“房住不炒”政策對于房地產(chǎn)企業(yè)投融資的影響

雷曉麗

［摘 要］近年來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策持續(xù)收緊，金融監(jiān)管工作越來越嚴(yán)格，融資水平逐步成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)能否求得生存并實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。當(dāng)前，小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著融資難、融資貴、融資成本高、風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力相對較差等問題，發(fā)展處境越發(fā)艱難。為此，本文分析了房地產(chǎn)政策針對房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來的影響，并提出了未來的發(fā)展策略，以供參考。

［關(guān)鍵詞］“房住不炒”；房地產(chǎn)企業(yè)；投融資；房產(chǎn)政策

［中圖分類號］F27文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

改革開放至今，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，取得了突出的發(fā)展成果。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的全面加快，促進(jìn)了我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，也優(yōu)化了國民的居住水平，加速了我國城市化發(fā)展進(jìn)程。但從總體上看，在我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得繁榮發(fā)展的同時(shí)，其面臨的各種危機(jī)也讓人難以忽視。舉例來說，一線、二線城市房地產(chǎn)存在過度開發(fā)的現(xiàn)象，并且在這一過程中產(chǎn)生投機(jī)行為，房價(jià)不斷上漲，一線、二線城市的房價(jià)收入比、租金比及房價(jià)水平充分說明這一現(xiàn)象的嚴(yán)峻性，這也導(dǎo)致居民的基本剛性住房需求難以得到根本性的滿足。除此之外，房價(jià)過高引發(fā)樓市的泡沫化，也為整個(gè)金融市場帶來極大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)［1］。因此，針對“房住不炒”政策對房地產(chǎn)投融資帶來的影響展開研究具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

1 “房住不炒”政策的實(shí)施背景

房地產(chǎn)發(fā)展的過度繁榮所引發(fā)的企業(yè)高額利潤空間，讓社會資本在這一行業(yè)中相繼追逐，社會資本開始向房地產(chǎn)行業(yè)大幅度傾斜，逐漸加劇了社會資源的配置不均，使我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和調(diào)整工作始終無法獲得創(chuàng)新性突破。值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)具有高利潤和較大的可獲利空間，讓社會財(cái)富在較短的時(shí)間內(nèi)流入少數(shù)人手中，對居民收入分配的公平性帶來了極大影響。除此之外，房地產(chǎn)的過度開發(fā)還會引發(fā)不同程度的貪污腐敗行為，進(jìn)一步造成社會資源分布不均問題，對社會穩(wěn)定帶來消極影響。

近些年，在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，各地政府部門已經(jīng)察覺到了房地產(chǎn)市場存在的各種風(fēng)險(xiǎn)問題，同時(shí)各地區(qū)也相繼頒布調(diào)控政策，其中包括各種限貸及限購政策等。但從總體上看，對房地產(chǎn)行業(yè)的控制仍未達(dá)到理想目標(biāo)。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議正式提出了“房住不炒”這一發(fā)展原則：房子是用來住的，不是用來炒的。并綜合運(yùn)用立法、投資、財(cái)稅、土地等眾多方式方法，加速建設(shè)契合我國實(shí)際國情、符合整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展規(guī)律的長效調(diào)控管理機(jī)制。該會議正式提出“房住不炒”的發(fā)展原則，代表著我國的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策開啟了全新的發(fā)展篇章。相較于過去，此次“房住不炒”的調(diào)控范圍更大，使用的調(diào)控手段更為豐富多樣，同時(shí)重點(diǎn)提及相關(guān)政策實(shí)行的長期性和持續(xù)性，表明了我國有關(guān)政府部門想要解決房地產(chǎn)行業(yè)泡沫問題的信心和決心［2］。

在“房住不炒”理念的指導(dǎo)下，各種政策也相繼頒布。2017年，全國共計(jì)100個(gè)地市出臺共計(jì)200余項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，調(diào)控力度也在持續(xù)升級。2018年的中央工作經(jīng)濟(jì)會議上提出，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要建立健全長效發(fā)展機(jī)制，以因城施策的方式實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的分類指導(dǎo)，真正夯實(shí)各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政府主體責(zé)任，促使住房市場及保障體系建設(shè)得更加完善。在這次會議中，重點(diǎn)提及各個(gè)地區(qū)需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，制定出針對性的調(diào)控管理體系——因城施策，從根源上解決我國東西部發(fā)展不均衡以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距較大的問題。2019年，中央政治局會議再次提及需要全面落實(shí)好一城一策，建立健全城市政府主體責(zé)任的長效管理機(jī)制。為深入貫徹落實(shí)“房住不炒”這一發(fā)展基調(diào)和理念，2019年，各地有關(guān)部門相繼出臺房地產(chǎn)融資調(diào)控管理政策，實(shí)現(xiàn)了對房地產(chǎn)銀行貸款額度的嚴(yán)格管控，同時(shí)針對與房地產(chǎn)有關(guān)的信托、基金等重點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了全面監(jiān)控，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地拍賣開發(fā)和商品房預(yù)售時(shí)，都會受到融資政策的約束及管控，其到位資金來源如表1所示。

