房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)利優(yōu)先保護(hù)研究

李育慧

（天津師范大學(xué)法學(xué)院，天津 300387）

一、問題的提出

為了貫徹“房住不炒”的國家政策，遏制泡沫經(jīng)濟(jì)增長，銀行響應(yīng)號召提高房地產(chǎn)企業(yè)的貸款門檻，許多房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂，收支不平，瀕臨破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)會影響承包商、作為抵押權(quán)人的銀行等金融機(jī)構(gòu)、購房人和其他債權(quán)人在內(nèi)的所有相關(guān)方的利益，破產(chǎn)企業(yè)會憑借其破產(chǎn)財產(chǎn)最大可能地減少各債權(quán)人的利益損失，然而破產(chǎn)財產(chǎn)是有限的，不見得能夠兼顧所有權(quán)利人的利益，此時就面臨著清償順序問題。購房人由于其經(jīng)濟(jì)水平相對低下，且與房地產(chǎn)企業(yè)等之間存在信息差，使得購房人成為特殊的弱勢一方。并且在各方權(quán)利主體中，購房人的數(shù)量眾多，占到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)人的一半以上，如果不能妥善處理購房人的利益損失問題，勢必會影響社會穩(wěn)定。追溯相關(guān)法律規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)領(lǐng)域，我國法律和司法解釋在購房人權(quán)益保護(hù)方面仍存在空白， 使法律工作者在解決具體問題時面臨無法可依的困境。在當(dāng)今社會，研究房地產(chǎn)公司破產(chǎn)時購房人的權(quán)利保護(hù)問題，使購房人避免房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)和銀行信貸緊縮的風(fēng)險，具有重要的現(xiàn)實意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法理基礎(chǔ)

（一）物權(quán)期待權(quán)理論

我國法律中并沒有明文規(guī)定物權(quán)期待權(quán)，但是在《民法典》中規(guī)定了購房人可以通過預(yù)告登記的方式來保障自己未來即將實現(xiàn)的物權(quán)，可見，其中暗含著對公民享有物權(quán)期待權(quán)的贊同與認(rèn)可。[1]現(xiàn)如今，商品房買賣的形式一般采取預(yù)售許可制，房地產(chǎn)開發(fā)商基于尚未竣工的房屋與購房人簽訂買賣合同，購房人在支付定金之后的一段時期內(nèi)才能占有房屋，如此便形成了權(quán)利真空。對此，《民法典》創(chuàng)設(shè)了商品房預(yù)告登記制度，以此來保障購房人未來對商品房所享有物權(quán)的實現(xiàn)，如此得到物權(quán)保護(hù)但尚未取得物權(quán)的權(quán)利即為物權(quán)期待權(quán)?？紤]到社會生活的復(fù)雜性，應(yīng)將物權(quán)期待權(quán)界定為處于債權(quán)和物權(quán)之間的混合型權(quán)利，不同于物權(quán)和債權(quán)。[2]物權(quán)期待權(quán)身為混合型權(quán)利，使得優(yōu)先權(quán)的核心本質(zhì)屬性往往會被人們所疏忽，不再區(qū)分其到底是債權(quán)還是物權(quán)期待權(quán)，由此可能造成邏輯上的混亂，從而影響司法判決的一致性。

（二）生存權(quán)理論

基于商品房或在建工程這一標(biāo)的物，對建設(shè)工程承包商和銀行等抵押權(quán)人來說體現(xiàn)為經(jīng)營利益，對于購房人來說卻體現(xiàn)為生存利益。在確保人民安居樂業(yè)的社會環(huán)境下，購房者在房地產(chǎn)公司破產(chǎn)時的賠償要求優(yōu)先于建筑工程和抵押貸款的支付，這是生存利益高于商業(yè)利益在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體表現(xiàn)。換言之，法律可以通過保護(hù)購房人的生存利益來確?！熬诱哂衅湮荨眱r值目標(biāo)的實現(xiàn)。[3]雖然生存權(quán)理論能夠體現(xiàn)保護(hù)弱勢群體的價值理念，但其仍舊存在一些不足。法律之所以賦予建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，是因為該價款不僅包括進(jìn)行工程建設(shè)的必要支出，還包括勞動工人的工資報酬。[4]盡管建設(shè)工程承包商對工程價款附著有經(jīng)營利益，但在其后隱藏著的卻是勞動工人的生存利益。承包人和購房人的債權(quán)均包含有生存利益，在二者債權(quán)的實現(xiàn)存在沖突時，如果僅依據(jù)生存權(quán)理論便將購房人的清償順位提前，賦予其優(yōu)先受償權(quán)，顯然是難以信服的。

