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    朝陽區(qū)朝外大街升級改造一期工程及THE BOX 朝外年輕力中心項(xiàng)目

    2024-10-16 00:00:00韋平朱夢嬌梁欽東何誠趙愛晶
    城市設(shè)計(jì) 2024年3期

    摘 要 本文探討了北京市朝陽區(qū)朝外大街的一期升級改造工程及其核心項(xiàng)目THE BOX朝外的城市更新在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和提升城市品質(zhì)方面的策略與成效。該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)核心商業(yè)區(qū),通過昆泰集團(tuán)與上海盈展集團(tuán)的合作,采取了產(chǎn)業(yè)升級和城市公共空間創(chuàng)新的綜合更新策略。改造工程的實(shí)施成效包括商業(yè)業(yè)態(tài)的年輕化、首店經(jīng)濟(jì)的引入,以及公共空間的藝術(shù)文化美學(xué)營造。同時(shí),闡述了該項(xiàng)目在節(jié)能新技術(shù)、綠色低碳樓宇建設(shè)方面的實(shí)踐,以及創(chuàng)新的城市更新投資模式和社會資本吸引。該項(xiàng)目不僅提升了區(qū)域商業(yè)活力,也為城市更新提供了可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

    關(guān)鍵詞:區(qū)域綜合性更新; 商圈轉(zhuǎn)型;公共空間創(chuàng)新;朝外模式;社會資本吸引

    1 基本情況

    朝外大街位于朝外商圈核心位置,東、北方向分別與國貿(mào)CBD、三里屯商圈相接,地理位置優(yōu)越,交通優(yōu)勢明顯(圖1)。歷經(jīng)30 多年的發(fā)展,隨著周邊眾多商圈興起,朝外大街沿線的公共空間愈顯陳舊,商業(yè)氛圍日漸失色。2021 年年初,朝陽文旅集團(tuán)下屬的昆泰集團(tuán)對昆泰商城、昆泰大廈等進(jìn)行升級改造。在市區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下,朝陽文旅集團(tuán)與上海盈展集團(tuán)合作,以產(chǎn)、商業(yè)升級為導(dǎo)向?qū)Τ馄瑓^(qū)城市更新進(jìn)行策劃布局,并將更新改造內(nèi)容拓展至街道、廣場,明確了朝外大街沿線商業(yè)辦公樓宇與公共空間整體規(guī)劃、聯(lián)動更新、分期實(shí)施的片區(qū)更新思路。

    該項(xiàng)目改造范圍以朝外大街、朝外南街和神路街、工體南路、芳草地西街“兩橫三縱”為骨架,串聯(lián)沿線商業(yè)樓宇。一期改造完成后,“昆泰商城”變身為“THE BOX 朝外A 區(qū)年輕力中心”,“昆泰大廈”將升級為高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間聯(lián)動的“THE BOX 朝外B 區(qū)文化消費(fèi)商業(yè)空間”,朝外整體公共空間將煥新升級,實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升,助力朝陽區(qū)打造 CBD 千億級消費(fèi)商圈目標(biāo)。

    2 實(shí)施成效

    朝外片區(qū)城市更新工作立足于產(chǎn)、商業(yè)升級的整體策劃,依托建筑、景觀、公共空間的整體設(shè)計(jì)規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)片區(qū)、街區(qū)的系統(tǒng)化更新升級,其中在商業(yè)業(yè)態(tài)更新上,引入年輕業(yè)態(tài)和首店經(jīng)濟(jì)模式,塑造潮流消費(fèi)新地標(biāo)(圖2)。昆泰商城(THE BOX 朝外A 區(qū)) 改造作為標(biāo)桿項(xiàng)目,創(chuàng)新性改造建筑內(nèi)部空間和室外NBA 光影籃球場、滑板場、下沉劇場、屋頂花園等,為朝外片區(qū)引入潮流商業(yè)業(yè)態(tài)和發(fā)展“夜經(jīng)濟(jì)”“露臺經(jīng)濟(jì)”提供了特色載體(圖3)。該項(xiàng)目試運(yùn)行以來,引進(jìn)40 余家北京首店,其中國潮品牌Bad Market 北京首店、公路商店、TRACKID、Lunears、ENG、PSO 等均已陸續(xù)開業(yè),項(xiàng)目單日峰值人流約5 萬人次,消費(fèi)者年齡段主要集中在15 ~ 29 歲,充分彰顯其年輕力商業(yè)新地標(biāo)特質(zhì)。

