新形勢下地產(chǎn)企業(yè)審計工作精細化管理研究

白小剛

摘要：隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的波動和經(jīng)濟政策的不斷調(diào)整，地產(chǎn)企業(yè)的財務管理和審計工作在保障企業(yè)財務信息的真實性、合法性上的作用日益凸顯。精細化管理則可以通過更加細致和系統(tǒng)的方法對企業(yè)的財務活動進行監(jiān)控和分析，以甄別和管理潛在的風險，提升財務管理效率和效果。文章對同行業(yè)的萬科地產(chǎn)企業(yè)審計工作的精細化管理進行了系統(tǒng)的分析，提出了幾點管理策略和建議，以期可以促進企業(yè)財務管理的持續(xù)優(yōu)化和提升。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)企業(yè)；審計；精細化管理；信息技術(shù)

精細化管理的理念源于制造業(yè)的精益生產(chǎn)，強調(diào)通過細節(jié)管理和過程優(yōu)化來提高效率和質(zhì)量。精細化審計管理注重通過科技手段和系統(tǒng)化方法，對企業(yè)的財務流程進行全面、深入的分析和監(jiān)控，實現(xiàn)對風險的有效識別和控制，提高財務信息的準確性和可靠性。科斯的企業(yè)理論強調(diào)了企業(yè)內(nèi)部運作效率對于企業(yè)整體競爭力的影響，而審計作為評價和監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部運作的重要機制，其精細化管理對于提升企業(yè)運作效率具有重要意義。代理理論指出管理層與股東之間信息不對稱的問題，強調(diào)精細化審計管理可通過提高財務信息的透明度，減少信息不對稱，從而降低代理成本。在當前的新形勢下，傳統(tǒng)的審計方法已經(jīng)難以滿足地產(chǎn)企業(yè)復雜多變的業(yè)務需求，需要通過精細化的管理來提升審計的效率和質(zhì)量。本文主要對同行業(yè)的代表企業(yè)萬科地產(chǎn)審計工作精細化管理策略作了探討，以期可以提升地產(chǎn)企業(yè)的審計效率和質(zhì)量。

一、精細化管理的概述

（一）精細化管理的概念與特征

精細化管理的概念最初來源于制造業(yè)領域，是一種旨在通過細致入微的管理方法和流程，實現(xiàn)組織運作效率最大化和資源配置最優(yōu)化的管理理念，并在精益生產(chǎn)和六西格瑪管理等先進生產(chǎn)管理理念的推動下得到了廣泛的應用和發(fā)展。精細化管理強調(diào)利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段收集、分析和利用大量的數(shù)據(jù)信息，對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進行全面的監(jiān)控和評估，確保決策的準確性和有效性。在當今快速變化的市場環(huán)境中，精細化管理已成為企業(yè)追求高質(zhì)量發(fā)展和可持續(xù)競爭優(yōu)勢的重要策略之一。

精細化管理的特征主要體現(xiàn)在過程控制的精細化以及數(shù)據(jù)驅(qū)動的決策制定兩個方面。其中，過程控制的精細化這一特征要求企業(yè)對其內(nèi)部各項業(yè)務流程進行嚴格的梳理和優(yōu)化，確保每一個環(huán)節(jié)都能夠達到最優(yōu)的運作狀態(tài)。在這一過程中，企業(yè)需要建立一套詳盡的流程管理體系，明確每個流程的起始點和終點，以及流程中的每一個步驟和環(huán)節(jié)，并且還應制定嚴格的標準和指標，對這些關(guān)鍵點進行實時監(jiān)控和管理，以防止任何偏差的發(fā)生。這種對過程控制的精細化管理，可以確保業(yè)務流程的高效和順暢，顯著提升產(chǎn)品和服務的質(zhì)量，增強客戶滿意度和企業(yè)的競爭優(yōu)勢。在信息技術(shù)高度發(fā)達的今天，數(shù)據(jù)已成為企業(yè)管理中不可或缺的資源。精細化管理強調(diào)利用大數(shù)據(jù)分析、區(qū)塊鏈等先進技術(shù)對企業(yè)內(nèi)外部的大量數(shù)據(jù)進行深入地收集、分析和處理，以此為基礎來制定決策。這種基于數(shù)據(jù)驅(qū)動的決策制定方式，能夠確保企業(yè)決策的科學性和準確性，使企業(yè)能夠不斷地對自身的業(yè)務策略和運營模式進行優(yōu)化和調(diào)整、更快地響應市場變化，有效地規(guī)避風險，把握發(fā)展機遇，從而實現(xiàn)持續(xù)的改進和創(chuàng)新。

