當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)狀況及防范化解措施

摘要：房地產(chǎn)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)信心仍有待恢復(fù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端快速下行，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)仍未解除，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)造成嚴(yán)重沖擊，不僅加大了金融體系風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且直接拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的危機(jī)實(shí)質(zhì)是整個(gè)樓市的信心和預(yù)期的危機(jī)，當(dāng)務(wù)之急，要多措并舉，重塑市場(chǎng)信心，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；流動(dòng)性危機(jī)；債務(wù)違約

中圖分類號(hào)：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-6916（2024）15-0162-07

基金項(xiàng)目：本文獲中國(guó)社會(huì)科學(xué)院創(chuàng)新工程基礎(chǔ)研究學(xué)者項(xiàng)目“新發(fā)展階段金融促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的體制機(jī)制研究”（編號(hào)：XJ2022005）、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)大數(shù)據(jù)與政策評(píng)估實(shí)驗(yàn)室（編號(hào)：2024SYZH004）、中國(guó)社會(huì)科學(xué)國(guó)情調(diào)研重大項(xiàng)目“新形勢(shì)下科技型中小民營(yíng)企業(yè)投融資狀況調(diào)研”（編號(hào)：2024GQZD007）的資助

Risk Profiles and Prevention and Resolution Measures

in Current Real Estate Business

Hu Jie1，2

（1. Institute of Quantitative & Technological Economics， Chinese Academy of Social Sciences， Bejing 100732;

2. Faculty of Applied Economics， University of the Chinese Academy of Social Sciences， Bejing 102488）

Abstract： Real estate is related to the people’s immediate interests and the overall situation of the economic and social development. At present， the supply and demand relationship in the real estate market has undergone a significant shift， and market confidence has yet to be restored. Both supply and demand in the real estate market are rapidly declining， and the liquidity crisis of real estate enterprises has not yet been resolved， causing serious impact on upstream and downstream industries， not only exacerbating financial system risks， local government debt risks， but also directly dragging down economic growth. The crisis currently facing the real estate industry is fundamentally a crisis of confidence and expectations in the entire real estate market， and the urgent task at hand is to take multi-faceted measures to restore market confidence and establish a long-term mechanism for the healthy development of real estate， thereby promoting the stable and healthy and high-quality development of the real estate industry.

Keywords： real estate; risk; liquidity crisis; debt default

2024年3月22日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，房地產(chǎn)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局”。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)［1］、地方財(cái)政收入的重要源頭、國(guó)民財(cái)富的主要蓄水池，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)政收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定等方面都具有重大影響，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位。然而，近兩年我國(guó)房地產(chǎn)整體銷售低迷，房企拿地謹(jǐn)慎，拖累經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和地方財(cái)政。房產(chǎn)不只是消費(fèi)品，還是投資品，具有實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的雙重屬性，處理不當(dāng)?shù)那闆r下容易導(dǎo)致過(guò)度投機(jī)，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與信用市場(chǎng)深度綁定，房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的信用危機(jī)和財(cái)富效應(yīng)大幅縮水會(huì)給一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)沉重打擊，因此當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)助力經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)至關(guān)重要。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)狀況

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)信心仍有待恢復(fù)。為了實(shí)現(xiàn)保供給、促需求和穩(wěn)房?jī)r(jià)目標(biāo)，自去年以來(lái)中央和地方推出了放松限購(gòu)、降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、住房“以舊換新”等覆蓋企業(yè)供給端和居民需求端的舉措，但政策效果目前還不明顯，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下滑趨勢(shì)沒(méi)有得到根本扭轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)金融存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

①商品房銷售面積累計(jì)增長(zhǎng)來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0608&sj；商品房銷售額累計(jì)增長(zhǎng)來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0609&sj。

②商品房銷售面積根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站中的商品房銷售面積累計(jì)值（https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0608&sj=202406）計(jì)算得到，具體計(jì)算方法為：每年2月份的數(shù)據(jù)即為當(dāng)年1—2月份的商品房銷售面積，從3月份開始，商品房銷售面積累計(jì)值減去前一個(gè)月的累計(jì)值即為當(dāng)月的商品房銷售面積；商品房銷售面積同比增速即是使用上述得到的商品房銷售面積進(jìn)一步計(jì)算得到。