（三）公平清償理論

在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算過程中，不可避免地會涉及到多方龐雜的法律關(guān)系，在債權(quán)人的債權(quán)無法得到完全滿足、債權(quán)人之間發(fā)生權(quán)利沖突的情況下，僅僅依靠債權(quán)平等原則來確定清償順序必然會與社會現(xiàn)實相脫節(jié)，[5]如此看來，便需要借助公平原則來權(quán)衡各方利益，優(yōu)先權(quán)制度便應(yīng)運(yùn)而生，這給特殊債權(quán)的優(yōu)先保護(hù)提供了正當(dāng)?shù)姆ɡ砘A(chǔ)和依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)極易產(chǎn)生權(quán)利沖突問題，從基本國情和社會政策角度出發(fā)，有必要打破傳統(tǒng)的平等債權(quán)，追求實質(zhì)意義上的債權(quán)平等，滿足法律正義的需要。[6]在房地產(chǎn)交易市場下，由于交易數(shù)額巨大很多人采取“首付+貸款”的方式購買房產(chǎn)，此種交易方式牽涉到購房人和銀行的雙層利益，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后既要保護(hù)購房人利益，又要保護(hù)銀行等金融機(jī)構(gòu)的利益。并且購房人與銀行等金融機(jī)構(gòu)的利益息息相關(guān)，如果購房人的權(quán)益不能得到很好的保護(hù)，將會波及到銀行利益，以致引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。[7]由此可知，購房人債權(quán)與普通債權(quán)不同，其具有特殊性，該特殊性要求對購房人權(quán)利的保護(hù)不能墨守成規(guī)，要突破慣性思維。物權(quán)期待權(quán)理論和生存權(quán)理論均因其自身存在缺陷而不能成為保護(hù)購房人權(quán)益的完全保障，根據(jù)社會現(xiàn)實和國家經(jīng)濟(jì)的需求，應(yīng)將形式公平和實質(zhì)公平相結(jié)合，以公平清償理論作為法理基礎(chǔ)確定債權(quán)的清償順位，給與購房者更加優(yōu)先的清償?shù)匚?，以更好地保護(hù)購房人的合法權(quán)益，促進(jìn)社會與經(jīng)濟(jì)和平穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)利優(yōu)先保護(hù)制度存在的問題

（一）法律依據(jù)不足

為了確保購房人支付的巨額房款能夠在房企破產(chǎn)時得到最大程度的彌補(bǔ)，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱“《批復(fù)》”）于2002年實施，明確了購房人優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)則，即在房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)時，對購房人所支付房款的清償順位要優(yōu)于建設(shè)工程價款。隨后，在2020年公布的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的的解釋（一）》中，僅對《批復(fù)》中涉及的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的規(guī)定予以保留，由此導(dǎo)致購房人債權(quán)是否仍優(yōu)先于建設(shè)工程價款這一問題處于模糊的狀態(tài)。通過梳理現(xiàn)行法律規(guī)范可知，抵押權(quán)優(yōu)先受償規(guī)定在《物權(quán)法》當(dāng)中，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償則在《合同法》中予以體現(xiàn)，而購房人優(yōu)先受償權(quán)卻在《批復(fù)》中得到確認(rèn)。從規(guī)范的效力層級來看，《批復(fù)》作為司法解釋的法律效力要低于另外兩者，在適用上會出現(xiàn)效力位階上的沖突問題。僅有司法解釋不足以對購房人的權(quán)利進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)，缺乏相應(yīng)的、堅實的法律基礎(chǔ)。并且根據(jù)《立法法》的規(guī)定，優(yōu)先權(quán)作為一項重要的民事基本法律制度應(yīng)當(dāng)由法律加以設(shè)定，若允許最高院通過司法解釋賦予購房者特權(quán)，相當(dāng)于將立法權(quán)和司法權(quán)合二為一，與我國的立法原則背道而馳。

