某產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)前期階段成本管理優(yōu)化策略研究

摘 要：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資大，回收期長。要保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的效益，必須做好項目的成本管理工作。項目前期投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段是成本管理的關(guān)鍵所在。本文以F房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)J產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目為研究對象，在成本管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上找出存在問題并提出優(yōu)化策略，旨在為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本控制提供有益參考。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；成本管理；項目前期階段文章編號：2095-4085（2024）10-0230-03

0 引言

近年來，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”作為一種全新的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間理念逐漸興起^［1］。在宏觀政策持續(xù)調(diào)控的背景下，住宅和商業(yè)房地產(chǎn)市場的競爭已經(jīng)非常激烈，朝著品牌化、資本化、產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化的方向發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正好能夠繞過政策的限制，且該行業(yè)的競爭相對較為輕松。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)投資大，周期長。為了保證項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，在項目的開發(fā)管理過程中，必須要做好項目的成本管理工作^［2］。其中，前期成本管理是整個項目開發(fā)成本管理過程中最重要的環(huán)節(jié)，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的最終結(jié)果，應(yīng)引起足夠的重視^［3］。

1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義

關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義，業(yè)界有不同的說法。牛鳳瑞是社科院的研究員，他指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)有所不同，可以看作是它們?nèi)叩慕Y(jié)合，其包容性和綜合性更強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同時還是工業(yè)經(jīng)濟(jì)、聚集經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要節(jié)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉則補(bǔ)充道，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還包括生活、工作和配套等一系列外延空間。華中師范大學(xué)黃礪說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指的是在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營的背景下，以房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)，旨在實現(xiàn)持續(xù)增長財富的目標(biāo)，專門提供城市化、工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化集群空間的實體載體。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理概述

縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的全過程，項目開發(fā)的前期階段，也就是建設(shè)項目的投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段，是控制工程造價的關(guān)鍵所在^［4］。

2.1 投資決策階段的成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，投資決策階段是成本管理最為關(guān)鍵的時期。在投資決策階段，主要的成本管理工作包括進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯慨?dāng)中調(diào)研和分析的科學(xué)性直接影響到項目的經(jīng)濟(jì)效益，對整個項目的成功與否至關(guān)重要，內(nèi)容包含項目的定位、選址、工程規(guī)模、建設(shè)方案以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等投資因素。接下來，根據(jù)這些確定的投資因素進(jìn)行投資估算，最后進(jìn)行項目整體的經(jīng)濟(jì)分析。經(jīng)濟(jì)分析能夠直觀地反映未來項目的經(jīng)濟(jì)效益，為決策者提供科學(xué)依據(jù)，同時指導(dǎo)成本管理的具體方向。據(jù)相關(guān)資料分析，項目開發(fā)的投資決策階段決定了項目整體成本的80%～90%^［5］。因此，在當(dāng)前階段進(jìn)行成本管理效果最好。

2.2 規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，規(guī)劃設(shè)計階段緊隨投資決策階段后，是成本管理的關(guān)鍵階段之一。在規(guī)劃設(shè)計階段，成本管理的關(guān)鍵工作是根據(jù)設(shè)計深度的不同，分層次地控制項目的造價。具體而言，首先是根據(jù)項目可行性研究所制定的投資估算，作為初步設(shè)計的成本控制基礎(chǔ)；接著，初步設(shè)計所依據(jù)的設(shè)計概算，將作為擴(kuò)初設(shè)計階段的成本控制標(biāo)準(zhǔn)；隨后，擴(kuò)初設(shè)計依據(jù)的修正概算，成為施工圖設(shè)計階段的成本控制參考；最后，施工圖設(shè)計所依據(jù)的施工圖預(yù)算，將是施工階段的成本控制依據(jù)。通過這樣的逐層控制，確保了各個環(huán)節(jié)的造價管理得到有效把控。投資決策階段對項目成本影響至關(guān)重要，決定性作用突出，一旦完成投資決策階段，成本管理的焦點(diǎn)即轉(zhuǎn)移到規(guī)劃設(shè)計階段。據(jù)相關(guān)資料分析，規(guī)劃設(shè)計階段對成本的影響超過了75% ^［6］，重要性僅次于投資決策階段。

