北上廣深下調公積金貸款利率

唐郡

截至5月18日，北上廣深四個一線城市均已官宣下調公積金貸款利率0.25個百分點。圖/視覺中國

房貸新政公布次日，北上廣深均已官宣下調公積金貸款利率。

5月17日，中國人民銀行（下稱“央行”）聯合國家金融監(jiān)督管理總局等部門，發(fā)布三大房貸新政：取消全國層面房貸利率政策下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；下調住房貸款最低首付比例5個百分點。

新政公布當晚，廣州市宣布下調住房公積金貸款利率：自5月18日起發(fā)放的公積金貸款，執(zhí)行新利率；5月18日前已發(fā)放的貸款，根據借款合同約定自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。

次日（5月18日），上海、深圳、北京先后宣布下調公積金貸款利率，存量、增量貸款均將受益。

據北京住房公積金管理中心測算，以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，利率調整后每月將少還154元；如采用等額本息還款方式，每月將少還134.59元。

“在一線城市，公積金占貸款總額有限，商貸占大頭，大家相對更關注房貸利率下限的調整?！币晃环科笕耸繉Α敦斀洝酚浾弑硎?。按照因城施策原則，各地可自主決定是否設置城市房貸利率下限，以及首付比例下限。截至目前，一線城市尚未官宣相關調整。

此外，一線城市會否全面放開限購亦是外界關注焦點。

對此，惠譽博華工商企業(yè)部高級分析師王興萍認為，一線城市可能會有部分區(qū)域放開限購，但是對完全放開限購仍持謹慎態(tài)度。“監(jiān)管層目標仍然是樓市企穩(wěn)，同時避免再度過熱。一線城市核心區(qū)域的需求較強，若全面放開限購可能導致房價快速上漲，引發(fā)市場過熱?！蓖跖d萍稱。

除三大房貸新政，央行同日官宣創(chuàng)設3000億元保障性住房再貸款，助力盤活商品房庫存。據悉，新的再貸款工具將用于激勵引導金融機構支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已經建成未出售商品房用作保障性住房。據測算，央行本次按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

“央行本次調整房貸政策，是對4月末中央政治局會議‘統籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施要求的貫徹落實和及時響應?！笔袌鋈耸糠治龇Q，首付比例和利率政策下限調整對增量住房會體現明顯效果，新增的再貸款工具重點聚焦于支持市場消化存量房產，是有效盤活存量市場的關鍵。

“近期日本在收緊貨幣政策方面表現糾結，很大程度上是由于長期受到低通脹的困擾，歷史的陣痛對政策決策掣肘較大。我國若要扭轉房地產市場預期，當前采取力度較大的措施是很有必要的?！鼻笆鍪袌鋈耸垦a充道。

促增量：房貸利率下限取消，首付比例低至15%

全國多數城市購買首套住房的居民有望享受15%的首付比例和低于3.75%的房貸利率。

5月17日，央行等金融管理部門發(fā)布三項舉措，優(yōu)化住房金融政策。

一是取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。在此基礎上，各地可按照因城施策原則，自主確定是否設置城市下限。

此前，全國層面首套和二套住房利率政策下限分別為不低于相應期限LPR（貸款市場報價利率）減20個基點和LPR加20個基點。按照當前的利率水平，首套、二套房貸利率全國下限分別為3.75%和4.15%。

公開信息顯示，2022年12月，央行建立首套房貸利率動態(tài)調整機制，地方政府可根據該機制自主選擇是否取消當地房貸利率下限，實際上早已開始了有條件的取消實踐。截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。

“預計新政策將帶動絕大多數城市取消房貸利率下限?！睋I(yè)內人士測算，政策落地后，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點，也就是說大多數城市房貸利率將進入“3”時代。以購買首套住房為例，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬余元。此外，改善型需求住房的利息支出將減少更多。

“適時取消房貸利率政策下限，房貸利率方面將更多體現市場機制的自我調節(jié)作用?！币晃粯I(yè)內人士表示，“此次政策調整體現了央行推動利率市場化的清晰思路，也表明央行持續(xù)推動金融機構市場化定價能力的決心?！?/p>

