淺談國(guó)有資產(chǎn)交易中住宅小區(qū)停車(chē)位之轉(zhuǎn)讓路徑

隨著私家車(chē)保有量的日益增多，小區(qū)業(yè)主對(duì)停車(chē)位的需求不斷增加。與此同時(shí)，現(xiàn)實(shí)中一些建設(shè)單位或小區(qū)業(yè)主基于抵債等各種事由，有意向?qū)⑼＼?chē)位①讓渡給小區(qū)以外的單位或個(gè)人持有，意在收回資金，最終實(shí)現(xiàn)債權(quán)清償。根據(jù)筆者了解，上述情況并不少見(jiàn)。但小區(qū)停車(chē)位作為“不可再生資源”，如直接面向社會(huì)轉(zhuǎn)讓，容易凸顯、激化“停車(chē)難”問(wèn)題，繼而可能發(fā)生群體性事件并對(duì)社會(huì)造成負(fù)面影響。尤其是國(guó)有停車(chē)位轉(zhuǎn)讓時(shí)，更應(yīng)將此列入重點(diǎn)考量因素。

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)作為國(guó)有資產(chǎn)交易平臺(tái)，為國(guó)有單位停車(chē)位公開(kāi)轉(zhuǎn)讓提供服務(wù)，轉(zhuǎn)讓過(guò)程既要保證停車(chē)位對(duì)外轉(zhuǎn)讓的合法合規(guī)性，也要考慮小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，避免群體性事件的發(fā)生，本文擬從產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)服務(wù)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的角度就國(guó)有停車(chē)位的轉(zhuǎn)讓路徑提出具體操作建議。

一、國(guó)家法律法規(guī)對(duì)停車(chē)位轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定

（一）法律的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》”）第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！睂?duì)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的方式，最高人民法院做出了進(jìn)一步說(shuō)明，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2020年12月29日發(fā)布）第五條第一款：“建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《民法典》第二百七十六條有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定?！?/p>

具體如何理解“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，筆者認(rèn)為，業(yè)主的需求根據(jù)其利用停車(chē)位的目的可以區(qū)分為使用需求和投資需求，前者為業(yè)主使用停車(chē)位停放自己車(chē)輛的需求，后者則是業(yè)主通過(guò)持有停車(chē)位以出租或者再次轉(zhuǎn)讓等方式尋求獲益的需求。法律所規(guī)定應(yīng)當(dāng)首先滿足的業(yè)主需求應(yīng)當(dāng)為業(yè)主的使用需求，而非業(yè)主的投資需求。

（二）地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定

《民法典》頒布后，部分省市結(jié)合本地的特點(diǎn)對(duì)原物業(yè)管理規(guī)范進(jìn)行了相應(yīng)修訂。其中，江蘇省、廣東省、四川省以及北京市、上海市、天津市、重慶市、深圳市、武漢市、杭州市、成都市等省市的物業(yè)管理規(guī)范②中超過(guò)一半的物業(yè)管理規(guī)范均將停車(chē)位轉(zhuǎn)讓與《民法典》的立法相銜接。比如，江蘇省、廣東省、四川省、北京市、成都市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！敝档靡惶岬氖牵虾Ｊ袑?duì)停車(chē)位購(gòu)買(mǎi)主體進(jìn)行了嚴(yán)格的限定?！渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》第六十二條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用……，停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人?！薄渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理規(guī)定》第五條：“停車(chē)位要轉(zhuǎn)讓的，受讓對(duì)象應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人?！?/p>

此外，經(jīng)了解，目前北京與成都的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)于停車(chē)位轉(zhuǎn)讓均有相關(guān)的業(yè)務(wù)窗口指導(dǎo)意見(jiàn)。指導(dǎo)意見(jiàn)明確提出，只接受停車(chē)位所在住宅小區(qū)的業(yè)主受讓該停車(chē)位，建設(shè)單位或者小區(qū)業(yè)主均不得將住宅小區(qū)停車(chē)位向本小區(qū)以外的單位和個(gè)人出售。

二、司法審判實(shí)踐及地區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)建議

從《民法典》、相關(guān)司法解釋和一些省市的物業(yè)管理規(guī)范來(lái)看，對(duì)停車(chē)位的轉(zhuǎn)讓限制主體主要針對(duì)建設(shè)單位即開(kāi)發(fā)商，除上海市外，其他省市并未絕對(duì)禁止將住宅小區(qū)停車(chē)位出售給業(yè)主以外的主體。國(guó)有停車(chē)位在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)交易的轉(zhuǎn)讓主體多為建設(shè)單位或業(yè)主。在設(shè)計(jì)停車(chē)位轉(zhuǎn)讓路徑時(shí)，需要考慮兩個(gè)問(wèn)題：

（一）業(yè)主是否可以直接將停車(chē)位出售給住宅小區(qū)以外的單位和個(gè)人

2021年12月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院關(guān)于胡京力與王雪瑩等確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案件一審民事判決書(shū)〔（2020）京0105民初4070號(hào)〕中法院認(rèn)為：“鑒于實(shí)踐中已取得建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位的業(yè)主轉(zhuǎn)售情況普遍，本著同一事項(xiàng)做同一處理的原則，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)成為首先滿足業(yè)主的需要的義務(wù)主體”。法院持這一觀點(diǎn)的底層邏輯主要是為維護(hù)小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益而給予傾斜性保護(hù)。

