海南房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控研究

陳思羽

【摘要】海南自建省以來，房地產(chǎn)行業(yè)至少經(jīng)歷了三次大起大落。本文基于PEST模型對海南房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展趨勢進行了分析。近年來海南實體經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)形成良性互動，為海南房地產(chǎn)行業(yè)中長期平穩(wěn)發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。從短期來看，海南土地整體供大于求，房產(chǎn)銷售去化周期處于正常區(qū)間，房屋空置率高于合理區(qū)間，頭部房企與其他房企呈多元化競爭態(tài)勢。最后，本文從項目介入和風(fēng)險化解兩方面，對海南房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控提出了具體建議。

【關(guān)鍵詞】海南房地產(chǎn) 趨勢分析 金融風(fēng)險防控

一、海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析——基于PEST模型

許朝陽（2023）在《人口老齡化、住房空置與房地產(chǎn)金融風(fēng)險——基于SYS-GMM動態(tài)面板》一文中提到，人口老齡化程度和住房空置率都會對房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生正向作用，人均生產(chǎn)總值提升對房地產(chǎn)風(fēng)險具有一定減弱作用。

本部分在選取上述影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素的基礎(chǔ)上，運用PEST模型對海南房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展趨勢進行更加全面系統(tǒng)的分析，包括政治（Political）、經(jīng)濟（Economic）、社會（Social）和技術(shù)（Technological）四個方面。

（一）政治方面

1.海南房地產(chǎn)政策

（1）限購限售政策階段

2018年6月10日，海南省住建廳網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，要求全省加強購房資格審查，非該省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房。該通知印發(fā)后購買的住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。非該省戶籍居民家庭在實行限購政策的區(qū)域購買住房，需提供至少一名家庭成員在該省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

2021年9月，?？谑性俅螌鞘姓叽蜓a丁，發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市購房政策和人才落戶政策的通知》，開始取消限購區(qū)與非限購區(qū)，實行全域限購——海南外省戶籍，如果也不屬于人才，社?；騻€稅繳納需滿60個月及以上，才可以在?？谫徺I1套住房。?？谟瓉硎飞献顕?yán)限購令。

（2）政策松綁情況

2023下半年，隨著住建部、發(fā)改委和央行多個部門發(fā)聲，海南省開始跟進優(yōu)化調(diào)控政策。8月2日，海南省政府召開專題會議，研究構(gòu)建具有海南自貿(mào)港特色的城鄉(xiāng)住房保障制度體系，強調(diào)要堅持“房住不炒”總基調(diào)。

2024年1月9日，?？谑凶〗ň职l(fā)布《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，在限購政策方面，由此前的全市范圍限購調(diào)整為區(qū)域限購，省外戶籍累計5年社保/個稅可在限購區(qū)購1套房，累計2年社保/個稅可在非限購區(qū)購1套房；在限售政策方面，調(diào)整限售年限，由購房合同備案滿5年并取得不動產(chǎn)權(quán)證后可轉(zhuǎn)讓，調(diào)整為2年可轉(zhuǎn)讓。2024年1月28日，海口市住建局發(fā)布優(yōu)化人才購房政策的通知，主要內(nèi)容為：符合要求的特殊人才享受本地居民同等待遇，引進人才可分階段購買2套房，引進人才父母隨遷落戶可購買1套房等。

2.海南省產(chǎn)業(yè)政策

2018年4月14日，海南自由貿(mào)易港政策正式發(fā)布，海南房地產(chǎn)市場的關(guān)注度急劇上升。2019年1月12日，在海南省人民政府企業(yè)家咨詢會議第一次全體會議上，時任海南省省長的沈曉明指出了制約海南長遠發(fā)展的“三大痛點”，其中一個便是“房地產(chǎn)一業(yè)獨大”。

海南省“十四五”規(guī)劃對加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的總體要求是：大力發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，集中力量打造若干千億級產(chǎn)業(yè)和一批百億級園區(qū)。規(guī)劃指出，要健全多層次住房保障和供應(yīng)體系，堅持“房住不炒”定位，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

（二）經(jīng)濟方面

1.主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)

根據(jù)2023年海南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2023年海南省地區(qū)生產(chǎn)總值7551.18億元，按不變價格計算，比上年增長9.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為20.0： 19.2：60.8。全年人均地區(qū)生產(chǎn)總值72958元，同比增長8.0%。

2.經(jīng)濟特征變化

一是“4+3”立體化產(chǎn)業(yè)格局正在形成。四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻超過六成。2023年涉南繁硅谷種業(yè)經(jīng)營主體收入總額突破100億元，崖州灣科技城聚集海洋產(chǎn)業(yè)類企業(yè)上千家，文昌國際航天城全國首個商業(yè)航天發(fā)射場一號發(fā)射工位竣工。

二是外向型經(jīng)濟特征更加明顯。2023年全省貨物進出口總額2312.77億元，比上年增長15.3%。2024年4月3日，《海南自由貿(mào)易港多功能自由貿(mào)易賬戶業(yè)務(wù)管理辦法》由中國人民銀行海南省分行正式發(fā)布，遵循“一線放開、二線按照跨境管理、同名賬戶跨二線有限滲透”的總體原則。

