低碳模式下建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究

雷麗媛

隨著全球?qū)夂蜃兓瘑栴}關注的不斷加強，低碳經(jīng)濟成為推動可持續(xù)發(fā)展的重要經(jīng)濟形式。在此背景下，建筑與房地產(chǎn)行業(yè)作為能源消耗和碳排放的主要行業(yè)，正面臨前所未有的轉型壓力。具體而言，建筑與房地產(chǎn)行業(yè)低碳模式指的是如何通過技術創(chuàng)新、金融工具和政策激勵等手段，減少建筑過程中的碳足跡，探索綠色建筑材料應用和節(jié)能設計的新方法，以及如何評估和提高低碳建筑項目的經(jīng)濟效益。在此模式下，建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨著資金鏈壓力增大、項目評估困難、市場接受度較低等挑戰(zhàn)。本文就如何應對上述挑戰(zhàn)，提高建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟效能，對最大限度提升建筑與房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益提出了相應的對策和建議。

一、低碳模式下建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟的機遇

（一）綠色金融快速發(fā)展，投資激增

隨著民眾環(huán)境保護意識的提高以及對氣候變化影響認知的加深，國家針對建筑與房地產(chǎn)市場出臺了一系列綠色建筑相關政策，如《關于促進建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》《關于加快建立健全綠色低碳循環(huán)發(fā)展經(jīng)濟體系的指導意見》等，在眾多政策的指導下，綠色金融市場得到了快速發(fā)展，全球投資者越來越傾向于支持那些具有環(huán)境責任感的企業(yè)和項目，出現(xiàn)了新的資本流動趨勢。在低碳模式下，綠色建筑和低碳項目的開發(fā)商可以通過發(fā)行綠色債券、成立綠色基金等方式獲得資金支持，這不僅為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了資金流，也為企業(yè)提供了企業(yè)社會責任（CSR）與價值和投資者進行溝通與交流的平臺。

（二）技術創(chuàng)新提升成本效益

在節(jié)能減排要求日益嚴格的今天，技術革新成為推進低碳建筑和房地產(chǎn)發(fā)展的關鍵因素。綠色建筑采用先進的建筑技術如智能控制系統(tǒng)、高效絕熱材料、太陽能集成技術等，顯著降低房屋使用過程中的能源消耗和碳排放量。隨著上述技術成本的逐步降低及其效益的不斷顯現(xiàn)，實現(xiàn)經(jīng)濟增長與環(huán)保雙重目標成為可能，而且綠色建筑采用模塊化和預制建造技術有助于減少建筑廢料和施工現(xiàn)場污染，縮短建設周期，提高資金使用效率，此種發(fā)展模式對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，不僅降低了成本，還增強了企業(yè)對未來政策變化的適應能力。

（三）差異化市場定位構建綠色品牌

面對全球性的低碳轉型大趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)有機會通過打造綠色品牌來對自身進行市場定位。秉持可持續(xù)發(fā)展理念的企業(yè)可以利用環(huán)保特征作為一種市場營銷工具，可滿足消費者對健康、環(huán)保生活方式的強烈需求，而且還能夠在消費者眼中塑造積極形象，有助于提升品牌忠誠度，為企業(yè)樹立良好的口碑，提升客戶黏性，進一步提高建筑與房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。

二、低碳模式下建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的挑戰(zhàn)

（一）資金鏈管理壓力較大

對于多數(shù)綠色建筑項目而言，低碳建筑需要采用高性能、價格昂貴的材料，同時還要引入新技術和新設備，以達到節(jié)能減排的目標。和傳統(tǒng)建筑工程相比，低碳建筑在設計、材料選擇及施工過程中成本較高，這便造成了在項目初期階段，企業(yè)需要進行更多的資金投入，而且政府和相關部門對低碳建筑的補貼政策或稅收優(yōu)惠措施通常存在一定的滯后性，企業(yè)在享受政策紅利之前需要先行承擔相應的成本投入，并且在政策執(zhí)行過程中可能會遇到各種不確定因素，如補貼發(fā)放時間延遲、金額調(diào)整等，這些都加劇了房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈管理方面的風險。

