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    妥善化解房地產(chǎn)市場三大風(fēng)險

    2024-05-20 17:47:06張明
    財經(jīng) 2024年10期
    關(guān)鍵詞:商品房開發(fā)商金融風(fēng)險

    張明

    當(dāng)前中國的系統(tǒng)性金融風(fēng)險主要分為三類:房地產(chǎn)、地方債與中小金融機(jī)構(gòu)。筆者認(rèn)為,盡管中小金融機(jī)構(gòu)普遍面臨治理機(jī)制的問題,但這些機(jī)構(gòu)是否面臨破產(chǎn)倒閉風(fēng)險,關(guān)鍵在于房地產(chǎn)與地方政府債務(wù)風(fēng)險是否爆發(fā)。換言之,中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險在很大程度上是房地產(chǎn)與地方債風(fēng)險爆發(fā)的結(jié)果。就房地產(chǎn)與地方債風(fēng)險而言,自去年中央宣布一攬子化債方案以來,在地方債風(fēng)險防控化解方面已經(jīng)取得重要進(jìn)展。

    此外,未來還存在通過中央政府加杠桿來幫助地方政府去杠桿的寬闊空間。因此,筆者認(rèn)為,在當(dāng)前中國的系統(tǒng)性金融風(fēng)險中,最突出的風(fēng)險其實(shí)是房地產(chǎn)風(fēng)險。

    自去年10月首次中央金融工作會議召開以來,有關(guān)部門、各地已經(jīng)出臺多項(xiàng)政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,這些政策已經(jīng)取得初步成效。但迄今為止,中國房地產(chǎn)市場依然面臨三大突出風(fēng)險。如果未能及時妥善化解上述風(fēng)險,中國房地產(chǎn)市場可能面臨深幅調(diào)整,而這將引發(fā)區(qū)域性甚至系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

    中國金融體系是以銀行間接融資為主導(dǎo)的金融體系,這種金融體系并不懼怕股市深度調(diào)整的沖擊,因?yàn)樯虡I(yè)銀行體系整體對股市的參與程度有限。相比之下,這種體系更容易受到房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的負(fù)面沖擊,因?yàn)樯虡I(yè)銀行體系深度參與了房地產(chǎn)市場。根據(jù)粗略估計,在商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款中,與土地、房地產(chǎn)價格有直接、間接聯(lián)系的貸款規(guī)模約占一半左右。一旦房價大幅下跌,除了導(dǎo)致居民部門負(fù)向財富效應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)商大面積破產(chǎn)倒閉、銀行住房抵押貸款違約率顯著上升的直接沖擊,抵押品效應(yīng)(金融加速器機(jī)制)方面的負(fù)面影響也不容忽視。

    事實(shí)上,在國際金融歷史上的最深重金融危機(jī),通常都屬于房地產(chǎn)危機(jī),例如1929年-1933年的大蕭條、1990年日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以及2007年美國次貸危機(jī)等。換言之,妥善應(yīng)對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場三大風(fēng)險,對于防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險,實(shí)現(xiàn)金融高質(zhì)量發(fā)展而言至關(guān)重要。

    風(fēng)險一:頭部民營房企流動性緊張,疊加房地產(chǎn)銷售收縮引發(fā)的現(xiàn)金流不足。

    當(dāng)前,市場高度關(guān)注頭部民營房企流動性與債券、貸款違約問題。如果一家頭部民營房企倒下,可能引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。此外,目前頭部民營房企的流動性危機(jī)有向國有房企傳遞蔓延的趨勢。

    如何應(yīng)對這一風(fēng)險呢?

    筆者認(rèn)為,可以仿效美國在次貸危機(jī)爆發(fā)后的救市策略,考慮由省級政府參股本省頭部民營房企的做法,例如由省級政府購買頭部民營房企10%的股份(在當(dāng)前,地方政府未必需要花錢進(jìn)行股權(quán)投資,很多頭部民營房企很可能愿意無償贈與省級政府10%的股份)。一方面,這一舉措有助于顯著提振頭部民營房企的融資能力,因?yàn)轭^部民營房企已經(jīng)變?yōu)槭〖壵畢⒐傻幕旌纤兄破髽I(yè)了。另一方面,從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)救市經(jīng)驗(yàn)來看,大概率而言,地方政府將會從這一股權(quán)投資中獲得收益,因?yàn)榈胤秸顿Y符合低買高賣的市場穩(wěn)定性投資行為。當(dāng)前除福建省頭部民營房企較多外,其他省份基本上是每省1家-2家,由各省級政府通過參股來救助的可能性與空間較大。

    風(fēng)險二:一線城市核心地區(qū)房價顯著下行。

    一線城市外圍地區(qū)與二線城市的房地產(chǎn)價格走向通常會高度參考一線城市核心地區(qū)房價走向。如果任由一線城市核心地區(qū)房價下跌,那么可能導(dǎo)致預(yù)期的傳染,造成一二線城市房價大幅下跌,這可能引發(fā)多重金融風(fēng)險。

    如何應(yīng)對這一風(fēng)險呢?

