探討房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃

納稅籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要手段，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)，并緩解經(jīng)營壓力。因此，企業(yè)需要在納稅籌劃方面加強(qiáng)管理，以提高經(jīng)營效率。

房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)入微利時(shí)代，內(nèi)部成本控制和資金分配仍存在壓力。在這種情況下，房地產(chǎn)公司需要通過稅務(wù)籌劃來緩解經(jīng)營壓力，要遵從國家宏觀調(diào)控理念，構(gòu)建科學(xué)合法的稅務(wù)籌劃方案。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，需要企業(yè)了解國家稅收政策，掌握稅務(wù)籌劃技巧，制定科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方案。稅務(wù)籌劃可以幫助企業(yè)合法降低稅負(fù)，提高利潤，提高企業(yè)競爭力。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，越來越多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致競爭過于激烈，利潤水平持續(xù)下滑。在房地產(chǎn)直接成本已經(jīng)優(yōu)化到極點(diǎn)的時(shí)代，企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，制定科學(xué)合理的融資方案，并有效控制稅務(wù)成本。其中，稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重頭戲。企業(yè)需要在事前、事中和事后進(jìn)行控制和執(zhí)行。在事前，企業(yè)需要制定合理的稅務(wù)策略，避免不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在事中，企業(yè)需要及時(shí)對稅務(wù)問題進(jìn)行處理，以避免出現(xiàn)不必要的罰款和處罰。在事后，企業(yè)需要對稅務(wù)問題進(jìn)行稽核和檢查，以確保稅務(wù)合規(guī)性、減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的融資方案，有效控制稅務(wù)成本。財(cái)務(wù)管理的核心在于控制成本，同時(shí)確保企業(yè)的盈利。因此，企業(yè)需要對財(cái)務(wù)管理進(jìn)行全面的規(guī)劃和分析，以確保企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

一、財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)籌劃概述

（一）財(cái)務(wù)管理

在企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展中，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要組成部分之一。科學(xué)的現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理模式可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的自動(dòng)化、信息化和智能化，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和精度?？沙掷m(xù)發(fā)展是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要目標(biāo)之一，它可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)核算資料是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，它可以幫助企業(yè)了解自己的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營情況，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略。合法和誠信的社會(huì)機(jī)制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要保障，它可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性和誠信性，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中至關(guān)重要的一環(huán)。企業(yè)應(yīng)該注重財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化、規(guī)范化和合法化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和長期的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃在西方國家已經(jīng)有很長的歷史，而我國在這方面的基礎(chǔ)相對薄弱，稅務(wù)籌劃發(fā)展緩慢。然而，隨著市場環(huán)境的不斷變化，國外的企業(yè)也紛紛加入我國市場，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)和機(jī)遇。為了應(yīng)對這種情況，國家頒布了高新行業(yè)優(yōu)惠政策，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真研讀稅收政策，并制定稅務(wù)籌劃方案，以緩解經(jīng)營壓力。但是，在制定稅務(wù)籌劃方案時(shí)，必須結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，避免制定無效或損害企業(yè)利益的方案。科學(xué)合理的納稅方案能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)合理節(jié)稅，規(guī)避陷阱，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)合理最小化的目標(biāo)。這需要企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃方案時(shí)，充分考慮市場環(huán)境的變化，了解稅收政策的變化和趨勢，以及企業(yè)自身的實(shí)際情況，最大限度地實(shí)現(xiàn)稅務(wù)優(yōu)惠。

（三）財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)基本管理活動(dòng)，二者是相輔相成的，它需要企業(yè)具有完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度以及規(guī)范的財(cái)務(wù)管理體制，同時(shí)對財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員也有較高的要求，財(cái)務(wù)人員應(yīng)對會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及稅法有詳細(xì)的了解，并通過一定的會(huì)計(jì)手段降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，在這一過程中，不僅可以合法有效地降低企業(yè)的稅務(wù)成本及費(fèi)用，節(jié)省大量的經(jīng)營資金，并能使企業(yè)的財(cái)務(wù)利益盡量達(dá)到最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃的要點(diǎn)

1.積極解讀財(cái)稅政策

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，相關(guān)企業(yè)可以通過合理的利息扣除方式來降低土地增值稅的負(fù)擔(dān)。其中，銀行發(fā)放貸款的利息仍需遵守相關(guān)規(guī)定，不得超過限定范圍。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中需規(guī)范化和合理化地進(jìn)行評估，選擇符合自身利益的利息扣除方式。

企業(yè)可以通過適當(dāng)?shù)耐恋剡x擇，用地價(jià)格抵減增值稅，明確定義各種類型的業(yè)態(tài)，來有效減少應(yīng)納的增值稅額，從而降低土地增值稅的負(fù)擔(dān)。

