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    評(píng)估參數(shù)敏感程度和評(píng)估結(jié)果可信度的關(guān)聯(lián)性探析

    2024-07-04 09:38:17陳超滄
    今日財(cái)富 2024年16期
    關(guān)鍵詞:宗地估價(jià)敏感度

    陳超滄

    本文以提高估價(jià)專(zhuān)業(yè)度為目的,結(jié)合估價(jià)實(shí)務(wù),尋找評(píng)估參數(shù)的敏感程度和評(píng)估結(jié)果可信度之間的關(guān)聯(lián)性,并試圖建立根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的規(guī)則,旨在引起讀者對(duì)相關(guān)問(wèn)題的關(guān)注和討論,以共同填補(bǔ)研究空白,從而推動(dòng)評(píng)估行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

    一、引言

    估價(jià)師采用剩余法評(píng)估某宗土地時(shí),發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象:開(kāi)發(fā)價(jià)值取值的變化引起地價(jià)的變化幅度數(shù)倍于開(kāi)發(fā)價(jià)值本身的變化幅度,如果兩名估價(jià)師對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值判斷的差異為10%,則兩人評(píng)估結(jié)果的差異將超過(guò)50%。而其他參數(shù)變動(dòng)引起地價(jià)變化幅度均小于參數(shù)本身的變化幅度,即參數(shù)變動(dòng)1%引起的地價(jià)變動(dòng)少于1%。換言之,此剩余法的評(píng)估結(jié)果完全取決于開(kāi)發(fā)價(jià)值的取值。一般來(lái)說(shuō),估價(jià)規(guī)程和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)無(wú)相關(guān)規(guī)定的情況下,沒(méi)有依據(jù)也沒(méi)有必要考慮某個(gè)評(píng)估參數(shù)對(duì)評(píng)估結(jié)果過(guò)于重要的影響。但有估價(jià)師提出了新的見(jiàn)解,認(rèn)為此剩余法評(píng)估結(jié)果對(duì)于開(kāi)發(fā)價(jià)值過(guò)于敏感,使開(kāi)發(fā)價(jià)值取值輕微偏差即令評(píng)估結(jié)果較大地偏離實(shí)際價(jià)值,因此在沒(méi)有十足把握和充足依據(jù)證明評(píng)估結(jié)果可信的情況下,不宜對(duì)此剩余法評(píng)估結(jié)果賦予高權(quán)重。

    本文就評(píng)估結(jié)果對(duì)評(píng)估參數(shù)變動(dòng)的敏感程度(下文簡(jiǎn)稱(chēng)為評(píng)估參數(shù)的敏感程度,兩者定義相同)相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)研究分析,探討了評(píng)估參數(shù)的敏感程度和評(píng)估結(jié)果可信度之間的關(guān)聯(lián)性,以及根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的必要性,并試圖建立評(píng)價(jià)規(guī)則,旨在引起讀者對(duì)相關(guān)問(wèn)題的關(guān)注和討論。

    二、評(píng)估參數(shù)的敏感程度和評(píng)估結(jié)果可信度的關(guān)聯(lián)性研究

    (一)敏感度系數(shù)的定義

    敏感度系數(shù)是評(píng)價(jià)指標(biāo)變化的百分率與參數(shù)變化的百分率之比。敏感度系數(shù)絕對(duì)值越大,表明評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)于參數(shù)變動(dòng)的敏感程度越高。敏感度系數(shù)計(jì)算公式如下:

    E=(△A/A)÷(△F/F)

    公式中:E——評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)于參數(shù)F的敏感度系數(shù)

    △A/A——參數(shù)F發(fā)生△F/F變化時(shí),評(píng)價(jià)指標(biāo)A的相應(yīng)變化率(%)

    △F/F——參數(shù)F的變化率(%)

    敏感度系數(shù)為正數(shù)代表評(píng)價(jià)指標(biāo)和參數(shù)為同方向變動(dòng),敏感度系數(shù)為負(fù)數(shù)代表反方向變動(dòng)。評(píng)價(jià)指標(biāo)和參數(shù)的變動(dòng)方向不在本文討論范圍內(nèi),本文僅研究敏感程度的絕對(duì)值。估價(jià)中評(píng)價(jià)指標(biāo)一般為評(píng)估結(jié)果。

    (二)潛在的敏感參數(shù)

    對(duì)于將參數(shù)判定為敏感度高或敏感度低,目前各領(lǐng)域尚無(wú)普遍認(rèn)可的判定標(biāo)準(zhǔn)。本文將敏感度系數(shù)絕對(duì)值大于1的參數(shù)定義為敏感參數(shù),敏感度系數(shù)絕對(duì)值小于或等于1的參數(shù)定義為非敏感參數(shù)。

