基于中觀土地資源資產(chǎn)核算方法的理論實(shí)踐

摘 要：國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)核算是全民所有自然資源資產(chǎn)核算的重要組成部分，其核算方法的實(shí)踐尚處于起步階段。本文以西安市為例，依據(jù)行政轄區(qū)內(nèi)不同空間區(qū)位上土地的質(zhì)量、功能、價(jià)值等差異劃分均質(zhì)區(qū)域，以各均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛竞怂銌卧?，評(píng)估核定基本核算單元內(nèi)分用途的土地價(jià)值水平，與相應(yīng)土地的實(shí)物量結(jié)合，核算土地資產(chǎn)總量。該方法采用基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整完善后形成覆蓋全域全地類的價(jià)格體系，能夠滿足現(xiàn)階段區(qū)縣土地資產(chǎn)管理核算需求。通過(guò)核算，發(fā)現(xiàn)部分底圖數(shù)據(jù)與專題數(shù)據(jù)不一致、權(quán)益價(jià)值體現(xiàn)不足、與管理實(shí)踐結(jié)合不強(qiáng)等問(wèn)題，并提出相應(yīng)的優(yōu)化建議。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)濟(jì)；土地資源；資產(chǎn)核算；價(jià)格體系；均質(zhì)區(qū)域

中圖分類號(hào)：F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-1329（2024）01-0113-07

黨的十八大以來(lái)，我國(guó)自然資源管理領(lǐng)域發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，標(biāo)志是黨中央提出健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和健全國(guó)家自然資源資產(chǎn)管理體制，自然資源管理深化為自然資源資產(chǎn)管理。為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院有關(guān)自然資源資產(chǎn)管理體制改革和生態(tài)文明建設(shè)的決策部署，2019 年9 月至2020 年6 月，自然資源部在河北等5 ?。▍^(qū)）的15 個(gè)縣級(jí)單元開(kāi)展第一批全民所有自然資源資產(chǎn)清查試點(diǎn)工作，經(jīng)濟(jì)價(jià)值估算時(shí)發(fā)現(xiàn)各地區(qū)價(jià)格信號(hào)基礎(chǔ)差異較大，價(jià)格內(nèi)涵不統(tǒng)一；2021 年2 月，自然資源部在全國(guó)31 個(gè)省（區(qū)、市）和新疆建設(shè)兵團(tuán)啟動(dòng)了第二批試點(diǎn)，優(yōu)化技術(shù)方法和建立全國(guó)資產(chǎn)清查價(jià)格體系，估算經(jīng)濟(jì)價(jià)值，探索核實(shí)國(guó)家所有者權(quán)益。陜西省于2019 年初步部署全民所有自然資源資產(chǎn)清查工作，2021 年確定西安、銅川、延安、漢中等地區(qū)縣級(jí)行政單元開(kāi)展全民所有土地、礦產(chǎn)、森林、草原、濕地等5 類自然資源資產(chǎn)的實(shí)物量和價(jià)值量清查，建立各類資源省級(jí)價(jià)格體系。由于各類資源中建設(shè)用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對(duì)較好，基準(zhǔn)地價(jià)較為成熟，因此，基于土地資源資產(chǎn)核算需求，以西安市國(guó)有建設(shè)用地土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，驗(yàn)證全民所有建設(shè)用地資產(chǎn)清查技術(shù)規(guī)程方法體系，有利于服務(wù)土地資產(chǎn)權(quán)益管理和資產(chǎn)優(yōu)化配置需求。

國(guó)有建設(shè)用地作為全民所有自然資源資產(chǎn)的重要組成部分，其實(shí)物量和價(jià)值量的調(diào)查核算在自然資源資產(chǎn)管理的新時(shí)期具有迫切需求[1]。目前，國(guó)內(nèi)一大批學(xué)者對(duì)土地資源資產(chǎn)核算和管理進(jìn)行了研究，形成了一系列的理論基礎(chǔ)和方法體系[2-7]；但仍然存在較大的爭(zhēng)議，地價(jià)體系尚未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)基礎(chǔ)較為薄弱，計(jì)量方法尚未形成廣泛共識(shí)[8-12]。鑒于此，本文依托第二批全民所有自然資源資產(chǎn)清查試點(diǎn)成果，以管理需求為導(dǎo)向，采用土地資源資產(chǎn)核算方法[13-14] 對(duì)西安市國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行資產(chǎn)核算，并進(jìn)行運(yùn)用分析，為構(gòu)建合理的核算方法體系和促進(jìn)自然資源合理配置提供數(shù)據(jù)參考。

