物業(yè)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理

營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)中流動(dòng)性最強(qiáng)、周轉(zhuǎn)最快的資產(chǎn)，也是貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全環(huán)節(jié)的資產(chǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)也在不斷發(fā)展。在當(dāng)前時(shí)代下，物業(yè)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，運(yùn)營(yíng)成本上漲導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)下降。當(dāng)前，如何提高企業(yè)的管理能力，壓縮成本成為企業(yè)需要重點(diǎn)思考的問(wèn)題。本文對(duì)物業(yè)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理進(jìn)行分析，明確了管理各環(huán)節(jié)的要求，促使?fàn)I運(yùn)資金管理的相關(guān)環(huán)節(jié)趨于規(guī)范，從而提高資金管理的合理性，確保資金得到有序使用。

物業(yè)企業(yè)資金管理的目標(biāo)

營(yíng)運(yùn)資金是否能夠在各環(huán)節(jié)得到順暢周轉(zhuǎn)，直接決定了物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力及企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗。企業(yè)要站在整體視角全方位關(guān)注資金管理的相關(guān)要素，提高管理規(guī)范性。物業(yè)企業(yè)資金管理目標(biāo)不僅是保障資金在日常管理活動(dòng)中得到合理配置和使用，還要確保資金得到高效控制，提高企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力以及企業(yè)的整體管理水平，避免企業(yè)陷入資金不足的困境，以確保企業(yè)整體的管理效益能夠得到改善。

物業(yè)企業(yè)資金管理的問(wèn)題

第一，資金管理規(guī)范性不足。物業(yè)企業(yè)要確保資金得到規(guī)范化管理，才能確保資金管理措施更加合理。但是部分物業(yè)企業(yè)資金管理的規(guī)范性不足，主要體現(xiàn)在資金管理活動(dòng)中部分經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)人員未實(shí)現(xiàn)相互分離，人員的權(quán)限沒(méi)有得到嚴(yán)格制約，很可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)部分企業(yè)的授權(quán)審批機(jī)制不完善，在授權(quán)審批過(guò)程中未嚴(yán)格執(zhí)行控制程序，很可能發(fā)生違規(guī)支出的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，基于內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈的資金管理環(huán)節(jié)存在不足。內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈管理主要是物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、擬定服務(wù)方案、早期介入、物業(yè)管理環(huán)節(jié)不同階段的管理。在各環(huán)節(jié)管理過(guò)程中，部分物業(yè)企業(yè)不重視資金管理的要求，存在資金流轉(zhuǎn)不暢的風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)企業(yè)在資金管理的相關(guān)活動(dòng)中忽視了資金控制的重要價(jià)值，當(dāng)資金流轉(zhuǎn)不暢時(shí)將嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

第三，外部?jī)r(jià)值鏈視角的資金管理工作不完善。部分物業(yè)企業(yè)在外部?jī)r(jià)值鏈管理的環(huán)節(jié)中，在采購(gòu)方面沒(méi)有與供應(yīng)商建立科學(xué)的合作機(jī)制，甚至為了提高自身資金充裕度而擠占供應(yīng)商的貨款，長(zhǎng)期不支付款項(xiàng)，導(dǎo)致企業(yè)與供應(yīng)商之間關(guān)系惡化。同時(shí)在銷(xiāo)售管理環(huán)節(jié)，部分物業(yè)企業(yè)存在欠費(fèi)難以收回的問(wèn)題。由于應(yīng)收賬款無(wú)法及時(shí)收回，給企業(yè)帶來(lái)了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)企業(yè)資金管理的建議

提高資金管理規(guī)范性 第一，形成合理的分工機(jī)制。物業(yè)企業(yè)為確保資金得到規(guī)范管理，要明確各崗位的權(quán)限與責(zé)任，形成良好的職能分工機(jī)制，確保物業(yè)企業(yè)的資金管理工作更加科學(xué)。首先，明確企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)內(nèi)部的職責(zé)分工體系。物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部管理中，要對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)進(jìn)行科學(xué)分工，嚴(yán)格執(zhí)行錢(qián)賬分離，確保資金管理相關(guān)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)規(guī)范。其次，明確企業(yè)高管的權(quán)責(zé)。物業(yè)企業(yè)的高管權(quán)責(zé)要得到約束，避免出現(xiàn)一言堂的情況導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)要通過(guò)內(nèi)部審計(jì)的方式，定期對(duì)高管工作的情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，提高管理活動(dòng)規(guī)范性。