在確定銷售價(jià)格時(shí)，企業(yè)需要充分考慮土地增值稅稅負(fù)計(jì)算規(guī)則，避免超過超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)而增加項(xiàng)目稅負(fù)，因此要選擇合理的銷售價(jià)格。此外，針對普通住宅在20%臨界點(diǎn)的升值率，可以通過合理控制銷售價(jià)格來避免繳納土地增值稅。

最后，企業(yè)需要注意，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)可以向企業(yè)提供利息有效扣除的證明，以便企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)申報(bào)。在進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)時(shí)，企業(yè)需遵守相關(guān)法規(guī)和規(guī)定，確保稅務(wù)處理的合法性和規(guī)范性。

2.創(chuàng)新稅務(wù)籌劃思維

稅務(wù)規(guī)劃和籌劃是企業(yè)管理中的重要組成部分，它們不僅關(guān)乎企業(yè)的生存和發(fā)展，還關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和形象。然而，在進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃和籌劃時(shí)，企業(yè)往往面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。因此，加強(qiáng)企業(yè)全員的風(fēng)險(xiǎn)意識，避免稅務(wù)糾紛，成為企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃和籌劃的首要任務(wù)。

為了有效地避免稅務(wù)糾紛，稅務(wù)規(guī)劃師應(yīng)告知委托人稅務(wù)籌劃的范圍和原則，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。這樣，企業(yè)就可以在籌劃稅務(wù)方案時(shí)，充分考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)定合理的稅務(wù)目標(biāo)，并制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)認(rèn)真考慮相關(guān)稅收政策，確保稅務(wù)籌劃的合理性和合法性。這樣企業(yè)就可以通過合理的稅務(wù)規(guī)劃和籌劃，減輕稅負(fù)，提高納稅能力，從而促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

另外，企業(yè)在建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)控制制度的同時(shí)還應(yīng)注意自身財(cái)務(wù)狀況，做好內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，采取稅務(wù)籌劃方案，減輕稅負(fù)，提高納稅能力。這不僅需要企業(yè)細(xì)化業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，充分分析業(yè)務(wù)特點(diǎn)，做出科學(xué)合理的決策，還需要建立完善的稅務(wù)籌劃體系，將稅務(wù)籌劃理念貫穿于企業(yè)管理鏈的始終，這樣企業(yè)才能在納稅管理方面做到有效規(guī)劃和控制。

企業(yè)還需要加強(qiáng)與政府部門的溝通。積極爭取區(qū)域性優(yōu)惠政策，與政府部門達(dá)成共識，促使企業(yè)合理享受部分政策待遇，得到更多政策方面的支持，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的盈利能力。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃的對策

1.土地增值稅籌劃

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，大多數(shù)企業(yè)更注重自建銷售，但這種銷售方式并沒有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，一些企業(yè)開始嘗試采用代建制和聯(lián)合建制來獲得更大的稅務(wù)籌劃空間。

代建制方案是指客戶被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)替代，收取相應(yīng)的代建費(fèi)，開發(fā)房地產(chǎn)的做法。這種方式下，房地產(chǎn)所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，因此不屬于土地增值稅繳納范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以使用代理建設(shè)來減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但需要在房地產(chǎn)開發(fā)的初期經(jīng)過用戶確認(rèn)后進(jìn)行。

聯(lián)合建制方案中，甲乙雙方分別提供土地使用權(quán)和資金，共同合作完成房屋建設(shè)。建成后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)比例共同使用；如果需要轉(zhuǎn)讓房屋，需要根據(jù)有關(guān)規(guī)定繳納一定的土地增值稅。

普遍做法是拿地配建保障性住房，保障性住房具有較低的增值額度，或者可以免繳土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)盡可能不要按照建造面積進(jìn)行成本分?jǐn)?，否則會(huì)導(dǎo)致保障性住房多繳納部分土地增值稅。

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過采用代建制和聯(lián)合建制來獲得更大的稅務(wù)籌劃空間。這可以減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也能夠更好地滿足市場需求，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。但需要注意的是，這些方案需要在合法合規(guī)的前提下進(jìn)行，避免出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的角色也越發(fā)重要。而在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極與政府溝通，明確保障性住房的定向材料。這樣可以使政府更好地了解房地產(chǎn)企業(yè)的需求，從而提供更好的政策支持。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該爭取土地增值稅的暫不預(yù)征政策，以減少資金占壓。這樣可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地管理自己的資金，從而確保企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)在爭取土地增值稅暫不預(yù)征政策的同時(shí)，也需要避免因?yàn)楹笃谕恋卦鲋刀愅硕惗a(chǎn)生問題。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且粋€(gè)非常復(fù)雜的稅收制度，如果房地產(chǎn)企業(yè)不了解相關(guān)政策和法規(guī)，就很容易出現(xiàn)退稅問題，從而影響企業(yè)的正常運(yùn)營。

