基于用途與級別的集體建設用地入市增值收益分配研究

袁晨光 王令超 宋艷華 王自威 王磊

收稿日期：2022-03-07

基金項目：河南省軟科學研究計劃項目（242400410573）；河南省科學院科技智庫研究項目（240701008）；河南省科學院基本科研業(yè)務費項目（210601043）

作者簡介：袁晨光（1993-），男，河南駐馬店人，助理研究員，碩士，主要從事土地利用評價研究，（電話）15939661600（電子信箱）736509535@qq.com。

袁晨光，王令超，宋艷華，等. 基于用途與級別的集體建設用地入市增值收益分配研究［J］. 湖北農業(yè)科學，2024，63（5）：229-235．

摘要：將影響集體建設用地入市增值收益的因素分為外部因素和內在因素，其中外部影響因素分為政府影響因素和集體影響因素，政府影響因素反映政府對增值收益的貢獻，集體影響因素和內在因素共同反映集體對增值收益的貢獻。以集體建設用地、農用地基準地價評估的過程數(shù)據(jù)為基礎，計算影響因素分值，建立增值收益與影響因素的回歸模型，依據(jù)政府、集體對增值收益的貢獻，測算分用途、分級別的分配比例。結果表明，不同級別增值收益分配比例有較大差異，政府分配比例隨級別的降低而減少，集體分配比例則隨級別的降低而增加，每降低一個級別商業(yè)服務業(yè)用地、工礦倉儲業(yè)用地，政府分配比例平均分別減少2.66%、2.34%，集體分配比例則平均分別增加2.66%、2.34%；政府在商業(yè)服務業(yè)用地增值收益中的平均分配比例為31.58%，遠高于在工礦倉儲業(yè)用地增值收益中23.68%的平均分配比例。

關鍵詞：集體建設用地；增值收益；分配比例；影響因素；用途；級別

中圖分類號：F321.1???????? 文獻標識碼：A

文章編號：0439-8114（2024）05-0229-07

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2024.05.039??????????? 開放科學（資源服務）標識碼（OSID）：

Research on value-added income distribution of collective construction land entering the market based on land use and classification

YUAN Chen-guang，WANG Ling-chao，SONG Yan-hua，WANG Zi-wei，WANG Lei

（Institute of Geographical Sciences，Henan Academy of Sciences，Zhengzhou? 450052，China）

Abstract： The factors affecting value-added income of collective construction land entering the market were divided into external factors and internal factors. The external factors were divided into government influence factors and collective influence factors， and the government influence factor reflected the governments contribution to value-added income. Collective influence factors and internal factors reflected collective contribution to value-added income. Based on the process data of collective construction land and agricultural land benchmark land price evaluation， the influence factor score was calculated and the regression model of value-added income and influencing factors was established. According to the contribution of government and collective to value-added income， the proportion of allocation by land use and classification was calculated. The results showed that there were great differences in the distribution proportion of value-added income at different levels， the proportion of government allocation decreased with the decrease of class， and the proportion of collective allocation increased with the decrease of class. For each decrease in the class level， the proportion of government allocation of the commercial service land， the industrial， mining and storage land would decrease by 2.66% and 2.34% respectively， and the proportion of collective distribution increased by 2.66% and 2.34% respectively. For the commercial service land， the average distribution proportion of government in the value-added income was 31.58%， which was significantly higher than 23.68% in the industrial， mining and storage land.

Key words： collective construction land；value-added income；allocation proportion； influencing factors；use；classification

