城市建設(shè)項(xiàng)目土地勘測(cè)定界技術(shù)方法研究

【摘要】 土地勘測(cè)定界是城市建設(shè)領(lǐng)域一項(xiàng)重要的技術(shù)服務(wù)工作，同時(shí)也是項(xiàng)目建設(shè)用地審批中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，測(cè)繪地理信息技術(shù)是開展土地勘測(cè)定界工作的主要手段。文中從技術(shù)指標(biāo)、技術(shù)路線、工作方法3個(gè)方面全面闡述城市建設(shè)項(xiàng)目土地勘測(cè)定界的主要工作流程和技術(shù)要點(diǎn)，針對(duì)工作中常見的問題進(jìn)行了分析，提供了解決方案，并對(duì)今后開展土地勘測(cè)定界工作提出了建議和設(shè)想，供參考借鑒，以便更好地服務(wù)城市建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】土地勘測(cè)定界；土地利用現(xiàn)狀；權(quán)屬調(diào)查；測(cè)繪；面積量算

【中圖分類號(hào)】TU984.2 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-6028（2024）09-0109-04

0 引言

土地資源是城市發(fā)展的基本保障。隨著城市發(fā)展，城建項(xiàng)目用地需求隨之增大[1]。土地勘測(cè)定界是土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中重要的技術(shù)支撐，也是用地審批流程中的重要工作程序。土地勘測(cè)定界主要是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的地籍和地形要素進(jìn)行測(cè)繪，調(diào)查用地范圍內(nèi)的土地權(quán)屬狀況和土地利用現(xiàn)狀，測(cè)繪用地范圍，準(zhǔn)確計(jì)算用地范圍所占各權(quán)屬單位的土地面積和各地類面積等，為用地審批工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料和依據(jù)。

1 技術(shù)指標(biāo)

1.1 數(shù)學(xué)基礎(chǔ)

土地勘測(cè)定界數(shù)據(jù)成果所采用的坐標(biāo)系統(tǒng)、高程基準(zhǔn)等數(shù)學(xué)基礎(chǔ)見表1。

常規(guī)的土地勘測(cè)定界對(duì)成果數(shù)據(jù)高程不作具體要求?？紤]“多測(cè)合一”制度的有效實(shí)施，發(fā)揮測(cè)繪成果最大作用，提高測(cè)繪數(shù)據(jù)利用率，建議在勘測(cè)定界工作中，成果數(shù)據(jù)的高程基準(zhǔn)采用1985國(guó)家高程基準(zhǔn)。

1.2 精度指標(biāo)

1.2.1 勘測(cè)定界圖平面位置精度

勘測(cè)定界圖的圖紙類型分為薄膜圖、計(jì)算機(jī)制圖和藍(lán)曬圖3類。目前，在作業(yè)過程中，基本是利用計(jì)算機(jī)繪制勘測(cè)定界圖。使用計(jì)算機(jī)繪制各比例尺勘測(cè)定界圖平面位置精度指標(biāo)見表2。

1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)用地界址點(diǎn)測(cè)量精度

在土地勘測(cè)定界過程中，采用解析法進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)用地界址點(diǎn)測(cè)繪，各項(xiàng)測(cè)量精度指標(biāo)見表3。

2 技術(shù)路線

收集項(xiàng)目建設(shè)用地范圍界線（或界址點(diǎn)坐標(biāo)）等相關(guān)數(shù)據(jù)。以國(guó)土變更調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，充分利用GPS技術(shù)、無人機(jī)技術(shù)、遙感技術(shù)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)，并調(diào)查土地權(quán)屬狀況和土地利用現(xiàn)狀，繪制勘測(cè)定界圖，量算各權(quán)屬單位、各地類的土地面積，編制勘測(cè)定界報(bào)告，為下一步建設(shè)用地的組卷報(bào)批工作提供科學(xué)準(zhǔn)確的勘測(cè)定界成果數(shù)據(jù)。

土地勘測(cè)定界的具體工作流程：①收集資料，在完成工作底圖的繪制工作后，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地開展權(quán)屬調(diào)查和實(shí)地測(cè)繪；②編輯收集來的原有資料、外業(yè)采集數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果，繪制勘測(cè)定界圖；③在勘測(cè)定界圖的基礎(chǔ)上量算項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的各類土地面積，并對(duì)面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總；④在完成土地勘測(cè)定界報(bào)告編制工作后，提交全部勘測(cè)定界成果。