1 研究區(qū)概況

西安為陜西省省會(huì)城市， 位于陜西省中部， 地處關(guān)中平原中部、北瀕渭河、南依秦嶺， 介于東經(jīng)107°40′～109°49′，北緯33°42′～34°45′ 之間。屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候。西安是聯(lián)合國(guó)教科文組織于1981年確定的“世界歷史名城”，是中華文明和中華民族重要發(fā)祥地之一，絲綢之路的起點(diǎn)。全市下轄11 個(gè)區(qū)、2個(gè)縣，總面積約10108 km2，其中耕地面積約1420 km2、園地約603 km2、林地約5941 km2、草地約101 km2、濕地約65 km2、城鎮(zhèn)村及工礦用地約1518 km2、交通運(yùn)輸用地約242 km2、水域及水利設(shè)施用地約167 km2。2022 年，西安市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11486.51 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值88806 元。

2 核算方法與數(shù)據(jù)來(lái)源

2.1 核算方法

根據(jù)《全民所有土地資源資產(chǎn)核算技術(shù)規(guī)程》（TD/T 1059-2020），土地資源資產(chǎn)核算主要通過(guò)實(shí)物量匹配不同空間價(jià)格水平進(jìn)行價(jià)值量核算，核算方法分為宏觀、中觀、微觀三種尺度，其中，中觀核算方法適用性最廣泛[7]，本文主要采用此方法，基本公式如下：

式中：Az 為行政轄區(qū)中各用途土地資產(chǎn)價(jià)值總量；Pij 為行政轄區(qū)中第i 類用途土地在第j 均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的地價(jià)水平；Sij 為行政轄區(qū)與Pij 對(duì)應(yīng)的第i 類用途的第j 均質(zhì)區(qū)域中，改用途土地的實(shí)物量核算值。

具體實(shí)施如下：（1）以縣級(jí)行政轄區(qū)為核算單位，收集國(guó)土變更調(diào)查成果、相關(guān)地籍調(diào)查成果、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)土地供應(yīng)數(shù)據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)登記成果宗地?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析、歸類統(tǒng)計(jì)各地類面積、質(zhì)量、用途等，并建立實(shí)物量數(shù)據(jù)庫(kù)。（2）價(jià)值內(nèi)涵的確定主要以現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，輔以土地交易價(jià)格，通過(guò)修正、調(diào)整和補(bǔ)充完善形成覆蓋全域的價(jià)格體系。（3）劃分基本核算單元在行政轄區(qū)內(nèi)部，依據(jù)不同空間區(qū)位上的土地質(zhì)量、功能、價(jià)值等差異劃分出不同價(jià)格等級(jí)的均質(zhì)區(qū)域，并核定均質(zhì)區(qū)域的平均價(jià)格水平，形成不同地類的不同等級(jí)價(jià)格水平區(qū)域。（4）以各均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛竞怂銌卧c相應(yīng)用途土地實(shí)物量進(jìn)行結(jié)合，核算各用途土地資產(chǎn)。（5）對(duì)各均質(zhì)區(qū)域土地資產(chǎn)進(jìn)行匯總，形成該行政區(qū)域內(nèi)的土地資產(chǎn)總量。（6）核算單位內(nèi)的土地資產(chǎn)總量進(jìn)行協(xié)調(diào)性分析，進(jìn)行最后的驗(yàn)證與確定。技術(shù)路線如圖1 所示。

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

趙松[1] 強(qiáng)調(diào)土地資產(chǎn)核算中兩類核心要素是土地面積和土地單價(jià)。土地面積數(shù)據(jù)獲取主要是通過(guò)西安市自然資源廳收集2020 年國(guó)土變更調(diào)查成果和各區(qū)縣自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心收集的宗地登記數(shù)據(jù)；土地價(jià)格數(shù)據(jù)通過(guò)兩個(gè)渠道獲?。阂皇峭ㄟ^(guò)各區(qū)縣自然資源局收集城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告；二是通過(guò)土地市場(chǎng)交易臺(tái)賬數(shù)據(jù)。