增值收益分配是影響集體經營性建設用地入市的重要因素，公平合理的土地增值收益分配機制對于經濟社會發(fā)展和保障農民土地財產權益具有重要意義［1-3］。財稅［2016］41號文規(guī)定“農村集體經營性建設用地入市或再轉讓須征收20%～50%的土地增值收益調節(jié)金”，要求“試點縣綜合考慮土地增值收益情況，按照土地征收轉用與農村集體經營性建設用地入市取得的土地增值收益在國家和集體之間分享比例大體平衡以及保障農民利益等原則，考慮土地用途、土地等級、交易方式等因素，確定調節(jié)金征收比例”，該文件確定了集體經營性建設用地入市增值收益在政府和集體（含集體組織成員份額）間分配比例區(qū)間及分配的基本原則。目前，各試點縣多以入市成交價為基數(shù)收取調節(jié)金，政府和集體分配比例在空間上大體分為兩種形式，第一種是縣內統(tǒng)一按一個比例分配，采用這一方式的有文昌市、晉江市、海城市、高陵區(qū)等，長垣市工礦倉儲業(yè)也采用全市統(tǒng)一比例，政府分配比例最高的是海城市，商服業(yè)為40%、工礦倉儲業(yè)為30%，商服業(yè)最低的是文昌市，為20%，工礦倉儲業(yè)最低的是文昌市和長垣市，均為5%。第二種是在縣內分區(qū)域設定分配比例，按鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內和規(guī)劃區(qū)外設定分配比例的較多，采用這一分配方式的有金寨縣、平羅縣、德清縣等，長垣市商服業(yè)形式上采用級別合并的方式確定區(qū)域調節(jié)金比例，但由于合并后的區(qū)域與規(guī)劃區(qū)基本重合，其本質上也是以規(guī)劃線為界線劃分區(qū)域。規(guī)劃區(qū)內商服業(yè)用地政府分配比例最高的為德清縣48%，最低的為長垣市30%，工礦倉儲業(yè)地政府分配比例最高的為平羅縣30%，最低的為金寨縣20%；規(guī)劃區(qū)外商服業(yè)用地政府分配比例最高的為金寨縣35%，最低的為長垣市15%，工礦倉儲業(yè)地政府分配比例最高的為平羅縣20%，最低的為金寨縣16%［4，5］。這兩種空間表現(xiàn)形式均存在不合理之處，全縣統(tǒng)一按一個比例進行入市收益分配，無法體現(xiàn)不同區(qū)域政府和集體對入市收益的貢獻；以規(guī)劃線為界線劃分區(qū)域，在一定程度上體現(xiàn)了政府對入市收益的影響，但忽視了集體對入市收益的影響，不能全面反映入市收益各影響因素的貢獻，且易造成規(guī)劃區(qū)邊界兩側分配比例相差過大。

已有研究文獻中，對政府在集體經營性建設用地入市中的角色和政府參與分配的依據(jù)研究較多［6-24］，也有學者對入市增值收益分配的制度設計優(yōu)化進行研究［25-27］，對入市增值收益分配計算方法的研究較少，有學者從博弈論的視角進行入市增值收益分配計算［28-30］，也有學者基于Shapley值進行入市收益分配研究［31］，這些方法均是將行政區(qū)域作為一個整體進行計算，且未顯化政府、集體各自對增值收益的貢獻，尚未見分用途、分級別測算入市增值收益分配的研究。由于不同區(qū)位入市增值收益差別較大，不同區(qū)位政府、集體對增值收益的影響也不相同，將行政區(qū)域作為一個整體按同一比例分配入市增值收益或按比例收取調節(jié)金的方式，會導致不同區(qū)位的土地增值收益分配難以實現(xiàn)平衡［32］。影響測算方法研究的難點在于將政府、集體對入市增值收益的貢獻或影響科學地量化，進而以此為依據(jù)計算入市增值收益分配比例。因而，無論是對增值收益分配理論的完善，還是具體實踐的需求，都需要對增值收益分配測算方法進行深入研究，本研究以集體建設用地基準地價評估的過程數(shù)據(jù)為基礎，量化政府、集體對入市增值收益的影響，探索建立一個分用途、分級別、能夠體現(xiàn)貢獻與公平、依據(jù)充分、公平合理、易于操作的測算入市收益在政府與集體（集體和集體組織成員）間分配比例的方法。

1 數(shù)據(jù)來源

長垣縣2019年9月撤縣設市，位于豫東北地區(qū)，南鄰黃河，土地面積103 824.76 hm2，其中國有建設用地5 085.64 hm2，集體建設用地15 506.36 hm2。在集體建設用地中商業(yè)服務業(yè)用地249.74 hm2，占集體建設用地的1.61%，工礦倉儲用地1 587.42 hm2，占集體建設用地的10.24%，2020年總人口110萬人。