（二）項目評估和定價困難

低碳建筑通常要求使用高效能、環(huán)保材料，其往往比傳統(tǒng)建筑材料貴且難以估價，而且由于市場對新型低碳材料和新技術的需求和供應波動較大，所以在初期評估階段，由于缺乏準確的成本數(shù)據(jù)和未來產(chǎn)品價格走勢的不確定性，對項目進行合理定價變得更加困難。在預期收益方面，低碳項目可能帶來長遠的節(jié)能降耗效益，但這些潛在收益卻很難被量化并體現(xiàn)在當前的價值評估中，這便拉長了建筑與房地產(chǎn)項目的投資回報周期，再加上諸多宏觀經(jīng)濟因素和政策導向的影響，使得投資者難以準確預判未來收益，進而影響項目的初期定價。

融資方面，銀行和投資機構在提供貸款和進行投資時，往往更偏好于風險相對較低、回報周期短的傳統(tǒng)項目，而低碳建筑項目由于涉及新技術和新的設計理念，加之政府相關配套政策未必完善，使得這類項目的風險評級較高，融資成本相應增加。從而，在項目前期評估時就需要考慮較高的財務成本，對定價構成壓力。

（三）消費者對綠色建筑接受度有限

綠色建筑的概念相比于傳統(tǒng)建筑，在很多地區(qū)尚未普及，導致消費者對此類建筑的認知不足，再加上部分房地產(chǎn)企業(yè)對于綠色建筑缺乏宣傳，使得許多潛在購房者并不清楚綠色建筑的長期效益，比如節(jié)能、環(huán)保以及健康居住環(huán)境等優(yōu)點，這便進一步影響到了綠色建筑項目的經(jīng)濟效益，拉長了投資回報周期，從而加大了上述資金鏈管理壓力和項目定價難度，對綠色建筑項目整體產(chǎn)生了進一步的影響，使得綠色建筑項目的推廣更為艱難。而且由于綠色建筑節(jié)能效率高、使用成本低的優(yōu)勢要經(jīng)過多年才能體現(xiàn)出來，而當前的經(jīng)濟壓力使得消費者更傾向于即時的成本節(jié)省而非未來的收益。所以即便是認識到綠色建筑價值的消費者，也可能會對這些建筑的性價比持懷疑態(tài)度，另外，現(xiàn)存的市場機制并不適應綠色建筑，多數(shù)房地產(chǎn)評估機構仍然采用傳統(tǒng)評估體系，在對房產(chǎn)價值進行評定時往往忽略了綠色特性所附加的價值，即使投資者對綠色建筑有興趣，但在轉售或抵押貸款時可能無法獲得相應的價值評估，從而降低了綠色建筑的吸引力。

（四）政策監(jiān)管較為嚴格

隨著國際社會對氣候變化問題關注度的提高，各國政府都開始制定并實施一系列旨在減少溫室氣體排放和促進可持續(xù)發(fā)展的政策法規(guī)，此類政策法規(guī)中設定了嚴格的環(huán)境標準和能效要求，迫使建筑與房地產(chǎn)行業(yè)進行結構調(diào)整和技術升級。雖然這些措施有助于推動行業(yè)轉型，但短期內(nèi)將給企業(yè)帶來不小的壓力，為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展增加了復雜性，企業(yè)需頻繁適應變化的政策環(huán)境。在此背景下，對于那些建設周期長的項目，法規(guī)變更可能導致必須重新評估項目的可行性和成本效益。

