié)能減排、資源回收，降低對(duì)環(huán)境的影響，提升企業(yè)的社會(huì)形象[ 3 ]。

（三）政策環(huán)境因素

1.政府政策支持

國(guó)務(wù)院印發(fā)《“十四五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，為酒店業(yè)的繁榮發(fā)展提供了有力的政策支持和資金支持。該規(guī)劃強(qiáng)調(diào)將智慧旅游、文旅旅游、生態(tài)旅游等新型旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展與酒店業(yè)深度融合，創(chuàng)新服務(wù)模式，引導(dǎo)酒店提升服務(wù)質(zhì)量。對(duì)于符合條件的酒店項(xiàng)目要給予更多的財(cái)政資金支持和稅收減免，降低酒店投資成本，提高投資回報(bào)率[ 4 ]。

2.加強(qiáng)政府監(jiān)管

隨著酒店業(yè)的快速發(fā)展，酒店業(yè)的監(jiān)管也在持續(xù)增強(qiáng)，政府持續(xù)加強(qiáng)酒店業(yè)的監(jiān)督規(guī)范，保障消費(fèi)者權(quán)益。酒店投資者需要更加注重合規(guī)經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)范市場(chǎng)秩序與保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。政府對(duì)酒店的服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、廣告宣傳等進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊虛假宣傳、價(jià)格欺詐的不法行為，維護(hù)整個(gè)酒店市場(chǎng)的公平秩序，以確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到保護(hù)，提高消費(fèi)者的滿意度[ 5 ]。推動(dòng)酒店行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。政府引導(dǎo)酒店企業(yè)提高硬件設(shè)施水平，優(yōu)化服務(wù)流程，提高員工的積極性，提升行業(yè)服務(wù)水平和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。這對(duì)當(dāng)前酒店投資者來(lái)講，要更加注重品牌建設(shè)和質(zhì)量管控，以符合當(dāng)前行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）消費(fèi)者行為變化

一是年輕化消費(fèi)群體的崛起。隨著新一代年輕消費(fèi)群體的崛起，他們對(duì)于酒店的需求也出現(xiàn)了新的特征，年輕人更加喜歡那些個(gè)性化及體驗(yàn)式消費(fèi)，追求更加新穎、獨(dú)特的酒店服務(wù)。

二是社交媒體的影響力。社會(huì)媒體普及會(huì)使消費(fèi)者在選擇酒店時(shí)更加關(guān)注口碑及評(píng)價(jià)，通過(guò)使用社交平臺(tái)，酒店經(jīng)營(yíng)者就可以了解其他用戶的入住體驗(yàn)，因此，酒店投資者要特別注重提高客戶的滿意度，加強(qiáng)酒店的口碑建設(shè)，通過(guò)社交媒體平臺(tái)傳播正能量信息，吸引更多的客戶。

三是消費(fèi)者偏好的多樣化。酒店投資者需要更加注重市場(chǎng)細(xì)分，滿足差異化和市場(chǎng)需求。

二、酒店投資新趨勢(shì)

（一）中高端酒店投資成為熱點(diǎn)

1.趨向投資中高端酒店的原因

如今，消費(fèi)者對(duì)于旅游住宿的需求不再局限于基本住宿功能，而注重于高品質(zhì)服務(wù)，中高端酒店以其優(yōu)質(zhì)的設(shè)施、個(gè)性化的服務(wù)，精準(zhǔn)對(duì)接這類(lèi)市場(chǎng)需求，例如國(guó)內(nèi)的中高端酒店如全季酒店、美居酒店、亞朵酒店、希爾頓歡朋酒店等。

《中國(guó)旅游住宿發(fā)展報(bào)告》顯示，近五年中高端酒店的市場(chǎng)增長(zhǎng)率保持在10%以上，遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)增長(zhǎng)率。中高端酒店的品牌管理往往具有更強(qiáng)的影響力和更高的客戶忠誠(chéng)度，這類(lèi)品牌主要是通過(guò)長(zhǎng)期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和品牌推廣，積累大量的重要客戶，給酒店帶來(lái)穩(wěn)定的客源及持續(xù)的現(xiàn)金流，中高端酒店的品牌回頭率超過(guò)60%，遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)型酒店。