（二）精細化管理與審計效率的關(guān)系

在精細化管理中，流程優(yōu)化是重要的組成部分，可以極大地提升審計工作的條理性和系統(tǒng)性。在審計前的準備工作中，精細化管理可以制定更為科學合理的審計計劃，確保審計資源的有效配置；在審計執(zhí)行過程中，審計證據(jù)的收集、審計測試的執(zhí)行都能通過精細化的流程管理，實現(xiàn)更高的精確度和效率。流程優(yōu)化可以有效縮短審計周期，提高審計質(zhì)量，使得審計活動更加高效和有成效。而進入數(shù)字化時代之后，審計領域?qū)π畔⒓夹g(shù)的依賴日益加深。大數(shù)據(jù)分析、云計算以及人工智能等先進的信息技術(shù)為審計提供了強大的數(shù)據(jù)處理能力和分析工具，審計人員可以利用大數(shù)據(jù)技術(shù)在海量數(shù)據(jù)中迅速篩選出關(guān)鍵信息，利用人工智能技術(shù)進行智能分析和預測，大大提高審計工作的智能化水平。這也反映出信息技術(shù)的深度融合，一方面可以為審計工作提供技術(shù)支撐，另一方面也可以加快審計工作精細化管理目標的實現(xiàn)。

二、我國地產(chǎn)企業(yè)的審計現(xiàn)狀

（一）審計的基本框架

地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越多的市場壓力和運營挑戰(zhàn)，開展審計可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)和解決問題，并為企業(yè)的決策提供可靠的信息支持。結(jié)合圖1，審計活動的展開需要先明確其目標與原則。對于地產(chǎn)企業(yè)而言，審計目標包括了確保財務報告的準確性、評估內(nèi)部控制的有效性以及檢查企業(yè)遵守相關(guān)法律法規(guī)的情況。地產(chǎn)企業(yè)的審計包括財務審計、內(nèi)部控制審計以及合規(guī)審計等多個方面，財務審計關(guān)注的是企業(yè)的財務狀況和財務報告的真實性；內(nèi)部控制審計則是評估企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的設計和運行效果；合規(guī)審計主要檢查企業(yè)活動是否符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準。地產(chǎn)企業(yè)采用了一系列標準化和系統(tǒng)化的方法與程序，在審計前期進行充分的準備工作，包括審計計劃的制定、審計團隊的組建以及相關(guān)資料的收集。隨后，進行實地考察、文件審查、數(shù)據(jù)分析、收集審計證據(jù)，審計人員對收集到的信息進行綜合分析，識別問題，并提出改進建議。最后，形成審計報告，與企業(yè)管理層溝通審計結(jié)果，并提供針對性的改進措施。在地產(chǎn)企業(yè)的審計流程中，審計人員應當保持獨立性和客觀性，確保審計工作的公正性。同時，還需要保密企業(yè)的商業(yè)信息。對于被審計單位而言，其義務包括提供真實完整的財務和經(jīng)營數(shù)據(jù)，配合審計人員的工作，以及對審計發(fā)現(xiàn)的問題采取改進措施。審計報告是審計流程的最終產(chǎn)物，詳細記錄了審計發(fā)現(xiàn)的問題、分析的過程以及提出的建議。地產(chǎn)企業(yè)應重視審計報告中提出的問題和建議，與審計團隊進行充分的溝通，共同探討改進方案，并定期向董事會和股東報告審計情況，增加企業(yè)運營的透明度。