3 F房地產(chǎn)集團(tuán)J產(chǎn)業(yè)園項目前期成本控制現(xiàn)狀及問題分析

3.1 F房地產(chǎn)集團(tuán)及J產(chǎn)業(yè)園項目簡介

F房地產(chǎn)集團(tuán)系廈門市屬國企，注冊資本為人民幣10.2億元，擁有員工4 000余人。集團(tuán)主業(yè)圍繞廈門市的城區(qū)開發(fā)與建設(shè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理。經(jīng)過三十多年的經(jīng)營，及多次并購重組，現(xiàn)已成為以住宅地產(chǎn)、建筑工程為核心，文化旅游投資、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營及資本運(yùn)作等多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的城市建設(shè)運(yùn)營商。

J產(chǎn)業(yè)園項目位于同安區(qū)濱海西大道與西洲路交叉口的東南側(cè)，東側(cè)緊鄰丙洲島?？傆玫孛娣e17萬㎡，總建筑面積58萬㎡，擬建成商業(yè)、辦公、酒店、公寓及總部經(jīng)濟(jì)、服務(wù)配套為一體的復(fù)合業(yè)態(tài)新型產(chǎn)業(yè)綜合體。

3.2 項目前期成本管理現(xiàn)狀分析

J產(chǎn)業(yè)園項目是F房地產(chǎn)集團(tuán)的第一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，戰(zhàn)略意義重大。集團(tuán)決策層對該項目的盈利目標(biāo)為不虧損即可。在可行性研究中，將項目總體定位為復(fù)合功能的綜合性現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)品主要以低密度、花園式的獨(dú)棟辦公為主，并設(shè)置一定量的高層辦公，以及公寓、酒店、商業(yè)配套。其中，辦公帶精裝銷售，公寓、酒店帶精裝租賃。入園企業(yè)行業(yè)要求為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，且融資規(guī)模不少于一億元，或達(dá)到市級總部企業(yè)、成長型企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。辦公銷售均價為9 500元/m²。經(jīng)測算，此時項目凈利潤為600萬元，滿足該項目的盈利目標(biāo)。

3.3 項目前期成本管理問題分析

3.3.1 可行性研究深度不夠

J產(chǎn)業(yè)園項目進(jìn)入市場開始進(jìn)行銷售推廣后，經(jīng)與市場大量客戶的溝通和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)對入園企業(yè)需獲得融資規(guī)模不少于1億元，或達(dá)到市級總部企業(yè)、成長型企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)這一入園企業(yè)的定位太高，招商難度極大。在售價方面，項目北側(cè)僅一路之隔的園區(qū)銷售均價僅為8 000元/m²，本項目9 500元/m²的定價過高。

同時，項目銷售團(tuán)隊在與這些高科技企業(yè)客戶溝通的過程中發(fā)現(xiàn)，客戶提到最多的就是員工的工作、生活配套是否豐富。本項目配套公寓面積僅為1.6萬m²，商業(yè)僅為1.2萬m²，分別占總地上建筑面積的3.7%和2.8%。從相關(guān)項目案例來看，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅功能用房的理想比例一般是4∶3∶3或4∶2∶4^［7］，與本項目的配套比例相差甚遠(yuǎn)，商業(yè)和住宅的配套明顯不足。

造成以上問題的原因主要在投資決策階段，可行性研究僅僅是為了做到可行而深度不夠，缺乏對市場的客觀調(diào)研和分析，導(dǎo)致項目的銷售出現(xiàn)困難，同時也導(dǎo)致目標(biāo)成本確定不合理。

3.3.2 設(shè)計成果質(zhì)量差

F房地產(chǎn)集團(tuán)直接將J產(chǎn)業(yè)園項目委托給本集團(tuán)內(nèi)部的設(shè)計院。設(shè)計團(tuán)隊在沒有通過競爭和談判的情況下，就獲得了設(shè)計合同。同時，由于項目開發(fā)時間緊，屬于典型的“三邊工程”，設(shè)計周期被過度壓縮。不同專業(yè)的設(shè)計單位缺乏足夠的協(xié)調(diào)溝通，導(dǎo)致設(shè)計圖紙質(zhì)量差。施工過程中專業(yè)交叉的現(xiàn)象嚴(yán)重，過程中產(chǎn)生大量設(shè)計變更和工程簽證，成本浪費(fèi)嚴(yán)重。

