住宅精裝項目全過程管控要點探討

摘 要：為了進一步提升住宅精裝項目全過程管控水平。本文通過實際案例，結(jié)合現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)規(guī)范，主要從招投標過程、施工過程、工程竣工過程等方面介紹管控要點難點。并針對存在的問題，提出合理化建議，以運用于具體操作。最后總結(jié)經(jīng)驗，旨在能為中小型施工企業(yè)及同類型后續(xù)項目提供參考。

關(guān)鍵詞：管控要點；批量精裝；防滲漏風險；實測實量文章編號：2095-4085（2024）10-0179-03

0 引言

雖然住宅精裝工程在國家政策下推行多年，施工企業(yè)也積累了一定的管理經(jīng)驗。但伴隨市場竟爭日異激烈，企業(yè)管理成本增加、原材料上漲等因素，導致施工企業(yè)所受到的壓力越來越大。因此，企業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級勢在必行，特別是中小型施工企業(yè)。本文以已完工的精裝修項目作為研究對象，著重分析招標文件及項目測評內(nèi)容，并對應(yīng)實施階段所產(chǎn)生的實質(zhì)性問題，總結(jié)負面清單，旨在幫助企業(yè)完善管理體系、充實企業(yè)數(shù)據(jù)庫，進而強化風險管理，提升中小型施工企業(yè)的市場競爭力。

1 工程概況

某精裝修項目的施工內(nèi)容為批量戶型（C、D、F）樣板房及會驗樓層的所有室內(nèi)硬裝及配套水電等工程?？偨ㄖ娣e460.33m²，其中，C、D、F三個戶型共383.43m²，會驗層75.17m²。 應(yīng)邀請收到的招標文件（見表1）。

本文在熟悉招標內(nèi)容的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目自身特點，對實施過程中發(fā)現(xiàn)的主要問題作復(fù)盤。

2 招投標過程中管控要點

合同條款至關(guān)重要。一般發(fā)包人會在招標文件中約定合同類型及價款，以及政策性調(diào)整的處理方式。該階段投標人若對細則重視不足，實施過程中經(jīng)常會出現(xiàn)歧義。

投標人不想花太大成本去完成投標前期的工作，認為反正有控制價，先投中再說。而招標文件或清單編制說明中，往往會出現(xiàn)綜合考慮風險因素，中標后不予調(diào)整等條款。在工程實踐中，承包商應(yīng)全面理解招標文件的組成及條款。例如：采取總價包干的承包方式，要特別注意風險內(nèi)容和調(diào)整方法。具有經(jīng)驗的承包商，不限于分部分項工程量清單，還應(yīng)充分考慮招標文件和圖紙明示或暗示的所有工作內(nèi)容。因此，標前熟悉招標文件、合同條款、主要施工方法以及核查工程量清單、了解圖紙并進行主要項目測算等就十分必要。

3 施工過程中管控要點

該精裝項目集群飛檢測評主要分為兩類。

（1）防滲漏風險為一票否決條款，可直接評定C級，項目不合格。

（2）實測實量包含放線檢查、質(zhì)量風險、安全文明、尺差控制、成品保護及管理行為等六項內(nèi)容。

3.1 防滲漏風險

3.1.1 防滲漏工藝要點

（1）衛(wèi)生間防水施工應(yīng)遵循先墻面后地面的順序進行。分為兩道施工且方向順序需垂直，第一遍干透后再進行下一道工序。第二遍涂膜完成時，隨即稀撒石英砂，固化后形成粗糙面，以增加粘接力。施工中施工人員應(yīng)穿軟底鞋并保持潔凈，完成施工后對防水區(qū)域進行封閉。

（2）防水局部加強的處理。對于蜂窩、麻面等墻面用堵漏王修補，等待干透后，對包管、地漏200mm范圍內(nèi)，陰陽角100mm范圍內(nèi)，進行防水涂層加強處理。

1）墻地面搭接要點。墻面防水干透后再進行地面工序，做好R角處理且地面上返搭接不少于300mm。

2）穿板給排水管道處理要點。先將管道周邊進行開孔鑿毛，清理完畢后，安裝吊模，再用細石混凝土封堵，過程分為二次澆搗。第一次澆注2/3并做閉水試驗，第二次澆注細石混凝土完成面應(yīng)高于樓板面約10～20mm，并在200mm范圍內(nèi)做防水涂層加強處理。

3）衛(wèi)生間淋浴區(qū)擋水條防水處理要點。擋水條下部預(yù)先打毛，清理浮渣后，刷素水泥漿一道；用C20細石混凝土設(shè)置100mm寬止水坎；止水坎與墻面交接處，兩端各伸入墻體基層10～20mm，止水坎完成面高度需超出衛(wèi)生間塊料約20mm；在止水坎完成后再進行統(tǒng)一防水施工。