第二，優(yōu)化授權(quán)審批制度。為確保企業(yè)各項(xiàng)資金管理工作更加規(guī)范，要形成完善的授權(quán)審批制度，對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行制約，未經(jīng)過(guò)授權(quán)審批的相關(guān)事項(xiàng)不得辦理，確保各項(xiàng)職權(quán)更加規(guī)范。首先，物業(yè)企業(yè)要明確授權(quán)審批工作的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)的所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)都要落實(shí)授權(quán)審批控制要求，并明確責(zé)任，對(duì)于違規(guī)審批事項(xiàng)予以問(wèn)責(zé)，確保企業(yè)各項(xiàng)事項(xiàng)更加嚴(yán)謹(jǐn)。其次，形成規(guī)范的授權(quán)審批程序。物業(yè)企業(yè)的人員在提出資金使用需求之前，要向主管領(lǐng)導(dǎo)提出審批申請(qǐng)，明確支付時(shí)間、金額，必要時(shí)附上附件。通過(guò)審批之后，由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行復(fù)核，進(jìn)一步檢查相關(guān)事項(xiàng)支出的合規(guī)性及科學(xué)性，通過(guò)復(fù)核才能辦理付款。

完善內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈視角的管理 第一，開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)。一方面，合理開(kāi)展宣傳?？茖W(xué)的宣傳機(jī)制有助于提高物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)具有一定時(shí)效性，為確保營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)資金得到科學(xué)安排，保障營(yíng)銷(xiāo)的效果，在開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)管理環(huán)節(jié)中，物業(yè)企業(yè)要充分關(guān)注營(yíng)銷(xiāo)的要求以及各項(xiàng)政策的要求。稅法規(guī)定對(duì)于不超過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入15%部分的廣告宣傳費(fèi)用可以扣除，超出部分在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。物業(yè)企業(yè)要合理調(diào)整自身的營(yíng)銷(xiāo)支出，將廣告宣傳費(fèi)控制在合理范圍內(nèi)，并有序開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)，改善企業(yè)的市場(chǎng)形象。通過(guò)適當(dāng)?shù)膹V告宣傳支出來(lái)節(jié)約稅務(wù)成本，促使資金得到合理配置。另一方面，提高員工參與營(yíng)銷(xiāo)的積極性。物業(yè)企業(yè)作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，在開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)環(huán)節(jié)中，要發(fā)揮員工的作用。員工要在日常工作中主動(dòng)開(kāi)展推廣，并且物業(yè)企業(yè)要讓全體員工認(rèn)識(shí)到只有增加在管面積，擴(kuò)大收入來(lái)源，才能切實(shí)提高自身資金管理水平，讓企業(yè)有充足的收入開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)。