2 “房住不炒”政策對于房地產(chǎn)企業(yè)投融資的影響

2.1 對房地產(chǎn)市場的影響

在房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)控管理政策日益收緊、國民商品房項(xiàng)目購買力逐步下降的行業(yè)背景之下，基于“房住不炒”這一發(fā)展基調(diào)，我國的住房信貸政策將保持持續(xù)收緊的發(fā)展趨勢。與此同時(shí)，基于近些年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位情況來看，商品房的銷售回款占有比重開始逐步提高，尤其是基于融資渠道、融資規(guī)模進(jìn)行分析可知，商業(yè)個(gè)人貸款和公積金貸款在金融市場流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金占有比例上也在不斷提高，房企資金越來越緊張，也會促使房企只能通過打折、促銷等活動來獲得資金回款，以用于后續(xù)工程項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。

2.2 對土地市場的影響

房地產(chǎn)融資政策的不斷轉(zhuǎn)變和土地市場的活躍度兩者之間存在著密切聯(lián)系，在土地市場熱度較高時(shí)，融資政策將會持續(xù)性收緊，同時(shí)在短期內(nèi)土地市場也會呈現(xiàn)出明顯的降溫趨勢。房地產(chǎn)的融資行為受到我國有關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管，這也是自提出“房住不炒”這一發(fā)展基調(diào)之后，房地產(chǎn)融資收緊的主要內(nèi)容。2019年，我國信托融資政策開始全面收緊，對房企拿地帶來了較大影響。在房地產(chǎn)的前端融資上，信托資金是其重要來源之一。而未來，伴隨著信托融資的全面收緊，土地融資規(guī)模也將會日益下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價(jià)的雙重回落，土地市場的降溫趨勢將會變得更為明顯［3］。

2.3 對房地產(chǎn)投資的影響

房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金到位實(shí)際情況，是房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中的主要衡量指標(biāo)，對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)投資將會帶來在預(yù)算上的約束，可以直接展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的籌資水平以及在投資活動上的真實(shí)意愿。而近些年，伴隨著房地產(chǎn)信托貸款、境內(nèi)外債券融資渠道的日益收緊，銷售增速回落，疊加房地產(chǎn)信貸政策的不夠放松，房地產(chǎn)的回款壓力變得越來越大。在房地產(chǎn)的開發(fā)到位資金中，自籌資金的增速也將保持在走低狀態(tài)。信托融資政策的收緊，再加上房地產(chǎn)銷售量價(jià)的雙重回落，土地市場的降溫趨勢將會變得更為明顯，由此也會促使土地購置費(fèi)增速保持在回落狀態(tài)。

2.4 對行業(yè)格局的影響

在整個(gè)行業(yè)大規(guī)模管控的時(shí)代背景之下，所有的房地產(chǎn)融資都面臨著較大的困難，大型房企優(yōu)先于小型房企，國有企業(yè)優(yōu)先于民營企業(yè)。融資風(fēng)險(xiǎn)較低、項(xiàng)目規(guī)格較大、企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量較好、與其他金融機(jī)構(gòu)合作更多的大型房地產(chǎn)企業(yè)，將會受到各種融資渠道的青睞。因此，在融資快速收緊的行業(yè)背景之下，再加上整個(gè)市場降溫，個(gè)別本來資金就較為緊張的小型房地產(chǎn)企業(yè)將會出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度降價(jià)，導(dǎo)致工程項(xiàng)目只能延期交樓，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉問題。因此，資金的集中度也會促使行業(yè)集中度有所提高［4］。

