包容性城市更新

摘 要 北京市大興區(qū)的“CCB建融家園·小哥之家”項目展示了一種創(chuàng)新的城市更新模式，將閑置宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房。中國建設(shè)銀行北京分行和建信住房北京公司的這一舉措優(yōu)化了住房管理，并提升了城市服務(wù)工作者的居住水平。該項目通過融合綠色智能科技和社區(qū)參與，為環(huán)保和包容性城市居住方案樹立了新標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：城市更新；租賃住房；智能管理；社會治理；綠色低碳技術(shù)

1 基本情況

該項目位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)劉村，原為閑置宅基地院落，由建設(shè)銀行北京分行協(xié)同建信住房北京公司作為實(shí)施主體完成更新改造工作（圖1）。該項目創(chuàng)新性推行“統(tǒng)一收房、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一出租”模式，將閑置宅基地院落改造為租賃住房，既能助力屬地政府有效解決城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的社會治理難題，也保障了農(nóng)民的合理收益，同時還為城市基本公共服務(wù)人員提供有品質(zhì)的租賃住房，有效拓展了北京市租賃住房供給渠道。本項目已收持宅院50 棟，總建筑面積7，505m2，主要戶型為15m2 左右的開間，房源共531 間。目前，該項目已累計服務(wù)城市基本公共服務(wù)人員1，000 余人。

2 實(shí)施成效

建設(shè)銀行北京分行協(xié)同建信住房北京公司立足于區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級、社區(qū)治理、職住平衡、人居環(huán)境改善和存量閑置資源盤活等社會問題，深耕宅基地住房改造領(lǐng)域，探索促進(jìn)城市更新和增加長租房源供給融合發(fā)展的全新模式，有效將住房租賃戰(zhàn)略與解決社會治理中的痛點(diǎn)問題相結(jié)合。同時，該項目通過銀政企三方合作，引入清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院、清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心等專業(yè)機(jī)構(gòu)為宅基地住房改造提供全方位支持，真正實(shí)現(xiàn)了社會資本投資建設(shè)運(yùn)營城市更新項目、多元專業(yè)公司參與城市更新活動，盤活閑置低效空間的目標(biāo)。目前，該模式在大興區(qū)先行試驗(yàn)后形成了可復(fù)制推廣的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建信住房北京公司聯(lián)合區(qū)域政府，又陸續(xù)打造了大興區(qū)金星莊、志遠(yuǎn)莊項目，累計改造房源3，000 余間，改造面積近9.5 萬m2，為近2，000 名新市民、年輕人解決居住問題。

該項目在改造及后續(xù)運(yùn)營過程中創(chuàng)新地融入了綠色低碳、科技、金融等元素，融合應(yīng)用多種先進(jìn)技術(shù)。例如，通過裝配式裝修和模塊式家具提升施工速度和工程質(zhì)量；通過光伏建筑的一體化設(shè)計應(yīng)用實(shí)現(xiàn)能源的有效利用；通過建信云視空間平臺結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)智能設(shè)備實(shí)現(xiàn)線上平臺與線下物理空間的融合，多角度提升空間感知和管理能力；通過數(shù)字技術(shù)提升安全防衛(wèi)能力，將人防與技防充分結(jié)合；通過低成本物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備部署，在實(shí)現(xiàn)空間空氣環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測的同時，達(dá)到高效節(jié)能效果；通過線上預(yù)約評價系統(tǒng)，提高公共服務(wù)空間使用效率和效益。最終將該項目打造為綠色低碳、智能化的品質(zhì)租賃住房項目。該項目正式運(yùn)營后，通過建立管理人員與住戶交流渠道，有效提高了社群治理能力。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)