3.3.3 設(shè)計與成本脫節(jié)

成本人員對工程設(shè)計的相關(guān)專業(yè)技術(shù)了解較少，認(rèn)為設(shè)計人員做的設(shè)計文件是合理的，因此設(shè)計造價應(yīng)該是合理的，只按照圖紙?zhí)锥ǖ臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步預(yù)算。設(shè)計人員則認(rèn)為只需按照設(shè)計任務(wù)書的要求完成設(shè)計圖紙即可，至于造價的控制則是成本人員的職責(zé)。成本人員與設(shè)計人員之間缺乏緊密的合作與協(xié)調(diào)，各自獨(dú)立完成各自的工作。

4 J產(chǎn)業(yè)園項目前期成本優(yōu)化策略

4.1 投資決策階段

4.1.1 找準(zhǔn)項目定位

房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策要在進(jìn)行充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，對項目進(jìn)行綜合分析，找準(zhǔn)項目定位。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)有所不同，在上述內(nèi)容的基礎(chǔ)上，還需要考慮項目所在的城市以及周邊的產(chǎn)業(yè)方向、政府的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策和目標(biāo)企業(yè)客戶的發(fā)展需求等，比一般房地產(chǎn)更具挑戰(zhàn)。在J產(chǎn)業(yè)園項目當(dāng)中，應(yīng)首先從廈門的產(chǎn)業(yè)環(huán)境出發(fā)，通過SWOT等分析方法，針對政府和目標(biāo)企業(yè)的發(fā)展需求梳理出項目定位。將原項目定位適當(dāng)下調(diào)，增加入園企業(yè)的行業(yè)準(zhǔn)入資格，降低入園的門檻，這樣才能有利于項目的銷售，有利于資金的回籠，降低整體開發(fā)成本。

4.1.2 通過價值工程理論明確功能配比

價值工程是一種重要的評估工具，用于衡量成本與方案效益是否平衡。其評估原理是：V=F/C，這里V代表方案的總體價值，F(xiàn)和C分別表示方案的效益和相應(yīng)的成本。

針對項目配套功能不足的問題，應(yīng)推行價值工程理論的應(yīng)用。為增加方案的總體價值，可以采用增加功能而保持成本不變、增加功能多而成本增加少和保持功能不變而降低成本等方法。對于J產(chǎn)業(yè)園項目而言，可以用價值工程的方法，拆解和分析項目建筑的功能配比，通過去除多余的功能，適當(dāng)增加不足的功能尋求科學(xué)的功能造價比，從而獲得最佳的功能配比以及良好的成本效益。

4.1.3 合理確定目標(biāo)成本

通過對周邊區(qū)域的市場調(diào)研，以及對目標(biāo)客戶的調(diào)研，得知項目周邊競品價的銷售價格僅為8 000元/m²，同時，也發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)客戶對價格非常敏感。原來制定的9 500元/m²的目標(biāo)成本制定顯然是不合理的。目標(biāo)成本是通過競爭性的市場價格減去期望的目標(biāo)利潤來確定的，可以用以下等式表示：C-P-R，其中：C代表目標(biāo)成本，P代表市場價格，R代表目標(biāo)利潤。應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場需求，先將售價定在市場可接受的情況下，再根據(jù)目標(biāo)成本的方法，進(jìn)行成本的分解，從而控制成本達(dá)到項目的目標(biāo)利潤。

4.2 規(guī)劃設(shè)計階段

4.2.1 推行設(shè)計競爭機(jī)制

為了降低造價并確保工程質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)積極推行設(shè)計招標(biāo)和方案競選制度。通過設(shè)計招標(biāo)，尤其是評定分離等招標(biāo)方式，房地產(chǎn)開發(fā)商可以優(yōu)選出實力較強(qiáng)和配合度較高的設(shè)計團(tuán)隊，以保障設(shè)計圖紙的質(zhì)量。同時，業(yè)主可以擴(kuò)大在設(shè)計方案上的選擇范圍，有助于業(yè)主在保證設(shè)計方案的安全、合理和技術(shù)性的前提下，選擇經(jīng)濟(jì)適用的方案，從而降低項目成本。