2.3 核算步驟

按照上述核算方法分別對(duì)西安市13 個(gè)縣（區(qū)）的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)進(jìn)行核算。為詳細(xì)說(shuō)明具體核算方法，本文以西安市長(zhǎng)安區(qū)為例說(shuō)明整個(gè)核算過(guò)程。

（1）建立國(guó)有建設(shè)用地實(shí)物量數(shù)據(jù)庫(kù)：主要是根據(jù)“國(guó)土變更調(diào)查成果”工作分類與國(guó)有建設(shè)用地資源資產(chǎn)清查地類范圍，按照“地類編碼”（DLBM）或“地類名稱”（DLMC），選取權(quán)屬代碼為“10”“20”的圖斑為實(shí)物量清查底圖。

（2）建立國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)清查價(jià)格體系：長(zhǎng)安區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)較多，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)由5 個(gè)不同主體制定，基本覆蓋主城區(qū)，在構(gòu)建清查價(jià)格體系前，先統(tǒng)一價(jià)值內(nèi)涵，評(píng)估基準(zhǔn)日與第二批全民所有自然資源資產(chǎn)清查時(shí)點(diǎn)一致，為2020 年12 月31 日；然后以基準(zhǔn)地價(jià)地類與“國(guó)土變更調(diào)查”地類進(jìn)行銜接分類，根據(jù)地價(jià)覆蓋情況分為有地價(jià)信號(hào)地類和無(wú)地價(jià)信號(hào)地類分別建立：

a. 基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)有地價(jià)信號(hào)的地類（包含用途修正地類），通過(guò)測(cè)算期日修正系數(shù)，將現(xiàn)行各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正到基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)；基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)無(wú)地價(jià)信號(hào)的地類主要有農(nóng)村宅基地（權(quán)屬為國(guó)有部分）、機(jī)場(chǎng)用地、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、水工建筑用地、空閑地等6 類用地，該6 類用地按照技術(shù)思路確定的結(jié)果[12]，均參照工業(yè)用地價(jià)格建設(shè)價(jià)格體系；

b. 基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外有地價(jià)信號(hào)的地類確定為直接用區(qū)末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)確定；無(wú)地價(jià)信號(hào)的地類，參照末級(jí)工業(yè)地價(jià)水平確定。

根據(jù)上述以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)修正、調(diào)整和補(bǔ)充完善，建立了覆蓋全區(qū)的價(jià)格體系，該清查價(jià)格體系的應(yīng)用還需經(jīng)部、省級(jí)統(tǒng)籌平衡確定后才能使用；統(tǒng)籌平衡區(qū)（縣）價(jià)主要采用清查價(jià)格與修正后的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比增長(zhǎng)幅度來(lái)判斷，結(jié)果顯示長(zhǎng)安區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地價(jià)格增長(zhǎng)幅度超過(guò)10%，經(jīng)復(fù)核查明長(zhǎng)安區(qū)市場(chǎng)交易活躍，地價(jià)指數(shù)較西安市主城區(qū)高，清查價(jià)格水平確認(rèn)合理。

（3）劃分基本核算單元：以長(zhǎng)安區(qū)不同地類不同價(jià)格等級(jí)的均質(zhì)區(qū)為基本核算單元，具體做法為將國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)清查底圖與清查價(jià)格圖層套合，清查價(jià)格圖層中相應(yīng)地類價(jià)格賦予與之套合的同類國(guó)有建設(shè)用地實(shí)物圖斑，其對(duì)跨越多個(gè)價(jià)格的區(qū)域，且落在某一價(jià)格區(qū)域范圍內(nèi)的面積超過(guò)原圖斑面積90% 以上的圖斑，直接賦予圖斑該價(jià)格區(qū)域的價(jià)格，除上述情況外，跨越多個(gè)價(jià)格區(qū)域的圖斑，按照面積加權(quán)的方法確定該圖斑的平均清查價(jià)格。

