輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析研究

賈佳敏 薛瑩瑩

摘?要：隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷復(fù)雜，重資產(chǎn)模式逐漸難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，需要引入新的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)為企業(yè)注入發(fā)展動(dòng)力。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可以改變資金占用量大、利潤(rùn)率較低等問(wèn)題，提升資產(chǎn)利用效率，加快資金周轉(zhuǎn)。本文選取萬(wàn)科地產(chǎn)作為研究對(duì)象，從投資戰(zhàn)略、籌資戰(zhàn)略、營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略和股利分配戰(zhàn)略4個(gè)方面對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行分析；運(yùn)用盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力等財(cái)務(wù)能力指標(biāo)，分析了萬(wàn)科地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略效果。研究結(jié)果可以為其他輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)制定科學(xué)合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供一定的理論借鑒。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；房地產(chǎn)行業(yè)

中圖分類(lèi)號(hào)：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2024.09.046

0?引言

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的地位，且已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，在加速?guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)也帶動(dòng)了眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。隨著全球經(jīng)濟(jì)的不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求較大、籌資方式及渠道單一等問(wèn)題逐漸凸顯，造成眾多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法繼續(xù)維持資金鏈的穩(wěn)定，從而出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，在行業(yè)及全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)不能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的價(jià)值，企業(yè)需要積極尋求新的運(yùn)營(yíng)模式和發(fā)展戰(zhàn)略，為企業(yè)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式被認(rèn)為是一種非常具體的資產(chǎn)配置管理方式，具有庫(kù)存低、現(xiàn)金儲(chǔ)備高、注重人力資源和資產(chǎn)趨于無(wú)形的特點(diǎn)，非常符合互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展所帶來(lái)的新機(jī)遇，為企業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提供了新的方法，增加了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有利于緩解融資壓力，降低負(fù)債比例，提高投資水平，從而增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要是將企業(yè)較為簡(jiǎn)單的生產(chǎn)、制造或組裝等處于產(chǎn)業(yè)鏈低端的業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，將企業(yè)更多的資源集中在技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)、企業(yè)管理建設(shè)和維護(hù)客戶關(guān)系等高附加值業(yè)務(wù)，使企業(yè)獲得高收益且能合理配置資源，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。這種運(yùn)營(yíng)模式聚焦于核心業(yè)務(wù)，如品牌宣傳、技術(shù)研發(fā)、人才培養(yǎng)等，以知識(shí)管理的內(nèi)容和要求為基礎(chǔ)，以人才資源管理為紐帶，通過(guò)建立高效的管理系統(tǒng)和管理平臺(tái)，促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略主要是指企業(yè)對(duì)未來(lái)財(cái)務(wù)活動(dòng)的發(fā)展方向以及目標(biāo)所作的謀劃，其具備全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性和動(dòng)態(tài)性等一般戰(zhàn)略的共性。在制定過(guò)程中，要綜合考慮企業(yè)戰(zhàn)略要求和資金結(jié)構(gòu)，分析企業(yè)自身及所處行業(yè)環(huán)境變化。合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以使得企業(yè)保持穩(wěn)定的資金流動(dòng)，降低企業(yè)資金配置的風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)以及提高資金的利用率。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身不同的發(fā)展階段選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，進(jìn)而改變相應(yīng)的資金配置，最終改變籌資、投資、營(yíng)運(yùn)等多個(gè)方面的資金占比情況，保證企業(yè)資金流動(dòng)穩(wěn)定。因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定時(shí)，要結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展現(xiàn)狀和所處行業(yè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，選擇合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略類(lèi)型，最終得到一個(gè)適合本公司發(fā)展的長(zhǎng)期性財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

本文以房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬(wàn)科地產(chǎn)為研究對(duì)象，運(yùn)用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定及實(shí)施效果，為其他輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)制定科學(xué)合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供一定的理論借鑒。

1?萬(wàn)科地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況及轉(zhuǎn)型動(dòng)因

1.1?萬(wàn)科地產(chǎn)基本情況介紹

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前萬(wàn)科地產(chǎn)已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城市建設(shè)服務(wù)商，業(yè)務(wù)聚焦全國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。2022年，公司繼續(xù)榮登《財(cái)富》世界500強(qiáng)，位列榜單第178位，這是自2016年首次躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)以來(lái)，連續(xù)7年上榜。