3.1 創(chuàng)新宅基地住房收持模式，解決城市服務(wù)人群居住需求

在項目推進(jìn)過程中，建設(shè)銀行北京分行和建信住房北京公司經(jīng)過長期深入調(diào)研，與黃村鎮(zhèn)政府、周邊辦公企業(yè)等進(jìn)行深入溝通，了解到村落周邊廣布快遞、外賣站點(diǎn)，快遞、外賣小哥租賃住房需求旺盛。項目規(guī)劃人員通過對該類目標(biāo)客群開展問卷調(diào)查，梳理出快遞、外賣小哥對租賃住房的需求特點(diǎn)，包括租金低、充電便利、距離工作站點(diǎn)近、娛樂生活配套完善等。為此，該項目充分集合政府政策引導(dǎo)和組織協(xié)調(diào)優(yōu)勢、銀行資金扶持優(yōu)勢、建信住房專業(yè)運(yùn)營管理優(yōu)勢，創(chuàng)新宅基地住房收持方案，即由鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)成立聯(lián)營企業(yè)，由聯(lián)營企業(yè)以租賃方式從村民手中收持符合條件的閑置宅基地住房，再統(tǒng)一委托建信住房北京公司升級改造后對外出租運(yùn)營，為城市服務(wù)人群和新市民提供健康、安全、舒適的住所。

3.2 保障房屋安全，提升城鄉(xiāng)治理水平

大興區(qū)黃村鎮(zhèn)劉村多為一層院落，村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施老舊，農(nóng)民自建出租房屋品質(zhì)普遍較差，房源零散出租，環(huán)境雜亂、缺乏統(tǒng)一有效管理，在社會治安、建筑安全、消防安全等方面都存在一定程度的隱患。建設(shè)銀行北京分行、建信住房北京公司與大興區(qū)黃村鎮(zhèn)建立專班溝通機(jī)制，共同對城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的治理痛點(diǎn)進(jìn)行全面梳理，在更新實(shí)施過程中同步推進(jìn)環(huán)境提升和社會治理。該項目通過委托專業(yè)設(shè)計單位對房屋進(jìn)行升級改造，提升居住舒適度，并大大降低房屋安全隱患（圖2，圖3）；聯(lián)合專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)提供規(guī)范化的租賃管理服務(wù)，同時搭建建信云視空間管理平臺，提升社區(qū)管理安全系數(shù)；另外，在公共活動區(qū)域配置了健身房、圖書館、會客廳等公共活動設(shè)施，使居住環(huán)境和生活服務(wù)得到有效改善。

3.3 高品質(zhì)多元化的房屋產(chǎn)品設(shè)計

本項目室內(nèi)采用裝配式裝修技術(shù)，使用裝配式墻板和吊頂，將裝飾面層、管線和建筑主體進(jìn)行了三分離，同時考慮長租公寓使用特點(diǎn)和本項目特殊空間的可利用性，室內(nèi)設(shè)計采用了整體式廚房衛(wèi)浴模塊、收納模塊、睡眠模塊和利用室內(nèi)空間高度的夾層模塊等貼合使用者生活需求和空間高效利用的模塊式家具系統(tǒng)，大大減少了作業(yè)工程量，加快了施工進(jìn)度，同時也確保了項目的工程品質(zhì)。本項目專門定制設(shè)計了LOFT、單人間、多人間等多元化產(chǎn)品類型，結(jié)合專利性、模塊化的集成式設(shè)計方案，最大化實(shí)現(xiàn)空間效能。衛(wèi)浴模塊化設(shè)計，使空間與內(nèi)裝緊密結(jié)合；集成式家具可靈活組合，通過尺寸調(diào)節(jié)互換各功能模塊，實(shí)現(xiàn)選擇性裝配；改造樓梯收納，有效增加室內(nèi)居住空間及儲物空間，大大提升生活品質(zhì)和舒適度；所有房源均配備智能家居，并與CCB 建融家園平臺實(shí)時對接，為租客提供高便利性、高舒適性的生活環(huán)境（圖4）。