3 工作方法

3.1 資料準(zhǔn)備及處理

1）資料準(zhǔn)備。根據(jù)工作需求，向用地單位和自然資源、林草等主管部門收集項(xiàng)目建設(shè)用地范圍界線（或界址點(diǎn)坐標(biāo)）、項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的地形圖、權(quán)屬資料、基本農(nóng)田界線、土地利用總體規(guī)劃圖、國(guó)土變更調(diào)查和土地利用現(xiàn)狀成果數(shù)據(jù)等。如果項(xiàng)目區(qū)不具備CORS作業(yè)條件，則還要收集項(xiàng)目建設(shè)用地周邊的控制點(diǎn)成果。

2）資料處理。①統(tǒng)一數(shù)據(jù)格式，對(duì)于收集來的不同格式數(shù)據(jù)，要進(jìn)行數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換，由于CASS軟件是基于CAD平臺(tái)搭建的數(shù)據(jù)編輯軟件，制圖功能比較強(qiáng)大，且擁有可靠的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析能力，建議將數(shù)據(jù)統(tǒng)一轉(zhuǎn)換成“.dwg”格式，以便后期編輯應(yīng)用；②統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)，統(tǒng)一數(shù)據(jù)格式后，利用具備坐標(biāo)轉(zhuǎn)換或者圖形轉(zhuǎn)換功能的軟件（如CASS軟件）將不同坐標(biāo)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為2000國(guó)家大地坐標(biāo)系；③統(tǒng)一比例尺，利用成圖軟件將不同比例尺的圖紙統(tǒng)一轉(zhuǎn)換成勘測(cè)定界圖的成圖比例尺；④制作工作底圖，以國(guó)土變更調(diào)查成果數(shù)據(jù)為基底，疊加項(xiàng)目建設(shè)用地范圍界線、土地權(quán)屬界線、基本農(nóng)田界線、土地利用總體規(guī)劃界線以及林地、草地、濕地等專項(xiàng)調(diào)查成果數(shù)據(jù)，制作工作底圖。在制作工作底圖過程中，如果發(fā)現(xiàn)國(guó)土變更調(diào)查成果數(shù)據(jù)與林地、草地、濕地等專項(xiàng)調(diào)查成果不一致，要做好標(biāo)記，在接下來的實(shí)地調(diào)繪工作中重點(diǎn)調(diào)查。

3.2 界址點(diǎn)放樣與測(cè)量

1）放樣方法。根據(jù)收集到的項(xiàng)目建設(shè)用地范圍界線或者界址點(diǎn)坐標(biāo)，利用CORS系統(tǒng)，采用RTK技術(shù)將界址點(diǎn)坐標(biāo)施放到實(shí)地，為下一步實(shí)地測(cè)繪和權(quán)屬調(diào)查工作，明確作業(yè)范圍。當(dāng)勘測(cè)區(qū)域不具備使用RTK作業(yè)條件時(shí)，則使用全站儀進(jìn)行放樣。

2）界標(biāo)設(shè)置及編號(hào)。在項(xiàng)目建設(shè)用地范圍線明顯拐點(diǎn)處、項(xiàng)目建設(shè)用地范圍界線與各級(jí)界線、基本農(nóng)田界線、國(guó)有土地和集體土地的分界線相交處應(yīng)設(shè)置界標(biāo)。若界標(biāo)在河流、池塘、溝渠中時(shí)，界標(biāo)可設(shè)置在岸邊，待條件允許后再進(jìn)行補(bǔ)設(shè)。界標(biāo)之間的直線最大距離為150 m。界標(biāo)有混凝土界標(biāo)、鋼釘界標(biāo)和噴漆界標(biāo)3種。根據(jù)地面或界標(biāo)附著物的材質(zhì)選擇界標(biāo)類型。界標(biāo)編號(hào)和定點(diǎn)標(biāo)記繪制按照TD/T 1008—2007《土地勘測(cè)定界規(guī)程》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3）界址點(diǎn)測(cè)量。為了保證界址點(diǎn)的放樣精度，在界標(biāo)設(shè)置之后，要進(jìn)行界址點(diǎn)測(cè)繪，以驗(yàn)證放樣界址點(diǎn)精度是否滿足要求。首先利用CORS系統(tǒng)，采用RTK技術(shù)直接測(cè)繪界標(biāo)點(diǎn)，當(dāng)勘測(cè)區(qū)域不具備使用RTK條件時(shí)，則使用全站儀進(jìn)行測(cè)量。測(cè)量后，將界址點(diǎn)測(cè)量坐標(biāo)與理論坐標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，統(tǒng)計(jì)界址點(diǎn)放樣精度。