（4）經(jīng)濟(jì)價(jià)值估算：根據(jù)第二批清查試點(diǎn)成果要求及適用不同需求，需要測(cè)算經(jīng)濟(jì)價(jià)值量1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值量2和所有者權(quán)益估算值，經(jīng)濟(jì)價(jià)值量1= 基本單元內(nèi)相應(yīng)用途的平均地價(jià)× 面積，經(jīng)濟(jì)價(jià)值量2= 基本單元內(nèi)相應(yīng)用途的平均地價(jià)× 容積率修正系數(shù)× 面積，所有者權(quán)益= 經(jīng)濟(jì)價(jià)值量2× 所有者權(quán)益系數(shù)。容積率修正系數(shù)和所有者權(quán)益系數(shù)相關(guān)要求詳見(jiàn)清查技術(shù)指南[12]；其中所有者權(quán)益系數(shù)的計(jì)算不同情況有不同規(guī)則，已出讓、作價(jià)出資（入股）、租賃、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式供應(yīng)的土地，所有者權(quán)益系數(shù)=（ 法定最高出讓年期－實(shí)際出讓年期+已使用年期）/ 法定最高出讓年期；已劃撥、未供應(yīng)及供應(yīng)情況不明的土地，參照出讓金補(bǔ)繳比例的相關(guān)規(guī)定，一般按宗地出讓價(jià)格的30%-40% 取值，即所有在權(quán)益系數(shù)取值0.3～0.4；G 區(qū)取值為0.4，未供應(yīng)土地所有者權(quán)益系數(shù)取值1.0。

（5）土地資產(chǎn)價(jià)值量：將相同用途地類在不同均質(zhì)區(qū)域的價(jià)值量進(jìn)行匯總即為該地類的價(jià)值量，將各地類的價(jià)值量進(jìn)行匯總即為長(zhǎng)安區(qū)國(guó)有建設(shè)用地價(jià)值量，見(jiàn)表1。

（6）長(zhǎng)安區(qū)國(guó)有建設(shè)用地資源資產(chǎn)核算結(jié)果分析：

西安市長(zhǎng)安區(qū)行政區(qū)范圍國(guó)有建設(shè)用地面積15357.55hm2，經(jīng)濟(jì)價(jià)值量1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值量2、所有者權(quán)益分別為3392.04 億元、3400.71 億元和1170.12 億元。在分用途上，一級(jí)地類包括商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地和其他土地；面積比較來(lái)看，交通運(yùn)輸用地＞公共管理與公共服務(wù)用地＞住宅用地＞工礦用地＞商業(yè)服務(wù)業(yè)用地＞特殊用地＞水域及水利設(shè)施用地＞其他土地；區(qū)域清查價(jià)格水平來(lái)看，住宅用地＞商業(yè)服務(wù)業(yè)用地＞公共管理與公共服務(wù)用地＞特殊用地＞其他土地＞工礦用地＞交通運(yùn)輸用地＞水域及水利設(shè)施用地；可以看出住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地合計(jì)的面積、經(jīng)濟(jì)價(jià)值量1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值量2、所有者權(quán)益占總量的50.09%、89.24%、89.26% 和88.24%，占據(jù)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)的絕大部分，其中住宅用地面積排序第三，但由于價(jià)格水平較高，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值量是最高的。

3 核算結(jié)果

根據(jù)上述方法對(duì)西安市13 個(gè)縣（區(qū)）的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)進(jìn)行了核算，結(jié)果見(jiàn)表2。

3.1 一般性分析

西安市的國(guó)有建設(shè)用地面積、經(jīng)濟(jì)價(jià)值1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值2 和所有者權(quán)益分別為89452.29 hm2，27469.83 億元、28203.33 億元和9624.53 億元。西安市的經(jīng)濟(jì)價(jià)值量1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值量2、所有者權(quán)益三項(xiàng)指標(biāo)，住宅用地占比均為最大，分別占西安市對(duì)應(yīng)合計(jì)值的65% 左右；其次為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，約占15%；再次為公共管理與公共服務(wù)用地，約占8%；交通運(yùn)輸用地略低于公共管理與公共服務(wù)用地，約占6%；工礦用地占2%。特殊用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地占比較少，均低于2%。總體看來(lái)，住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和公共管理與公共服務(wù)用地占到三個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的90% 左右，對(duì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的總值貢獻(xiàn)較多，見(jiàn)表3。