③商品房銷售額數(shù)據(jù)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站中的商品房銷售額累計(jì)值（https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0609&sj）計(jì)算得到，具體計(jì)算方法為：每年2月份的數(shù)據(jù)即為當(dāng)年1—2月份的商品房銷售額，從3月份開始，商品房銷售額累計(jì)值減去前一個(gè)月的累計(jì)值即為當(dāng)月的商品房銷售額；商品房銷售額同比增速即是使用上述得到的商品房銷售額進(jìn)一步計(jì)算得到。（一）房地產(chǎn)需求繼續(xù)下行、呈現(xiàn)量縮價(jià)跌趨勢(shì)

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了根本變化［2］，商品住房市場(chǎng)已從過(guò)去的供不應(yīng)求發(fā)展到如今供求基本平衡，甚至有些城市供大于求。2023年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)底部調(diào)整，雖然政策有所調(diào)整，但對(duì)成交的提振作用存在邊際遞減效應(yīng)，并未扭轉(zhuǎn)商品住宅銷售量縮價(jià)跌的趨勢(shì)。從商品房銷售數(shù)據(jù)來(lái)看（如圖1—圖3所示），從2023年下半年開始，商品房銷售面積與銷售額均持續(xù)下滑，到2023年底，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比下降了8.5%，商品房銷售額累計(jì)下降6.5%。今年以來(lái)商品房銷售量和銷售額繼續(xù)下跌，1—4月新建商品房銷售面積和銷售額分別同比下降20.2%和28.3%。其中，商品房銷售額比銷售面積更大幅度地下跌表明商品房?jī)r(jià)格開始普遍下跌，更說(shuō)明購(gòu)房需求走弱。

與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企分化格局持續(xù)，從房企的銷售情況來(lái)看，相對(duì)于混合所有制和民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，央國(guó)企的表現(xiàn)更好，民營(yíng)房企整體銷售形勢(shì)嚴(yán)峻。2023年前11月，百?gòu)?qiáng)房企中有超過(guò)六成的企業(yè)累計(jì)業(yè)績(jī)發(fā)生了同比降低的情況，其中同比降幅高于30%的有31家，民營(yíng)房企占28家［3］。

（二）房地產(chǎn)供給收縮，商品房存量大幅增加

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額減少導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)惡化，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)供給端持續(xù)收縮。從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)看（如圖4），2023年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為110 913億元，比上年下降9.6%，回到2018年水平，全年增速逐月下滑，但降速收窄，其中住宅投資83 820億元，下降9.3%［4］。今年1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30 928億元，同比下降9.8%，其中住宅投資23 392億元，下降10.5%［5］。

圖42023年房地產(chǎn)投資和實(shí)際到位資金情況房地產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0601&sj；房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際到位資金合計(jì)累計(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0601&sj=202405。

與此同時(shí)，現(xiàn)房和期房供給繼續(xù)下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，如圖5顯示，自2023年以來(lái)，房屋施工、新開工累計(jì)同比增速均持續(xù)下滑，施工面積由年初的-4.4%到年末下跌至-7.2%，新開工面積同比再降超二成且創(chuàng)十年新低，由年初的-9.4%下跌至年底的-20.4%。今年1—4月，房屋施工面積累計(jì)同比下降10.8%，房屋新開工施工面積累計(jì)下降24.6%。“保交房”推動(dòng)強(qiáng)竣工，自2023年初連續(xù)11個(gè)月正增長(zhǎng)且全年增速創(chuàng)十年新高，同比增長(zhǎng)17%，但今年年初開始大幅下降，截至今年4月底同比下降20.4%，表明仍有一些在建已售房地產(chǎn)項(xiàng)目交付困難。

圖52023年以來(lái)房屋開工、施工和竣工情況房地產(chǎn)新開工施工面積累計(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)施工面積累計(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)竣工面積累計(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0604&sj=202405。

相對(duì)應(yīng)地，房地產(chǎn)庫(kù)存再創(chuàng)新高。近兩年，二手房成交占比上升極快，從2023年開始二手房的成交面積就已經(jīng)超過(guò)新房，掛牌量增價(jià)跌，全面承接剛需。據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)，2023年全年30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交同比增長(zhǎng)33%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年一季末，商品房待售面積為74 833萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%［6］，其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.9%，狹義庫(kù)銷比達(dá)到8.6個(gè)月，比2016年的高點(diǎn)還要高出2個(gè)月，而廣義庫(kù)銷比已經(jīng)接近50個(gè)月，不論是廣義的庫(kù)銷比還是狹義的庫(kù)銷比都觸及近二十年來(lái)的歷史高點(diǎn)。截至今年一季度末，克而瑞80城去化周期達(dá)到24個(gè)月，也創(chuàng)下了新高，其中一線、二線、三線平均去化周期分別為18個(gè)月、22個(gè)月、31個(gè)月，表明當(dāng)下大批存量房銷售不出去。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)仍未解除