1.2?萬(wàn)科地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型動(dòng)因

（1）資金壓力大

房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的主要特點(diǎn)是資金投入后無(wú)法在短期內(nèi)獲得收益，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力大。在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，萬(wàn)科地產(chǎn)受重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的固定資產(chǎn)占比高、資金占比大、融資成本高、項(xiàng)目資金回收慢等不利因素的影響，進(jìn)一步加重了企業(yè)的借貸壓力。此外，融資渠道和方式的單一化也使得企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)不穩(wěn)定，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）稅收壓力大

在我國(guó)宏觀調(diào)控體系中，稅收具有不可替代的重要性。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，我國(guó)稅法體系中與之相關(guān)的稅種有十余種，比如在拿地環(huán)節(jié)涉及契稅、印花稅和耕地占用稅；在交易時(shí)涉及土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及增值稅。

1.3?輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施現(xiàn)狀

本節(jié)介紹萬(wàn)科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后制定的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略內(nèi)容，主要包括投資戰(zhàn)略、籌資戰(zhàn)略、營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略和股利分配戰(zhàn)略四個(gè)方面。

（1）投資戰(zhàn)略

萬(wàn)科地產(chǎn)基于住宅項(xiàng)目，投資旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及教育地產(chǎn)等具有優(yōu)質(zhì)發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目，促進(jìn)公司的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)分散降低公司運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。在優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，對(duì)戰(zhàn)略發(fā)展布局進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略定位的升級(jí)。

（2）籌資戰(zhàn)略

在實(shí)施輕資產(chǎn)模式后，萬(wàn)科地產(chǎn)在保持傳統(tǒng)股票、債券、銀行信用融資的基礎(chǔ)上，增加了互聯(lián)網(wǎng)眾籌以及REITs項(xiàng)目等籌資方式，進(jìn)一步拓寬了籌資渠道，增加了籌資方式的選擇。

（3）營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略

萬(wàn)科地產(chǎn)主要利用資源優(yōu)勢(shì)來(lái)對(duì)成本進(jìn)行控制，利用合理的營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略降低成本費(fèi)用，將資本更多地投入在核心業(yè)務(wù)，同時(shí)注重優(yōu)質(zhì)“品牌形象”的打造，通過(guò)品牌效益來(lái)獲取更高的資金投資回報(bào)率，加快企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。

（4）股利分配戰(zhàn)略

隨著企業(yè)不斷發(fā)展，籌資渠道的拓寬，企業(yè)應(yīng)更加合理對(duì)股利進(jìn)行分配。在此方面，萬(wàn)科地產(chǎn)始終秉持著“善待股東”的分配理念，充分照顧和維護(hù)中小股東的利益，同時(shí)向老股東實(shí)施低價(jià)募股策略，在一定程度上維護(hù)了每個(gè)股東的基本利益。這樣合理健康的股利分配戰(zhàn)略激發(fā)了企業(yè)的創(chuàng)造力，提升了對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力，在增加企業(yè)利潤(rùn)獲取能力的同時(shí)，促進(jìn)企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。

2?基于傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析萬(wàn)科地產(chǎn)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施效果

結(jié)合萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)年報(bào)數(shù)據(jù)，運(yùn)用償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、成長(zhǎng)能力四個(gè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施效果進(jìn)行分析。

2.1?盈利能力分析

盈利能力指企業(yè)在營(yíng)業(yè)過(guò)程中獲取收益水平的能力，是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵要素。

萬(wàn)科地產(chǎn)2015—2022年的銷(xiāo)售凈利率、銷(xiāo)售毛利率以及凈資產(chǎn)收益率等3個(gè)指標(biāo)整體均呈“先升后降”的變化趨勢(shì)，且均在2018年達(dá)到最大值，分別為16.55%、37.48%和23.24%。在2021年3個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)“斷崖式”的下降變化。

銷(xiāo)售凈利率指企業(yè)凈利潤(rùn)與銷(xiāo)售收入的比率，不僅反映企業(yè)的獲利能力，而且也反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策。從企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，萬(wàn)科地產(chǎn)銷(xiāo)售凈利率從2015年至2018年整體呈上升趨勢(shì)，說(shuō)明轉(zhuǎn)型后增強(qiáng)了公司的獲利能力，利潤(rùn)逐漸增加，總體向好的方向發(fā)展。