    通過(guò)反復(fù)測(cè)試各種評(píng)估方法在各種場(chǎng)景下的表現(xiàn),可以得到以下結(jié)論:剩余法中的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值和建設(shè)成本,收益法中的毛收入、報(bào)酬率和遞增率等參數(shù)在一些場(chǎng)景中會(huì)成為敏感參數(shù);其他各種估價(jià)方法的各種參數(shù)在絕大多數(shù)情況下都會(huì)保持較低敏感度,即為非敏感參數(shù)。

    (三)評(píng)估參數(shù)的敏感度系數(shù)在不同場(chǎng)景下的變化

    上文提及的潛在的敏感參數(shù)并非在所有場(chǎng)景下都保持高敏感度,有時(shí)它們的敏感度會(huì)變得較低,下面以三宗地的剩余法評(píng)估參數(shù)為例進(jìn)行說(shuō)明(見(jiàn)表1)。

    備注:開(kāi)發(fā)價(jià)值敏感度系數(shù)=評(píng)估結(jié)果變化率÷開(kāi)發(fā)價(jià)值變化率;建設(shè)成本敏感度系數(shù)=評(píng)估結(jié)果變化率÷建設(shè)成本變化率。

    從表1可以看到,評(píng)估參數(shù)的敏感度系數(shù)會(huì)隨著不同場(chǎng)景而改變。宗地A、B中開(kāi)發(fā)價(jià)值為敏感參數(shù)、建設(shè)成本為非敏感參數(shù);宗地C中開(kāi)發(fā)價(jià)值和建設(shè)成本均為敏感參數(shù)。相同情況也會(huì)出現(xiàn)在收益法中,在一些場(chǎng)景下,報(bào)酬率、遞增率會(huì)成為敏感參數(shù),而在另外一些場(chǎng)景下又會(huì)成為非敏感參數(shù)。

    (四)評(píng)估參數(shù)的敏感程度和評(píng)估結(jié)果可信度之間的關(guān)聯(lián)性探討

    接上文剩余法的例子,三宗地的開(kāi)發(fā)價(jià)值敏感度系數(shù)絕對(duì)值分別為1.10、1.81和4.43,即開(kāi)發(fā)價(jià)值1%的變動(dòng)對(duì)評(píng)估結(jié)果分別產(chǎn)生1.1%、1.81%和4.43%的變動(dòng)。因此,評(píng)估結(jié)果對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值的敏感程度從小到大排序?yàn)椋鹤诘谹→宗地B→宗地C。

    《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法(2022)》教材提到,房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值僅是理論上存在,現(xiàn)實(shí)中因不可觀察而不能直接得知,估價(jià)只是盡量逼近它,即評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。假設(shè)例子中的評(píng)估參數(shù)均為真實(shí)值,計(jì)算得到的評(píng)估結(jié)果為真實(shí)價(jià)值,而受估價(jià)師認(rèn)知的影響,開(kāi)發(fā)價(jià)值出現(xiàn)了α(α≠0)的偏差,假設(shè)其他參數(shù)不變,則對(duì)三宗地的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的影響分別為1.10α、1.81α和4.43α,即:

    宗地A評(píng)估結(jié)果=宗地A真實(shí)價(jià)值×(1+1.10α);

    宗地B評(píng)估結(jié)果=宗地B真實(shí)價(jià)值×(1+1.81α);

    宗地C評(píng)估結(jié)果=宗地C真實(shí)價(jià)值×(1+4.43α)。

    假設(shè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的偏差α為固定值,則評(píng)估結(jié)果誤差從小到大的排序必然為:宗地A→宗地B→宗地C。

    《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法(2022)》教材提到,英國(guó)有關(guān)估價(jià)委托人或利害關(guān)系人因?qū)υu(píng)估價(jià)值不滿(mǎn)而起訴估價(jià)師的案件中,法官使用的誤差范圍通常是±10%,有時(shí)放寬到±15%,對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。接上例,假設(shè)α為5%,則宗地A、B評(píng)估結(jié)果誤差分別為5.50%和9.05%,處于英國(guó)法庭使用的誤差范圍內(nèi);宗地C評(píng)估結(jié)果誤差為22.15%,超過(guò)了英國(guó)法庭使用的誤差范圍。因此,三宗地評(píng)估參數(shù)(僅指開(kāi)發(fā)價(jià)值)的容差率從高到低的排序?yàn)椋鹤诘谹→宗地B→宗地C。