在房地產(chǎn)成交量低迷的環(huán)境下，房企賣不出房，資金無(wú)法回籠，債務(wù)難以化解。2021年9月恒大暴雷后，全國(guó)陸續(xù)數(shù)百家房地產(chǎn)企業(yè)不同程度出現(xiàn)資金鏈斷裂，房地產(chǎn)領(lǐng)域結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)上升。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)，2022年有272家、2023年有295家、2024年截至4月底有85家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書，其中大部分為中小房地產(chǎn)企業(yè)，破產(chǎn)原因基本為負(fù)債過(guò)高，導(dǎo)致資金鏈斷裂等。根據(jù)2023年的上市公司年度報(bào)告，171家（A股101家+港股70家）上市房地產(chǎn)公司中，合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈虧損406.5億元，凈利率為-0.8%，首次出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損面大幅上升，達(dá)到46.2%。截至2023年底，有約四成（68家）上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%監(jiān)管紅線，尤其是債務(wù)短期償付壓力有增無(wú)減，現(xiàn)金短債比降至0.64，不足以覆蓋一年內(nèi)到期的有息負(fù)債，對(duì)短期債務(wù)的保障能力下降，高債務(wù)房企風(fēng)險(xiǎn)仍在惡化，其中民營(yíng)房企普遍深陷債務(wù)危機(jī)。

隨著償債高峰期的到來(lái)，即使政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)也將持續(xù)一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段。從債務(wù)到期來(lái)看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示（如圖6所示），2023年房企的債券發(fā)行規(guī)模（3 078億元）與其到期規(guī)模（6 079億元）相差較大，后者超出前者97%，這意味著房企以發(fā)行新債來(lái)償還舊債的方式已經(jīng)不可行。2024年上半年債務(wù)到期壓力依然較大，一二季度到期規(guī)模均超1 300億元，其中2024年3月及4月到期規(guī)模均在500億元以上。2023年美元債面臨償債高峰，全年房地產(chǎn)美元債到期規(guī)模604億美元。過(guò)去3年均維持在600億美元以上的水平，部分房地產(chǎn)企業(yè)仍將面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由此來(lái)看，若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，房企償債壓力較大，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就難以化解。

（四）房地產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)凸顯

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的一條重要融資渠道是發(fā)行供應(yīng)商票據(jù)［7］。房企的商票在很長(zhǎng)一段時(shí)間未被納入央行監(jiān)管，且不會(huì)被計(jì)入有息負(fù)債，因此在“三道紅線”下，商票成為許多房企融通資金、降低負(fù)債的一條“蹊徑”，票據(jù)逾期成為房企現(xiàn)金流緊張的一個(gè)信號(hào)。據(jù)上海票交所公布數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，6個(gè)月內(nèi)發(fā)生3次以上承兌人逾期的承兌人數(shù)量為3 419家，其中帶有“房地產(chǎn)”和“置業(yè)”的企業(yè)分別有1 123家和789家，占比55.9%，違約主體不乏融創(chuàng)、世茂、榮盛、綠地、金科等一批知名大型房地產(chǎn)企業(yè)。違約的企業(yè)中有148家名稱中帶有“工程”字樣，此外還有大量涉及各類建材、裝飾裝修等領(lǐng)域的房地產(chǎn)上下游企業(yè)［8］。由此可見(jiàn)，房企商票的大量違約給上下游供應(yīng)商和工程建設(shè)企業(yè)造成更為嚴(yán)重的損失。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制及影響

商品住房不僅是消費(fèi)品，還呈現(xiàn)金融資產(chǎn)屬性。房地產(chǎn)與金融相互滲入較深，與金融信用深度綁定，呈現(xiàn)地產(chǎn)金融化、金融地產(chǎn)化。

（一）房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性危機(jī)向金融部門傳導(dǎo)，加大金融體系風(fēng)險(xiǎn)

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)主體違約風(fēng)險(xiǎn)直接加大金融部門風(fēng)險(xiǎn)敞口