《民法典》第二百八十條：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。”這里可以考慮兩種情況：第一種情況，住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)就禁止將停車(chē)位出售給小區(qū)以外的單位和個(gè)人形成管理規(guī)約，這項(xiàng)規(guī)約對(duì)全體業(yè)主都具有法律效力。第二種情況，住宅小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)也沒(méi)有就停車(chē)位轉(zhuǎn)讓形成管理規(guī)約。鑒于社會(huì)車(chē)輛保有量與車(chē)位量的緊張關(guān)系，限制小區(qū)以外的單位和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位，能有效抑制大量購(gòu)入車(chē)位的人影響小區(qū)正常物業(yè)管理活動(dòng)。因此，即便住宅小區(qū)沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)約，停車(chē)位出售也應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。結(jié)合上文分析，無(wú)論住宅小區(qū)是否存在對(duì)停車(chē)位轉(zhuǎn)讓的規(guī)約，為保障業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)停車(chē)位出售都應(yīng)當(dāng)做限制性要求。

（二）小區(qū)業(yè)主能否一次購(gòu)入多個(gè)停車(chē)位

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“建設(shè)單位依法取得車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)一個(gè)月前，以書(shū)面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)?！薄渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》第六十一條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)停車(chē)位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車(chē)位，一戶業(yè)主可以多購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)?！?/p>

鑒于各地小區(qū)停車(chē)位配置比例不一，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)難以認(rèn)定業(yè)主的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)目的為滿足使用需求還是投資需求。結(jié)合廣東省、上海市相關(guān)法規(guī)要求，從審慎角度出發(fā)，建議轉(zhuǎn)讓方在對(duì)小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓停車(chē)位時(shí)，對(duì)車(chē)位購(gòu)買(mǎi)數(shù)量做出限制。

三、國(guó)有停車(chē)位轉(zhuǎn)讓路徑

轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)在停車(chē)位轉(zhuǎn)讓前做好充分的調(diào)研工作，包括咨詢當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)停車(chē)位轉(zhuǎn)讓登記有無(wú)限制性要求。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)把握好形式審核的尺度，實(shí)際操作中，建議采取如下轉(zhuǎn)讓方式。

（一）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)僅接受住宅小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的地區(qū)

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的要求嚴(yán)格執(zhí)行，項(xiàng)目意向受讓方只能為停車(chē)位所在住宅小區(qū)的業(yè)主。意向受讓方需要先行提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)等文件，證明業(yè)主身份后再行參與受讓停車(chē)位交易。

同時(shí)，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可以建議轉(zhuǎn)讓方在交易條件中提出小區(qū)業(yè)主須憑借一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)受讓一個(gè)車(chē)位的要求。如信息披露期滿只產(chǎn)生一家合格意向受讓方，則交易雙方協(xié)議成交；如產(chǎn)生多家合格意向受讓方，則通過(guò)競(jìng)價(jià)機(jī)制確定受讓方。

（二）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)沒(méi)有相關(guān)要求的地區(qū)

建議轉(zhuǎn)讓方先行做出本次轉(zhuǎn)讓行為符合該住宅小區(qū)的相關(guān)規(guī)定并已在小區(qū)顯著位置張貼車(chē)位出售公告的書(shū)面承諾。項(xiàng)目首輪信息披露仍參照“三、（一） ”的轉(zhuǎn)讓路徑，如首輪信息披露期滿未產(chǎn)生意向受讓方，表明小區(qū)業(yè)主沒(méi)有受讓意向，則項(xiàng)目進(jìn)行第二輪信息披露，可以面向社會(huì)征集合格意向受讓方，不再對(duì)受讓方資格予以限制，轉(zhuǎn)讓方亦可對(duì)多個(gè)車(chē)位進(jìn)行打包轉(zhuǎn)讓。

如第二輪信息披露期滿仍未產(chǎn)生意向受讓方，轉(zhuǎn)讓方可以通過(guò)變更交易條件或者降價(jià)方式繼續(xù)采用上述兩輪次信息披露方式征集意向受讓方，即第一輪僅允許小區(qū)業(yè)主參與項(xiàng)目，第二輪面向社會(huì)征集意向受讓方。如仍未征集到意向受讓方，兩輪次信息披露方式順次類(lèi)推。

綜上，筆者認(rèn)為，依法合規(guī)的停車(chē)位轉(zhuǎn)讓可以將法律的立法意圖準(zhǔn)確應(yīng)用到實(shí)踐當(dāng)中，有效規(guī)避公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓與首先滿足業(yè)主需要二者之間的矛盾，避免引發(fā)小區(qū)業(yè)主和小區(qū)外單位或個(gè)人之間的糾紛，既能保障小區(qū)業(yè)主的合法利益，又不違反市場(chǎng)公平交易的基本原則，可以切實(shí)發(fā)揮產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的功能，最終實(shí)現(xiàn)交易活動(dòng)法律效果與社會(huì)效果相統(tǒng)一。

注釋：

① 文章中提及的停車(chē)位不包括人防車(chē)位。

②《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》于2020年3月1日起施行

《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》于2022年6月23日修正

《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》于2022年3月1日起施行

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》于2023年12月28日修正

《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理規(guī)定》于2021年10月1日起施行

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》于2021年5月27日修正

《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》于2024年3月29日修正

《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》于2024年10月1日起施行

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》于2021年9月29日修正

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》于2023年11月23日修正

《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》于2022年5月1日起施行