綜上，地產(chǎn)企業(yè)的審計流程是一項復雜但至關(guān)重要的工作，涉及企業(yè)運營的多個方面，審計人員和被審計單位應密切合作。通過有效的審計活動，地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠提高自身的財務透明度和運營效率，還可以在競爭激烈的市場環(huán)境中保持長期的競爭優(yōu)勢。

（二）企業(yè)概況與財務狀況分析

本研究以萬科企業(yè)股份有限公司為例，其成立時間是在1984年5月，是我國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，已發(fā)展成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理、商業(yè)管理等多元化業(yè)務的大型綜合性企業(yè)集團，其業(yè)務遍布中國多個城市，包括一線城市和新興的二線及三線城市，業(yè)務范圍覆蓋住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、物流與倉儲地產(chǎn)開發(fā)等多個領域。萬科堅持以客戶需求為導向，致力于為消費者提供高品質(zhì)的生活空間和服務，其開發(fā)的住宅項目以其良好的居住環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)和綠色節(jié)能的設計理念而受到市場的高度認可。近年來，公司積極布局新興的業(yè)務領域，如長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等，力圖構(gòu)建更加多元化和可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務體系，并加強了與國際市場的合作，引進了國外先進的技術(shù)和管理經(jīng)驗，提升企業(yè)的國際競爭力。萬科的主要財務指標分析如表1所示。

結(jié)合表1可知，萬科企業(yè)股份有限公司在2023年三季度末累計實現(xiàn)營業(yè)收入為2903.1億元，相比于去年同期下降了14.0%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務作為公司的主要收入來源，貢獻了2442.1億元的營業(yè)收入，同比下降了17.4%，反映了當前房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)性環(huán)境，以及企業(yè)在銷售、資金周轉(zhuǎn)等方面面臨的壓力。

結(jié)合表2可知，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務在稅前的毛利率為18.5%，扣除稅金及附加后的毛利率降至14.6%，表明稅費對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的利潤有較大影響，稅后毛利率比稅前下降了3.9個百分點。集團整體的稅前毛利率為17.6%，稅后毛利率為14.3%，說明整個集團的稅費負擔也對毛利率有所影響，稅后毛利率比稅前下降了3.3個百分點。

結(jié)合表3可知，萬科的總資產(chǎn)為16467.02億元，總負債為12395.74億元，資產(chǎn)負債率達到75.28%，這表明公司使用借貸資金的比例較高，財務杠桿作用明顯。從流動負債來看，流動負債總額為9404.70億元，占總負債的比重較大，其中應付賬款和其他應付款分別為2489.37億元和1619.40億元，是流動負債的主要組成部分，這與企業(yè)的經(jīng)營活動、采購和外部合作有關(guān)，反映了企業(yè)在短期內(nèi)需要償還的債務規(guī)模。從短期債務覆蓋程度來看，一年內(nèi)到期的非流動負債為474.91億元，相比于流動負債總額占比相對較小，意味著短期內(nèi)公司對非流動負債的償還壓力較輕。后續(xù)，公司需要持續(xù)關(guān)注負債結(jié)構(gòu)和償債能力，合理安排財務策略，以維持健康的財務狀況。

（三）審計效果評價

從審計質(zhì)量的角度來看，萬科企業(yè)的審計體現(xiàn)了較高的專業(yè)性和嚴謹性，其采用了國際通行的審計標準和方法，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析、云計算等技術(shù)有效識別和評估了財務報告中的關(guān)鍵風險點，確保了財務信息的真實性、準確性和完整性。萬科對于審計發(fā)現(xiàn)的問題給予了充分的重視，及時采取改進措施，從而不斷提升財務數(shù)據(jù)的質(zhì)量和透明度，增強了投資者和市場的信心。從風險管理的維度進行分析，萬科通過精細化的審計管理有效地識別和評估了經(jīng)營活動中的市場風險、信用風險和流動性風險等，建立健全了內(nèi)部控制體系，采取針對性的風險應對策略，有效地規(guī)避和控制了這些風險。其中，針對流動性風險，萬科通過優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和加強現(xiàn)金流管理，確保了企業(yè)的流動性和償債能力。然而，盡管萬科在審計方面取得了顯著成效，但在面對日益復雜的市場環(huán)境和經(jīng)營挑戰(zhàn)時，仍需不斷優(yōu)化和創(chuàng)新審計管理策略。