房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿行業(yè)，吸收了全社會(huì)大量金融資源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行存款39%貸給房地產(chǎn)，信托的51%的資金給了房地產(chǎn)。近十年來(lái)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)，2019年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為44.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重為29%，是近十年來(lái)的最高，近兩年有所下降，今年一季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.52萬(wàn)億元，占比21.7%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行。。房地產(chǎn)市場(chǎng)的收縮和下行，不僅直接導(dǎo)致金融信貸規(guī)模的收縮、經(jīng)濟(jì)效益的下降，而且導(dǎo)致資產(chǎn)信貸違約大幅上升。一是大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)惡化，給銀行金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)大量不良貸款。2023年，在17家A股上市城商行中，房地產(chǎn)貸款占比超過(guò)20%的有5家，有9家介于15%—20%之間，其余3家在15%以下，3家城商行公司房地產(chǎn)貸款不良率超5%。二是房企違約風(fēng)險(xiǎn)向上下游傳導(dǎo)，將對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上供應(yīng)商、投資人、購(gòu)房者造成直接損失，導(dǎo)致銀行壞賬增加。三是居民部門住房按揭貸款的收縮和違約率的提高，加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)敞口。近三年，工農(nóng)中建四大銀行的房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款規(guī)模不斷增長(zhǎng)，2022年為1 801億元，比2021年增加了6.3%，2023年為1 839億元，比2022年增長(zhǎng)了2.1%，而且近兩年出現(xiàn)問(wèn)題的信托公司主要是房地產(chǎn)融資壞賬導(dǎo)致的。

2.住房按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)加大

近年來(lái)，我國(guó)居民部門杠桿率持續(xù)上升，主要為住房按揭貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)（如圖7所示），2010年底居民部門杠桿率為27.3%，2023年底達(dá)到63%。與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款余額持續(xù)上升，2022年達(dá)到歷史高點(diǎn)38.8萬(wàn)億元，2023年為38.19萬(wàn)億元，同比下降1.9%。相較于居民部門杠桿率和按揭貸款的高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)可謂是相形見(jiàn)絀。如圖7所示，近年來(lái)城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增速大幅下滑，受疫情影響2020年僅為1.2%，2022年為1.9%，2023年有所回升。截至2023年底，中國(guó)居民部門的債務(wù)/可支配收入超過(guò)了140%根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算。。對(duì)比其他國(guó)家情況，1990年日本的居民債務(wù)/可支配收入接近120%的時(shí)候房地產(chǎn)價(jià)格開始逆轉(zhuǎn)，美國(guó)是在2006年這一比例超過(guò)125%的時(shí)候房地產(chǎn)價(jià)格開始逆轉(zhuǎn)Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。。近兩年，經(jīng)濟(jì)下行、中美貿(mào)易摩擦以及國(guó)際地區(qū)沖突等，都對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生了一定的沖擊，失業(yè)率攀升，居民收入降低，影響居民還貸能力，將帶來(lái)按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

與城鎮(zhèn)居民可支配收入情況個(gè)人住房貸款余額來(lái)自于央行每一年度公布的《金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2017—2023年間公布的每一年度居民收入和消費(fèi)支出情況以及在2015年及之前年份公布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中的人民生活和社會(huì)保障部分，居民部門杠桿率數(shù)據(jù)來(lái)自WIND數(shù)據(jù)庫(kù)。

（二）房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)，成為拖累經(jīng)濟(jì)的主要因素

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。2000—2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重由4.1%增至7.2%，受行業(yè)下行期、供求關(guān)系發(fā)生重大變化影響，2023年房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至5.8%。房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)和收入對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生直接影響，房?jī)r(jià)下跌通過(guò)財(cái)富效應(yīng)進(jìn)一步抑制居民消費(fèi)。一是房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的不景氣直接導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)收縮。房地產(chǎn)業(yè)超長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈條帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值。房地產(chǎn)通過(guò)投資、消費(fèi)除了能夠直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門之外，還對(duì)金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)具有明顯帶動(dòng)作用。當(dāng)前全行業(yè)的流動(dòng)性問(wèn)題導(dǎo)致一些企業(yè)破產(chǎn)以及工人的失業(yè)，進(jìn)而對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成打擊。二是房地產(chǎn)行業(yè)的失業(yè)和收入下滑，導(dǎo)致居民消費(fèi)下降，進(jìn)而拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。根據(jù)第四次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，2018年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的就業(yè)合計(jì)占當(dāng)年非農(nóng)就業(yè)人數(shù)約15%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)為280萬(wàn)人，建筑業(yè)為8 180萬(wàn)人，如此規(guī)模從業(yè)人員的收入和生活質(zhì)量下降將加劇當(dāng)前需求收縮。