4）陽臺推拉門下部防水處理要點。推拉門內(nèi)側(cè)設(shè)置200mm寬止水坎，再進行防水工序，陽臺門檻石鋪設(shè)應(yīng)內(nèi)高外低，與推拉門底框預(yù)留不小于5mm的間隔縫，并采用中性硅酮密封膠密實填縫。

（3）蓄水試驗分為三次。第一次結(jié)構(gòu)蓄水試驗，場地移交時進行蓄水試驗；第二次在防水層完成后，進行蓄水試驗，涂層均勻的地面在防水涂層未干透前（正常10h）嚴禁蓄水試驗；第三次在面層施工完畢后對淋浴房區(qū)域，單獨進行蓄水試驗（蓄水時間不少于24h）。

3.1.2 防滲漏質(zhì)量控制要點

（1）觀察是否鑿毛到位，然后清洗干凈并刷漿處理。

（2）止水坎用C20細石混凝土并伸入結(jié)構(gòu)層10～20mm，嚴禁開裂。

（3）地面找平，陰角應(yīng)做R角處理。

（4）對穿板給排水管道做局部防水加強處理，禁用鐵絲吊模，嚴禁出現(xiàn)開裂現(xiàn)象。

（5）墻面成膜厚度不低于1.5mm，地面成膜厚度不低于2.0mm。

（6）嚴禁有防水要求的門頭石后鋪，要求用粘結(jié)劑滿漿濕貼，兩側(cè)需封堵密實。

（7）禁止管線直接穿過混凝土止水坎。

3.2 實測實量

3.2.1 放線檢查

放線測量，應(yīng)嚴格遵循合同附件中的放線工作指引。主要測量交付場地的平整度和垂直度，以便為后續(xù)施工提供指引。同時，需結(jié)合移交工作界面劃分、工程答凝及工程量清單項目特征等，了解移交場地是否滿足圖紙或清單特征所描述的施工條件。例如，住宅精裝項目常常會把砂漿找平層、結(jié)合層或沖筋等項目作為整項厚度包干的形式出現(xiàn)，放線測量可為后續(xù)施工或簽證提供技術(shù)支持，因此，放線檢查環(huán)節(jié)必不可少。

3.2.2 質(zhì)量風險

工程質(zhì)量管理，對應(yīng)合同附件品控指導手冊、工藝要點及節(jié)點構(gòu)造、裝飾技術(shù)及質(zhì)量聯(lián)檢等內(nèi)容。項目質(zhì)量管理^［2］應(yīng)貫穿項目管理全過程，堅持“計劃、實施、檢查、處理”（PDCA）循環(huán)工作方法，持續(xù)改進施工過程的質(zhì)量控制。其涵蓋質(zhì)量計劃管理、材料質(zhì)量管理、質(zhì)量檢查和檢驗、質(zhì)量問題防治。在工程實踐中，地產(chǎn)商及施工企業(yè)通常基于國家標準《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB 50210-2011）制定并發(fā)布企業(yè)標準，優(yōu)于質(zhì)量驗收規(guī)范的要求。若圖紙與合同附件不一致，以較高標準要求為準。例如，項目會驗層走道墻面塊料鋪貼時，需依據(jù)設(shè)計要求采用建筑膠貼劑粘貼工法。后采用某品牌專用膠粘劑，該產(chǎn)品分為A類和B類。甲方工程師要求必須使用A類產(chǎn)品。依國家標準《建筑材料放射性核素限量》（GB6566-2010）中規(guī)定^［1］，A類產(chǎn)品的產(chǎn)銷與使用范圍不受限制；B類產(chǎn)品不可用于Ⅰ類民用建筑的內(nèi)飾面，但可用于Ⅰ類民用建筑的外飾面及其他一切建筑物的內(nèi)、外飾面。總之施工企業(yè)應(yīng)加強工法、工藝的總結(jié)和積累，重點培養(yǎng)施工管理人才、專業(yè)施工班組和材料合作供應(yīng)商的儲備。

3.2.3 尺差控制

對應(yīng)招標文件附件實測實量操作指引。需確保標高、進出尺寸控制準確，方正且平整。

3.2.4 安全文明

安全文明管理，對應(yīng)合同附件安全文明施工及安全生產(chǎn)責任書。現(xiàn)場安全管理是衡量企業(yè)管理水平的關(guān)鍵指標之一，施工企業(yè)必須堅持“安全第一，預(yù)防為主，綜合治理”的方針^［2］。應(yīng)嚴格落實安全文明施工及安全生產(chǎn)責任書的要求，明確安全管理目標，抓緊安全生產(chǎn)教育，組織安全檢查，并做到安全生產(chǎn)費用?？顚Ｓ?。在工程實踐中，安全生產(chǎn)目標及處罰金額與合同或附件以及建設(shè)行政主管部門規(guī)定可能會出現(xiàn)不一致的情況，建議雙方在合同中明確：承包方若違反安全文明施工規(guī)定，其責任判定及處罰依據(jù)應(yīng)以建設(shè)行政主管部門的正式處罰或整改通知為準，以此有效減少潛在爭議。

