推進(jìn)傳統(tǒng)工業(yè)城市“工業(yè)上樓”的思考和建議

“工業(yè)上樓”是解決土地資源極度緊缺的重要抓手，對于推動產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級具有重要意義。在近年工業(yè)用地供需矛盾逐漸加劇，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、國家政策的引導(dǎo)鼓勵等諸多因素的驅(qū)動下，“工業(yè)上樓”作為一種產(chǎn)業(yè)空間形式持續(xù)釋放新能量。以無錫市為代表的傳統(tǒng)工業(yè)城市經(jīng)歷多年開發(fā)建設(shè)，土地約束強(qiáng)度不斷增大，通過探索實(shí)施一些“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，一定程度上緩解了土地資源緊張局面。本文聚焦國內(nèi)外“工業(yè)上樓”的典型應(yīng)用及經(jīng)驗(yàn)，對傳統(tǒng)工業(yè)城市下一步更好推進(jìn)“工業(yè)上樓”提出相應(yīng)建議。

一、“工業(yè)上樓”的典型應(yīng)用

上世紀(jì)50年代，香港和新加坡迫于土地緊缺和工業(yè)擴(kuò)張的壓力，開始探索“工業(yè)上樓”，到80年代，新加坡出現(xiàn)了一批“堆疊式廠房”，成為企業(yè)在高層樓房中進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)新空間模式。近來年，國內(nèi)也開始了“工業(yè)上樓”的探索。

1.國內(nèi)外典型應(yīng)用案例。近年來，隨著以深圳、東莞等為代表的制造業(yè)發(fā)達(dá)城市，逐步進(jìn)入土地資源存量發(fā)展時代，如何走內(nèi)涵式發(fā)展之路、集約節(jié)約用好土地，不斷提高土地單位產(chǎn)出率、持續(xù)推動產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效成為共同面對的課題，“工業(yè)上樓”逐漸成為這些城市的應(yīng)對手段。此外，自然資源部2019年發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》也明確鼓勵開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層工業(yè)廠房，供中小企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、經(jīng)營多功能復(fù)合利用，從宏觀政策上為城市探索“工業(yè)上樓”提供了支持。綜合來看，新加坡以及深圳、東莞、青島等在“工業(yè)上樓”應(yīng)用方面成效較為明顯。

①新加坡。上世紀(jì)80年代，為應(yīng)對城市土地資源極其緊缺的情況，新加坡貿(mào)工部下屬的裕廊集團(tuán)建設(shè)和運(yùn)營了一批“堆疊式廠房”。這類廠房多以3層疊3層、最高為9層的形態(tài)組成，即每棟建筑由三個三層的企業(yè)單元堆疊而成，并通過盤道連接每個單元的首層，即第1、第4和第7層由垂直盤道連接，實(shí)現(xiàn)真正的“多首層”。近年來，隨著新加坡整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向知識型產(chǎn)業(yè)，新加坡的一些“工業(yè)上樓”項(xiàng)目也隨之轉(zhuǎn)型為以緯壹科技城等為代表的、集制造和研發(fā)于一體的新型科技園區(qū)。

②深圳。早在2011年，深圳就在全國率先探索“工業(yè)上樓”模式，并在2012年建成了全國首個“工業(yè)上樓”項(xiàng)目——寶安區(qū)全至科技創(chuàng)新園。該園區(qū)按照“廠房+寫字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的科創(chuàng)大廈，集生產(chǎn)、研發(fā)、辦公于一體，2019年7月，寶安區(qū)又出臺國內(nèi)首份針對工業(yè)上樓的詳細(xì)工作指南——寶安區(qū)《工業(yè)上樓工作指引（試行）》，對工業(yè)上樓適用范圍、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、建筑設(shè)計(jì)等作出了詳細(xì)的指引規(guī)范。深圳市于2022年底正式啟動“工業(yè)上樓”計(jì)劃，提出未來五年每年將新增2000萬平方米優(yōu)質(zhì)廠房，并確立了以資源規(guī)劃條線和城市更新局為核心的工作推進(jìn)體系，在建筑規(guī)范、不動產(chǎn)交易等核心問題上予以了明確界定，從規(guī)劃和建筑形式上保證了“工業(yè)上樓”的科學(xué)統(tǒng)籌推進(jìn)。