三、新形勢下地產(chǎn)企業(yè)審計面臨的挑戰(zhàn)

（一）外部經(jīng)濟環(huán)境的影響

宏觀經(jīng)濟波動對地產(chǎn)企業(yè)的財務審計產(chǎn)生了不可忽視的影響。經(jīng)濟周期的波動直接影響著地產(chǎn)市場的需求和供給，進而對企業(yè)的營業(yè)收入、資產(chǎn)價值以及投資回報率產(chǎn)生重大影響。在經(jīng)濟擴張期，地產(chǎn)市場需求旺盛，企業(yè)收入和利潤普遍增長，但也伴隨著資產(chǎn)泡沫和成本上升的風險；而在經(jīng)濟衰退期，地產(chǎn)市場需求萎縮，企業(yè)面臨銷售難度加大、資產(chǎn)減值和債務壓力增加的問題。這種宏觀經(jīng)濟的波動性要求審計能夠準確評估和預測經(jīng)濟周期對企業(yè)財務狀況的影響，及時調(diào)整審計策略和方法，確保審計結(jié)果的真實性和可靠性。同時，政策調(diào)控也對地產(chǎn)企業(yè)審計構(gòu)成了重大挑戰(zhàn)。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，如限購、限貸、土地供應調(diào)整及稅費政策等都會對地產(chǎn)企業(yè)的運營模式和財務狀況產(chǎn)生影響。當政策發(fā)生變化，地產(chǎn)企業(yè)就需要進行戰(zhàn)略調(diào)整，從而影響了財務報表的準確性。這要求地產(chǎn)企業(yè)的審計必須具備敏銳捕捉政策調(diào)控動態(tài)、評估政策變化對企業(yè)財務的潛在影響的能力，以確保企業(yè)能夠合規(guī)運營，降低政策風險發(fā)生的概率。

（二）內(nèi)部管理需求的變化

隨著市場競爭的加劇和經(jīng)營環(huán)境的復雜化，地產(chǎn)企業(yè)為了提高市場響應速度和管理效率，往往會進行組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整，實施扁平化管理、成立獨立的業(yè)務單元等。這些調(diào)整盡管有利于企業(yè)靈活應對市場變化，提升決策效率，但也給審計帶來了新的挑戰(zhàn)，表現(xiàn)為：審計過程中需要對這些新成立的業(yè)務單元進行深入了解，評估其財務管理和風險控制的有效性；組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整還會影響內(nèi)部信息流通和溝通機制，要求審計人員及時調(diào)整審計策略和方法，以確保審計工作的連續(xù)性和有效性。在新形勢下，隨著監(jiān)管政策的不斷完善和投資者對企業(yè)透明度要求的提高，地產(chǎn)企業(yè)需要進一步加強內(nèi)部控制，確保財務報告的真實性和合法性。這意味著企業(yè)不僅要完善財務管理制度，加強財務數(shù)據(jù)的收集、處理和分析，還需要建立健全的風險評估和監(jiān)控體系，對潛在的財務風險進行有效管理。在審計方面，這意味著審計工作需要更加關(guān)注企業(yè)內(nèi)部控制機制的設計和執(zhí)行情況，定期評估內(nèi)部控制的有效性，幫助企業(yè)識別和改進管理中的不足，這樣才能提高企業(yè)的財務管理水平和風險控制能力。