（二）主體范圍及付款比例不明確

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，享有優(yōu)先受償權(quán)的購房人是指以居住為目的購買房屋并且名下只有一套房的主體，這就決定了購買房屋的人必須是以居住為目的，而非投資目的等；并且名下只能有一套房用于居住。對于享有優(yōu)先權(quán)的購房人的規(guī)定從表面上看限定條件多，具有很強(qiáng)的操作性，實則不然。首先，不能排除存在購房人家庭成員數(shù)量多，導(dǎo)致一套房子不能滿足實際生活需要的情況，此時購房人則是因為家庭的需要而購買第二套房子。在此種情況下，如果嚴(yán)格的將購房人名下用作居住生活的房產(chǎn)限制為一處是不合理的，違背了立法時保護(hù)公民基本生存權(quán)的初心。從保障未來生活的角度看，購房人購買房屋也有可能是為了長遠(yuǎn)打算，滿足未來的居住需求，未必是即買即住。同樣是居住目的，卻將此時的居住需求與未來的居住需求相區(qū)分，實屬不妥。其次，許多為了投資而買房的人們基本都會利用家人的身份信息購買多套房屋，以此來躲避限購政策和較高的貸款利率，在該種情形下對購房人權(quán)利優(yōu)先保護(hù)反倒成為了投資型購房人進(jìn)行投資所利用的工具，損害了其他債權(quán)人的利益。另外，《批復(fù)》中明確規(guī)定，承包人就其工程價款優(yōu)先權(quán)不得對抗已經(jīng)交付全部或大部分房款的消費(fèi)者。其中，“支付全部款項”這一規(guī)定十分明晰，但“支付大部分款項”的規(guī)定模糊，“大部分”具體所指比例尚不明晰，這給實踐操作帶來了極大的不便。

（三）公示制度欠缺

物權(quán)公示制度可以有效地保障交易安全，從而使以信賴?yán)鏋榛A(chǔ)的交易行為的易發(fā)生，同時也使財產(chǎn)自身的所有權(quán)得到了穩(wěn)固。[8]房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，購房人的請求權(quán)是一種債權(quán)，而債權(quán)具有相對性，從法理上來說無需進(jìn)行公示，那么購房人基于和開發(fā)商之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系所產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)也無需公示。而抵押權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)都具備相應(yīng)的公示性。不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時產(chǎn)生并生效，并自登記之時起對第三人產(chǎn)生對抗效力。關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，盡管承包商并未向政府部門對此辦理有關(guān)登記，但是施工現(xiàn)場和施工告示的客觀性都能起到公之于眾的作用。而《批復(fù)》未對購房款進(jìn)行登記并公之于眾，故將其設(shè)定為比抵押權(quán)和建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)更高的權(quán)利層級，有悖物權(quán)公示原則。加之購房人數(shù)量龐大，分布范圍廣，若不能為購房人的優(yōu)先權(quán)建立一個完備的公示制度，勢必會極大地?fù)p害市場秩序和交易安全。

四、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的完善路徑

（一）完善購房人優(yōu)先受償權(quán)的相關(guān)立法

我國現(xiàn)行立法并沒有對購房人的優(yōu)先權(quán)作出系統(tǒng)的規(guī)定，最初有關(guān)該制度的內(nèi)容體現(xiàn)在《批復(fù)》中，但是《批復(fù)》中條款缺乏可操作性，無明確的實施標(biāo)準(zhǔn)。在破產(chǎn)法體系中，優(yōu)先受償權(quán)是一項重要的民事基本法律制度，因此，必須由全國人大及其常委會通過的法律加以詳細(xì)規(guī)定，以實現(xiàn)《民法典》《破產(chǎn)法》和相關(guān)司法解釋的有效銜接。由于購房人的優(yōu)先受償權(quán)與分配的順序、數(shù)額有關(guān)，和破產(chǎn)分配的關(guān)系更為緊密，故應(yīng)將購房人的優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定在《破產(chǎn)法》中。一是將公平清償原則納入法律；二是將購房人優(yōu)先受償權(quán)的主體和受償范圍進(jìn)行原則性規(guī)定，保證審判實踐中的可操作性；三是制定配套司法解釋規(guī)范具體的適用標(biāo)準(zhǔn)，對審判實務(wù)提供更加精準(zhǔn)的指引?！镀飘a(chǎn)法》作為破產(chǎn)領(lǐng)域的一項特別法，將購房人優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定其中不僅可以使破產(chǎn)法律體系更加統(tǒng)一，而且有助于更好地修正《破產(chǎn)法》本身，促使法律內(nèi)容更加適應(yīng)司法實務(wù)的發(fā)展。值得注意的是，在進(jìn)行相關(guān)立法活動時要重視與現(xiàn)有法律規(guī)定的銜接，構(gòu)建完善的破產(chǎn)法律體系。