③東莞。2019年，東莞以“一號文”的形式，出臺《關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，提出“開發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈”；2021年又出臺《水鄉(xiāng)功能區(qū)工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)指南》、《水鄉(xiāng)功能區(qū)工業(yè)上樓建筑設(shè)計(jì)指南（試行）》、提出“工業(yè)上樓”五要素篩選模型，研究高端產(chǎn)業(yè)空間需求，建立市級層面首個系統(tǒng)性工業(yè)上樓建筑設(shè)計(jì)指南。在一系列政策推動下，東莞建成了以松山湖智谷產(chǎn)業(yè)園為代表的一批“工業(yè)上樓”示范性項(xiàng)目，目前東莞已在松山湖功能區(qū)、濱海灣新區(qū)、水鄉(xiāng)功能區(qū)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，布局了超10個“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總建筑面積近600萬平方米。

④青島。2018年5月，青島城陽區(qū)發(fā)布《加快高層工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見》，在山東省率先實(shí)施“工業(yè)上樓”。該《意見》規(guī)定，高層工業(yè)樓宇需占地30畝以上，容積率達(dá)到3.0左右，并能夠滿足入駐企業(yè)生產(chǎn)需求，包括水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施配套以及具備完善的服務(wù)功能，讓企業(yè)“拎機(jī)入駐”。同年，全市首個高層工業(yè)樓宇項(xiàng)目——聯(lián)東U谷·夏莊智造園開始建設(shè)。2020年又啟動建設(shè) “工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)園。2021年，西海岸新區(qū)、城陽區(qū)先后發(fā)布高層工業(yè)樓宇項(xiàng)目扶持政策實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步完善高層工業(yè)樓宇開發(fā)要求及扶持政策。目前，青島市投入使用的高層工業(yè)樓宇項(xiàng)目超70個，建筑面積約1000萬平方米，形成了開工一批、竣工一批、儲備一批的工業(yè)上樓項(xiàng)目梯次化推進(jìn)格局。

2.“工業(yè)上樓”的優(yōu)勢。綜合來看，相比傳統(tǒng)工業(yè)廠房，“工業(yè)上樓”項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢。①高品質(zhì)。與傳統(tǒng)廠區(qū)不同，“工業(yè)上樓”項(xiàng)目統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局，將企業(yè)生產(chǎn)需要的基礎(chǔ)設(shè)施及員工生活設(shè)施合理建設(shè)布局，實(shí)現(xiàn)職住平衡、生產(chǎn)空間優(yōu)質(zhì)、生活空間便利、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，較符合先進(jìn)產(chǎn)業(yè)、高端人才對高品質(zhì)的空間需求。如深圳龍頭企業(yè)“工業(yè)上樓”示范項(xiàng)目——大族激光智造中心，共建有4棟生產(chǎn)廠房，層數(shù)7層，配有公寓、食堂、運(yùn)動場地等設(shè)施，并利用廠房樓頂建設(shè)850米環(huán)形塑膠跑道、2個標(biāo)準(zhǔn)籃球場、2個網(wǎng)球場、超100平米健康服務(wù)中心，員工可以通過連橋直接到達(dá)生產(chǎn)車間、辦公區(qū)、宿舍、空中花園。

②定制化。制造企業(yè)不愿“上樓”的主要顧忌在于：重型設(shè)備不易上樓，廠房樓板荷載要求高，高層貨梯難達(dá)標(biāo)，貨運(yùn)效率低等?！肮I(yè)上樓”項(xiàng)目積極在這些方面進(jìn)行探索并取得突破，以深圳南山紅花嶺基地項(xiàng)目為例，其每個樓層均“可拆可合”，將樓面設(shè)計(jì)成“C字型”“一字型”等特殊結(jié)構(gòu)，每個層面可靈活分拆，且首層荷載標(biāo)準(zhǔn)達(dá)2.0噸以上，基本滿足絕大部分企業(yè)生產(chǎn)需求，荷載要求高的企業(yè)可入駐低樓層，并在每個樓層建有盤道和高架平臺，裝卸貨車可直通各樓層。