分區(qū)縣來(lái)看，雁塔區(qū)的面積排序第三，但經(jīng)濟(jì)價(jià)值1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值2 和所有者權(quán)益是13 區(qū)縣中最高的，約占西安市對(duì)應(yīng)總值的27%；其次為未央?yún)^(qū)，約占22%；G 區(qū)略高于灞橋區(qū)，占比約在12% 和10% 左右；蓮湖區(qū)、新城區(qū)和碑林區(qū)，占比約在6%～9%；高陵區(qū)、臨潼區(qū)和鄠邑區(qū)水平相當(dāng)，約占2% 左右；周至縣和藍(lán)田縣占比較低，約占4%。采用經(jīng)濟(jì)價(jià)值1 除以國(guó)有建設(shè)用地面積，得到各區(qū)縣國(guó)有建設(shè)用地平均價(jià)格。西安市國(guó)有建設(shè)用地平均價(jià)格為2950.92 元/m2，中心城區(qū)（新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)）平均價(jià)格普遍高于遠(yuǎn)郊五區(qū)二縣。中心城區(qū)中，碑林區(qū)平均價(jià)格最高，為7019.24 元/m2；蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、新城區(qū)稍低，約為6000 元/m2 左右，未央?yún)^(qū)和灞橋區(qū)顯著低于4 區(qū)，分別為4166.60 元/m2 和2809.95 元/m2。遠(yuǎn)郊五區(qū)二縣中，長(zhǎng)安區(qū)平均價(jià)格最高，為2208.72 元/m2，其次為高陵區(qū)、臨潼區(qū)、鄠邑區(qū)、閻良區(qū)，平均價(jià)格在600～1100 元/m2 之間，藍(lán)田縣和周至縣平均價(jià)格較低，不足400 元/m2，見(jiàn)表2。

3.2 空間分析

為進(jìn)一步反映西安市國(guó)有建設(shè)用地資源資產(chǎn)價(jià)格空間的分布格局和趨勢(shì)，運(yùn)用Arcgis 10.8 的趨勢(shì)分析工具進(jìn)行全局趨勢(shì)分析，其中X、Y 方向分別代表正東和正北，a 線代表南北方向，b 線代表東西方向。從圖2 可知，西安市國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)格在空間上有很強(qiáng)的趨勢(shì)性，東西和南北方向均由中心向周圍趨勢(shì)光滑遞減，呈現(xiàn)出“∩”字形態(tài)勢(shì)，中心與周邊差異較大，其中中心略微偏東北方高值趨勢(shì)較強(qiáng)。通過(guò)GeoDa 軟件計(jì)算得到西安市國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格水平的Moran’s I 值為0.548，顯著水平小于0.01，說(shuō)明西安市國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格的空間自相關(guān)呈顯著正向，即建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)格高的區(qū)縣聚類、資產(chǎn)價(jià)格低的區(qū)縣聚類，呈現(xiàn)出區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值的“俱樂(lè)部趨同”現(xiàn)象。

3.3 核算結(jié)果的協(xié)調(diào)性分析

本文采用序列化分析法對(duì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的協(xié)調(diào)性進(jìn)行分析。由于13 個(gè)縣（區(qū)）經(jīng)濟(jì)價(jià)值量1 和經(jīng)濟(jì)價(jià)值量2 數(shù)值比較接近，采用經(jīng)濟(jì)價(jià)值量1 來(lái)評(píng)價(jià)國(guó)有建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值與宏觀經(jīng)濟(jì)的匹配性。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括地區(qū)各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資額、工業(yè)總產(chǎn)值、社會(huì)零售品消費(fèi)總額、人口、人均可支配收入等指標(biāo)，國(guó)有建設(shè)用地用于城市建設(shè)，為工業(yè)和服務(wù)業(yè)提供直接的作業(yè)場(chǎng)所，其經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮與第二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出有緊密的聯(lián)系，因此采用第二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)值作為協(xié)調(diào)性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其數(shù)據(jù)來(lái)自各區(qū)縣2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒。以縣（區(qū)）為單位，分別對(duì)13 縣（區(qū)）經(jīng)濟(jì)價(jià)值1 和第二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)值進(jìn)行排序，兩指標(biāo)序號(hào)作差并求取絕對(duì)值，根據(jù)結(jié)果的整體情況，將排序差為0、1 的縣（區(qū)）定為協(xié)調(diào)，2、3 為較協(xié)調(diào)，4、5 為一般，5、6 為較不協(xié)調(diào)，≥ 7 為不協(xié)調(diào)，由此可見(jiàn)西安市國(guó)有建設(shè)用地與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r均協(xié)調(diào)一致，詳見(jiàn)表4。此外，第二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的擬合度達(dá)到0.8657，擬合程度較好，可以用于檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值估算結(jié)果的協(xié)調(diào)性，見(jiàn)圖3。