3.2.5 管理行為

（1）制定進度計劃，對應(yīng)招標文件附件關(guān)鍵節(jié)點工期表。應(yīng)由項目負責人制定施工組織計劃，并報送業(yè)主及監(jiān)理工程師審批。這是確保工程進度、合理調(diào)配資源的重要工作。無論采用橫道圖、雙代號網(wǎng)絡(luò)圖或時標網(wǎng)絡(luò)圖，都應(yīng)緊扣招標文件計劃工期要求。目前大多裝飾項目，因體量小、工期較短，施工進度計劃往往流于形式，得不到重視，并不能真正為施工進度提供具有建設(shè)性的指導。而批量住宅精裝項目周期相對較長，體量較大，必須制定施工進度計劃。項目負責人應(yīng)重視實地檢查，多和業(yè)主工程師溝通了解相關(guān)關(guān)鍵節(jié)點的進展及變化情況。若出現(xiàn)進度偏差，采用掙得值法，可得知進度偏差等于已完成工作預(yù)算減去計劃完成工作預(yù)算。其公式：SV=BCWP-BCWS^［3］，SVlt;0表示工期拖延，SV=0表示進度正常，SVgt;0表示工期提前。分析產(chǎn)生偏差原因，并采取組織、技術(shù)及經(jīng)濟等措施，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾偏。

（2）信息管理，對應(yīng)合同附件信息管理要求。在工程實踐中，會議紀要、工程指令單及工程簽證單等各類設(shè)計變更及簽證的送達、時效性、有效性是爭議較多的地方。所以，在合同談判過程中，加入或指定目前常用的即時通訊手段是必要的。目前，多數(shù)中小型企業(yè)的信息管理還處于零散化管理，以個人經(jīng)驗為主，缺乏統(tǒng)一標準且過程監(jiān)控不力。中小型企業(yè)的信息管理是由零散化管理到標準化管理，再到信息化管理目標。這是一個長期積累、不斷完善的過程。

3.2.6 成品保護

對應(yīng)招標文件附件精裝修工程成品保護標準。能有效保證產(chǎn)品品質(zhì)，提升客戶滿意度。

3.3 工程竣工與結(jié)算管控要點

（1）竣工資料，對應(yīng)招標文件工程驗收、竣工圖紙、工程質(zhì)量保修及項目移交表。常因預(yù)驗收準備不充分及內(nèi)業(yè)資料不完善而影響竣工驗收效率。企業(yè)應(yīng)加速推進信息管理系統(tǒng)的建設(shè)，以顯著優(yōu)化工程進度、質(zhì)量、安全等多方面的協(xié)同管理，從而極大提升竣工結(jié)算的順暢度與效率。

（2）工程交付和結(jié)算，對應(yīng)合同價款與支付條款。

1）采用不平衡報價對資金使用的影響。在熟悉清單內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對項目前期施工項目，如地面防水、找平、墻面粉刷等提高單價，對后期涂料、面層等項目與施工成本價持平。根據(jù)資金使用價值公式計算P=F（1+i）-n，可預(yù)測，能夠得到更好的現(xiàn)金流及資金使用價值。

2）集中交付，對應(yīng)合同附件集中交付期駐場維護。在工程實踐中，這是一個容易被忽略的細節(jié)。在工程驗收完成至交房約有個半年的集中交付時段，該項目不屬于工程實體，也不屬于工程措施項目。因此，應(yīng)重視集中交付所產(chǎn)生的管理費用。

3）售后維修，對應(yīng)合同附件售后維修工作要求。在工程實踐中，常用備品備件的采購和存儲要及時做好準備。批量采購的型號及色差問題是普遍存在的。

4）資金共管賬戶的使用。工程款做到?？顚Ｓ茫蛔髌渌灿?；接受相關(guān)部門監(jiān)管；依約向供應(yīng)商支付款項；及時發(fā)放農(nóng)民工工資；依法納稅；廉潔正氣，為企業(yè)創(chuàng)造良好信用。

4 結(jié)語

通過對住宅精裝項目全過程管控要點探討，可更進一步地認識全過程管控的重要性。由于篇幅有限，未能更深層次地探討技術(shù)要點出處的背景和初衷，相信隨著不斷學習和工作總結(jié)，定能更上一層樓，繼續(xù)裝飾美好未來。

參考文獻：

［1］全國造價工程師職業(yè)資格考試培訓教材編審委員.建設(shè)工程技術(shù)與計量（土木建筑工程）2版［M］.北京：中國計劃出版社，2021.

［2］全國一級建造師執(zhí)業(yè)資格考試用書編寫委員會.建筑工程管理與實務(wù)［M］.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2021.

［3］何增勤等主編.建設(shè)工程造價案例分析2版［M］.北京：中國計劃出版社，2020.