3.3 權(quán)屬調(diào)查

以收集來的地籍圖等權(quán)屬資料為參考，各相關(guān)權(quán)屬單位在當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門組織下，按照TD/T 1001—2012《地籍調(diào)查規(guī)程》等相關(guān)規(guī)定，委派指界人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指界，指界無爭(zhēng)議后，指界人在工作底圖和權(quán)屬調(diào)查相關(guān)材料上確認(rèn)簽字，權(quán)屬單位加蓋公章。建議在權(quán)屬調(diào)查過程中，調(diào)查人員對(duì)權(quán)屬調(diào)查工作全過程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)錄制視頻，確保權(quán)屬調(diào)查工作準(zhǔn)確無誤，調(diào)查結(jié)果有據(jù)可查。

3.4 調(diào)繪工作

充分利用已有地形圖、土地利用現(xiàn)狀圖、各項(xiàng)調(diào)查成果和遙感影像等資料。在實(shí)地調(diào)繪前，先開展室內(nèi)預(yù)判讀，將發(fā)現(xiàn)的問題標(biāo)注到工作底圖上，隨后進(jìn)行實(shí)地判讀，在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)繪過程中，重點(diǎn)開展地類檢驗(yàn)，對(duì)于地類不一致或地形要素有變化的地塊，在工作底圖上勾繪草圖，并填好外業(yè)手簿做好記錄，以便隨后開展修補(bǔ)測(cè)工作。

3.5 實(shí)地測(cè)繪

1）若項(xiàng)目用地范圍沒有符合要求的地形圖等圖件，則利用CORS系統(tǒng)，根據(jù)測(cè)區(qū)實(shí)際情況，采用RTK技術(shù)、無人機(jī)技術(shù)、遙感技術(shù)開展實(shí)地測(cè)繪工作。重點(diǎn)測(cè)繪土地利用現(xiàn)狀，將不同土地利用現(xiàn)狀界線測(cè)繪清楚，同時(shí)也要按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)繪地籍、地形等要素。

2）若已收集到項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的地形圖等圖件成果，則需要根據(jù)前期實(shí)地調(diào)繪情況，在原有圖紙的基礎(chǔ)上，對(duì)實(shí)地有變化的地塊進(jìn)行修補(bǔ)測(cè)[2]。

3）當(dāng)測(cè)繪面積較小時(shí)，直接采用RTK進(jìn)行測(cè)繪。測(cè)繪過程嚴(yán)格執(zhí)行CH/T 2009—2010《全球定位系統(tǒng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)（RTK）測(cè)量技術(shù)規(guī)范》規(guī)定；當(dāng)測(cè)繪面積較大時(shí)，可采用無人機(jī)測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪過程中嚴(yán)格執(zhí)行CH/Z 3004—2010《低空數(shù)字航空攝影測(cè)量外業(yè)規(guī)范》和CH/Z 3003—2010《低空數(shù)字航空攝影測(cè)量?jī)?nèi)業(yè)規(guī)范》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；若項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)不具備RTK和無人機(jī)測(cè)繪作業(yè)條件時(shí)，則利用已有控制點(diǎn)布設(shè)圖根點(diǎn)，使用全站儀進(jìn)行測(cè)繪。

4）在權(quán)屬調(diào)查的同時(shí)，為了避免日后界址點(diǎn)標(biāo)志被破壞，勘測(cè)工作人員在權(quán)屬單位雙方指界人員指界的同時(shí)，對(duì)指定的界址線進(jìn)行測(cè)繪。測(cè)繪精度要滿足TD/T 1001—2012《地籍調(diào)查規(guī)程》和TD/T 1008—2007《土地勘測(cè)定界規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定。

3.6 繪制勘測(cè)定界圖

3.6.1 勘測(cè)定界圖內(nèi)容

將外業(yè)采集的勘測(cè)數(shù)據(jù)疊加到工作底圖上，在工作底圖的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)充修改，繪制勘測(cè)定界圖?？睖y(cè)定界圖中主要包含的要素有項(xiàng)目建設(shè)用地的界址線和界址點(diǎn)、土地利用類型的代號(hào)和面積、權(quán)屬單位的名稱；用地范圍內(nèi)的界線、各權(quán)屬單位的界址線、基本農(nóng)田界線、土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的范圍線、土地利用類型界線[3]；各類地物要素以及各類注記等。