（二）明確購房人優(yōu)先受償權(quán)的主體范圍及支付比例

為了兼顧購房人權(quán)益和其他債權(quán)人利益，有必要精準(zhǔn)界定購房人的身份。在司法審判中，購房人的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備如下要件。首先，應(yīng)當(dāng)更加明確購房人的居住目的和名下單套住房的要求。從宏觀的角度來看，對于只在目前城市擁有一套住房，但在其他城區(qū)仍有多套住房的情況下，此類購房人某套房屋遭受損害并不會影響個人及家庭的生存權(quán)益，不應(yīng)將其作為具有優(yōu)先受償權(quán)的購房人。在實踐中，人們對于居住的用途是非常寬泛的，那些不是為了投資、商業(yè)用途而購置多套房屋的主體，同樣應(yīng)該被納入到立法的考量之中。其次，對于商住兩用住宅的購買者，也不能將其完全排除在外。商業(yè)住房的買家原則上不屬于消費(fèi)型購房人，但不排除房子是購買者的唯一住房，并且購房人是為了自身和家庭的居住需要而購買商品房，那么，在此情形下，也需要兼顧購房人的生活居住目的，為了實現(xiàn)法律上的實質(zhì)公平，該類主體同樣也需要得到法律的特殊保護(hù)。最后，購房人應(yīng)局限于自然人身份，不能將公司法人和非法人組織包括在內(nèi)。生存利益是自然人獨(dú)有的權(quán)利，消費(fèi)型購房人以生存為目的而購買房屋，相比其他投資型購房人來說更需要受到法律上的保障。而其他各類購買房屋的主體，不論是否以生活居住為購房目的，是否擁有單套住房，均與生存權(quán)益無關(guān)。所以，享有優(yōu)先保護(hù)權(quán)的購房人主體身份應(yīng)當(dāng)局限于自然人。除此之外，還應(yīng)把“生活需要目的”作為輔助性認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。即使?jié)M足自然人唯一住房的條件，但根本上還是因為涉及商業(yè)利益，比如以房抵債、讓予擔(dān)保、工抵房等，優(yōu)先考慮這些利益并不符合公平清償?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，為了使各債權(quán)人的債權(quán)得到公平清償，還應(yīng)當(dāng)審查購房人支付房款的情況，以確定其權(quán)利是否能由法律優(yōu)先保護(hù)。如果購房人全額支付了的房款，即使開發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)情形，也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行與買受人之間的合同義務(wù)，避免或降低買受人可能面臨的破產(chǎn)風(fēng)險，該情形下購房人基于享有物權(quán)期待權(quán)而必然擁有優(yōu)先受償權(quán)。但是，如果法院受理了破產(chǎn)申請，購房人并未全額支付房款，而是僅支付超過50%的大部分房款時，則需要在不同的情況下討論購房人債權(quán)的優(yōu)先權(quán)問題。學(xué)界中有一種聲音，按照買賣房屋的價格作為債務(wù)的清償順序沒有任何法律依據(jù)，買房支付的金額不會導(dǎo)致權(quán)利性質(zhì)和債權(quán)人受償順序的改變。[9]然而，購房人支付比例的高低反映了購房人購買房屋意愿的強(qiáng)烈程度，付出成本越大，自愿遵守合同約定義務(wù)的可能性就越大，高違約成本約束著買受人的履約行為。假如未付全款與付全款的購房人之間享有無差別的權(quán)利，那么在購買房屋時再也不會有人支付全款，甚至還會出現(xiàn)在擁有相同權(quán)利之下，誰支付房款更少的攀比惡習(xí)。由此推知，需要明確支付大部分款項的比例為50%，以避免支付全款或大部分款項而享有優(yōu)先權(quán)的購房人利益受損，也保護(hù)其他普通債權(quán)人的利益不受損害。