第二，擬定服務(wù)方案。一方面，在承接各項(xiàng)目之前進(jìn)行初審。物業(yè)企業(yè)在承接各項(xiàng)目之前，要合理分析項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合理確定是否承接項(xiàng)目。在明確相關(guān)項(xiàng)目要求環(huán)節(jié)，判斷項(xiàng)目的盈利情況，并以此確定是否介入項(xiàng)目。如果項(xiàng)目為盈利項(xiàng)目，則承接相關(guān)項(xiàng)目之后通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃及合理安排，讓資金得到合理運(yùn)轉(zhuǎn)，獲得預(yù)期的效益。如果項(xiàng)目預(yù)期可能產(chǎn)生虧損，那么承接項(xiàng)目會(huì)給企業(yè)資金的管理帶來(lái)一定負(fù)面影響，若繼續(xù)承接，只有通過(guò)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)獲得盈利。若采用提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要與業(yè)主進(jìn)行積極溝通，確保項(xiàng)目具有營(yíng)利用于彌補(bǔ)虧損。如果降低服務(wù)質(zhì)量，很可能引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)的問(wèn)題，要通過(guò)合理溝通等方式進(jìn)行管理，避免承接項(xiàng)目之后虧損無(wú)法得到彌補(bǔ)的問(wèn)題。另一方面，執(zhí)行全面預(yù)算管理。企業(yè)在擬定服務(wù)方案的階段，要合理確定預(yù)算管理的要求，通過(guò)形成規(guī)范的預(yù)算管理流程，合理確定不同物業(yè)項(xiàng)目具體的資源配置安排。通過(guò)明確資源配置要求，將預(yù)算任務(wù)細(xì)化到具體的個(gè)人，并通過(guò)制度的方式確保預(yù)算得到嚴(yán)格執(zhí)行，防范在服務(wù)方案執(zhí)行的過(guò)程中產(chǎn)生管理不清晰或相互推脫責(zé)任的問(wèn)題。通過(guò)明確人員的權(quán)責(zé)，提高人員工作積極性和責(zé)任感，讓人員在工作環(huán)節(jié)中主動(dòng)形成規(guī)范管理的意識(shí)，主動(dòng)開(kāi)展各項(xiàng)管理工作，確保預(yù)算能夠起到對(duì)資源進(jìn)行合理配置以及對(duì)工作流程的約束作用。物業(yè)企業(yè)在編制預(yù)算環(huán)節(jié)就要合理確定戰(zhàn)略規(guī)劃，在堅(jiān)持總體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，合理確定預(yù)算目標(biāo)，并對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行層層分解，形成具體的細(xì)化工作安排，結(jié)合企業(yè)工作方向合理編制預(yù)算。在開(kāi)展預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)，要形成細(xì)致的預(yù)算執(zhí)行方法，結(jié)合企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境、發(fā)展階段等方面的要求，合理確定預(yù)算執(zhí)行的流程，確保在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)所有資金支出都控制在預(yù)算范圍內(nèi)，形成對(duì)工作的嚴(yán)格管理措施。

第三，早期介入環(huán)節(jié)。首先，合理溝通進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。物業(yè)企業(yè)在承接項(xiàng)目環(huán)節(jié)，要合理確定進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間。例如若承接項(xiàng)目為回遷房，回遷時(shí)間不確定，那么過(guò)早進(jìn)場(chǎng)可能會(huì)導(dǎo)致前期投入產(chǎn)生虧損的問(wèn)題。因此企業(yè)要結(jié)合業(yè)主入住時(shí)間等相關(guān)要素確定進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，避免前期成本過(guò)大導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢的問(wèn)題。其次，積極與供應(yīng)商溝通。在物業(yè)企業(yè)早期介入環(huán)節(jié)中，要結(jié)合早期項(xiàng)目的入住人數(shù)情況等要素，合理安排項(xiàng)目服務(wù)人數(shù)，與供應(yīng)商進(jìn)行溝通，降低服務(wù)成本。

第四，物業(yè)管理環(huán)節(jié)。一方面，物業(yè)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，要建立多樣化的服務(wù)機(jī)制，以提高企業(yè)整體利潤(rùn)水平，讓企業(yè)資金快速回流。例如物業(yè)企業(yè)除了承接中低端的物業(yè)項(xiàng)目來(lái)擴(kuò)大自身市場(chǎng)份額，還要積極爭(zhēng)取高端物業(yè)項(xiàng)目，以提高整體利潤(rùn)水平。另一方面，物業(yè)企業(yè)通過(guò)重視物業(yè)管理工作的要求，合理配置企業(yè)各類(lèi)資源，充分把握業(yè)主需求，確保企業(yè)在不斷提高自身在管面積及優(yōu)化管理流程的基礎(chǔ)上，形成更科學(xué)的管理模式，不斷拓寬自身的資源及提高利潤(rùn)來(lái)源，形成以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主，多種服務(wù)機(jī)制并行的管理體系。在開(kāi)展物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，提供多樣化的服務(wù)，以增值服務(wù)的方式讓企業(yè)獲得充足的資金。對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，要在確保自身基礎(chǔ)服務(wù)能夠滿(mǎn)足業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，逐步拓寬自身的服務(wù)模式，獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