    該項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)更新上,以樓宇經(jīng)濟(jì)、街區(qū)經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)“三新經(jīng)濟(jì)”為著力點(diǎn),以新數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新服務(wù)經(jīng)濟(jì)、新創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的企業(yè)為主力客群,著力打造集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)辦公、藝術(shù)空間和文化體驗(yàn)新消費(fèi)于一體的“舒適、高效、便于交流與創(chuàng)新”的創(chuàng)新與社交體驗(yàn)生活美學(xué)空間。

    該項(xiàng)目在公共空間改造上,提升公共空間風(fēng)貌,營造藝術(shù)文化美學(xué)街區(qū)。神路街東側(cè)近5,500 m2 的停車場變身為東岳文化廣場,方磚青石、噴泉靈動,數(shù)百年的琉璃牌樓展露新顏,再現(xiàn)“東岳廟—神路街—日壇”這一重要的城市歷史景觀脈絡(luò)。朝外大街地下通道實(shí)施消隱改造,利用墻面進(jìn)行文化展示,打造北京首個(gè)約850 m2 的地下藝?yán)?;全長約200 m 的最美胡同將在煥新后的朝外片區(qū)亮相。在惠民利民方面,該項(xiàng)目通過城市更新實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)交通優(yōu)化,拓寬人行步道,打造慢行街區(qū)的同時(shí),結(jié)合場地特色將片區(qū)邊角地改造成社區(qū)花園、林蔭休閑空間、打卡地等可供居民、行人休憩活動的場所(圖4)。

    該項(xiàng)目運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)、新材料,建設(shè)綠色低碳樓宇。采用節(jié)能新技術(shù)、新材料,使商業(yè)和辦公樓宇改造后綜合能耗比改造前降低43.10%,比北京市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)核定基準(zhǔn)能耗低15.01%,符合現(xiàn)行政策支持鼓勵的綠色樓宇、低碳樓宇節(jié)能要求。

    3 創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)

    3.1 堅(jiān)持片區(qū)規(guī)劃引領(lǐng)空間設(shè)計(jì),把握UIC 定位,產(chǎn)城融合激發(fā)區(qū)域發(fā)展活力

    該項(xiàng)目前期聯(lián)合專業(yè)機(jī)構(gòu)共同研究更新方向, 明確了打造 UIC(Urban InnovationCenter)城市活力創(chuàng)新中心的更新方向,錨定建設(shè)國際消費(fèi)中心城市和朝陽區(qū)功能定位的要求,與北京商務(wù)中心區(qū)、三里屯區(qū)域等形成差異化發(fā)展。制訂分步實(shí)施的更新計(jì)劃,通過前期標(biāo)桿性商業(yè)煥新和公共空間提升,配合后續(xù)酒店、寫字樓等改造升級,逐步完善“職、住、學(xué)、娛”4 大功能,吸引國際化企業(yè)的創(chuàng)新總部落戶,集聚年輕人才和創(chuàng)新精英,高效推動片區(qū)更新。

    3.2 創(chuàng)新片區(qū)更新“朝外模式”,形成可復(fù)制推廣經(jīng)驗(yàn)

    該項(xiàng)目探索建立以公共空間改造和功能業(yè)態(tài)升級帶動片區(qū)整體更新的有效模式,形成規(guī)劃引領(lǐng)、民生優(yōu)先、政府統(tǒng)籌、國企平臺、多元合作的可復(fù)制、可推廣的片區(qū)更新實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。

    更新改造過程中,市區(qū)兩級政府高位統(tǒng)籌,多次召開專題會議,協(xié)調(diào)各委辦局和實(shí)施主體,壓緊壓實(shí)改造工作。項(xiàng)目前期重點(diǎn)把握更新改造方向,作出片區(qū)更新決策并審定方案;實(shí)施過程中根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)情況,及時(shí)協(xié)調(diào)各部門解決難點(diǎn)問題。

    朝陽文旅集團(tuán)作為改造片區(qū)內(nèi)最大產(chǎn)權(quán)主體,充分發(fā)揮國企示范引領(lǐng)作用,強(qiáng)化樓宇自主更新效能,并與專業(yè)化運(yùn)營主體上海盈展集團(tuán)高效合作,提升商業(yè)空間改造品質(zhì),同時(shí)承擔(dān)公共空間改造任務(wù),確保片區(qū)更新的整體性。