二是下調公積金貸款利率。自5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

截至5月18日，北上廣深四個一線城市均已官宣下調公積金貸款利率0.25個百分點。

其中，5月18日起新發(fā)放的公積金貸款執(zhí)行最新利率；對于存量貸款，廣州、上海、北京自2025年1月1日起執(zhí)行新利率，深圳自2024年7月1日起執(zhí)行新利率。

三是下調首套、二套房貸首付比例。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。在此基礎上，地方可按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首付比例下限。

“這是房地產行業(yè)發(fā)展有史以來最低首付比例?！蓖跖d萍稱。

這也是近期央行第二次調整房貸首付比例。

2023年8月，央行將全國層面最低首付比例政策統一為首套房20%、二套房30%。各地在此基礎上，因城施策自主決定政策下限。此次調整前，除北上廣深等八個城市，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國底線政策。

據中原地產研究院測算，之前全國重點城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類城市首付比例主要分為兩檔，即30%和20%。“全國大部分是20%，少數是30%?！敝性禺a首席分析師張大偉表示。

據了解，央行選擇在此時點優(yōu)化住房金融政策，也有支持信貸平穩(wěn)增長方面的考慮。近日，央行發(fā)布的4月金融統計數據顯示，4月社會融資規(guī)模增量為-

1987億元，為2005年以來首次錄得負值?！把胄写藭r出臺優(yōu)化住房金融政策，在提振市場信心，改善預期的同時，也有繼續(xù)穩(wěn)住金融數據的效果?！笔袌龇治鋈耸糠Q。

“出臺的政策主要集中于對需求端房地產金融政策的支持，力度可謂空前?！蓖跖d萍表示，“但同時我們也關注到，在當前房地產市場供需關系已經發(fā)生重大變化的形勢下，購房者的政策敏感性有所降低，該政策效果仍然有待觀察?！?h3>化存量：3000億元再貸款支持地方收購商品房

根據國家統計局數據，2024年前四個月，全國新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。截至4月末，全國商品房待售面積達到74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

近段時間以來，商品房庫存不斷攀升，受到各界高度關注。

個人住房公積金貸款利率調整（2024年5月18日起）

資料來源：廣州公積金管理中心。制表：顏斌

在5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰表示，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房?！?/p>

同日，央行宣布創(chuàng)設保障性住房再貸款，按照“政府主導、市場化運作”的思路，由央行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

據悉，保障性住房再貸款額度為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

據央行副行長陶玲介紹，本次保障性住房再貸款政策包括四大要點：

一是收購對象嚴格限定為房地產企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業(yè)一視同仁。

二是收購主體由城市政府選定，但被選定的地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

據悉，地方國企收購資金將通過租賃經營收入和未來售房收入回收，確保商業(yè)可持續(xù)，不增加地方政府隱性債務。

三是收購的商品房用途限定為保障性住房配售或租賃。

四是秉承自愿參與原則，地方政府、房地產企業(yè)、收購主體、21家全國性銀行、符合保障條件的工薪群體等參與各方均可自主決定是否參與。交易價格由各方平等協商。

陶玲表示，保障性住房再貸款工具的創(chuàng)設實施有利于實現多重目標：一是加快存量商品房去化，推動商品房市場去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機制。

“當前房企面臨的一大問題是現金流不足，通過保障性住房再貸款支持，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，而在建項目回籠資金確定性增強后，將有更多項目滿足城市房地產融資協調機制條件，形成良性循環(huán)，改善房企資金狀況?！币晃粯I(yè)內人士稱。

“在新工具支持下，地方國企可以成為市面商品房新買主，打通市場循環(huán)。”一位市場專家建議，“從更長期來考慮，未來土地等資產都可以作為盤活資產的對象。”

值得注意的是，此番創(chuàng)設的新工具也是對此前租賃住房貸款支持計劃的延續(xù)。2023年1月，央行曾設立1000億元租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津八個城市開展試點，支持批量收購存量住房用于擴大租賃住房供給。

“一年多來，試點在八個城市有序落地，商業(yè)可持續(xù)的租賃經營模式初步形成，為消化存量住房發(fā)揮了積極作用。統籌考慮政策銜接，我們將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣?！碧樟岜硎?。