（三）信息技術(shù)的發(fā)展對審計工作的不利影響

隨著信息技術(shù)的廣泛應用，大量財務數(shù)據(jù)和敏感信息的電子化存儲與傳輸，使得地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的信息安全挑戰(zhàn)。網(wǎng)絡攻擊、數(shù)據(jù)泄露、惡意軟件侵入等安全威脅導致財務信息的損失、篡改或泄露，進而影響財務審計的準確性和可靠性。而虛擬貨幣、區(qū)塊鏈等新興技術(shù)的應用雖然為財務審計提供了新的工具和手段，但也增加了審計的復雜度和難度。同時，信息技術(shù)的發(fā)展對審計人員的專業(yè)技能提出了更高要求。在傳統(tǒng)的審計中，審計人員依賴于會計知識和審計經(jīng)驗來開展工作。然而，隨著信息技術(shù)在審計中的廣泛應用，審計人員不僅需要掌握會計和審計的專業(yè)知識，還需具備信息技術(shù)的相關(guān)技能，不斷學習數(shù)據(jù)分析、網(wǎng)絡安全知識等，這一轉(zhuǎn)變要求審計人員需要不斷更新知識結(jié)構(gòu)，提升自身的信息技術(shù)能力，才能適應現(xiàn)代審計的需要。對于地產(chǎn)企業(yè)而言，這意味著必須加大對審計人員培訓的投入，提升整個審計團隊的技術(shù)水平，才能夠更好地應對信息技術(shù)帶來的挑戰(zhàn)。

四、新形勢下地產(chǎn)企業(yè)審計工作精細化管理的策略

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制體系

地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部控制體系需要完善風險評估機制，應建立一個全面、系統(tǒng)的風險管理框架，對各種潛在的財務風險進行識別、評估和分類。定期開展風險評估工作可以幫助地產(chǎn)企業(yè)管理者及時發(fā)現(xiàn)和預測將會影響財務報表準確性的風險因素，如市場風險、信用風險、操作風險等，從而采取相應的控制措施來降低風險發(fā)生的概率和影響；企業(yè)還應建立動態(tài)的風險監(jiān)控機制，實時跟蹤風險控制的效果，確保風險管理措施的時效性和有效性，從而為審計提供堅實的內(nèi)部控制基礎。在數(shù)字化時代背景下，地產(chǎn)企業(yè)還應積極利用現(xiàn)代信息技術(shù)來提升內(nèi)部控制的效率和效果。在這一方面，地產(chǎn)企業(yè)可以建立集成的財務管理系統(tǒng)，實現(xiàn)財務數(shù)據(jù)的自動收集、處理和分析，提高數(shù)據(jù)處理的準確性和及時性；利用人工智能技術(shù)對財務數(shù)據(jù)進行深度學習和分析，從而更準確地識別和預測財務風險，發(fā)現(xiàn)潛在的財務舞弊行為；還可以建立電子審計軌跡，從而加強對審計過程的監(jiān)控和記錄，提高審計的透明度和可追溯性，這樣才有助于實現(xiàn)財務審計工作的精細化管理。

（二）改進審計過程

改進地產(chǎn)企業(yè)審計過程主要涉及審計計劃的制定、審計證據(jù)的收集與分析，以及審計報告的編制三個環(huán)節(jié)。其中，在審計計劃的制定方面，要求地產(chǎn)企業(yè)的審計團隊深入了解企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略、管理結(jié)構(gòu)、財務流程等關(guān)鍵信息，綜合考慮市場環(huán)境變化和內(nèi)外部風險因素，精心制定審計計劃，以確保審計計劃的全面性和針對性。審計計劃應明確審計的重點領域和關(guān)鍵控制點，合理分配審計資源，確保審計工作的高效有序進行。在審計證據(jù)的收集與分析方面，地產(chǎn)企業(yè)需要運用現(xiàn)代信息技術(shù)手段高效收集財務數(shù)據(jù)和相關(guān)信息，審計人員需要運用專業(yè)知識和經(jīng)驗，對收集到的審計證據(jù)進行深入分析，識別財務報告中潛在的問題和風險。在審計報告的編制方面，地產(chǎn)企業(yè)應注重審計報告的清晰性和可讀性，確保報告能夠全面反映審計發(fā)現(xiàn)和結(jié)論。因此，審計報告應詳細描述審計過程、分析方法和主要發(fā)現(xiàn)，對于發(fā)現(xiàn)的問題需要提出具體的改進建議和措施；審計報告還應關(guān)注報告的及時性，確保能夠在關(guān)鍵決策時刻為企業(yè)管理層和相關(guān)利益方提供重要信息支持，從而有效提升審計工作效果，為企業(yè)的持續(xù)改進和發(fā)展提供有力支撐。

