高新產(chǎn)業(yè)園想把藥企留住

趙天宇　凌馨

上海張江高科技園區(qū)一角。圖/視覺中國

2024年上半年，企業(yè)與高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的關(guān)系，正在發(fā)生微妙的變化?，F(xiàn)在，企業(yè)成了更有話語權(quán)、選擇權(quán)的那個。

圍繞著生物醫(yī)藥、智能制造、微電子等主題，散落在全國各地的園區(qū)，承擔(dān)招商引資、拉動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的重任?，F(xiàn)在園區(qū)留住企業(yè)的心更迫切了。

“（園區(qū)）房租補貼前120元1平方米，補貼后68元1平方米，一共補貼三年?！币晃簧镝t(yī)藥從業(yè)者表示。

高新技術(shù)企業(yè)對園區(qū)的服務(wù)、周邊配套，甚至區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈資源，已經(jīng)習(xí)慣了。如果沒有更優(yōu)惠的條件，部分企業(yè)會選擇期滿就搬走，去其他優(yōu)惠更有力度的地方。承載著各地對于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的期待，園區(qū)從業(yè)者們放低了姿態(tài)，努力留住老企業(yè)、拉來新企業(yè)。

園區(qū)轉(zhuǎn)型

隨著市場需求變化，部分園區(qū)已經(jīng)開始尋求轉(zhuǎn)型，以期留住企業(yè)。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)早期，園區(qū)能解決企業(yè)的空間需求即可，本質(zhì)上是蓋房子、收租金，這類景象如今已然消逝。企業(yè)會提出更多需求，如園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠裢晟?、能否提供投融資支持等。甚至有高新技術(shù)企業(yè)享受過幾年租金紅利，向園區(qū)運營方提出，幫忙解決融資，否則不會再續(xù)租了。

投融資放緩，企業(yè)馬上捂緊錢包。圍繞著這些企業(yè)收租金、提供服務(wù)的園區(qū)，氣氛跟著緊張起來。

據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)機構(gòu)方升研究調(diào)查，專業(yè)的生物醫(yī)藥園區(qū)一般會比周邊園區(qū)租金高30%以上，利潤空間較大。

“我們開始轉(zhuǎn)型了”。一家頭部生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。此前該園區(qū)對入駐企業(yè)一向是精挑細(xì)選，必須是生物醫(yī)藥前沿科技研發(fā)企業(yè)，或是有技術(shù)突破的產(chǎn)業(yè)鏈上游企業(yè)，才會得到青睞。

現(xiàn)在，“降維了”。上述園區(qū)負(fù)責(zé)人說，只要跟生物搭界的，合成生物學(xué)、醫(yī)美、保健品、功能性食品、化妝品，甚至跟生物藥沒有直接關(guān)系的電子元器件，園區(qū)招商團隊都開始主動接觸。

消費類產(chǎn)品的標(biāo)簽一旦貼上，就很難甩掉。畢竟，這家園區(qū)原本的目標(biāo)是，“讓最好的創(chuàng)新藥在這里產(chǎn)生”。上述園區(qū)負(fù)責(zé)人表示，已做好準(zhǔn)備，撐過去，再重塑品牌。

而企業(yè)更看重的，是落戶能給多少真金白銀的補貼。

為企業(yè)爭取各類補貼，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引企業(yè)入駐的重要手段。成都市溫江區(qū)正在建設(shè)“成都醫(yī)學(xué)城”，該區(qū)于2024年5月發(fā)布了促進醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)集群高質(zhì)量發(fā)展支持政策，對新引進的公共服務(wù)平臺，可給予最高1000萬元的支持；對新藥、器械、特醫(yī)保健食品，也有不同額度補貼。

上述園區(qū)負(fù)責(zé)人證實，園區(qū)間針對創(chuàng)新藥械項目的補貼，競爭日益激烈，“比如一個在研項目進入臨床，一家園區(qū)提出給300萬元，另外一家可能會漲到600萬元，第三家又漲成800萬元”。

生物醫(yī)藥行業(yè)整體對融資較為依賴，初創(chuàng)企業(yè)虧損多、造血能力尚不足。IT桔子統(tǒng)計顯示，生物制藥行業(yè)的投融資數(shù)額2021年達(dá)到頂峰，該年度共621起投融資，投資金額達(dá)1107.72億元。而自2022年到2024年5月20日，生物制藥行業(yè)融資事件發(fā)生170起，投資金額為173.32億元。