長垣市是中國第一批經營性集體建設用地入市試點縣，分別于2015年和2020年進行了兩輪集體建設用地基準地價評估。目前已完成集體經營性建設用地入市153宗，其中商業(yè)服務業(yè)用地28宗，工礦倉儲業(yè)用地125宗。本研究以長垣縣2020年集體建設用地商業(yè)服務業(yè)、工礦倉儲業(yè)基準地價評估數(shù)據(jù)和征地區(qū)片綜合地價為基本依據(jù)，研究建立分用途、分級別集體經營性建設用地入市增值收益中政府與集體分配比例計算方法。

2 集體建設用地入市增值收益分配測算思路

2.1 集體建設用地入市增值收益的形成

土地價格受內外兩個方面因素的影響。影響土地增值的外部因素為中心城市影響程度、交通便利程度、土地所在區(qū)域社會經濟發(fā)展水平、環(huán)境條件等，由于這些外部因素的差異，使增值收益在空間上表現(xiàn)出較大差異，其內涵與級差地租近似，其中中心城市影響程度、交通便利程度、基礎設施完善度等宏觀因素是政府長期投入開發(fā)形成的，體現(xiàn)了政府對增值收益的貢獻；土地所在區(qū)域社會經濟發(fā)展水平、宗地條件等微觀因素主要是村民集體組織經濟活動的結果，體現(xiàn)了村民集體組織對增值收益的貢獻，因而，外部因素形成的增值收益應由政府和集體共同分配。影響土地價格的內在因素為其稀缺性和不可替代性即集體土地使用權，由于外部影響因素基于具體的土地使用權產生增值收益，所以，集體土地使用權應作為影響增值收益的重要因素予以考慮，其產生的增值收益為集體土地入市時集體應獲得的最低收益，大體與絕對地租相當。建立樣點增值收益與政府影響因素分值、集體影響因素分值、使用權分值的回歸模型，以模型為基礎測算政府與集體的分配比例。這一思路充分考慮了影響增值收益的各種因素，測算結果具有科學性、合理性和公平性，難點在于如何建立科學的因素體系并將影響因素量化。

2.2 集體建設用地入市增值收益影響因素體系

2.2.1 外部影響因素體系及權重確定

1）外部影響因素體系確定。

集體建設用地基準地價評估的技術路線為先定級，然后在級別的基礎上評估基準地價。土地級別反映了區(qū)域內集體建設用地質量的相對優(yōu)劣程度，也反映了集體建設用地價格在空間上的變化規(guī)律，定級因素體系以宏觀因素為主兼顧部分微觀因素；宗地地價修正因素體系的作用是將基準地價修正為宗地地價，其包含部分定級因素，并增加了一些微觀因素。因而，可將定級因素和宗地地價修正因素進行綜合、取舍，建立影響集體建設用地入市增值收益的外部因素體系。

商業(yè)服務業(yè)用地外部影響因素體系（表1）。在商業(yè)服務業(yè)定級因素中區(qū)位條件、繁華程度、交通條件、基礎設施狀況、規(guī)劃因素中的空間規(guī)劃管制分區(qū)及環(huán)境條件中的綜合環(huán)境質量是在政府主導下形成的，體現(xiàn)了政府的貢獻；社會經濟因素、土地利用條件、規(guī)劃因素中的村莊規(guī)劃類型、環(huán)境條件中的人居環(huán)境質量主要是村民及集體組織實施完成的，體現(xiàn)了村民集體組織的貢獻。在定級因素因子體系與宗地地價修正因素體系中，宗地地價修正因素體系中的區(qū)域因素和個別因素中的臨街道路等級、規(guī)劃限制條件與定級因素中的同類因素內涵相同，空間上的優(yōu)劣對比關系也基本相同，故可以與定級因素體系中的同類因素合并考慮；增加宗地利用條件因素，將定級因素體系沒有考慮的個別因素中的周圍用地類型、臨街狀況、宗地面積、宗地形狀并入宗地利用條件因素中，由于個別因素反映的是宗地的微觀狀況，故應視為集體影響因素。