3.4 提升建筑效能、助力低碳發(fā)展

本項目采用空氣源熱泵地板采暖+ 云視智能節(jié)能系統(tǒng)。云視智能節(jié)能系統(tǒng)通過判斷室內(nèi)溫度及分析室內(nèi)空間行為數(shù)據(jù)，對無人使用房間和溫度較高房間進(jìn)行實(shí)時溫度調(diào)節(jié)，可大幅降低能源消耗。另外，本項目設(shè)置了光伏系統(tǒng)的共享樓（圖5），該樓是北京市首個薄膜光伏一體化建筑物，此套光伏系統(tǒng)結(jié)合建筑立面和屋頂設(shè)計，利用銅銦鎵硒光伏薄膜，將吸收的光能轉(zhuǎn)化為電能，為共享空間輸送電力。光伏薄膜單瓦發(fā)電量高，受溫度及光線影響較小，具有極強(qiáng)的透光性，可隨意調(diào)節(jié)安裝角度，進(jìn)而有效減輕房屋負(fù)荷、提升建筑美感，并在發(fā)電的同時為建筑提供遮陽功能。目前，此套光伏系統(tǒng)產(chǎn)生的電量已成功并入電網(wǎng)。

3.5 搭建智能化管理平臺

本項目搭載了建信住房北京公司與清華大學(xué)共有計算機(jī)軟件著作權(quán)的建信云視空間管理平臺，該平臺基于數(shù)字孿生技術(shù)，通過線上平臺管理線下的物理空間，成為租賃業(yè)務(wù)在空間管理中的重要科技手段，該平臺通過智能化運(yùn)算實(shí)現(xiàn)了以下四大功能。

功能一為“安全防衛(wèi)”，該平臺通過在物理空間部署智能設(shè)備和進(jìn)行多元數(shù)據(jù)交叉驗(yàn)算，實(shí)現(xiàn)對線下無人值守空間的可感可知，實(shí)時監(jiān)測。通過數(shù)據(jù)積累，實(shí)現(xiàn)向后可追溯、向前可預(yù)測。通過信息留痕、報警彈窗等手段，大幅提高線下空間的安全等級，特別是在進(jìn)出人員管理和各類風(fēng)險監(jiān)測方面有較大優(yōu)勢。

功能二為“綠色低碳”，該平臺可對項目各類能源進(jìn)行統(tǒng)計，通過分析環(huán)境數(shù)據(jù)可判斷住戶對空間的使用情況，進(jìn)而通過云視系統(tǒng)軟硬件對能源供給實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)匹配。

功能三為“空間增值”，公共服務(wù)空間作為租賃住房的配套設(shè)施，是戶內(nèi)空間的延伸，可以滿足住戶對多種功能空間的需求，該平臺通過物聯(lián)網(wǎng)智能設(shè)備和i 享空間小程序?qū)卜?wù)空間進(jìn)行線上管理，用戶可以通過微信小程序提前預(yù)約并自助使用，充分提高了公共服務(wù)空間的使用效率。

功能四為“社群共治”，本項目通過搭建線上平臺為管理者提供便捷的管理方式，為租戶提供實(shí)時的報修和投訴通道；管理者還可根據(jù)需求向不同人群發(fā)送通知、征求意見，該平臺還可以統(tǒng)計各維度數(shù)據(jù)，督促運(yùn)營管理人員盡快為住戶解決問題，實(shí)現(xiàn)以租戶為中心的美好社群生活圈。

2023北京城市更新優(yōu)秀實(shí)踐

項目類型：居住類更新

項目位置：大興區(qū)黃村鎮(zhèn)劉村街道

項目規(guī)模：建筑面積7，505m2

實(shí)施主體：建信住房服務(wù)（北京）有限責(zé)任公司

設(shè)計單位：清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院有限公司

清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心（CSC）

施工單位：北京城建泰和建設(shè)工程有限公司

運(yùn)營單位：北京樂建企成住房租賃有限公司