    筆者認(rèn)為,應(yīng)完全取消一線城市限購限貸政策,通過引入外部新增需求來穩(wěn)定房價。這樣做既有助于穩(wěn)定一二線城市房價,也有助于提振主要市場在一二線城市的頭部房企的銷售,幫助他們緩解由于房地產(chǎn)銷售收縮帶來的現(xiàn)金流不足問題。

    在三四線城市家庭購買房地產(chǎn)飽和度較高且人口凈流出的背景下,新樓盤可能由于滯銷而大規(guī)模積壓。圖/法新

    現(xiàn)在依然有部分政策制定者擔(dān)憂,如果全面放松一線城市房地產(chǎn)限購限貸,一線城市房價可能再度暴漲。這種擔(dān)憂實(shí)現(xiàn)的可能性很低:其一,人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變已經(jīng)顯著改變了各類投資者對房地產(chǎn)中長期走勢的預(yù)期;其二,各類投資者對房地產(chǎn)價格走勢的預(yù)期發(fā)生深度調(diào)整背景下,投資者大幅加杠桿集中投資的可能性不大;其三,即使房價萬一大幅上升,一來未必是壞事,這有助于激活一二線房地產(chǎn)市場,二來各級政府依然有充足的手段再次進(jìn)行調(diào)控。問題在于,我們不能僅僅由于徹底放松限購限貸后可能導(dǎo)致房價反彈,就徹底排除掉這個政策選項(xiàng)。

    風(fēng)險三:三四線城市商品房庫存大規(guī)模積壓。

    自2016年-2017年棚戶區(qū)改造浪潮之后,一些大型開發(fā)商在三四線城市跑馬圈地,開發(fā)了大量的新樓盤,這些新樓盤在三四線城市家庭購買房地產(chǎn)飽和度較高且人口凈流出的背景下,由于滯銷而大規(guī)模積壓。如果不采取措施解決,這可能導(dǎo)致三四線城市商品房價格大幅下跌,既可能導(dǎo)致相關(guān)開發(fā)商破產(chǎn)倒閉,也可能產(chǎn)生巨大的負(fù)向財富效應(yīng),不利于消費(fèi)恢復(fù)與經(jīng)濟(jì)增長。

    如何應(yīng)對這一風(fēng)險呢?

    筆者認(rèn)為,在三四線城市,考慮到大量商品房賣不出去,而當(dāng)?shù)厝杂写罅勘U闲妥》啃枨?,可以考慮由地方政府出資設(shè)立基金,來用較低價格從開發(fā)商手中收購過剩商品房,將其轉(zhuǎn)變?yōu)楸U闲妥》縼頋M足新市民居住需求。考慮到地方政府財政資金大多捉襟見肘,這種住房基金的資金可由中央政府發(fā)行特別國債來提供。

    上述由地方政府來低價收購商品房,再將其轉(zhuǎn)換為保障性住房的做法,好處至少有三:第一,能夠防止三四線商品房價格暴跌,避免開發(fā)商大規(guī)模破產(chǎn)倒閉且造成巨大的負(fù)向財富效應(yīng);第二,能夠幫助地方政府盡快完成提供保障性住房的目標(biāo),對新市民入城定居作出貢獻(xiàn);第三,避免重新大規(guī)模修建新樓盤,解決了各種資源。

    有人擔(dān)心,如果由地方政府從開發(fā)商手中收購商品房,這是否會引發(fā)尋租行為與道德風(fēng)險。其實(shí),這可以通過引入市場化拍賣機(jī)制來解決。例如,某個地方的地方政府可以表示,將在未來半年內(nèi)新增1000套保障性住房,并通過收購當(dāng)?shù)厣唐贩縼韺?shí)現(xiàn)。地方政府可以給出對保障性住房面積、戶型、小區(qū)配套、質(zhì)量的要求,在這一前提下,要求本地開發(fā)商通過投標(biāo)的方式來報價,在公開透明的決策機(jī)制下(可考慮引入媒體監(jiān)督),價低者入選。這種機(jī)制設(shè)計就能很好地遏制尋租行為與道德風(fēng)險。

    (編輯:王延春)

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