物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營如何掌握管理先機(jī)

在物業(yè)管理領(lǐng)域，資產(chǎn)經(jīng)營管理不僅是核心業(yè)務(wù)，更是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的基石。優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)深知，只有通過精細(xì)化的資產(chǎn)管理，才能確保物業(yè)項(xiàng)目的長期增值與收益最大化。這不僅涉及日常的維護(hù)保養(yǎng)，更包括前瞻性的市場洞察與策略規(guī)劃。通過高效的資產(chǎn)經(jīng)營管理，物業(yè)企業(yè)不僅能夠提升項(xiàng)目品質(zhì)，還能夠增強(qiáng)市場競爭力，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，為業(yè)主和投資者創(chuàng)造更大價(jià)值。

物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理路徑探索

物業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新觀念，是指在應(yīng)對當(dāng)前現(xiàn)狀與改革發(fā)展關(guān)系時(shí)所秉持的先進(jìn)經(jīng)營理念，它體現(xiàn)在企業(yè)高級管理人員對機(jī)遇的敏銳捕捉，以及對各類要素、條件和組織架構(gòu)的重新整合上，旨在構(gòu)建更為高效、先進(jìn)的經(jīng)營管理體系。主要涉及以下三個(gè)方面：

首先是結(jié)合新質(zhì)生產(chǎn)力，推動(dòng)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新。這包括改良物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品、開發(fā)新興綠色領(lǐng)域的資源價(jià)值，以及深入挖掘環(huán)境與自然、人文領(lǐng)域之間的資源要素。通過這些創(chuàng)新舉措，企業(yè)能夠不斷提升自身的服務(wù)質(zhì)量和市場競爭力。

其次是市場創(chuàng)新，引入充分市場化的管理理念。企業(yè)應(yīng)完善在物業(yè)管理領(lǐng)域的市場化管理和運(yùn)作機(jī)制，從而在更廣闊的視角下實(shí)現(xiàn)企業(yè)市場價(jià)值的提升，包括橫向與縱向產(chǎn)業(yè)市場鏈條的再造，為企業(yè)發(fā)展注入新的外向動(dòng)力。

再者是意識形態(tài)領(lǐng)域的塑造與完善。企業(yè)應(yīng)積極打造長遠(yuǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展理念。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，商品生產(chǎn)要求不斷擴(kuò)大再生產(chǎn)，但在此過程中，企業(yè)也需兼顧投資者和職工的當(dāng)前利益，以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值以外的社會(huì)價(jià)值。如何平衡這一矛盾，成為企業(yè)長遠(yuǎn)觀念中的核心問題。

主營業(yè)務(wù)所在行業(yè)背景分析

蘭州市現(xiàn)有登記物業(yè)管理公司1114家，從業(yè)人員3萬余人，服務(wù)對象超280萬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多為勞動(dòng)密集型，主營收入依賴物業(yè)費(fèi)。當(dāng)前，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難，而人工、維保及供暖成本高昂，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)。因此，盡管物業(yè)企業(yè)眾多，但優(yōu)秀者寥寥，多數(shù)處于低水平，呈“金字塔式”分布，經(jīng)營方式普遍分散且粗放。

基于行業(yè)背景，物業(yè)企業(yè)發(fā)展前景可觀。“十四五”規(guī)劃多次提及物業(yè)，顯示其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要性日益凸顯。政策層面，物業(yè)服務(wù)在《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》中的定位已調(diào)整為“鼓勵(lì)類—商務(wù)服務(wù)業(yè)”。市場需求方面，預(yù)計(jì)到2026年，全國城鎮(zhèn)化率將達(dá)72%，城市化加速帶動(dòng)物業(yè)管理需求增長。管理模式上，物業(yè)行業(yè)正逐漸超越傳統(tǒng)“四保”范疇，通過與數(shù)字化、智能化融合，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，由人力密集型向科技賦能型轉(zhuǎn)變。

物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理舉措

守正創(chuàng)新，邁向市場化經(jīng)營。物業(yè)管理屬高度市場化行業(yè)，須在提升服務(wù)品質(zhì)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身優(yōu)勢，探索市場化經(jīng)營新路徑，以擴(kuò)大物業(yè)代管資產(chǎn)規(guī)模。如，承接政府辦公、景區(qū)旅游、交通服務(wù)及工業(yè)園區(qū)等新項(xiàng)目，通過市場化運(yùn)作提升資產(chǎn)規(guī)模，深挖經(jīng)營效益。

固本增效，構(gòu)建多元化經(jīng)營模式。一方面，針對老舊資產(chǎn)管理現(xiàn)狀，應(yīng)持續(xù)挖掘多元化商業(yè)增長點(diǎn)，剝離低效、無效資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向新能源等新興行業(yè)，如地庫節(jié)能照明改造、新能源節(jié)能改造等。另一方面，整合內(nèi)部資源，推進(jìn)組建專業(yè)維修、綠化、電梯及消防維保公司，以降低維保成本，確保資產(chǎn)保值增值。