三、低碳模式下建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效措施

（一）創(chuàng)新融資模式，緩解資金壓力

針對建筑與房地產(chǎn)項目中的資金鏈管理壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應積極探索新的融資模式，開拓新的資金渠道，提高項目在經(jīng)濟方面的抗風險能力。比如可嘗試發(fā)行綠色債券，中國人民銀行、國家發(fā)改委、證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》中明確指出，綠色債券是專門為綠色項目而設計的固定收益金融工具，發(fā)行綠色債券可以幫助企業(yè)獲得長期穩(wěn)定的資金來源，以更優(yōu)惠的利率吸引投資者，符合我國可持續(xù)投資趨勢。在該政策指導下，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過發(fā)行綠色基金和私人股權基金的方式獲得資金，此類基金專注于那些有助于減少溫室氣體排放和提高資源效率的項目和企業(yè)。和傳統(tǒng)融資方式相比，這些基金更加關注項目對環(huán)境的影響和可持續(xù)發(fā)展，爭取此類基金支持可在一定程度上緩解綠色建筑項目的資金鏈管理壓力。同時，考慮到政策落實存在一定滯后性，房地產(chǎn)企業(yè)可加入公私合營（PPP）項目，降低自身的投資風險，和政府合作開發(fā)項目，并共同分擔風險，分享收益。針對低碳項目，政府通常會提供政策支持，例如稅收優(yōu)惠、土地使用權優(yōu)先考慮等，可顯著降低項目前期成本，進一步緩解資金鏈的壓力。最后，房地產(chǎn)企業(yè)可利用節(jié)能合同（EPC）模型作為備用融資途徑，將建筑的綠色服務部分進行外包，由服務商對建筑進行節(jié)能改造，并承諾達到一定的能源節(jié)約標準，改造后及節(jié)省下來的能源費用用于支付服務商在改造過程中投入的成本費用，在合同期滿后所有節(jié)省下來的費用歸房地產(chǎn)企業(yè)所有。此模式下房地產(chǎn)企業(yè)無需預先支付任何費用即可享受到節(jié)能改造帶來的長遠效益，同時也為服務商提供了穩(wěn)定且可預測的收益來源，此模式可以有效緩解建筑與房地產(chǎn)項目建設過程中的資金鏈壓力。

（二）采用全生命周期成本分析，完善評估體系

建筑與房地產(chǎn)項目采用全生命周期成本分析（LCCA）完善評估體系是確保項目推進和獲得經(jīng)濟效益的關鍵，為此管理人員應對所有相關的建筑材料和系統(tǒng)進行初始成本分析，明確從原材料獲得到加工、運輸再到施工安裝各個環(huán)節(jié)的直接成本，詳細記錄綠色技術應用的額外費用，以便準確評估低碳建筑與傳統(tǒng)建筑在投資初期的差異。在明確前期成本的基礎上，計算出整個建筑物的運營成本，分析日常能耗費用，比如供暖、制冷、照明和通風系統(tǒng)的成本，預測建筑后續(xù)維護、修理和更換設備的預期費用，并考慮到因建筑設計產(chǎn)生的潛在節(jié)能降耗效益，合理推算出項目未來運營過程中可能減少的能源支出，同時對建筑物使用壽命結束后的殘值和解體費用進行評估，對于建筑解體、廢棄物處理和回收利用可能帶來的成本或收益進行預測，在情況允許的條件下，選擇可循環(huán)再利用或者有較高殘值的材料和構件，可以顯著提高項目整體價值。

應考慮綠色建筑項目整體運營過程中資金的時間價值，將綠色建筑項目未來的資金消耗或收益折現(xiàn)為當前價值，準確地比較不同方案的成本效益，并對項目進行整體性的財務價值分析，為項目定價打下堅實基礎?？紤]到政策變化、市場波動等不確定風險因素對項目管理方面造成的影響，管理人員可建立風險評估機制，在明確項目從設計、建設到運營和維護的整個生命周期內(nèi)的總成本的基礎上，預測各項成本隨時間的變化趨勢，包括直接費用（例如材料、勞動力和能源消耗）和間接費用（如修理、更換和維護等），管理人員改變關鍵輸入?yún)?shù)，如利率、能源價格等，觀察這些變化對成本的影響程度，以此明確不同影響因素的重要性，并賦予其相關權重?？刹捎妹商乜_模擬等概率模型來量化不確定性帶來的風險，提供可能產(chǎn)生的成本區(qū)間及其相應的概率分布，以此評估在最壞情況下項目可能承受的最高成本，以及最佳情況下的成本節(jié)省空間，揭示出對項目經(jīng)濟影響最大的變量，以此為基礎針對這些關鍵因素進行監(jiān)控和干預，結合量化和質(zhì)化分析結果，制定出更加全面、更具適應性和持續(xù)性的風險管理計劃，提高項目的抗風險能力。