工礦倉儲業(yè)用地外部影響因素體系（表2）。在工礦倉儲業(yè)定級因素中宏觀區(qū)位因素、交通條件、基礎設施狀況、產業(yè)聚集影響度、規(guī)劃因素中的空間規(guī)劃管制分區(qū)是在政府主導下形成的，體現(xiàn)了政府的貢獻；社會經濟因素、土地利用條件、規(guī)劃因素中的村莊規(guī)劃類型主要由村民集體組織實施完成，環(huán)境條件洪水淹沒、工程地質條件是由宗地所處位置決定，也應視為村民集體組織的影響。宗地地價修正因素體系的區(qū)域因素中，除距物流中心距離、配套產業(yè)規(guī)模狀況外，其他因子在分選定級因素時已經考慮（產業(yè)聯(lián)系緊密狀況包含在產業(yè)聚集影響度），故不再重復考慮，將距物流中心距離并入對外交通便利度、配套產業(yè)規(guī)模狀況并入產業(yè)聚集影響度進行計算；反映宗地微觀狀況的個別因素中宗地臨路狀況（為臨道路等級，定級因素道路通達度已顯示其影響）、規(guī)劃限制條件在定級因素的分選中也已經考慮，將地勢條件并入自然條件優(yōu)劣度，增加宗地自身條件并作為集體影響因素，將宗地面積、宗地形狀并入宗地自身條件進行計算。

2）影響因素權重確定。

以政府影響因素、集體影響因素中的因素在定級因素因子體系和宗地地價修正因素體系中的原始權重為基礎，其中規(guī)劃限制因素和環(huán)境條件因素按其包含的因子權重進行拆分，采用歸一化計算并咨詢地價評估專家的意見確定。由于長垣市集體商業(yè)服務業(yè)用地定級因素、工業(yè)用地定級因素個數(shù)少于二者的宗地地價修正因素，使得各自單一的定級因素和宗地地價修正因素原始權重不具有可比性，在歸一化計算時，采用定級因素和宗地地價修正因素的平均權重的比值對宗地地價修正因素原始權重進行修正。

[dzi=sziqzii=1nsziqzi]?????????? ??????????????????（1）

[？ji=sjiqjij=1msjiqji] ???? ???（2）

式中，dzi為政府影響因素中i因素權重（[dzi=1]）；qzi為政府影響因素中i因素在定級因素體系和宗地地價修正因素體系中的原始權重；szi為修正系數(shù)（當因素i為定級因素時，szi=1；當因素i為宗地地價修正因素時，szi=定級因素平均權重/宗地地價修正因素平均權重）；n為政府影響因素個數(shù)，商業(yè)服務業(yè)n=7，工礦倉儲業(yè)n=6。

hji為集體影響因素中i因素權重（[？ji=1]）；qji為集體影響因素中i因素在定級因素體系和宗地地價修正因素體系中的原始權重；sji為修正系數(shù)（當因素i為定級因素時，sji=1；當因素i為宗地地價修正因素時，sji=定級因素平均權重/宗地地價修正因素平均權重）；m為集體影響因素個數(shù)，商業(yè)服務業(yè)m=7，工礦倉儲業(yè)m=5。

2.2.2 內在影響因素確定 由于影響集體建設用地入市增值收益的外部因素并不是以絕對價值存在，而是表現(xiàn)為反映土地質量差異的相對值，故內在影響因素也可以采用相對數(shù)值來表示，而不必糾結于使用權的具體價值。集體農用地承包經營權基準地價在集體建設用地地價評估中一般作為成本中的土地取得費使用，是取得集體建設用地使用權時的投入，農用地轉為集體建設用地時的增值可以看作是投入的基本收益，因而將農用地基準地價修正到集體建設用地使用年期，再采用集體建設用地基準地價評估時農用地轉為集體建設用地的增值率8%，作為集體建設用地入市時集體應獲得的最低收益，用其在空間上的相對差異表示集體建設用地使用權對增值收益貢獻的空間差異。

2.3 集體建設用地入市增值收益影響因素分值的獲取與計算

2.3.1 外部影響因素分值獲取與計算 若影響因素為定級因素，則直接采用集體建設用地基準地價評估數(shù)據(jù)庫中定級因素分值；若影響因素為宗地地價修正因素，則按其修正規(guī)則中該因素的分級確定，長垣市宗地地價修正體系將各修正因素劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣5級，根據(jù)樣點修正因素的實際情況確定其分級，對優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣各級分別賦值100、70、40、20、0。采用加權求和計算政府影響因素、集體影響因素總分值。