（三）加強信息技術(shù)在審計中的應用

新形勢下，地產(chǎn)企業(yè)審計人員應充分利用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，在海量的交易記錄中發(fā)現(xiàn)非典型模式，揭示潛在的欺詐或錯誤；利用人工智能技術(shù)和機器學習，基于歷史數(shù)據(jù)和行為模式來預測未來的財務風險，為審計決策提供科學依據(jù)；利用云計算技術(shù)，審計團隊可以實時訪問和分析大量的財務數(shù)據(jù)，無論地點如何遠隔，都能保證審計工作的連續(xù)性和一致性，有效防止財務信息的篡改和欺詐，從而增強審計結(jié)果的公信力。審計過程自動化是信息技術(shù)應用的另一個重要方面，這要求地產(chǎn)企業(yè)盡快建立和完善審計管理軟件、電子工作底稿系統(tǒng)，以實現(xiàn)審計流程的標準化和自動化。這些系統(tǒng)能夠自動收集和處理財務數(shù)據(jù)，生成審計底稿，輔助審計人員進行風險評估和證據(jù)收集，大大減少人力資源的投入和審計周期。同時，自動化工具還具備了良好的可追溯性和透明度，可以提高審計工作的透明度和公信力。

（四）加強審計人員的專業(yè)培訓

在當前經(jīng)濟新常態(tài)下，財務審計的理論基礎、法規(guī)標準和實踐方法都在不斷演進。特別是隨著新會計準則的實施、稅法的修改以及金融工具的創(chuàng)新，地產(chǎn)企業(yè)的財務管理和風險控制面臨著新的要求。這要求審計人員必須不斷學習和掌握最新的審計理論、會計準則、稅收政策和風險管理知識，以拓展審計知識體系，提高其專業(yè)判斷和決策的準確性。對于跨國經(jīng)營的地產(chǎn)企業(yè)而言，審計人員還需熟悉國際財務報告標準（IFRS）和跨國審計實務，以應對國際化業(yè)務的審計挑戰(zhàn)。除了學習專業(yè)知識以外，在日常審計工作中審計人員還需要強化專業(yè)技能的應用。在這一方面，地產(chǎn)企業(yè)應通過定期的培訓和實踐，強化審計人員的實務技能，尤其是數(shù)據(jù)分析能力、溝通協(xié)調(diào)能力和問題解決能力，應當學習如何利用大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)進行審計證據(jù)的收集和分析，從而更好地適應數(shù)字化審計的需求，保障審計工作的專業(yè)性和有效性，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供堅實的審計保障。

五、結(jié)語

綜上所述，新形勢下地產(chǎn)企業(yè)審計工作的精細化管理能夠幫助地產(chǎn)企業(yè)更有效地應對財務風險和市場變化，優(yōu)化資源配置，從而提高財務管理水平。本文主要探討了地產(chǎn)企業(yè)審計精細化管理面臨的挑戰(zhàn)以及應對策略。在新形勢下，地產(chǎn)企業(yè)應積極響應市場變化，不斷優(yōu)化審計管理策略，充分利用信息技術(shù)手段，提高審計工作的科學性和專業(yè)性，這樣才有助于實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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【作者單位：北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司】