原址煥新

摘 要 北京市朝陽區(qū)勁松一區(qū)114號樓的拆除重建項目是一項關(guān)鍵的城市更新工程，旨在解決一棟建于1978年的老舊危樓的多項居住問題和安全隱患。原樓存在保溫隔音差和居住環(huán)境惡劣等問題，被評為D級危險建筑。作為北京市危舊樓房改建試點項目，該項目采用創(chuàng)新的“四方共擔”模式，有效解決了資金籌集問題，同時顯著提升了居民的居住安全和生活品質(zhì)，為類似危舊樓房改造提供了可推廣的實施路徑。

關(guān)鍵詞：城市更新；老舊危樓改造；居住安全；四方共擔；實施路徑

1 基本情況

項目位于北京市朝陽區(qū)勁松一區(qū)114 號，原樓始建于1978 年，為6 層4 單元框架輕板實驗樓，涉及居民66 戶（3 戶承租），存在保溫隔音差、居住環(huán)境惡劣等問題，市民意見集中，并且該樓危險等級為D 級，存在巨大安全隱患（圖1）。該項目在2021 年作為北京市危舊樓房改建試點項目，由北京市第五建筑工程集團有限公司負責實施。項目原建筑面積3，988.78m2，重建后建筑面積5，201.58m2，包括地上6 層原址重建，地下新增1 層用于便民服務(wù)，并于2023 年6 月正式竣工并交付居民使用。更新后實現(xiàn)建筑面貌煥然一新，居民居住安全得到保障，群眾生活品質(zhì)大幅提升。

2 實施成效

（1）房屋安全得到有效保障。原114 號樓樓體歪斜、外保溫層脫落，樓內(nèi)設(shè)施陳舊、線路老化，房屋危險等級高，居住安全隱患大，但由于其特殊結(jié)構(gòu)無法實現(xiàn)傳統(tǒng)抗震加固和其他改造。通過拆除重建，新114 號樓為現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)，樓體抗震性、安全性、耐久性和建筑承載力大幅提升，同時為后續(xù)樓內(nèi)結(jié)構(gòu)設(shè)計提供了更多的靈活性，給予居民更強的安全感（圖2）。

（2）對有限空間進行了合理規(guī)劃。由于項目緊鄰東三環(huán)、地鐵10 號線和垂楊柳醫(yī)院，且原樓本體緊鄰紅線，項目拓展空間極度受限。為能夠更好地實現(xiàn)樓體建筑面積擴大，該項目通過優(yōu)化整體設(shè)計方案，深入研討規(guī)劃條件，最終實現(xiàn)在不影響周邊建筑原有日照條件的同時，極大地擴大了地上空間，給予居民更多的獲得感。

（3）舒適宜居得以充分實現(xiàn)。原114 號樓多數(shù)戶型無客廳，個別戶型vHrwIRP5mPxHKx8+lpwOTDfKF0RVijz79EirVX0NQQs=衛(wèi)生間、廚房不足1m2，樓內(nèi)無電梯，老人常年面臨“下樓難”的問題，殘疾人更是出行受困。重建后的114 號樓每單元新增一部內(nèi)置電梯和無障礙設(shè)施，聯(lián)通“最后幾節(jié)臺階”，解決了老人和殘障人士“下樓難”和“出行難”問題；平均每戶增加建筑面積7.7m2，所有戶型結(jié)構(gòu)均有極大改善，均實現(xiàn)“有客廳化”“小臥室大客廳”的結(jié)構(gòu)更加符合現(xiàn)代居住標準；所有窗戶采用“三玻兩腔”設(shè)計，既提升了建筑節(jié)能效果，又滿足其臨三環(huán)路的高品質(zhì)保溫隔音需求；所有紗窗均采用金剛紗窗，提升了使用耐久性和嬰幼兒居住安全，居室門預(yù)留鋪磚距離，減少居民后期拆改麻煩。陽臺預(yù)留上下水管道，方便居民日常生活需求，同時保證了建筑外觀的整潔美觀（圖3—圖5）。

（4）可實現(xiàn)居民放置洗衣機、烘干機等現(xiàn)代化家居需求，給予居民更多的幸福感。房屋管理推向市場化。利用拆除重建的契機，3 戶承租房在拆除前完成房改購房，66 戶居民產(chǎn)權(quán)均實現(xiàn)市場化，安居工程大產(chǎn)權(quán)的歷史問題得以解決；后續(xù)房屋管理推向社會移交專業(yè)物業(yè)公司，實現(xiàn)專業(yè)化、市場化和社會化，更好地減輕政府負擔、對接居民訴求。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗

3.1 開創(chuàng)危舊樓房改建成本“四方共擔”的可復制模式，踐行了民生工程微利可持續(xù)理念

該項目為北京市首例改建成本采取政府、產(chǎn)權(quán)單位、社會資本、居民“四方共擔”模式的危舊樓房改建項目。出資原則為：在政府固定出資標準的基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)單位主動承擔社會責任率先出資；居民按照原面積承擔除政府和產(chǎn)權(quán)單位補助之外不足的部分、新增面積按照不低于綜合改建成本的標準出資；新增地下一層作為便民服務(wù)空間（圖6），引入便民服務(wù)業(yè)態(tài)，由社會資本投資、運營，該部分成本單獨核算，不計入綜合改建成本，規(guī)避居民出資爭議，在減輕居民負擔的同時，也明晰了社會機構(gòu)出資方的成本，使其能夠充分行使權(quán)利與承擔義務(wù)，保障各方權(quán)益，實現(xiàn)微利可持續(xù)。在資金平衡方面，該項目秉承縝密的“算賬邏輯”，以“兩施一體”（ 實施主體與施工一體）的方式，一方面減少了重建過程中建設(shè)工程二類費用的支出，另一方面發(fā)揮施工主業(yè)優(yōu)勢，最大程度優(yōu)化建設(shè)成本，以此保障資金平衡。項目受邀參與市建委組織的“危舊樓房改建試點項目成本明細方案研究”，為危改項目的指導造價提供了相對客觀的依據(jù)。