1）政府影響因素總分值。

[Zi=j=1nfijdij]?? ????? ????????????（3）

式中，Zi為i樣點政府影響因素總分值；fij為i樣點政府影響因素中j因素分值；dij為i樣點政府影響因素中j因素權重；n為政府影響因素個數(shù)，商業(yè)服務業(yè)n=7，工礦倉儲業(yè)n=6。

2）集體影響因素總分值。

[Ti=j=1mgij？ij] ????????????? （4）

式中，Ti為i樣點集體影響因素總分值；gij為i樣點集體影響因素中j因素分值；hij為i樣點集體影響因素中j因素權重；m為集體影響因素個數(shù)，商業(yè)服務業(yè)m=7，工礦倉儲業(yè)m=5。

2.3.2 內在影響因素分值計算 以行政村為單元，按各類農用地面積和基準地價加權計算行政村綜合農用地基準地價，修正后作為樣點的取得費，沒有綜合農用地基準地價的行政村采用相鄰行政村綜合農用地基準地價，采用式（5）計算樣點內在因素分值。

[Qi=100×pi-pminpmax-pmin]???? ?????? ??（5）

式中，Qi為i樣點集體土地使用權分值；pi為i樣點所在行政村綜合農用地基準地價；pmax為行政村綜合農用地基準地價最大值；pmin為行政村綜合農用地基準地價最小值。

2.3.3 集體建設用地入市增值收益計算 樣點增值收益按式（6）計算。

[Yi=ti-bi]? ??????? ?（6）

式中，Yi為i樣點增值收益；ti為i樣點地價；bi為i樣點地價成本。

樣點地價ti為i宗地入市成交價，bi為i宗地入市地價成本，采用長垣市集體建設用地基準地價評估中的標準和方法計算。地價成本包括土地取得費、稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤、其他成本等，其中土地開發(fā)費用為城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內按“五通一平”計算，其他區(qū)域按“三通一平”計算。

2.3.4 建立集體建設用地入市增值收益與影響因素回歸模型 為清晰反映各因素的影響程度，建立集體建設用地入市增值收益與影響因素的多元線性回歸模型：

[Yi=aZi+bTi+cQi+d]? ????? ????（7）

式中，Yi為i樣點增值收益；Zi、Ti、Qi同上；a、b、c為回歸系數(shù)，分別表示i樣點政府影響因素總分值、集體影響因素總分值、集體土地使用權分值每變化1分增值收益的變化情況；d為常數(shù)項。

2.3.5 各級別集體建設用地入市增值收益分配比例計算

1）計算各級別政府影響因素總分值、集體影響因素總分值、集體土地使用權分值的平均值。

若影響因素為定級因素，則從基準地價數(shù)據(jù)庫中提取級別圖斑因素分值，若影響因素為宗地地價修正因素，則按修正因素分級確定分值。采用面積加權方式計算各級別政府影響因素總分值、集體影響因素總分值；將集體建設用地級別與各類農用地級別疊加，進行年期和增值修正后，按面積和地價加權計算集體建設用地級別綜合農用地基準地價，計算集體土地使用權級別分值的平均值。

[Zj=1Sjk=1nZjkSjk]??? ??? ??????????（8）

[Tj=1Sjk=1nTjkSjk]?????? ?????? ????????????（9）

[Qj=100×ej-pminpmax-pmin] ?????? ??（10）

式中，Zj、Tj、Qj分別為j級別政府影響因素分值、集體影響因素分值、集體土地使用權分值的平均值；Zjk、Tjk分別為j級別k圖斑政府影響因素分值、集體影響因素分值；ej為j級別集體土地使用權分值；Sjk為j級別k圖斑面積；Sj為j級別圖斑總面積；k為j級別圖斑數(shù)；pmax、pmin同上。