三、房地產(chǎn)危機(jī)加大地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，商品房市場(chǎng)低迷持續(xù)沖擊土地市場(chǎng)，疊加居民購(gòu)房信心不足、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流偏差、民營(yíng)企業(yè)拿地意愿不高，直接影響地方政府的土地出讓收入，地方財(cái)政收入隨之下降，導(dǎo)致地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高。2022年以來(lái)土地出讓收入連續(xù)兩年下行，如圖8所示，2023年全國(guó)土地出讓收入為5.8萬(wàn)億元，占GDP的5.3%，同比增速為-13.2%，與2022年的同比增速（-23.3%）相比較，降幅收窄。從2023年已公布數(shù)據(jù)的28個(gè)省份來(lái)看，有22個(gè)省份的土地出讓收入負(fù)增長(zhǎng)，其中有9個(gè)省份的土地出讓收入同比跌幅超20%。今年以來(lái)這一收入延續(xù)跌勢(shì)，低于預(yù)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1—4月土地出讓金累計(jì)約為6 683億元，同比下降了21.13%，其中4月份同比下降約39%，降幅較之前有所擴(kuò)大。根據(jù)2023年土地出讓收入占比測(cè)算，若國(guó)有土地財(cái)政收入下降10%，對(duì)應(yīng)政府性基金收入下滑9%。而我國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重基本保持在50%以上國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)來(lái)自于中華人民共和國(guó)財(cái)政部公布的各年度財(cái)政收支情況，https：//www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/redianzhuanti/quanguocaizhengshouzhiqingkuang/index.html。。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，1—4月，全國(guó)政府性基金預(yù)算支出22 198億元，同比下降20.5%地方財(cái)政收入為中華人民共和國(guó)財(cái)政部公布的各年度財(cái)政收支情況中的“地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入”一節(jié)，https：//www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/redianzhuanti/quanguocaizhengshouzhiqingkuang/index.html。。地方財(cái)政收入下降，導(dǎo)致地方政府債務(wù)高起，造成地方財(cái)政資金緊張，由此進(jìn)一步壓縮政府支出和財(cái)政投資的下降，進(jìn)而影響地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)持續(xù)下滑會(huì)引發(fā)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的連鎖反應(yīng)，威脅整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的安全，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的全面衰退。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議

2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)“兩會(huì)”明確指出，“為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家明確要求加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房的建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。這些政策措施的落實(shí)，將有助于房地產(chǎn)的良性供給，但目前房地產(chǎn)行業(yè)不止需要簡(jiǎn)單的“放松限購(gòu)”，核心制約因素還有居民支付問(wèn)題、預(yù)期問(wèn)題。為此，要多措并舉重塑市場(chǎng)信心，建立健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

（一）打好保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)、重塑市場(chǎng)信心

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的危機(jī)實(shí)質(zhì)是對(duì)整個(gè)樓市的信心和預(yù)期的危機(jī)，需要保交樓逐步建立信心。從房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和保障購(gòu)房人合法權(quán)益這兩方面來(lái)說(shuō)，保交樓具有重大意義。要想恢復(fù)各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，必須堅(jiān)持因城施策，做好商品住房爛尾的風(fēng)險(xiǎn)處置，順利交付已購(gòu)住房。唯有如此，住房銷售才能夠持續(xù)回暖，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況才能夠好轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)才能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)。

要在堅(jiān)持市場(chǎng)化、法制化原則的基礎(chǔ)上去推進(jìn)保交樓進(jìn)程，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任。一是充分發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的作用，對(duì)符合“白名單”條件的項(xiàng)目，各地政府要做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，對(duì)合規(guī)“白名單”中的項(xiàng)目，商業(yè)銀行要做到“應(yīng)貸盡貸”，以滿足在建項(xiàng)目的合理融資需求。多措并舉，盡快處理風(fēng)險(xiǎn)事件，確保購(gòu)房人的權(quán)益。二是擴(kuò)大政策性開發(fā)性金融的資金投放，成立紓困基金，主要集中在“保項(xiàng)目”，確保工程款的到位，嚴(yán)格執(zhí)行保交樓，確保購(gòu)房人的利益。三是嚴(yán)格落實(shí)資金監(jiān)管的責(zé)任，特別是金融機(jī)構(gòu)和住建部門，要切實(shí)落實(shí)其資金監(jiān)管責(zé)任，防止出現(xiàn)資金抽逃導(dǎo)致出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