③經(jīng)濟(jì)性。對城市來說，“工業(yè)上樓”實(shí)現(xiàn)了土地資源的高效利用。以青島城陽區(qū)《加快高層工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見》為例，按照其規(guī)定的高層工業(yè)樓宇占地30畝以上，容積率3.0計(jì)算，傳統(tǒng)的30畝土地只能容納一家2萬平方米的工業(yè)企業(yè)，而在同樣的土地上建設(shè)高層工業(yè)樓宇，按每家工業(yè)企業(yè)3000平方米的規(guī)模規(guī)劃，則可以入駐30余家企業(yè)，實(shí)現(xiàn)土地倍增效益。

二、無錫市“工業(yè)上樓”相關(guān)探索實(shí)踐

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，為滿足優(yōu)質(zhì)企業(yè)對產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的需求，傳統(tǒng)工業(yè)城市亟需通過打造多功能復(fù)合、開發(fā)強(qiáng)度更高的工業(yè)上樓項(xiàng)目，為企業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)的發(fā)展空間。早在1992年，無錫市蠡園開發(fā)區(qū)創(chuàng)意園建設(shè)了5層標(biāo)準(zhǔn)廠房與沿馬路7層辦公用房結(jié)合使用，開始了初代版“工業(yè)上樓”的探索。2016年，無錫市啟動建設(shè)“太湖智谷科技園”，開始了真正意義上的“工業(yè)上樓”。2022年，無錫市出臺《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效的若干政策措施》，從七個方面提出20條舉措，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地政策體系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地“經(jīng)濟(jì)密度”和“科創(chuàng)濃度”的雙提升。近年來，以太湖智谷科技園、聯(lián)東U谷·江溪智造科技園、東裕智能制造產(chǎn)業(yè)園、中歐低碳產(chǎn)業(yè)園集聚區(qū)、融騰智造園等“工業(yè)上樓”項(xiàng)目為代表，無錫市積極探索“工業(yè)上樓”實(shí)踐路徑，圍繞產(chǎn)業(yè)升級、提高土地利用率目標(biāo)，聚焦盤活存量、創(chuàng)優(yōu)增量，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新空間。主要應(yīng)用項(xiàng)目有。

1.太湖智谷科技園。根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的需要，2016年無錫太湖智谷科技有限公司啟動建設(shè)的“太湖智谷科技園”是本市首例大型“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，目前一期、二期13.8萬平方米已完成入駐并投入運(yùn)營，三期6.6萬平方米將在2023年底交付。以集成電路行業(yè)組裝、封裝、測試等輕組裝的企業(yè)為主，整個載體入駐的工業(yè)企業(yè)占到30%—40%，其他為研發(fā)、辦公和服務(wù)業(yè)企業(yè)。

2.聯(lián)東U谷·江溪智造科技園。2020年，聯(lián)東集團(tuán)在高新區(qū)投資的項(xiàng)目，該項(xiàng)目由15棟高標(biāo)準(zhǔn)廠房，其中最高的有8層樓、40米高。是集高端制造、研發(fā)中試、生產(chǎn)性服務(wù)、運(yùn)營服務(wù)平臺等功能于一體的現(xiàn)代化科技園區(qū)，招商方向聚焦半導(dǎo)體、智能裝備、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，高度契合無錫正在著力打造的數(shù)字化產(chǎn)業(yè)集群布局。目前園區(qū)已簽約了50余家企業(yè)，其中，高新技術(shù)企業(yè)26家，“新三板”上市公司1家，“新四板”上市公司2家，瞪羚、雛鷹企業(yè)4家，此外還包括無錫市重點(diǎn)扶持的高新、瞪羚、雛鷹等入庫企業(yè)7家。