優(yōu)化外部?jī)r(jià)值鏈視角的管理 第一，上游采購(gòu)管理。一方面，建立協(xié)同采購(gòu)機(jī)制。企業(yè)在確定了采購(gòu)需求之后，在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)要加強(qiáng)內(nèi)部各部門(mén)之間的溝通，明確各部門(mén)工作職責(zé)以及流程要求。在與外部供應(yīng)商進(jìn)行合作環(huán)節(jié)，要對(duì)供應(yīng)商形成合理的評(píng)價(jià)措施，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行細(xì)致評(píng)價(jià)，分析供應(yīng)商服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。通過(guò)合理分析供應(yīng)商情況，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行全方位考察的基礎(chǔ)上，選擇最佳供應(yīng)商，并通過(guò)對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行排序評(píng)級(jí)，確保企業(yè)能夠與關(guān)鍵供應(yīng)商形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，確保企業(yè)采購(gòu)流程更加合理。另一方面，提高供應(yīng)商對(duì)企業(yè)的服務(wù)意愿。為了確保企業(yè)和供應(yīng)商之間建立良好的合作關(guān)系，企業(yè)要在外部管理環(huán)節(jié)中避免長(zhǎng)期盲目大量占用供應(yīng)商資金的問(wèn)題，通過(guò)與供應(yīng)商進(jìn)行積極、合理溝通，以專(zhuān)業(yè)的態(tài)度與供應(yīng)商進(jìn)行談判，重視與供應(yīng)商之間的關(guān)系。

第二，下游銷(xiāo)售管理。首先，重視預(yù)收款項(xiàng)管理。物業(yè)企業(yè)是輕資產(chǎn)，歷史欠費(fèi)很難收回，為提高資金充裕度，企業(yè)每年年末會(huì)通過(guò)開(kāi)展一定優(yōu)惠活動(dòng)預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，企業(yè)要將預(yù)收的資金進(jìn)行規(guī)劃使用。同時(shí)物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如果項(xiàng)目不繼續(xù)開(kāi)展那么預(yù)收的費(fèi)用需要退回業(yè)主，企業(yè)只有確保預(yù)收費(fèi)用得到妥善管理，用于投資流動(dòng)資產(chǎn)，才能防止企業(yè)資金鏈斷裂。物業(yè)企業(yè)在資金管理環(huán)節(jié)中，為避免將回款較好的項(xiàng)目資金用于回款不足的項(xiàng)目，導(dǎo)致企業(yè)整體的償債能力下降以及風(fēng)險(xiǎn)提高的問(wèn)題，要針對(duì)各項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立的結(jié)算賬戶(hù)，將各項(xiàng)目的資金用于相關(guān)項(xiàng)目的管理活動(dòng)中，并按收支兩條線(xiàn)的原則進(jìn)行管理。其次，對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行科學(xué)管理。有的物業(yè)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中設(shè)置子公司，主要開(kāi)展電梯和消防維修保養(yǎng)服務(wù)，園區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，除了承接母公司在管項(xiàng)目的上述業(yè)務(wù)，還對(duì)外拓展此類(lèi)業(yè)務(wù)，但是外接的這部分業(yè)務(wù)的應(yīng)收賬款很難收回，影響了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)的日常管理活動(dòng)受到嚴(yán)重影響。針對(duì)這一問(wèn)題，企業(yè)需要對(duì)應(yīng)收賬款收回的全過(guò)程形成規(guī)范的管理機(jī)制，形成多維度應(yīng)收賬款管理措施。最后，建立壞賬準(zhǔn)備臺(tái)賬。針對(duì)部分業(yè)主長(zhǎng)期無(wú)法收款項(xiàng)的，雖然在報(bào)表上沒(méi)有體現(xiàn)，但是企業(yè)要在內(nèi)部建立壞賬準(zhǔn)備臺(tái)賬，根據(jù)應(yīng)收賬款賬齡情況進(jìn)行分類(lèi)管理。通常越長(zhǎng)時(shí)間未收回的款項(xiàng)，收回概率越低，企業(yè)要根據(jù)未付款的相關(guān)時(shí)間對(duì)臺(tái)賬進(jìn)行合理分析，確保企業(yè)能夠及時(shí)收回資金。

隨著我國(guó)物業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展，其所面臨的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。企業(yè)要想有序應(yīng)對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，就要重視資金管理工作，解決資金管理流程中發(fā)生的各類(lèi)問(wèn)題。規(guī)范的資金管理措施有助于企業(yè)良好地發(fā)展，物業(yè)企業(yè)要采取有效措施，根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)一步提高營(yíng)運(yùn)資金管理水平。