2）計算各級別集體建設用地入市增值收益分配比例。

將級別影響因素總分值代入式（7）得到式（11）。

[Yj=aZj+bTj+cQj+d]? ??? （11）

式中，Yj為j級別平均增值收益；aZj為政府對級別增值收益的直接貢獻，為政府所得部分；bTj和cQj為集體對級別增值收益的直接貢獻，為集體所得部分；常數(shù)項d是aZj、bTj和cQj共同作用的結果，為政府和集體對級別收益的間接貢獻，應由政府和集體按貢獻分攤。j級別政府和集體的增值收益分配比例采用以下方法計算。

[Bj=aZj+aZjaZj+bTj+cQjdYj×100%] ?????? ?????????（12）

[Lj=bTj+cQj+bTj+cQjaZj+bTj+cQjdYj×100%]=100%-[Bj]????????? （13）

式中，Bj為j級別增值收益政府分配百分比；Lj為j級別增值收益集體分配百分比。

3 結果與分析

3.1 建立模型

計算長垣市商業(yè)服務業(yè)和工礦倉儲業(yè)入市樣點政府、集體影響因素、內在因素分值，建立入市樣點增值收益與影響因素關系回歸模型。

[Ysi=4.137 2Zsi+3.668 1Tsi+2.915 8Qsi-183.128 1]

（14）

R2=0.851 9

[Ygi=0.294 9Zgi+0.287 7Tgi+0.437 7Qgi-16.912 1]

（15）

R2=0.812 6

式中，Ysi、Zsi、Tsi、Qsi分別為商業(yè)服務業(yè)用地i樣點增值收益、政府影響因素分值、集體影響因素分值、使用權分值；Ygi、Zgi、Tgi、Qgi分別為工礦倉儲業(yè)用地i樣點增值收益、政府影響因素分值、集體影響因素分值、使用權分值。

3.2 模型分析

同一模型的a、b、c 3個回歸系數(shù)反映了政府、集體、使用權影響因素每變化1個分值增值收益的變化情況，從2個模型來看，在外部影響因素中政府影響因素每變化1個分值對增值收益的影響大于集體影響因素；由于外部因素尤其是宏觀區(qū)位影響度、商服繁華程度、對外交通便利度等因素對商業(yè)服務業(yè)的收益起著決定性的影響，因此在商業(yè)服務業(yè)回歸模型中，回歸系數(shù)之間存在a>b>c的對比關系；而工礦倉儲業(yè)對外部因素的要求較低，直接投入是收益的決定因素，因此，回歸系數(shù)c較大。同時，由于工礦倉儲業(yè)入市增值收益遠小于商業(yè)服務業(yè)，使得工礦倉儲業(yè)a、b、c 3個回歸系數(shù)遠小于商業(yè)服務業(yè)。2個模型均通過了顯著性檢驗，表明均可用于集體經營性土地入市增值收益政府和集體分配比例計算。

3.3 分配比例計算

采用圖斑面積加權計算各級別平均分值和全域平均分值，然后應用式（12）、式（13）計算各級別政府和集體增值收益分配比例和全域平均分配比例（表3）。

1）分配比例與級別的關系。從表3可以看出，從高級別到低級別集體經營性土地入市增值收益中政府應分配比例逐步降低，其中商業(yè)服務業(yè)從1級地的39.71%下降到6級地的26.40%，平均每降低1個級別下降2.66%；工礦倉儲業(yè)從1級地的29.48%下降到5級地的20.13%，平均每降低1個級別下降2.34%。集體分配比例則逐步提高，其中商業(yè)服務業(yè)從1級地的60.29%上升到6級地的73.60%，平均每降低1個級別提高2.66%；工礦倉儲業(yè)從1級地的70.52%上升到5級地的79.87%，平均每降低1個級別提高2.34%。