4 結(jié)論

基于公示地價(jià)的中觀核算結(jié)果表明，2020 年西安市國(guó)有建設(shè)用地面積為89452.29 公頃，經(jīng)濟(jì)價(jià)值總量1 為27469.83 億元，經(jīng)濟(jì)價(jià)值總量2 為28203.33 億元，所有權(quán)益為9624.53 億元，中心城區(qū)建設(shè)用地面積和價(jià)格疊加顯示出資產(chǎn)價(jià)值水平較高，周邊區(qū)縣資產(chǎn)價(jià)值水平相當(dāng)較低，呈現(xiàn)出區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“俱樂(lè)部趨同”現(xiàn)象。

該方法采用的核算價(jià)格是通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整完善后形成的，通過(guò)不同地類利用現(xiàn)狀面積乘以相應(yīng)地類價(jià)格來(lái)核算建設(shè)用地資產(chǎn)，能夠體現(xiàn)不同均質(zhì)區(qū)的差異化，具有權(quán)威性和操作性，其結(jié)果對(duì)編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表和全民所有自然資源資產(chǎn)保護(hù)的提供有益參考。

5 討論

本文采用土地核算技術(shù)方法，通過(guò)土地利用現(xiàn)狀、宗地、供應(yīng)數(shù)據(jù)疊加核算實(shí)物量，構(gòu)建了清查價(jià)格體系，估算經(jīng)濟(jì)價(jià)值，探索所有者權(quán)益，能夠全面反映區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)情況，但也發(fā)現(xiàn)一些不足，提出一些可供參考意見(jiàn)，以期能為優(yōu)化土地資產(chǎn)核算技術(shù)方法提供幫助。在實(shí)際核算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)以下不足：

（1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)方面。本次采用的“國(guó)土變更調(diào)查成果數(shù)據(jù)”為底圖，疊加土地供應(yīng)數(shù)據(jù)和宗地?cái)?shù)據(jù)整合形成資產(chǎn)核算所需的空間數(shù)據(jù)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管數(shù)據(jù)服務(wù)于不同管理目的，不能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息全域覆蓋，而且部分地區(qū)未建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行管理，數(shù)據(jù)中存在信息填寫(xiě)不規(guī)范、錯(cuò)填、空缺的情況，未及時(shí)刪除冗余信息，導(dǎo)致圖斑堆疊、圖斑錯(cuò)誤等情況，不利于“摸清家底”。

（2）實(shí)物量清查方面。在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整合過(guò)程中，部分土地供應(yīng)和宗地?cái)?shù)據(jù)不在底圖范圍內(nèi)會(huì)被刪除掉，會(huì)導(dǎo)致一部分真實(shí)的國(guó)有建設(shè)用地丟失；底圖中存在“未供即用”的土地在被認(rèn)定為“國(guó)有建設(shè)用地”的情況，與合法合規(guī)供應(yīng)利用狀況不符；宗地面積與子圖斑面積兩項(xiàng)信息存在矛盾，子圖斑面積是專題數(shù)據(jù)與底圖數(shù)據(jù)裁切后的獨(dú)立圖斑面積，個(gè)別地區(qū)宗地面積填寫(xiě)為供應(yīng)整宗地的面積，存在宗地面積遠(yuǎn)大于子圖斑面積的情況。