4.2.2 推行限額設(shè)計

限額設(shè)計是根據(jù)造價限額來滿足技術(shù)要求的設(shè)計方式。應(yīng)當(dāng)建立完善的限額設(shè)計管理制度。具體來說，設(shè)計單位在編制設(shè)計概算時，應(yīng)控制在投資估算的造價范圍內(nèi)，業(yè)主在編制施工圖預(yù)算時應(yīng)嚴(yán)格控制在設(shè)計概算的造價范圍內(nèi)。分解投資造價和工程量是實施限額設(shè)計的有效手段和主要管理方法，首先將上階段設(shè)計審定的造價和工程量分解到各專業(yè)，再逐級分解至參與項目的各相關(guān)單位的相應(yīng)責(zé)任部門，并落實到各個階段的設(shè)計圖紙當(dāng)中。通過逐級分解可實現(xiàn)對項目成本的有效控制。

4.2.3 加強(qiáng)圖紙會審

在規(guī)劃設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷所需成本最少，效果最佳。因此，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)圖紙審核，要盡量減少項目施工后的變更量，施工前應(yīng)詳細(xì)審查施工圖紙中的問題，并在施工前完成圖紙修改。建設(shè)單位在出圖前，應(yīng)組織相關(guān)部門或第三方機(jī)構(gòu)甚至行業(yè)內(nèi)專家等，對設(shè)計圖紙技術(shù)的合理性、施工的可行性和工程造價的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行全面審核管理。同時，可采取激勵措施，獎勵提出問題的人員，提高其積極性，同時降低工程造價。

4.3 制度改進(jìn)策略

4.3.1 前期階段設(shè)計與成本相結(jié)合

設(shè)計單位的計圖紙是否達(dá)到規(guī)范和任務(wù)書的要求通常都由設(shè)計負(fù)責(zé)人審核簽字，責(zé)任明確。而設(shè)計方案的成本合理性卻很少征詢成本人員的意見。為了有效控制前期階段的成本，相關(guān)工作人員應(yīng)增強(qiáng)技術(shù)與成本結(jié)合的意識，讓成本人員直接參與設(shè)計過程。作為成本人員，應(yīng)從提降低工程造價的角度出發(fā)，主動參與設(shè)計過程，尤其是設(shè)計前期方案階段，與設(shè)計人員平等地比較和選擇設(shè)計方案，以達(dá)到控制成本的目的。

4.3.2 提高相關(guān)人員的綜合素質(zhì)及成本意識

由于前期階段成本控制是一項綜合性工作，要做好這部分工作還需要努力提高參與項目的設(shè)計人員、成本人員的綜合素質(zhì)及成本意識，具體可通過以下方式。

（1）在業(yè)人員的從業(yè)門檻注冊考核制度中加強(qiáng)成本控制的相關(guān)考核內(nèi)容。

（2）在設(shè)計招標(biāo)等活動中，對參與競標(biāo)的設(shè)計單位業(yè)績評審當(dāng)中增強(qiáng)成本控制部分的內(nèi)容作為重點(diǎn)內(nèi)容之一進(jìn)行考核。

（3）鑒于當(dāng)前一些設(shè)計人員對本專業(yè)概預(yù)算定額比較陌生，對建筑材料和設(shè)備預(yù)算價格知之甚少，加之成本人員工程技術(shù)知識欠缺等問題，需要定期進(jìn)行有關(guān)培訓(xùn)。成本人員要訓(xùn)練設(shè)計人員掌握一定的概預(yù)算知識、不同材料的綜合造價等信息。同時，設(shè)計人員也要訓(xùn)練成本人員，讓其認(rèn)識到不同的材料、構(gòu)造措施、結(jié)構(gòu)類型和施工方法所產(chǎn)生的不同效果。

5 結(jié)語

綜上所述，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的前期投資決策階段的可行性研究工作當(dāng)中，在市場調(diào)研階時要確?；A(chǔ)資料收集和分析工作的信息準(zhǔn)確詳盡、分析科學(xué)到位，隨后根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果制定項目定位，這是有效管理項目成本的關(guān)鍵條件；在規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)重視設(shè)計和造價工程師在工程設(shè)計中的作用和地位，引入設(shè)計競爭機(jī)制、實施限額設(shè)計，并加強(qiáng)圖紙審核，以有效控制成本。

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