（三）社會方面

2023年末全省常住人口1043萬人，比上年末增加16萬人。其中，15-64歲人口（勞動年齡人口）730.04萬人，比上年增加14.51萬人。

2023年全省常住居民人均可支配收入33192元，比上年增長7.2%；我國常住居民人均可支配收入為39218元。

（四）技術(shù)方面

2023年11月16日，海南省住建廳聯(lián)合相關(guān)部門印發(fā)實施《海南省裝配式建筑（綠色建筑）發(fā)展提升3年行動方案（2023-2025年）》，提出2025年總體目標(biāo)，即建筑業(yè)高質(zhì)量綠色轉(zhuǎn)型邁上新臺階，建筑業(yè)工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化全面發(fā)展，從建筑產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品供需兩端全面提升，打造適合海南熱帶氣候、海洋島嶼特點的“好房子”。

二、海南房地產(chǎn)市場主要數(shù)據(jù)分析

（一）土地市場供求情況

根據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年海南省土地累計出讓面積1415.17萬m2，土地成交面積為965.37萬m2；2023年12月，出讓地面均價為4144元/m2（其中住宅為9145元/m2），成交地面均價為6552元/m2（其中住宅為12447元/m2）。

2024年1-2月累計出讓面積140.1萬m2，土地成交128.02萬m2；2024年2月，出讓地面均價為10929元/m2（其中住宅為15444元/m2），成交地面均價為6686元/m2（其中住宅為17802元/m2）。

（二）商品房銷售去化整體情況

此處選取兩個指標(biāo)對海南省房地產(chǎn)及其中的住宅銷售去化情況進行計算和對比分析。

一是銷售去化周期。計算公式為：銷售去化周期=房屋待售面積/過去12月月均銷售面積。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2023年末，全國房屋銷售去化周期為7.2個月，北京市為31.5個月，海南省為7.5個月，?？谑袨?.2個月，三亞市為7.7個月。可以看出，海南省全域及重點城市的房產(chǎn)銷售去化周期在12個月以內(nèi)，屬于合理范圍。

二是房屋空置率。此處選取國內(nèi)學(xué)者較為認同的計算公式：房屋空置率=房屋待售面積/近三年房屋竣工面積之和×100%。根據(jù)下表統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，全國房屋空置率為23.77%，北京市房屋空置率為49.46%，海南省房屋空置率為28.71%，海口市房屋空置率為19.19%，三亞市房屋空置率為27.18%。按照國際慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)。

（三）頭部房企及樓盤銷售情況

根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年海南房地產(chǎn)行業(yè)競爭態(tài)勢及投資分析報告》，海南地區(qū)頭部房企主要包括：恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、雅居樂、華潤置地、碧桂園、萬科、綠地，主要為全國性的房地產(chǎn)企業(yè)。除此之外，海南當(dāng)?shù)刂饕獓笕绾０l(fā)控、?？诔峭?、海墾、羅牛山的房地產(chǎn)項目也深受海南本地居民認可。

根據(jù)海南地區(qū)2024年1季度樓盤銷售排行榜，在海南地區(qū)頭部房企仍保持市場活躍度的同時，海南房企呈現(xiàn)了多元化的競爭態(tài)勢。海南購房者尤其?？谑斜镜鼐用竦南M偏好，以考慮房屋的區(qū)位（交通便利程度、生活便利程度、學(xué)區(qū)等）、戶型和質(zhì)量（包括口碑）為主，不盲目追求大房企或央國企。如?？谑?024年1季度銷售排行前三的住宅均為地方房企開發(fā)的樓盤。

三、總結(jié)及建議

（一）研究結(jié)論

近幾年海南省堅持“房住不炒”政策，特別是在海南自由貿(mào)易港政策出臺后，仍保持定力，大力發(fā)展實體經(jīng)濟，開創(chuàng)了經(jīng)濟高速高質(zhì)量發(fā)展，人口凈流入、勞動年齡人口比例上升，人民生活改善的良好局面。實體經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)以綠色經(jīng)濟為導(dǎo)向，形成良性互動，為中長期內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)。海南房產(chǎn)政策也有進一步放開的空間。

海南省土地供求關(guān)系整體供大于求，但供求狀態(tài)趨于平衡。海南省全域及重點城市的房產(chǎn)銷售去化周期在12個月以內(nèi)，與全國平均水平持平，屬于合理范圍。海南省房屋空置率略高于全國平均水平、且海口市房屋空置率低于全國平均水平，但仍高于合理區(qū)間。海南地區(qū)頭部房企仍保持市場活躍度的同時，海南房企呈現(xiàn)出多元化競爭態(tài)勢。

（二）海南房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控建議

1.項目介入方面：（1）海南房地產(chǎn)目前處于買方市場且市場分化明顯，對于房地產(chǎn)項目應(yīng)深入分析項目業(yè)態(tài)、區(qū)位、品質(zhì)、開發(fā)商口碑等影響購房者消費偏好的因素，?？诘貐^(qū)重點分析剛需人群消費偏好，三亞地區(qū)重點分析旅居人群消費偏好，審慎介入。（2）住宅仍是還款來源和抵押物的首選，但區(qū)位至關(guān)重要；工業(yè)用地價值上漲較快，可分析其在海南產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展中的價值，作為備選項；商業(yè)用地整體持續(xù)走低，尤其是三亞地區(qū)，應(yīng)主要考慮優(yōu)質(zhì)商圈物業(yè)。

2.風(fēng)險化解方面：（1）存量房地產(chǎn)風(fēng)險項目切實做好還款來源和抵押物管理，避免房屋私售等風(fēng)險。對于區(qū)位較好的項目，可選擇通過房屋銷售回款，實現(xiàn)風(fēng)險終極化解；對于銷售去化速度較慢的項目，應(yīng)考慮信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等處置措施，控制不良率。（2）積極關(guān)注房地產(chǎn)政策變化，充分利用房地產(chǎn)“白名單”等政策。

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