3.東裕智能制造產(chǎn)業(yè)園。2021年，新吳區(qū)對原地塊拆遷后引入東裕智能制造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，并積極運(yùn)用新型產(chǎn)業(yè)用地政策，規(guī)劃打造一個集“工業(yè)+研發(fā)+辦公+商服+宿舍”等多功能為一體的混合產(chǎn)業(yè)園，計(jì)劃建設(shè)1棟總高達(dá)98米19層的生產(chǎn)研發(fā)樓、1棟12層的綜合樓和5棟層高在6—12層不等的高標(biāo)準(zhǔn)廠房。占地面積為6.9萬平方米，總建筑面積約23.4萬平米。地塊容積率從0.7提升至2.63，是全市首個Mx新型產(chǎn)業(yè)用地。

三、相關(guān)思考和建議

雖然無錫市近年來在“工業(yè)上樓”方面進(jìn)行了一些探索，也取得了一些成績，但對比深圳、東莞、青島等城市，目前仍沒有專門針對“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的專項(xiàng)支持政策，在運(yùn)營、招商和服務(wù)方面也缺少明確的制度規(guī)定，這也是傳統(tǒng)工業(yè)城市存在的共性問題，一方面，除了要學(xué)習(xí)先進(jìn)城市相關(guān)經(jīng)驗(yàn)外，也應(yīng)在推進(jìn)“工業(yè)上樓”過程中處理好三個關(guān)系。一是產(chǎn)業(yè)與載體的關(guān)系。對于產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，比較形象的說法是“騰籠換鳥”，但在“騰籠換鳥”過程中，首先需要搞清楚是“鳥”不行，還是“籠子”不夠大、不夠好？如果是“鳥”不好，那“籠子”做得再大、再好也沒有用。所以，不能簡單的地一味把“籠子”做大做好，沒有好“鳥”，再好的“籠子”也是徒有其殼。所以，著眼點(diǎn)要從實(shí)際出發(fā)，把“換鳥”、“引鳳”的事情看清楚、搞扎實(shí)、抓落地。切不可“本末倒置”，這山望著那山高，把注意力投在新一輪“建籠筑巢”上。

二是存量與增量的關(guān)系。一些傳統(tǒng)工業(yè)城市，雖然單位土地產(chǎn)出已達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先水平，但仍然有一些地塊存在低效、閑置和空置的問題。如何通過土地更新，將這些低效空間進(jìn)行合理調(diào)整、改造和提升，這是首先要面對和需要解決的問題。只有集中精力把現(xiàn)有的存量盤活了、效率提高了、產(chǎn)業(yè)迭代了，才是最實(shí)實(shí)在在的“節(jié)約集約”用地。在此基礎(chǔ)上，再建設(shè)一些符合新產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的工業(yè)大樓，才是“錦上添花”，切忌放著一堆存量不去盤活，又去搞一些增量建設(shè)，最后造成新的閑置、低效空間。

三是投入與產(chǎn)出的關(guān)系。以深圳“工業(yè)上樓”計(jì)劃提出的出租價格控制在35元/月為例，這個價格雖然在深圳全市屬于低價，但也并不是傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)所能承受的，需要入駐的企業(yè)有極強(qiáng)的盈利能力、產(chǎn)稅能力和成長性。從現(xiàn)有工業(yè)門類看，重工業(yè)、基礎(chǔ)工業(yè)是不可能“上樓”的，能夠“上樓”的主要集中在電子信息、生物醫(yī)藥、新能源以及相關(guān)的資金、技術(shù)密集型行業(yè)，這又與深圳的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和特色有關(guān)，具有科技型、輕型化、智能化和數(shù)字化的優(yōu)勢，也就是說，深圳能夠“上樓”產(chǎn)業(yè)的比重相對比較大。因此，在推進(jìn)“工業(yè)上樓”的過程中，需要對載體的運(yùn)營機(jī)制、入駐項(xiàng)目等進(jìn)行綜合把關(guān)。為此建議如下。