房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅征稅對象是土地和地上的建筑物。每年根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入進(jìn)行預(yù)收，然后在項(xiàng)目竣工后接受土地清算。這個(gè)過程需要經(jīng)過三個(gè)環(huán)節(jié)，對稅負(fù)有著深遠(yuǎn)的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真對待土地增值稅管理，加強(qiáng)相關(guān)知識的學(xué)習(xí)和了解，以確保企業(yè)在稅務(wù)方面的合法合規(guī)。

如何避免不必要的土地增值稅支出？

土地增值稅是指在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者以其他形式處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因不動(dòng)產(chǎn)的增值而應(yīng)繳納的稅款。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，土地增值稅是不可避免的成本，但是通過一些規(guī)劃和措施，可以減少不必要的支出。

首先，在開發(fā)前期，需要進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，明確劃分繳納的滯納金性質(zhì)。在土地獲取階段，將其列為土地轉(zhuǎn)讓合同中土地出讓金的一部分，從而降低土地增值稅的支出。

其次，在施工中期，開發(fā)商必須選擇正確的成本分?jǐn)偡绞?，以享受免稅或?yōu)惠政策，避免增加不必要的土地增值稅支出。例如，在拆遷補(bǔ)償中，開發(fā)商可以采取以物抵債的方式，通過拆遷補(bǔ)償分?jǐn)傄徊糠殖杀荆瑥亩苊馔恋卦鲋刀惖闹С觥?/p>

最后，在建設(shè)后期，需要根據(jù)項(xiàng)目扣除金額以及房地產(chǎn)取得的收入總額計(jì)算土地增值稅的增值額，并計(jì)算增值率，最終根據(jù)增值率采用稅率計(jì)算出應(yīng)繳納的稅額。開發(fā)商需要了解相關(guān)政策，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理計(jì)算，避免不必要的支出。

2.其他稅種籌劃方面

近來，房地產(chǎn)市場行情遇冷，銷售下滑，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)稅款預(yù)收制的特殊性，導(dǎo)致本不富裕的資金流更是雪上加霜，因此在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期中控制預(yù)繳稅款的資金流出，成為納稅籌劃的重中之重。

（1）增值稅及附加方面

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，通常為2～3年開發(fā)周期，在竣工備案后才能確認(rèn)收入成本，由于開發(fā)階段無法確認(rèn)收入成本，因此會(huì)有大量增值稅留抵存在，一是在預(yù)繳增值稅及附加階段，要充分利用留抵退稅政策，減少資金沉淀。二是根據(jù)財(cái)稅[2016]36號的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。在收取預(yù)售款時(shí)直接開具發(fā)票，以提前觸發(fā)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，減少增值稅的預(yù)繳。但需注意實(shí)操中各地對該操作的認(rèn)可程度不同，建議提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。另外，即便稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可該操作，也應(yīng)注意交房后退面積差等需要紅沖發(fā)票的情形造成的潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）企業(yè)所得稅方面

一是項(xiàng)目處于預(yù)售階段，增值稅及附加、土增稅均按照回款金額預(yù)繳，企業(yè)所得稅以銷售回款為基數(shù)，并按照房企毛利率減去當(dāng)期費(fèi)用后的利潤25%進(jìn)行預(yù)繳。因增值稅及附加、土增稅預(yù)繳無抵扣項(xiàng)，無法調(diào)節(jié)；所得稅可通過適當(dāng)增加期間費(fèi)用、扣除已預(yù)繳的土地增值稅、附加稅費(fèi)來減少當(dāng)期利潤，實(shí)現(xiàn)當(dāng)期少預(yù)繳或者不預(yù)繳企業(yè)所得稅的目標(biāo)。

二是盡量提前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目竣工備案，縮短預(yù)繳稅款的時(shí)間，壓實(shí)項(xiàng)目成本費(fèi)用，合理釋放利潤，將預(yù)繳的企業(yè)所得稅壓到確認(rèn)收入成本當(dāng)年。

結(jié)語：

稅務(wù)是企業(yè)運(yùn)營中不可避免的一項(xiàng)費(fèi)用，而稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則是企業(yè)常見的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之一。房地產(chǎn)開發(fā)公司在面對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，需要樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識，并在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生后，及時(shí)采取有效措施應(yīng)對，這包括對稅務(wù)部門進(jìn)行有效的溝通，尋求合理的解決方案，以及盡可能減少負(fù)擔(dān)。