（三）健全購房人優(yōu)先受償權(quán)的公示機(jī)制

不管購房人基于開發(fā)商破產(chǎn)主張交付房屋還是返還購房款，其權(quán)利在本質(zhì)上依舊是債權(quán)，如果將購房人債權(quán)置于抵押權(quán)和建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)之上先于償還，并不具有法律依據(jù)。要想實現(xiàn)購房人債權(quán)的“超級優(yōu)先受償權(quán)”，就需要從制度上加以完善，推進(jìn)構(gòu)建預(yù)告登記制度以實現(xiàn)債權(quán)物權(quán)化。預(yù)告登記是向登記處提出的預(yù)登記申請，目的是保障債權(quán)的實現(xiàn)并確保未來物權(quán)的實現(xiàn)。[10]預(yù)告登記制度源于德國，其創(chuàng)設(shè)的主要目的就是為了在房企破產(chǎn)時保護(hù)購房人的權(quán)利能夠優(yōu)先受償，德國在法律層面確定了預(yù)告登記具有請求權(quán)的性質(zhì)，并且還確定了預(yù)告登記的物權(quán)效力，此舉值得我國借鑒。我國《民法典》也有預(yù)告登記制度，但只規(guī)定了預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)對抗第三人，為使其能夠更好地在破產(chǎn)程序中發(fā)揮對購房人權(quán)利的優(yōu)先保護(hù)作用，還需繼續(xù)完善。

一方面，要限制破產(chǎn)管理人的選擇權(quán)。從立法的角度，《破產(chǎn)法》賦予管理人選擇權(quán)，旨在公平的保護(hù)債權(quán)人的一般利益。無論是選擇繼續(xù)履行合同，還是解除合同，其根本目的在于實現(xiàn)債權(quán)人支配的財產(chǎn)只增不減，但并不意味著管理人的選擇是無限的。如果管理人在履行合同時無論如何都不考慮另一方當(dāng)事人的利益，這可能會導(dǎo)致債務(wù)人與未履行合同的當(dāng)事人之間的利益失衡。《德國破產(chǎn)法》同樣也賦予了管理人選擇權(quán)，但其為了保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人還有補(bǔ)充規(guī)定，管理人不得拒絕履行與該債權(quán)相對應(yīng)的義務(wù)，將預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)作為例外處理，平衡了各方的利益。參考《德國破產(chǎn)法》，我國《破產(chǎn)法》也可以在房企破產(chǎn)領(lǐng)域中引入預(yù)告登記制度，對已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的購房人，法律應(yīng)限制破產(chǎn)管理人的解除權(quán)，以防管理人利用解除權(quán)侵害權(quán)利人的合法權(quán)益，使購房人的債權(quán)得不到優(yōu)先受償。因此，從法律層面通過預(yù)告登記制度對破產(chǎn)管理人的解除權(quán)進(jìn)行限制，能夠使購房人的權(quán)利得到更全面的保障。另一方面，要完善預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中的保護(hù)效力。假設(shè)具有破產(chǎn)保護(hù)效力，那么預(yù)告登記可以產(chǎn)生排他效力，有效防止“一房二賣”“一房二抵”的情形。一旦購房人和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同后，對房屋進(jìn)行了預(yù)告登記，其債權(quán)就會對外公示，產(chǎn)生排他效力。當(dāng)開發(fā)商對第三人出售或者抵押此房屋時，其他債權(quán)人但凡盡到一點(diǎn)審查義務(wù)便會發(fā)現(xiàn)該房屋存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，其則會要求開發(fā)商另行提供房屋進(jìn)行出售或抵押，如此便會有效避免購房人債權(quán)和其他債權(quán)人的權(quán)利發(fā)生沖突。并且，破產(chǎn)保護(hù)效力還體現(xiàn)在順位保留上，在破產(chǎn)后開發(fā)商對在對各種權(quán)利確定清償順序時，往往會出現(xiàn)一個房屋上負(fù)擔(dān)多種債權(quán)，比如購房人債權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、銀行等金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)等，此時，購房人便可依據(jù)預(yù)告登記的順位保護(hù)效力，直接對抗其他債權(quán)人，享有優(yōu)先受償權(quán)。