1.加大政策支持力度。根據(jù)地區(qū)實(shí)際情況制定“工業(yè)上樓”相關(guān)政策，出臺“工業(yè)上樓”專項(xiàng)發(fā)展意見，明確“工業(yè)上樓”開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃布局、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、開發(fā)運(yùn)營投資主體、開發(fā)建設(shè)基本要求、功能配套要求等相關(guān)要求。設(shè)立“工業(yè)上樓”專項(xiàng)資金，重點(diǎn)引導(dǎo)和鼓勵存量低效載體針對產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈招商、引進(jìn)上下游產(chǎn)品服務(wù)項(xiàng)目及公共服務(wù)項(xiàng)目、提高產(chǎn)業(yè)資源集約利用水平。

2.建立規(guī)范運(yùn)營體系。借鑒國內(nèi)其他城市特別是深圳的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，成立專門部門，出臺“工業(yè)上樓”管理辦法，進(jìn)一步加強(qiáng)全鏈條設(shè)計(jì)審查、規(guī)劃驗(yàn)收及項(xiàng)目批后監(jiān)管工作。積極借鑒深圳等地經(jīng)驗(yàn)，分類制定適合“工業(yè)上樓”的產(chǎn)業(yè)指引和建筑設(shè)計(jì)指引，建設(shè)安全適用的“工業(yè)上樓”園區(qū)及樓宇，引導(dǎo)打造一批集智能制造廠房、研發(fā)智造中心、獨(dú)棟企業(yè)總部、研發(fā)辦公空間、人才安居中心、園區(qū)共享中心及服務(wù)中心于一體的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)載體。

3.強(qiáng)化精準(zhǔn)招商把控?！肮I(yè)上樓”不是簡單地將企業(yè)搬到樓上，而是應(yīng)做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和定位，鼓勵符合國家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入條件、符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、適宜在高層廠房中生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。堅(jiān)持“一樓一業(yè)”“一園一業(yè)”專業(yè)化定位，突出產(chǎn)業(yè)功能，完善各類配套保障，力爭60%以上的入駐企業(yè)是適應(yīng)本地重點(diǎn)發(fā)展的生物醫(yī)藥、集成電路等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)需要，高水平布局建設(shè)專業(yè)樓宇。

4.發(fā)揮國資國企優(yōu)勢。充分發(fā)揮國資國企連接“有效市場”和“有為政府”的紐帶作用，積極借鑒深圳國企做法，探索采用“政府主導(dǎo)實(shí)施、國有企業(yè)運(yùn)營、股份公司參與、利益統(tǒng)籌為主、市場方式運(yùn)作”的模式，多渠道探索推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間拓展路徑，打破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營方式，總結(jié)形成務(wù)實(shí)高效、富有創(chuàng)新色彩的“工業(yè)上樓”示范項(xiàng)目。

5.健全服務(wù)評估機(jī)制。建立健全“工業(yè)上樓”項(xiàng)目入駐企業(yè)全生命周期運(yùn)營管理模式，對廠房租金、公攤面積、水費(fèi)電費(fèi)、電梯使用等給予引導(dǎo)。鼓勵運(yùn)營機(jī)構(gòu)提升專業(yè)化水平，加強(qiáng)從業(yè)人才培訓(xùn)，按照產(chǎn)業(yè)鏈招商，保障“工業(yè)上樓”項(xiàng)目資源集約利用，降低運(yùn)營成本。同時，建立工業(yè)上樓項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位及招商工作監(jiān)管機(jī)制，對入駐企業(yè)發(fā)展質(zhì)效進(jìn)行動態(tài)評估，利用優(yōu)勝劣汰機(jī)制，不斷提升載體產(chǎn)出效率。

6.強(qiáng)化安全生產(chǎn)底線?！肮I(yè)上樓”并非簡單的由低變高，隨著垂直空間人員、能耗、物資等成倍增加，高層火災(zāi)撲救難度加大，安全生產(chǎn)管理重要性隨之增加，如何確?！惫I(yè)上樓”后的安全生產(chǎn)是重點(diǎn)考慮的問題。應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化安全生產(chǎn)底線，應(yīng)對“工業(yè)上樓”項(xiàng)目全面推行落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，通過開展形式多樣的安全培訓(xùn)、安全交叉互檢等一系列舉措，切實(shí)為安全生產(chǎn)保駕護(hù)航。

（作者單位：中共無錫市濱湖區(qū)委黨校）