（二）統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房

消化存量房產(chǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要任務(wù)。當(dāng)前，二手住宅銷售占比高于新建商品住宅，因此，加大去庫(kù)存力度應(yīng)將一手房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)去庫(kù)存。一是完善二手住宅交易有關(guān)制度和保障措施，加大住房“以舊換新”推廣力度。采取國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司收購(gòu)和市場(chǎng)化交易兩種方式，推進(jìn)二手住宅安全、高效實(shí)現(xiàn)“賣舊買新”，帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍。二是增加配售和配租型保障性住房的供給，補(bǔ)齊住房保障短板。通過(guò)政府收購(gòu)存量房減少市場(chǎng)供給，達(dá)到去庫(kù)存、救房企、救樓市、利財(cái)政、利民生的目標(biāo)。某些城市的商品房庫(kù)存可能較多，當(dāng)?shù)卣筛鶕?jù)相關(guān)政策和實(shí)際需要，以合理價(jià)格訂購(gòu)部分商品房以用作保障性住房。由此房企的現(xiàn)金流壓力得到緩解，所得資金一方面可用于拿地，利好地方財(cái)政；另一方面可用于建設(shè)住房、防止?fàn)€尾，利好民生。地方政府將保障房租賃獲得收入，按時(shí)向商業(yè)銀行還款。

要注重提升增量住房的品質(zhì)。居民對(duì)住房品質(zhì)的追求不會(huì)因當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整周期、未來(lái)新建商品住房增速或?qū)⒎啪彽纫蛩囟档停喾磿?huì)不斷增長(zhǎng)。隨著消費(fèi)者需求的升級(jí)，圍繞居民對(duì)更高居住品質(zhì)的長(zhǎng)期需求，以滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的期待為目標(biāo)，相關(guān)房企應(yīng)提升交付住房的品質(zhì)，著力建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的高品質(zhì)住房。

（三）創(chuàng)新金融產(chǎn)品、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持

當(dāng)前房地產(chǎn)上下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)資金流動(dòng)性都較差，為此需要金融支持。既要緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，又要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，因此要大力創(chuàng)新和豐富房地產(chǎn)金融相關(guān)的工具，對(duì)于不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)要一視同仁，以滿足其合理融資需求。鼓勵(lì)通過(guò)直接融資的其他金融工具來(lái)支持房地產(chǎn)企業(yè)，適度為房地產(chǎn)企業(yè)IPO和發(fā)債開門；加快推進(jìn)房地產(chǎn)REITs、按揭資產(chǎn)證券化、并購(gòu)融資、綠色債券等創(chuàng)新金融工具，適時(shí)擴(kuò)容民營(yíng)房企信用保護(hù)工具發(fā)行范圍，協(xié)調(diào)券商等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具（CRMW）等信用保護(hù)工具擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)房企的直接融資規(guī)模；加大住房租賃金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

（四）建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

一是完善“保障＋市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，以滿足剛性和改善性住房需求。政府可通過(guò)收購(gòu)存量住房并將其轉(zhuǎn)化為配租或者配售型保障性住房的方式來(lái)加大保障性住房的供給，如此一來(lái)，既有庫(kù)存被消化掉的同時(shí)，受保障對(duì)象還獲得了品質(zhì)更好抑或價(jià)格更合理的保障性住房，由此緩解市場(chǎng)過(guò)度商品化對(duì)居住需求的擠壓。二是要科學(xué)合理地配置要素資源，建立“人、房、地、錢”四位一體的要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，在保護(hù)合理住房需求的基礎(chǔ)上，合理供給土地，完善住房保障供應(yīng)體系，建立房屋從開發(fā)、建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，在穩(wěn)定地價(jià)基礎(chǔ)上穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免大起大落，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。三是完善土地供應(yīng)制度，加大市場(chǎng)化土地供應(yīng)方式，防止房?jī)r(jià)大起大落。對(duì)于已出讓的閑置存量住宅用地，可以通過(guò)收回、收購(gòu)等方式予以妥善處置。一方面，能夠在幫助資金困難房企解困的同時(shí)，還可以避免在一些城市出現(xiàn)住房供給過(guò)剩問(wèn)題；另一方面，這些收回、收購(gòu)的土地可用于建設(shè)保障性住房、建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施、改善周邊住宅配套條件等。

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作者簡(jiǎn)介：胡潔（1970—），女，漢族，陜西咸陽(yáng)人，博士研究生，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師，研究方向?yàn)楣窘鹑凇?/p>

（責(zé)任編輯：葉子）