2.選中高端酒店投資的好處

中高端酒店品牌通常具有較高的品牌溢價(jià)能力，能夠吸引更多高端客戶群。這些客戶不僅消費(fèi)能力強(qiáng)，而且對(duì)價(jià)格敏感度相對(duì)較低，為酒店帶來(lái)了穩(wěn)定的收入來(lái)源。中高端酒店的客源相對(duì)穩(wěn)定且忠誠(chéng)度高，這為其帶來(lái)了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這種穩(wěn)定的現(xiàn)金流有助于降低投資風(fēng)險(xiǎn)并提高投資回報(bào)率。隨著周邊基礎(chǔ)設(shè)施的改善和旅游業(yè)的興盛，中高端酒店的市場(chǎng)價(jià)值往往會(huì)隨之上升。對(duì)于有遠(yuǎn)見(jiàn)和耐心的投資者來(lái)說(shuō)，這種資產(chǎn)增值潛力無(wú)疑是一大吸引力[ 6 ]。

仲量聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2023年，昆明市中高端酒店市場(chǎng)持續(xù)繁榮，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前昆明市中高端酒店有300余家，其中五星級(jí)酒店和國(guó)際品牌酒店占比超過(guò)30%。入住率方面，中高端酒店平均入住率達(dá)73%，較去年同期增長(zhǎng)4.3%，顯示出市場(chǎng)需求的持續(xù)上升。從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明市中高端酒店平均房?jī)r(jià)為921元/晚，同比上漲7%。其中，部分熱門(mén)區(qū)域和高端品牌酒店的房?jī)r(jià)突破1500元/晚，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)住宿的強(qiáng)烈需求。商務(wù)活動(dòng)和旅游市場(chǎng)是推動(dòng)昆明中高端酒店市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。同時(shí)，昆明市政府也在積極推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展，加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，為酒店業(yè)提供了更加廣闊的發(fā)展空間。

（二）連鎖酒店投資優(yōu)勢(shì)凸顯

連鎖酒店具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，逐步成為投資者新的方向，連鎖酒店市場(chǎng)年復(fù)合增長(zhǎng)率超出了13%，超出單體酒店的增長(zhǎng)速度，該類(lèi)型酒店的核心優(yōu)勢(shì)在于其強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)。知名品牌連鎖酒店如錦江、華住，有多年的市場(chǎng)積累，擁有更廣泛的品牌認(rèn)知，這種品牌效應(yīng)能夠吸引更多消費(fèi)者，提高入住率和在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更有利的地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，品牌連鎖店的入住率平均高出單體酒店15%，直接轉(zhuǎn)化為更高、可靠及穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流。連鎖酒店能夠?qū)崿F(xiàn)采購(gòu)運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)一體化，降低了單位成本，提高了經(jīng)營(yíng)效率。

對(duì)于投資者來(lái)講，投資連鎖酒店品牌，酒店項(xiàng)目不僅能夠獲得品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，而且可以獲得酒店管理公司在運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)推廣和人才培訓(xùn)方面的支持，“一站式”的服務(wù)大幅降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了投資成功率。加盟連鎖經(jīng)營(yíng)的投資不高，投資回收期更短，連鎖酒店成為當(dāng)前酒店投資的熱點(diǎn)。

（三）數(shù)字化轉(zhuǎn)型和智能化應(yīng)用

一些權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到2025年，全球?qū)⒂谐^(guò)89%的酒店實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，智能化設(shè)備在酒店內(nèi)的占比也將超過(guò)60%。利用集成化的酒店管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)客房管理的升級(jí)，如智能輔助退房。財(cái)務(wù)管理的全流程數(shù)字化可以大幅減少人工操作，提高處理速度和精準(zhǔn)性。大數(shù)據(jù)分析技術(shù)能夠讓工作人員把握好客戶需求，提供個(gè)性化的服務(wù)，進(jìn)一步推動(dòng)了酒店服務(wù)升級(jí)。智能客房室溫調(diào)節(jié)系統(tǒng)和智能照明設(shè)備可以給客戶帶來(lái)更舒適便捷的體驗(yàn)，增強(qiáng)了住宿的科技感。智能機(jī)器人自助入住設(shè)備的應(yīng)用，可以降低酒店的人工成本，提高服務(wù)效率，為客戶提供高效便捷的服務(wù)。

（四）存量市場(chǎng)改造成為新趨勢(shì)