分別計算各級別政府影響分值Z與三類影響因素總分值（Z+T+Q）之比K1［K1=Z/（Z+ T+Q）］、集體影響總分值（T+Q）與三類影響因素總分值（Z+T+Q）之比K2［K2=（T+Q）/（Z+ T+Q）=1-K1］，可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)服務業(yè)K1從1級地的0.35逐步下降到末級地的0.23，工礦倉儲業(yè)K1從1級地的0.34逐步下降到末級地的0.24；而商業(yè)服務業(yè)K2從1級地的0.65逐步上升到末級地的0.77，工礦倉儲業(yè)K2從1級地的0.66逐步上升到末級地的0.76，表明在回歸系數(shù)a、b、c一定時，隨著級別的降低，政府對級別平均增值收益的貢獻在下降、集體對級別平均增值收益的貢獻在上升，這是由于政府影響因素多為空間擴散型，其中宏觀區(qū)位影響度、商服繁華程度、農貿市場影響度、對外交通便利度的擴散源多在中心城鎮(zhèn)，加之商貿中心影響度、道路通達度、對外交通便捷度是指數(shù)擴散型，道路中城鎮(zhèn)的道路等級和通達性也高于外圍區(qū)域，在級別上表現(xiàn)為政府影響因素總分值從高級別向低級別快速衰減；雖然集體影響因素和使用權分值也具有從高級別向低級別降低的趨勢，但由于集體影響因素多為均質區(qū)賦值，使得集體影響因素和使用權分值從高級別向低級別降低的幅度較政府影響因素小，對比之下，級別越低政府影響因素對增值收益的貢獻越小，而集體影響因素和使用權對增值收益的貢獻則越大，造成政府應分配比例隨級別下降逐步降低，集體應分配比例隨級別下降則逐步提高。雖然政府分配比例隨級別降低而降低，集體分配比例隨級別降低而增加，但無論是政府還是集體，高級別的平均增值收益分配數(shù)額都高于低級別，這主要是高級別的增值收益遠大于低級別造成的。

2）分配比例與土地用途的關系。在兩種用地中，商業(yè)服務業(yè)用地政府分配比例高于工礦倉儲業(yè)，1級地商業(yè)服務業(yè)比工礦倉儲業(yè)高10.23個百分點，末級地高6.27個百分點，平均高7.90個百分點，這種對比關系是由兩種用途土地價格形成過程中，政府影響因素貢獻的差異所決定的。采用基準地價評估法評估宗地地價時，級別和宗地地價修正因素決定著宗地的價格，在商業(yè)服務業(yè)定級因素中政府影響因素權重和為0.701 4，而工礦倉儲業(yè)定級因素中政府影響因素權重和為0.682 9；在商業(yè)服務業(yè)宗地地價修正因素中政府影響因素權重和為0.631 0，工礦倉儲業(yè)宗地地價修正因素中政府影響因素權重和為0.608 0。表明在價格的形成過程中，政府影響因素對商業(yè)服務業(yè)的貢獻就大于對工礦倉儲業(yè)的貢獻，這種對比關系反映到分配比例上就是政府在商業(yè)服務業(yè)用地入市增值收益分配比例高于工礦倉儲業(yè)。

4 結論與討論

1）增值收益在不同級別之間分配比例不同。研究發(fā)現(xiàn)政府影響因素、集體影響因素、使用權影響度在不同級別內對增值收益的貢獻不同，因而分配比例也不同，且1級地和末級地差別較大，從公平合理的角度講，增值收益的分配比例應按土地級別確定。

2）增值收益在不同用途之間分配比例不同。研究發(fā)現(xiàn)同一影響因素對不同用途的土地入市增值收益的貢獻不同，且不同用途之間差別較大，因而，增值收益的分配比例應按土地用途確定。

3）建立影響因素指標體系應考慮區(qū)域差異。對長垣市的研究表明，以基準地價成果中的定級因素體系和宗地地價修正因素體系為基礎建立政府和集體影響因素體系是可行的，但是，一般情況下，在選擇定級因素時，會舍棄一些在縣域內差別不大的因素，這些因素可能對收益分配也具有一定影響，同時考慮到不同區(qū)域之間的差異，在建立外部影響因素指標體系時，除考慮定級因素體系和宗地地價修正因素體系外，還應考慮區(qū)域內其他能實際影響增值收益的因素。

4）建模時應考慮模型回歸系數(shù)的物理意義。模型系數(shù)a、b、c反映了影響因素對增值收益的貢獻，故3個系數(shù)應大于0。某些情況下，即使政府影響因素、集體影響因素、使用權影響度與增值收益均存在顯著正相關，建模時也會出現(xiàn)系數(shù)a、b、c中的1個或2個小于0的情況，這種情況下，在建模時需要設置系數(shù)a、b、c大于0為限制條件。

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