3.2 探索危舊樓房拆除重建可推廣全流程的路徑

依托實施主體自身產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，打破環(huán)環(huán)割裂的傳統(tǒng)模式，從統(tǒng)籌規(guī)劃、立項實施、方案設(shè)計、施工建設(shè)、權(quán)籍登記，全過程一個團隊“一體化”實施，從而降低溝通成本，提高實施效率。該項目通過實施前解讀政策預(yù)演流程、做好預(yù)案、完善設(shè)計；實施中按照計劃緊密推進、減少調(diào)整；實施后及時總結(jié)復盤經(jīng)驗、制定手冊，詳細記錄了項目實施全過程的時間節(jié)點、周期、對口單位、辦理流程、所需材料等，確保北京市《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》全流程政策落地，探索出完整、閉環(huán)、“一體化”可推廣的實施路徑，為同類項目提供可復制的全流程實施思路，實現(xiàn)了以改造為契機，“一攬子”解決危舊樓房長效管理的問題。

3.3 多渠道做好居民工作，人性化實施保障民生

項目通過集體宣講、個別解釋的方式，同時以北京電視臺“向前一步”欄目為公開平臺，向居民解讀政策、解答疑問，確立共識，引導居民實現(xiàn)從“拆遷”到“還建”理念的改變，理解相關(guān)政策的利民性，樹立權(quán)利與義務(wù)共擔的意識，破解居民質(zhì)疑?；I備及決策過程中采用“兩上兩下”的方式聽取群眾意見，確定實施方案：一“上”，首先街道辦事處開展摸底調(diào)查，征詢居民改建的意愿；二“下”，根據(jù)規(guī)自分局的初步意見形成設(shè)計方案，公示規(guī)劃設(shè)計方案、改建實施方案，征詢居民意見；三“上”，居民根據(jù)公示的內(nèi)容提出反饋意見；四“下”，根據(jù)居民意見修改后的方案再次公布，消除居民顧慮。“一戶一策”開展溝通工作，為有特殊困難的居民提供個性化的暖心服務(wù)：為獨居老人尋找房源、收拾搬家，為有產(chǎn)權(quán)糾紛的家庭聘請法律顧問，為殘疾人聯(lián)系民政、殘聯(lián)，給予經(jīng)濟救助，聯(lián)系公積金中心和相關(guān)金融單位，為居民提供多種資金籌措渠道，解決居民困難。

3.4 全過程邀請居民監(jiān)督，大力度暢通反饋渠道

項目啟動前，召開居民全員大會，充分征求意見；建設(shè)過程中，施工前召開居民代表座談會，傳達施工的要點、節(jié)點，做到良好溝通，盡量減少擾民；項目部編寫致居民的一封信及告知書，充分宣傳項目的意義及工作安排，使居民能夠隨時了解項目施工的動態(tài)；將66 戶居民分組，每組設(shè)立專人對接，24 小時開通反饋熱線，保障居民反饋合理意見的渠道暢通；施工過程中，施工相關(guān)材料及時公示，分批次組織業(yè)主開放日，接受居民的監(jiān)督；交付過程中，房屋驗收及交付階段邀請居民代表全程參與，對居民提出的合理意見予以及時答復和整改（圖7）。

3.5 流程前置籌劃，確保項目按步驟順利進行

項目涉及的房屋涵蓋房改房、商品房、承租房，以及安居工程大產(chǎn)權(quán)等多種產(chǎn)權(quán)。在原樓拆除前，通過完成承租房居民的房改購房工作，厘清安居工程大產(chǎn)權(quán)，避免了后續(xù)證照辦理中房屋大、小產(chǎn)權(quán)不明晰造成的工作障礙。同時，在項目施工接近收尾階段，做好產(chǎn)權(quán)單位證照后續(xù)注銷及新辦的政策咨詢和相關(guān)部門協(xié)調(diào)工作，確保新舊證件辦理銜接的順利，并積極做好居民產(chǎn)權(quán)辦理方面的相關(guān)知識儲備，為后續(xù)交付過程中開展居民解釋工作打好基礎(chǔ)。經(jīng)過精心策劃和周密實施，該項目在各類困難和疫情的影響下，仍提前150 天高質(zhì)量交付，進一步降低了成本，減輕各方負擔，實現(xiàn)居民早日回家、安心回家。

2023北京城市更新優(yōu)秀實踐

項目類型：居住類更新（危舊樓房）

項目位置：朝陽區(qū)勁松一區(qū)114號樓

項目規(guī)模：占地面積約0.08hm2，建筑面積5，201.58m2

實施主體：北京市第五建筑工程集團有限公司

設(shè)計單位：華合（北京）國際工程設(shè)計有限公司

施工單位：北京市第五建筑工程集團有限公司

運營單位：北京愿景華城復興管理咨詢有限公司