3 房地產(chǎn)企業(yè)融資解決對策

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重申堅(jiān)持“房住不炒”這一發(fā)展基調(diào)，明確不得將房地產(chǎn)行業(yè)作為刺激短期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段，代表著我國在房地產(chǎn)市場調(diào)控上堅(jiān)決不放松的信心和態(tài)度。這就意味著，房地產(chǎn)行業(yè)未來的調(diào)控政策日益收緊，這一發(fā)展趨勢并不會出現(xiàn)改變，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境越來越從緊的趨勢也不會出現(xiàn)變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在其未來的發(fā)展過程中，只有積極地轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，提高其市場核心競爭力，創(chuàng)新融資渠道，在資金的支出上精打細(xì)算，才能在市場分化越來越嚴(yán)重的發(fā)展形勢之下求得生存，并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

3.1 暫緩擴(kuò)張戰(zhàn)略，加強(qiáng)資金回籠

房地產(chǎn)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)只依靠債務(wù)和企業(yè)發(fā)展規(guī)模驅(qū)動的傳統(tǒng)發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)對目前已有存量房地產(chǎn)產(chǎn)品的加速出貨，以加速資金回籠。針對最新開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，需要始終秉承著差異化和品質(zhì)化的發(fā)展原則，將獲得更多的銷售回款作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)的著力點(diǎn)。針對影響工程項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，需要進(jìn)行可行性論證，必要時(shí)直接暫停投資，盡量降低企業(yè)的發(fā)展負(fù)債率，保持在65 %左右，以確保企業(yè)資金的安全性。

3.2 完善公司治理，加強(qiáng)信用管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化內(nèi)部管理水平，提高企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的合理性，以改善企業(yè)經(jīng)營管理科學(xué)性，最終維持公司的良好信用等級。尤其是在銀行貸款上，即便是房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小，難以和大型房地產(chǎn)企業(yè)在市場中共同競爭，也可以通過建立健全優(yōu)秀信用等級，改善企業(yè)內(nèi)部治理架構(gòu)，確保經(jīng)營管理活動的規(guī)范性，在相同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)競爭中贏得更多的貸款額度。

3.3 聯(lián)手合作開發(fā)，減輕資金壓力

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資壓力各不相同，但仍有個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)有著規(guī)模擴(kuò)張需求或是新地區(qū)的開發(fā)需求。在這方面，企業(yè)可以通過和外地房企合作，展現(xiàn)出本地房企具有的優(yōu)勢和價(jià)值。企業(yè)在與外地房企共同開發(fā)本地工程項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡量選擇資金實(shí)力較為雄厚的外地房企，從根源上減少工程項(xiàng)目開發(fā)的資金壓力。

3.4 適當(dāng)去地產(chǎn)化，增強(qiáng)多元化融資能力

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展模式，將傳統(tǒng)只依靠房地產(chǎn)工程項(xiàng)目銷售收入的發(fā)展體系，轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽俊胺康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目銷售+經(jīng)營性物業(yè)+產(chǎn)業(yè)實(shí)體化運(yùn)營+房地產(chǎn)工程項(xiàng)目其他服務(wù)”收入的模式。除此之外，也可以在集體性、經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)這類項(xiàng)目中進(jìn)行積極探索。這類項(xiàng)目投入資金較少，資金周轉(zhuǎn)速度較快，可以加速企業(yè)的現(xiàn)金流回流。尤其是在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道全面受限的背景下，可以幫助企業(yè)增加其他板塊的收入，提高企業(yè)綜合競爭力，改善企業(yè)融資的多元化能力［5］。

3.5 加強(qiáng)資金規(guī)劃，創(chuàng)新融資渠道

近年來，我國的房地產(chǎn)融資渠道全面收緊，融資環(huán)境越來越嚴(yán)格，但從總體上看，融資渠道較為豐富。為此，企業(yè)需要在融資空間有限的背景下牢牢抓住償債的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，開發(fā)全新的融資窗口，實(shí)現(xiàn)對資金的合理安排及統(tǒng)籌規(guī)劃。與此同時(shí)，若是企業(yè)有條件，也可以通過聯(lián)合發(fā)債或是赴港上市融資等多種渠道，在投融資管理工作上進(jìn)行積極創(chuàng)新［6］。

4 結(jié)論

“房住不炒”發(fā)展基調(diào)的提出，旨在遏制各地由炒房活動所引發(fā)的房價(jià)大幅度上漲、規(guī)避房地產(chǎn)市場的泡沫破裂問題，其重點(diǎn)并不在于切斷企業(yè)的融資渠道，致使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受阻。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確了解到“房住不炒”政策的實(shí)施背景及其對房地產(chǎn)市場投融資活動帶來的影響，進(jìn)而制定針對性的解決措施，積極響應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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