（3）經(jīng)濟(jì)價(jià)值估算方面。由于實(shí)物量所采用的底圖數(shù)據(jù)和專題屬性數(shù)據(jù)存在部分用途和面積不符情況，而宗地的微觀尺度核算信息短期難以滿足，此外，當(dāng)前的全民所有土地資產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值尚處于探索階段，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算會(huì)存在一定的偏離。在計(jì)算所有者權(quán)益方面，部分土地供應(yīng)時(shí)間超過(guò)清查時(shí)點(diǎn)，或者土地現(xiàn)狀用途和供用登記用途不一致時(shí)導(dǎo)致所有者權(quán)益出現(xiàn)負(fù)值。

（4）資產(chǎn)清查內(nèi)容方面。資產(chǎn)清查內(nèi)容未體現(xiàn)國(guó)有土地所有權(quán)履職情況，清查成果與全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)清單對(duì)應(yīng)性不強(qiáng)，難以支撐委托代理機(jī)制的落地；也未體現(xiàn)國(guó)有建設(shè)用地的真實(shí)合法利用狀況，所有者權(quán)益體現(xiàn)不足。

本文通過(guò)西安市國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)核算的方法實(shí)踐后，針對(duì)不足提出以下建議：

（1）加強(qiáng)自然資源管理系統(tǒng)信息化建設(shè)。開(kāi)展系統(tǒng)數(shù)據(jù)專項(xiàng)梳理工作，探索建立統(tǒng)一的自然資源資產(chǎn)信息化管理平臺(tái)，與國(guó)土變更調(diào)查數(shù)據(jù)平臺(tái)、不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)等進(jìn)行融合，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)清查數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新，為全民所有自然資源有償使用制度、資產(chǎn)報(bào)告制度、資產(chǎn)負(fù)債表編制制度、領(lǐng)導(dǎo)干部離任審計(jì)制度等提供技術(shù)支撐。

（2）進(jìn)一步優(yōu)化實(shí)物量清查技術(shù)方法。土地面積、分布、用途等實(shí)物量是價(jià)值核算的基礎(chǔ)，決定了價(jià)值核算的精度，但由于建設(shè)用地土地利用類型較多，存在混合或兼用用途、細(xì)碎化等情況，土地供應(yīng)和登記的管理信息未實(shí)現(xiàn)全覆蓋，根據(jù)建設(shè)用地特點(diǎn)和管理需求，優(yōu)化實(shí)物量清查技術(shù)方法，細(xì)化使用信息，補(bǔ)充規(guī)劃、合規(guī)合法等信息，全面體現(xiàn)土地實(shí)物屬性和所有者權(quán)益。

（3）進(jìn)一步提升價(jià)值量核算精度。價(jià)值核算精度取決于實(shí)物量與價(jià)格匹配的精度，根據(jù)核算方法統(tǒng)一各類字段信息內(nèi)容，進(jìn)一步明確專題屬性信息的邏輯性、規(guī)范性和時(shí)效性；根據(jù)現(xiàn)有的價(jià)格體系，深入開(kāi)展資產(chǎn)清查價(jià)格的內(nèi)涵研究、測(cè)算方法、技術(shù)路徑等內(nèi)容的研究工作，強(qiáng)化價(jià)格體系的代表性、實(shí)用性、可比性和穩(wěn)健性，進(jìn)一步明確價(jià)格統(tǒng)籌平衡技術(shù)流程和方法。

（4）對(duì)標(biāo)權(quán)益管理目標(biāo)，增設(shè)相關(guān)清查信息。全民所有自然資源資產(chǎn)清查工作目的在于摸清全民所有自然資源資產(chǎn)，服務(wù)于所有者權(quán)益的管理，根據(jù)權(quán)益管理需求，增加如所有權(quán)履職主體、所有權(quán)履職期限、代理履行所有者職責(zé)履職主體、代理履行所有者職責(zé)期限等信息，便于清查成果與全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)清單相銜接；同時(shí)增加國(guó)有建設(shè)用地的真實(shí)合法利用狀況，即分清楚國(guó)有建設(shè)用地的使用如“合法合規(guī)使用”“改變規(guī)劃條件使用”“批而未征”“征而未供”“供而未用”“未供即用”等狀態(tài)，有利于“所有者”快速識(shí)別出違法用地，保障所有者權(quán)益。

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