（三）通過案例展示構建綠色品牌形象，加強市場宣傳

建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，利用案例展示構建綠色品牌形象和加強市場宣傳是提升公眾認知水平和銷售效率的重要舉措，可有效解決市場接受度不高的問題，為此管理人員可選擇那些在設計、建設和運營過程中采用了低碳技術的項目作為案例，案例項目應在節(jié)能減排等方面有明顯的成效指標，如能源使用效率、水資源管理和廢物處理能力等，以此展示出企業(yè)在環(huán)境保護方面的核心價值。依托具體案例，撰寫詳盡的案例研究報告，收集并分析數(shù)據(jù)，展現(xiàn)綠色建筑項目從規(guī)劃到竣工各個階段的環(huán)保措施和成效，向潛在客戶清晰地說明投資綠色建筑所帶來的長期經(jīng)濟和環(huán)境效益。

市場宣傳方面，企業(yè)可利用多渠道宣傳推廣成功案例，合理應用網(wǎng)絡媒體、社交平臺、行業(yè)會議、專業(yè)展覽以及其他相關公共關系活動，通過制作視頻資料、虛擬漫游、互動體驗等形式，使消費者和投資者能夠直觀感受到綠色建筑項目的創(chuàng)新點和實際成效。加強與政府部門、行業(yè)組織的合作，以獲得權威認證，比如獲取綠色建筑認證以增強品牌信任度，再結合自身所獲得的認證，定期發(fā)布可持續(xù)性報告，并將其作為市場宣傳的一部分，報告內(nèi)容應涵蓋企業(yè)在環(huán)境保護、社會責任等方面取得的進展情況，鞏固自身作為行業(yè)領導者和綠色創(chuàng)新者的地位。

（四）加強與監(jiān)管部門溝通，制定預見性合規(guī)計劃

考慮到綠色建筑正處于發(fā)展階段，其行業(yè)監(jiān)管政策變化較為頻繁，對相關政策進行研究的工作量較大，難度較高，為此房地產(chǎn)企業(yè)可建立專業(yè)的合規(guī)團隊，確保能夠應對嚴格的政策監(jiān)管，該團隊應由熟悉國內(nèi)及國際法律法規(guī)的法務人員組成，負責追蹤與分析房地產(chǎn)及建筑行業(yè)相關的最新政策動向，定期參加由政府機關、行業(yè)協(xié)會或法律事務所舉辦的研討會和培訓班，以保持對監(jiān)管趨勢的敏感性，在收集相關信息的基礎上，制定預見性合規(guī)計劃，該計劃具體包括環(huán)境影響評估、節(jié)能標準達標措施、應急預案等方面內(nèi)容。在進行項目設計時，超前考慮未來可能出臺的更為嚴格的碳排放和能效標準，并將其納入項目設計參數(shù)中，依據(jù)具體項目計劃，在每個項目開發(fā)階段——從土地購買、項目方案設計到施工建設和銷售推廣等環(huán)節(jié)都應設置相應的合規(guī)審查節(jié)點，確保所有環(huán)節(jié)均符合已知及潛在的法律法規(guī)要求，并根據(jù)具體合規(guī)審查節(jié)點，編制詳盡的合規(guī)手冊并進行內(nèi)部培訓。

結語：

綜上所述，對于建筑與房地產(chǎn)企業(yè)而言，低碳模式下的經(jīng)濟管理從技術革新到財務策略，再到政策環(huán)境與市場宣傳，每一個方面都是構成低碳轉型多層次框架的基石。因此，持續(xù)的協(xié)作、創(chuàng)新思維以及長期價值投資理念是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提。隨著相關政策指引和市場需求日益明確，建筑與房地產(chǎn)企業(yè)不僅應積極探索經(jīng)濟管理策略，還應抓住其中蘊含的巨大商業(yè)機遇，創(chuàng)造出更多符合低碳經(jīng)濟要求的經(jīng)濟管理方案，同時提升建筑與房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益和社會效益。

（作者單位：山西省祁縣自然資源局）