3.6.2 勘測(cè)定界圖圖式

勘測(cè)定界圖的圖式按照TD/T 1001—2012《地籍調(diào)查規(guī)程》、GB/T 20257.1—2017《國(guó)家基本比例尺地圖圖式 第1部分：1：500 1：1 000 1：2 000地形圖圖式》、GB/T 20257.1—2017《國(guó)家基本比例尺地圖圖式 第2部分：1：5 000 1：10 000地形圖圖式》、TD/T 1008—2007《土地勘測(cè)定界規(guī)程》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.7 面積量算與匯總

利用制圖軟件（CASS軟件）的面積量算功能，在勘測(cè)定界圖上，以權(quán)屬單位為單位，分別量算項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)各地類面積和基本農(nóng)田面積等。在面積量算過程中，利用土地總體規(guī)劃確定的城市和村莊集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)、外和基本農(nóng)田范圍內(nèi)、外均需要分別量算匯總各類土地面積，并以市（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村（組）為單位逐級(jí)進(jìn)行面積匯總統(tǒng)計(jì)。

3.8 編制勘測(cè)定界報(bào)告

勘測(cè)定界報(bào)告要清楚表述勘測(cè)定界的目的和依據(jù)、權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀調(diào)查情況、實(shí)地測(cè)繪情況、項(xiàng)目建設(shè)用地面積量算情況以及施測(cè)單位和日期等信息。在編制報(bào)告過程中需要注意的事項(xiàng)有：①按照TD/T 1008—2007《土地勘測(cè)定界規(guī)程》要求編制土地勘測(cè)定界技術(shù)說明，并填報(bào)土地勘測(cè)定界表內(nèi)容；②在準(zhǔn)確量算項(xiàng)目建設(shè)用地面積的基礎(chǔ)上，編制土地分類面積表，確?？睖y(cè)定界圖和面積表中的面積數(shù)據(jù)與實(shí)地一致；③生成界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表后，建議進(jìn)行展點(diǎn)檢查，確保界址點(diǎn)無遺漏，并按要求準(zhǔn)確繪制界址點(diǎn)點(diǎn)之記；④繪制項(xiàng)目用地地理位置圖時(shí)，可以選擇以現(xiàn)有的現(xiàn)勢(shì)性較好的地形圖和交通位置圖等圖件為基底，清晰繪制項(xiàng)目用地范圍周邊的建構(gòu)筑物、公路、河流等地物要素，并注記相鄰權(quán)屬單位的名稱等，確保圖件簡(jiǎn)要清晰。

3.9 成果資料的檢查

在勘測(cè)定界工作中，嚴(yán)格按照GB/T 24356—2009《測(cè)繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》和TD/T 1008—2007《土地勘測(cè)定界規(guī)程》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量控制，并貫穿始終。首先，項(xiàng)目組要組織各作業(yè)小組自檢互檢，再由項(xiàng)目組進(jìn)行過程檢查；待勘測(cè)定界成果形成后，由勘測(cè)定界作業(yè)單位的質(zhì)檢部門對(duì)成果進(jìn)行最終檢查；通過最終檢查后，由項(xiàng)目委托單位組織驗(yàn)收[4]。各級(jí)檢查和驗(yàn)收都要做好記錄，并做好修改跟蹤工作，確保質(zhì)量管控工作落到實(shí)處，成果修改到位，切實(shí)保障成果質(zhì)量。

檢查內(nèi)容主要包括：權(quán)屬調(diào)查和土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果是否準(zhǔn)確；勘測(cè)定界圖和土地分類面積表中內(nèi)容與土地權(quán)屬調(diào)查和土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果是否一致；測(cè)量方法是否正確、勘測(cè)定界圖和界址點(diǎn)精度是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求；勘測(cè)定界圖上要素是否齊全、各要素之間位置關(guān)系處理和取舍是否合理；面積量算方法是否正確、量算結(jié)果是否準(zhǔn)確等。

4 常見問題和解決方法

4.1 常見問題

1）土地利用類型的判別問題。一是在收集的各類材料中，同一地塊的地類不一致。二是基本農(nóng)田范圍中存在其他地類。三是個(gè)別地塊的國(guó)土變更調(diào)查成果與實(shí)地的土地利用現(xiàn)狀不一致。