因而，“融到資”，成為所有初創(chuàng)企業(yè)和它們所在的園區(qū)最大的目標(biāo)之一。

低價策略

新投入市場的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在想辦法避開前輩們踩過的坑。

一個成立于2019年的醫(yī)藥研發(fā)制造產(chǎn)業(yè)園從業(yè)者說，由于投入市場時間較晚，加之期間遇新冠疫情，該園區(qū)內(nèi)很多企業(yè)目前入駐還沒有滿三年。

不過，該園區(qū)的招商部門跟企業(yè)簽訂的投資協(xié)議中，有防止三年期滿后企業(yè)離開園區(qū)的一些對賭條件。上述產(chǎn)業(yè)園從業(yè)者透露，在對賭協(xié)議里會約定，要求企業(yè)將減免的租金返還，一般而言不涉及企業(yè)股權(quán)。

一些老牌園區(qū)運營方遇到過企業(yè)退租、遷走，辦法是扣違約金。

據(jù)華安張江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金披露，位于上海浦東新區(qū)張江科學(xué)城，上海集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園里的張潤大廈，遭遇了大租戶的提前退租。退租的企業(yè)是哲庫科技，由于其提前退租，張潤置業(yè)沒收了哲庫科技的租賃保證金約1039.8萬元作為違約金。

哲庫科技曾是張潤大廈的重要承租方之一，租賃面積占比達(dá)到46%。2022年，哲庫科技支付的租金占張潤大廈整體同期現(xiàn)金流總額的30.98%。

根據(jù)五大行相關(guān)統(tǒng)計，預(yù)計未來2024年、2025年，張江區(qū)域擬入市辦公研發(fā)類項目將超過100萬平方米，將一定程度上帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)園的競爭升級。入駐的企業(yè)選擇空間更大，部分企業(yè)開始尋求降低租賃成本的機會，對于各大園區(qū)的未來運營將帶來一定挑戰(zhàn)。

2023年度，張江板塊的整體空置率為15.5%，較2022年同期有所上升，但仍低于全市平均空置率水平。這是來自戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)，張江板塊內(nèi)園區(qū)整體運營表現(xiàn)，體現(xiàn)了較強的競爭力。

截至2024年3月末，張潤大廈項目的出租率為81.37%，這已經(jīng)大幅高于2023年12月末的63.31%。

不過，多地園區(qū)都有了生存危機意識。建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年報顯示，截至2023年四季度，北京全市產(chǎn)業(yè)園空置率同比上升至21.6%，平均租金下滑。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金報告顯示，周邊園區(qū)出現(xiàn)明顯的降租金搶客戶趨勢，“區(qū)域內(nèi)部分項目采用低價競爭策略，以維持出租率，一定程度上拉低了區(qū)域租金水平”。

低價策略確實可以吸引一些企業(yè)入駐。園區(qū)之間卷起來了?！巴馐∈型诤闷髽I(yè)的思路，越來越清晰。”一位一線城市頭部園區(qū)的從業(yè)者說，比如低價，已經(jīng)成為常規(guī)手段，補貼、三年免租等，對企業(yè)誘惑很大。

園區(qū)不應(yīng)做成“地產(chǎn)項目”

目前，地方政府對生物醫(yī)藥園區(qū)的審批，也在逐漸收緊。

隨著城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚，園區(qū)已經(jīng)多如牛毛。2023年全國國家級省級開發(fā)區(qū)總數(shù)約2700多個，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量8萬多個，大企業(yè)園區(qū)10萬多個，孵化器、舊改、小微型園區(qū)約150萬個。

上述一線城市頭部園區(qū)的從業(yè)者，將目前園區(qū)面臨的壓力形容為來自“外部的定向爆破”。因為地方政府現(xiàn)在會和專業(yè)資本深度合作，進行專業(yè)招商、定向投資，好企業(yè)不像之前那樣不透明或者各地政府不熟悉。

深圳光明科技園所在的光明區(qū)，是一個集合眾多原始創(chuàng)新和科學(xué)研究的年輕新區(qū)。截至2023年底，光明加速器二期項目所在地光明區(qū)招商局智慧城（光明科技園），出租率達(dá)到97%，較上季度末提升6個百分點。