做精做細(xì)，推進(jìn)物業(yè)品牌化建設(shè)。以智慧化、數(shù)字化為抓手，提升物業(yè)公司核心競爭力和品牌影響力，構(gòu)建線上商業(yè)運(yùn)營平臺，改善利潤指標(biāo)。同時(shí)，將品牌理念融入公司運(yùn)營全過程，深化智能化、信息化建設(shè)，挖掘數(shù)據(jù)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)競爭力和發(fā)展活力。實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品化，凝聚服務(wù)價(jià)值，推動(dòng)物業(yè)品牌化與價(jià)值化，最終形成品牌溢價(jià)。

開發(fā)自營項(xiàng)目，打造專業(yè)化運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。當(dāng)前，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)已無法滿足企業(yè)持續(xù)發(fā)展需求，公司需借助智慧化、數(shù)字化建設(shè)平臺，構(gòu)建專業(yè)化運(yùn)營和管理團(tuán)隊(duì)。以養(yǎng)老項(xiàng)目為例，我國養(yǎng)老模式主要為“9073”，即90%居家養(yǎng)老、7%社區(qū)養(yǎng)老、3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，市場潛力巨大。物業(yè)公司需通過打造高素質(zhì)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，提升在多元化市場中的競爭力，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步推動(dòng)社區(qū)食堂、民宿、養(yǎng)老、駕校等社區(qū)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展，助力公司高質(zhì)量成長。

積極推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設(shè)。積極對接社區(qū)街道，構(gòu)建多元共治基層治理模式。以黨建為引領(lǐng)，促進(jìn)各方參與物業(yè)基層治理以及社會(huì)公益事業(yè)。組建志愿服務(wù)隊(duì)，確保服務(wù)群眾的“最后一公里”，打造政府倡導(dǎo)、社會(huì)認(rèn)可、業(yè)主滿意的“紅色物業(yè)”。

面對激烈的市場競爭，物業(yè)企業(yè)應(yīng)緊盯行業(yè)前沿，立足實(shí)際，圍繞開源節(jié)流和市場拓展，提升業(yè)務(wù)競爭力。一是加強(qiáng)智慧物業(yè)管理平臺建設(shè)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，降低管理成本，同時(shí)深挖網(wǎng)上商城業(yè)務(wù)，增加經(jīng)營收入。二是強(qiáng)化專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，如電梯維保、人力資源、綠化、維修等，以提供高品質(zhì)服務(wù)并支持業(yè)務(wù)拓展。三是運(yùn)用新技術(shù)和新理念，降低能源消耗和運(yùn)維成本，提升競爭力。四是全面打造品牌，從行為儀表到服務(wù)理念，塑造社會(huì)認(rèn)可、業(yè)主滿意的蘭州建投物業(yè)品牌。

物業(yè)企業(yè)

資產(chǎn)經(jīng)營管理預(yù)期效果

員工幸福指數(shù)不斷提升。當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)面臨生存危機(jī)，企業(yè)運(yùn)營水平不一，效益低下，員工幸福感不足。為改善這一狀況，應(yīng)從資產(chǎn)經(jīng)營管理的角度出發(fā)，轉(zhuǎn)變企業(yè)運(yùn)營思路。對資產(chǎn)進(jìn)行高、中、低分類運(yùn)營，剝離低效和無效資產(chǎn)，理清資產(chǎn)關(guān)系，完善企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理制度和流程，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，進(jìn)而提升員工幸福指數(shù)。

設(shè)施設(shè)備等大型資產(chǎn)管理效能顯著提升。統(tǒng)籌大修技改、設(shè)備檢修等工作，夯實(shí)“優(yōu)供”基礎(chǔ)，全方位推進(jìn)供熱工作，提高鍋爐等大型資產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)能力，強(qiáng)化設(shè)備監(jiān)管與成本意識。規(guī)范操作，實(shí)時(shí)監(jiān)控重點(diǎn)區(qū)域，確保設(shè)備正常運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)維護(hù)與成效并重。

資產(chǎn)經(jīng)營收益穩(wěn)定可靠。物業(yè)公司可利用近距離便捷服務(wù)、業(yè)主信任及低成本等優(yōu)勢，全面拓展廣告、快遞柜、飲水機(jī)等社區(qū)增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)收入穩(wěn)定增長。同時(shí)，通過數(shù)據(jù)分析，有效開發(fā)便民社區(qū)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)公司從傳統(tǒng)物業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，提升物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理水平。

資產(chǎn)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新。改革物業(yè)資產(chǎn)管理方式，組建精簡的輪流作業(yè)班組，將日常任務(wù)分配至各物業(yè)服務(wù)站。將高成本、低效能的垃圾清運(yùn)工作改為外包，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營從低效向高效轉(zhuǎn)變。

實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模擴(kuò)大、服務(wù)業(yè)態(tài)多樣化、效益穩(wěn)步提升。物業(yè)公司作為集團(tuán)公司內(nèi)直接接觸消費(fèi)群體的經(jīng)營板塊，市場化運(yùn)作較早。目前，公司服務(wù)對象廣泛，管理規(guī)模有效提升，服務(wù)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出多樣化，公司整體運(yùn)營效益穩(wěn)步提升。