隨著消費(fèi)者對(duì)于住宿品質(zhì)要求的提高，老舊酒店設(shè)施不能夠滿足市場(chǎng)需求，面臨著被淘汰的局面。從另一層面來(lái)講，老舊酒店改造能夠大幅減少一次性資金投入，緩解資金壓力，同時(shí)能夠快速實(shí)現(xiàn)酒店的品牌升級(jí)與服務(wù)提升，使酒店迅速煥發(fā)新生，重新吸引更多消費(fèi)者的目光。一般來(lái)講，投資者在進(jìn)行存量酒店升級(jí)的時(shí)候，會(huì)有知名品牌入住，可借助品牌力量，提高酒店知名度，全方位升級(jí)酒店的一些設(shè)施，如更換客房家具、衛(wèi)生間用具等，提高住宿的便捷性和服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，要加強(qiáng)員工服務(wù)培訓(xùn)和流程優(yōu)化，以便為消費(fèi)者提供更貼心的服務(wù)。由此可見(jiàn)，存量市場(chǎng)改造及翻盤(pán)升級(jí)成為目前酒店投資的新熱點(diǎn)和新方向，投資者可以延長(zhǎng)某些酒店的使用時(shí)間，還可以采用新的服務(wù)模式，助力實(shí)現(xiàn)酒店服務(wù)能力的提升。

三、酒店管理企業(yè)投資決策分析

目前，酒店投資存在向中高端、品牌連鎖、數(shù)字化和智能化、存量酒店改造發(fā)展的新趨勢(shì)，文章以云南地區(qū)的全季品牌為例開(kāi)展酒店投資決策分析。

（一）地塊和物業(yè)

在選擇酒店投資項(xiàng)目時(shí)，優(yōu)先考慮客流量大、配套齊全和客房公區(qū)面積比相對(duì)合理的地塊和物業(yè)，客房面積一般占總建筑面積的60%～65%，公區(qū)面積占建筑面積的35%～40%。先天不足后天很難彌補(bǔ)，酒店要想盈利，就要在投資、經(jīng)營(yíng)、售后等多個(gè)環(huán)節(jié)做好成本管控。前期在投資上的花費(fèi)多，會(huì)增加未來(lái)經(jīng)營(yíng)的壓力和成本；物業(yè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)布局不合理，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)流程不順暢、成本高、客戶投訴增加等問(wèn)題，影響售后服務(wù)和酒店網(wǎng)絡(luò)排名，增加售后環(huán)節(jié)的成本。

（二）總投資與房間數(shù)匹配

此類(lèi)酒店單房面積一般在24～36平方米，單房投資成本在12萬(wàn)～18萬(wàn)元，公區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)可以按照700元/平方米，預(yù)估房間通常以80間左右為宜，一般不超過(guò)100間，主要是出于經(jīng)營(yíng)效率和市場(chǎng)需求方面的考慮。這樣的房間數(shù)量能夠平衡運(yùn)營(yíng)成本與收益，有效地控制人工成本，確保酒店企業(yè)運(yùn)營(yíng)效益最大化。

（三）非標(biāo)準(zhǔn)的酒店項(xiàng)目

如果酒店管理企業(yè)選取的幾個(gè)酒店物業(yè)項(xiàng)目均存在客房與公區(qū)面積比例超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)值的情況，可以采用還原法還原其單房成本。

理論建筑面積=實(shí)際客房面積/理論客房面積占比（60%～65%）。

建筑面積差異=實(shí)際建筑總面積-理論建筑面積，分別計(jì)算出客房和公區(qū)的建筑面積差異。

造價(jià)差異=客房建筑面積差異×客房每平方造價(jià)+公區(qū)建筑面積差異×公區(qū)每平方造價(jià)。

每間客房還原后的單房成本=（預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用-造價(jià)差異）/房間總數(shù)。

通過(guò)對(duì)比幾個(gè)項(xiàng)目還原后的單房投資成本，作為投資決策的參考依據(jù)。

（四）其他

除了上述內(nèi)容，酒店管理企業(yè)還要關(guān)注酒店的定位、目標(biāo)客戶、投資回收期、投資回報(bào)率等因素。昆明地區(qū)的全季酒店主要服務(wù)商務(wù)出行和休閑旅游等客戶群體，其中商務(wù)客戶占比約60%，是酒店的主要客源。中高端的酒店投資回收期和投資回報(bào)率受到多方面的影響，如前期投資、融資成本、酒店位置、品牌效應(yīng)、經(jīng)營(yíng)管理及售后服務(wù)等，投資回收期一般在5～8年。

四、結(jié)語(yǔ)

在目前酒店投資領(lǐng)域，中高端的酒店投資成為市場(chǎng)發(fā)展熱點(diǎn)，政府給予大力的政策支持，促使投資者加快酒店市場(chǎng)的布局。連鎖酒店借助其品牌效應(yīng)，利用標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化的優(yōu)勢(shì)，在投資市場(chǎng)上更受資本青睞。數(shù)字化轉(zhuǎn)型、智能化應(yīng)用的推出，使酒店管理企業(yè)在使用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算精準(zhǔn)分析市場(chǎng)需求方面取得突破，提高運(yùn)行效率，為用戶提供更加便捷的服務(wù)體驗(yàn)。

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