    朝外街道依托“街道吹哨、部門報(bào)到”機(jī)制,上下聯(lián)動,結(jié)合多元主體訴求,組織推動日常改造工作,實(shí)現(xiàn)街區(qū)整體品質(zhì)提檔、升級、增值。積極協(xié)調(diào)中認(rèn)大廈、建設(shè)銀行、陳經(jīng)綸中學(xué)等多方產(chǎn)權(quán)主體,統(tǒng)籌訴求,正向引導(dǎo),推進(jìn)解決片區(qū)改造的痛點(diǎn)、難點(diǎn)問題,為朝外大街統(tǒng)一規(guī)劃、實(shí)施提供了有力支持和保障。

    3.3 創(chuàng)新策展型商業(yè)運(yùn)營模式,引爆一站式消費(fèi)體驗(yàn)新場景

    作為北京特色城市活力創(chuàng)新中心的首個(gè)商業(yè)空間,THE BOX 朝外A 區(qū)大膽實(shí)踐上海盈展集團(tuán)提出的Curetail 策展型零售模式。在空間方面,集合24 h 策展中心、NBA 空中籃球(圖5)、戶外滑板場、周末市集、東岳文化廣場、下沉劇場和屋頂花園,為未來豐富活動提供可行性。同時(shí),該項(xiàng)目通過創(chuàng)新設(shè)計(jì),預(yù)留大量可變空間,并利用科技手段增強(qiáng)空間使用靈活性,全方位實(shí)現(xiàn)空間的高效利用(圖6)。

    在運(yùn)營方面,THE BOX 朝外A 區(qū)依托對潮流文化的深入研究,通過文化、社群,以及生活方式的綜合性運(yùn)營,為消費(fèi)者創(chuàng)新呈現(xiàn)每年約200 ~ 300 場精彩活動,涵蓋品牌發(fā)布、限時(shí)快閃、藝術(shù)展覽、音樂市集和各式社群活動,全方位滿足消費(fèi)者的娛樂購物需求,同時(shí)推動潮流、運(yùn)動、藝術(shù)、娛樂等年輕力文化的更新迭代。

    在科技方面,THE BOX 朝外A 區(qū)率先與元宇宙平臺Decentraland 共同搭建 THE BOX 數(shù)字空間,引領(lǐng)北京商業(yè)空間邁進(jìn)元宇宙新紀(jì)元;同時(shí)引入全新游戲化數(shù)字互動體驗(yàn)程序,實(shí)現(xiàn)多功能線上互動管理,為消費(fèi)者提供個(gè)性化、定制化消費(fèi)體驗(yàn)。

    在招商方面,THE BOX 朝外A 區(qū)秉承Global+Local(國際化視野+ 堅(jiān)持民族自信)的原則,吸引眾多國際品牌的首店及特別概念店入駐的同時(shí),也將目光聚焦于國內(nèi)先鋒品牌,積極投資、支持優(yōu)質(zhì)本土設(shè)計(jì)品牌的發(fā)展。

    3.4 創(chuàng)新城市更新投資模式,發(fā)揮政府資金引導(dǎo)放大作用,吸引社會資本參與

    該項(xiàng)目一期工程形成了政府投資帶動、自主投資改造、引入社會資本參與,以及帶動周邊多主體投入的多維度投資模式。一期工程總投資約10 億元,其中市區(qū)兩級政府投資約1.21億元,主要用于公共空間改造;朝陽文旅集團(tuán)投資約4.72 億元,上海盈展集團(tuán)投資約3.13 億元,其他社會單位投資約1.8 億元。

    3.5 創(chuàng)新金融支持,破解經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款難題

    該項(xiàng)目引入上海盈展集團(tuán)參與投資改造的過程中,積極創(chuàng)新支持政策,引入建設(shè)銀行北京分行創(chuàng)新信貸支持模式,以項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)為融資標(biāo)的,以未來經(jīng)營收益作為還款來源,為上海盈展集團(tuán)提供了信貸資金支持。該項(xiàng)目也成為《北京城市更新條例》出臺后首個(gè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的創(chuàng)新試點(diǎn)項(xiàng)目。

    2023北京城市更新最佳實(shí)踐

    項(xiàng)目類型:區(qū)域綜合性更新

    項(xiàng)目位置:朝陽區(qū)朝外街道

    項(xiàng)目規(guī)模:建筑面積6.25萬m2

    實(shí)施主體:

    AECOM艾奕康(天津)工程咨詢有限公司

    奕亮建筑設(shè)計(jì)咨詢(上海)有限公司

    考迪迅(上海)建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司

    中國建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司

    北京城建八建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司

    北京市長建燕城建筑工程有限公司

    北京金朝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

    北京盈通祥業(yè)商業(yè)管理有限公司

    中國建設(shè)銀行股份有限公司北京市分行

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