2）土地權(quán)屬爭(zhēng)議問題。例如，國(guó)有與集體之間的土地爭(zhēng)議、集體與集體之間的土地爭(zhēng)議以及國(guó)有與國(guó)有之間的土地爭(zhēng)議等。

3）臨時(shí)改變土地利用現(xiàn)狀。例如，個(gè)別人得知征地信息，臨時(shí)搶建房屋，移植苗圃、樹木等，改變土地利用類型。

4.2 解決方法

1）當(dāng)出現(xiàn)以上土地利用現(xiàn)狀不一致的問題時(shí)，要及時(shí)向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源、林草等相關(guān)主管部門報(bào)告，查閱歷史資料，向相關(guān)權(quán)利人了解地塊實(shí)際情況和歷史情況，分析問題產(chǎn)生原因，及時(shí)修正問題，確保各項(xiàng)數(shù)據(jù)成果的準(zhǔn)確性、有效性。

2）對(duì)于土地權(quán)屬爭(zhēng)議問題，要及時(shí)向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門報(bào)告。在主管部門組織下，調(diào)閱土地權(quán)屬相關(guān)佐證材料，積極協(xié)調(diào)并力爭(zhēng)解決爭(zhēng)議。如短時(shí)間內(nèi)無法解決，為了不影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，經(jīng)主管部門同意后，在勘測(cè)定界成果中可將爭(zhēng)議地塊暫時(shí)標(biāo)注到當(dāng)?shù)卣?，待?zhēng)議解決后，再做進(jìn)一步處理。

3）針對(duì)臨時(shí)改變土地利用現(xiàn)狀這一行為，建議嚴(yán)格履行征地工作流程，事先對(duì)征地相關(guān)信息做到嚴(yán)格保密。在開展勘測(cè)定界工作前，對(duì)相關(guān)區(qū)域進(jìn)行航攝，做好記錄，對(duì)臨時(shí)改變的土地利用類型一律不予承認(rèn)，按原地類進(jìn)行認(rèn)定。

5 工作建議與設(shè)想

1）有效整合數(shù)據(jù)。建議自然資源、林草等相關(guān)部門將國(guó)土變更調(diào)查數(shù)據(jù)和林地、草地、濕地等專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行有效融合，消除由于不同行業(yè)技術(shù)要求差異而帶來的不利影響。同時(shí)疊加集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)等權(quán)屬數(shù)據(jù)、土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍線、“三區(qū)三線”、測(cè)繪地理信息等有效數(shù)據(jù)，建設(shè)一個(gè)集自然資源全領(lǐng)域有效數(shù)據(jù)為一身的新“一張圖”數(shù)據(jù)庫，消除不同來源數(shù)據(jù)之間的差異。將來開展土地勘測(cè)定界時(shí)，只需將項(xiàng)目建設(shè)用地范圍界線疊加到新“一張圖”數(shù)據(jù)庫中，就可以獲取全部有效數(shù)據(jù)，縮減中間環(huán)節(jié)，大大提高工作效率。

2）建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制。2018年機(jī)構(gòu)改革后，國(guó)土和林草主管部門合并組建自然資源部門，但仍有很多地區(qū)自然資源與林草部門是分立的。在土地勘測(cè)定界工作開展過程中協(xié)調(diào)溝通存在一定不便，建議建立有效的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化協(xié)調(diào)統(tǒng)籌力度，合力推動(dòng)工作高效有序開展。

6 結(jié)語

土地勘測(cè)定界工作為城市建設(shè)項(xiàng)目用地審批提供了科學(xué)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，是用地審批的重要依據(jù)，有力保障了審批工作的科學(xué)性和合規(guī)性[5]。隨著測(cè)繪地理信息技術(shù)迅猛發(fā)展，土地勘測(cè)定界技術(shù)手段不斷更新，成果質(zhì)量和工作效率會(huì)大幅度提升，土地管理工作也會(huì)持續(xù)得到有力促進(jìn)，土地資源對(duì)城市建設(shè)的保障能力將大幅提高。展望未來，科技賦能城市建設(shè)發(fā)展已成為必然。

參考文獻(xiàn)

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[作者簡(jiǎn)介]劉陽（1986—），男，遼寧葫蘆島人，本科，高級(jí)工程師，研究方向：測(cè)繪地理信息。