    總體而言,在不考慮其他因素的情況下,理論上敏感程度越低的評(píng)估參數(shù)容差率越高,得出的評(píng)估結(jié)果誤差越小、越逼近真實(shí)價(jià)值,評(píng)估結(jié)果的可信度越高。

    三、根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的規(guī)則探討

    對(duì)于根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的規(guī)則,以下提供了一些思路,供讀者參考及討論:

    情況一:某個(gè)評(píng)估方法的評(píng)估參數(shù)敏感度系數(shù)絕對(duì)值均≤1。此時(shí)可以認(rèn)為該評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果可信度不受敏感參數(shù)的影響。

    情況二:某個(gè)評(píng)估方法中1個(gè)或以上評(píng)估參數(shù)的敏感度系數(shù)絕對(duì)值>1且≤3。此時(shí)可以認(rèn)為該評(píng)估方法存在因敏感參數(shù)取值偏差而增大評(píng)估結(jié)果誤差的可能性,該評(píng)估結(jié)果可信度受敏感參數(shù)的影響,這時(shí)應(yīng)對(duì)敏感參數(shù)予以定性分析以論證評(píng)估結(jié)果可信度。

    情況三:某個(gè)評(píng)估方法中1個(gè)或以上評(píng)估參數(shù)的敏感度系數(shù)絕對(duì)值>3。此時(shí)可以認(rèn)為該評(píng)估方法存在因敏感參數(shù)取值偏差而使評(píng)估結(jié)果誤差數(shù)量級(jí)增大的可能性。這時(shí)可以借助風(fēng)險(xiǎn)分析工具,通過(guò)定量分析,估計(jì)敏感參數(shù)預(yù)期誤差率及對(duì)應(yīng)的概率,并采用矩陣將評(píng)估結(jié)果分為可信、應(yīng)充分論證、不可信3個(gè)區(qū)間(見(jiàn)表2)。

    四、制定評(píng)價(jià)規(guī)則的必要性和實(shí)務(wù)中的可操作性

    (一)制定評(píng)價(jià)規(guī)則的必要性

    結(jié)合估價(jià)實(shí)務(wù),制訂根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的相關(guān)規(guī)則有一定必要性。首先,可以充分論證評(píng)估結(jié)果的可信度,增加估價(jià)報(bào)告說(shuō)服力;其次,可以增強(qiáng)估價(jià)報(bào)告的咨詢(xún)建議功能,為報(bào)告使用者決策提供更多參考依據(jù);最后,外部審查人員可以針對(duì)性審查敏感參數(shù),論證評(píng)估結(jié)果的公允性。

    (二)實(shí)務(wù)中的可操作性

    要根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度,首先要篩選出敏感參數(shù)并測(cè)出敏感度系數(shù)。借助敏感性分析工具,在估價(jià)實(shí)務(wù)中具備可操作性。

    1.潛在的敏感參數(shù)可預(yù)先篩選

    前文已總結(jié)出剩余法中的開(kāi)發(fā)價(jià)值和建設(shè)成本,收益法中的毛收入、報(bào)酬率和遞增率等參數(shù)在一些場(chǎng)景中會(huì)成為敏感參數(shù),實(shí)務(wù)中有針對(duì)性地關(guān)注這些參數(shù)即可,不必每次對(duì)所有的評(píng)估參數(shù)進(jìn)行考察。

    2.敏感性分析工具使用簡(jiǎn)單

    敏感性分析可以利用EXCEL的“模擬運(yùn)算表”功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。借助“模擬運(yùn)算表”可快速構(gòu)建敏感性分析模型并得到分析結(jié)果。

    (三)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)涉及評(píng)估參數(shù)敏感程度的有關(guān)要求

    目前國(guó)內(nèi)外評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于評(píng)估參數(shù)的敏感程度問(wèn)題或者未作規(guī)定、或者僅要求作出披露(見(jiàn)表3)。在制訂合理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)前,還有待進(jìn)行大量的研究和討論。

    結(jié)語(yǔ):

    目前業(yè)內(nèi)對(duì)于評(píng)估參數(shù)敏感程度的關(guān)注度較低,相關(guān)的研究還存在空白。本文對(duì)評(píng)估參數(shù)的敏感程度相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)研究分析,并探討了建立根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的規(guī)則,以期為相關(guān)研究提供一定參考和借鑒。

    (作者單位:廣東中企華正誠(chéng)資產(chǎn)房地產(chǎn)土地評(píng)估造價(jià)咨詢(xún)有限公司)

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