光明科技園運營負(fù)責(zé)人付小龍表示，2023年四季度期間，產(chǎn)業(yè)園采取了一系列措施“找客戶”，以提升租金率。例如，與光明區(qū)政府的招商引資沖刺合作，通過政策吸引新租戶落地，以及激勵老客戶“以老帶新”等。

同時，該地也有不少出于降低成本考慮，從其他地方搬遷過來的新租戶。

部分產(chǎn)業(yè)園捉襟見肘，問題也在于只形成了一個初級的規(guī)模效應(yīng)，園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域之間并沒有形成良好協(xié)作，覆蓋生物醫(yī)藥細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈散、大而全，缺乏特色，導(dǎo)致難以出現(xiàn)更好的產(chǎn)業(yè)促進效果。

研究者劉婷婷在《生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運營策略分析》中直言，部分園區(qū)最終成為靠資產(chǎn)銷售、空間租金和政府補貼生存的“類地產(chǎn)項目”，經(jīng)營現(xiàn)狀與定位嚴(yán)重不符。

涉及拿地、建設(shè)，園區(qū)脫離不開房地產(chǎn)屬性，但不應(yīng)該是由房地產(chǎn)驅(qū)動的。

“現(xiàn)在有很多生物醫(yī)藥園區(qū)，最后要把創(chuàng)新搞成房地產(chǎn)?！币晃婚L期從事醫(yī)藥行業(yè)人士分析，藥物創(chuàng)新，原本應(yīng)該是一個輕資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)拿到融資以后，理應(yīng)盡量投入到研發(fā)當(dāng)中，而不是大手筆投入固定資產(chǎn)。

創(chuàng)新藥企在參加行業(yè)會議時，也樂于介紹企業(yè)規(guī)模之大，已具備若干條生產(chǎn)線、占地面積若干平方米，配備了多種先進儀器。

但實際上，在上述醫(yī)藥行業(yè)人士看來，制藥業(yè)沒有逃開房地產(chǎn)的思路。創(chuàng)新藥企買房置地、建廠房，為了避險考慮，動產(chǎn)變成了不動產(chǎn)。

從全球看，生物醫(yī)藥、微電子、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，早期或脫胎于高校，或依托于當(dāng)?shù)貎?yōu)勢企業(yè)的帶動。如美國硅谷依托于斯坦福大學(xué)、加州大學(xué)伯克利分校等高校，鼓勵以商業(yè)為導(dǎo)向的課題研究，支持師生創(chuàng)業(yè)成果向企業(yè)轉(zhuǎn)移，形成了微電子、信息技術(shù)、新能源材料、生物醫(yī)學(xué)等產(chǎn)業(yè)集群。

波士頓地區(qū)作為生物產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，吸納了從事新藥研發(fā)和生產(chǎn)、醫(yī)療健康產(chǎn)品、醫(yī)療器械和設(shè)備的企業(yè)。同時，該地有麻省理工學(xué)院、哈佛大學(xué)等高校，以及麻省總醫(yī)院、新英格蘭醫(yī)學(xué)中心等臨床醫(yī)學(xué)資源，加之活躍在本地的生命科學(xué)、分子生物學(xué)、新材料和化學(xué)實驗室，能與制藥企業(yè)巨頭、初創(chuàng)公司聯(lián)動。

在以色列，以數(shù)字健康、醫(yī)療設(shè)備、生物技術(shù)和藥物治療為核心的產(chǎn)業(yè)體系，最早則是出于本地企業(yè)的帶動。20世紀(jì)中后期，作為歐洲移民創(chuàng)建的眾多小型藥物公司之一，梯瓦（Teva）制藥通過合并收購，占據(jù)仿制藥領(lǐng)域的龍頭位置，也為以色列制藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。此后，本土制藥企業(yè)開始進行密集的創(chuàng)新研發(fā)活動，并在歐美進行大量并購，推動以色列相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

隨著中國的生物醫(yī)藥園區(qū)擴張，伴生政策、投資的支持，過去幾年藥物創(chuàng)新亦取得了進步。

2024年2月，艾昆緯人類數(shù)據(jù)科學(xué)研究所（IQVIA Institute for Human Data Science）一份年度趨勢報告顯示，從2018年至2023年的五年間，中國的增長尤為突出，以192種新型活性物質(zhì)的上市量，躍居全球第二，僅次于美國的267種。與上一個五年期（2014年-2018年）相比，中國的增幅很大，顯示出醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新能力增強，以及對國內(nèi)外市場的積極開拓。

此中，高新園區(qū)功不可沒。