凈資產(chǎn)收益率是用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。在剛步入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式時(shí)，企業(yè)將更多的資金用于無(wú)形資產(chǎn)投資，投資收益較低。隨著無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的品牌效應(yīng)逐漸成形，自2017年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益逐漸增加。

2.2?償債能力分析

償債能力指企業(yè)到期清償過(guò)去債務(wù)的能力，是分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和財(cái)務(wù)狀況的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。

流動(dòng)比率指流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，比率高則企業(yè)短期償債能力強(qiáng)，比率低則企業(yè)短期償債能力弱。在轉(zhuǎn)型前，流動(dòng)比率基本處在1.3～1.4左右，說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)始為向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型作準(zhǔn)備，增加了流動(dòng)資產(chǎn)份額，企業(yè)短期償債能力增強(qiáng)，使投資在重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金回流。轉(zhuǎn)型后，資產(chǎn)流動(dòng)比率開(kāi)始下降，到2019年達(dá)到最低1.13，此時(shí)的萬(wàn)科地產(chǎn)剛剛步入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，大部分流動(dòng)資金用于品牌宣傳、企業(yè)形象樹(shù)立等無(wú)形資產(chǎn)方面，導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)比率維持在較低水平。當(dāng)進(jìn)入2020年，萬(wàn)科地產(chǎn)的流動(dòng)比率開(kāi)始增加，轉(zhuǎn)型前期在品牌宣傳、企業(yè)形象樹(shù)立等方面的投資開(kāi)始為公司帶來(lái)新一輪利潤(rùn)增長(zhǎng)。

速動(dòng)比率是速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比例關(guān)系，其中，速動(dòng)資產(chǎn)是一種可以在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，速動(dòng)比率小于1。萬(wàn)科地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型前的速動(dòng)比率均低于0.30。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后逐年遞增，在2017年達(dá)到最大值，約為0.41。分析認(rèn)為，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的實(shí)施使得應(yīng)收賬款數(shù)額增加，引起速動(dòng)比率的增加，可以在一定程度上加快企業(yè)的短期償債能力。

資產(chǎn)負(fù)債率是資產(chǎn)總額與總負(fù)債的比率，反映了企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前，資產(chǎn)負(fù)債率在77%～78%左右。轉(zhuǎn)型后，資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在80%以上，2018年高達(dá)84.59%。由于房地產(chǎn)行業(yè)資金回收周期長(zhǎng)，且該公司在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，投資項(xiàng)目涉及教育、科技等領(lǐng)域，企業(yè)自有資金不足，需外部融資，使得資產(chǎn)負(fù)債率較高，長(zhǎng)期償債能力較弱。

產(chǎn)權(quán)比率是衡量企業(yè)所有者權(quán)益對(duì)整體資本結(jié)構(gòu)貢獻(xiàn)程度的指標(biāo)。轉(zhuǎn)型前，萬(wàn)科地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率約為4.3～4.8。隨著輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，開(kāi)始逐年上升，在2018年達(dá)到了8.30。這說(shuō)明轉(zhuǎn)型后的萬(wàn)科地產(chǎn)更傾向于利用自有資本進(jìn)行融資，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)的控制權(quán)、靈活性和穩(wěn)定性，優(yōu)化了融資渠道，減輕了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更有利于企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2.3?營(yíng)運(yùn)能力分析

營(yíng)運(yùn)能力指企業(yè)利用所擁有的各項(xiàng)資本賺取利潤(rùn)的能力，主要利用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率以及固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)分析。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明企業(yè)收賬速度越快，企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)速度越快，償債能力越強(qiáng)。萬(wàn)科地產(chǎn)轉(zhuǎn)型前的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低于60，轉(zhuǎn)型后逐年增長(zhǎng)，2019年達(dá)到了205.86。萬(wàn)科地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型后應(yīng)收賬款金額逐年增加，且數(shù)額較大，因此管理者應(yīng)高度重視。

存貨周轉(zhuǎn)率指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)時(shí)反映存貨運(yùn)營(yíng)效率的指標(biāo)。剛剛步入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式時(shí)（2015年和2016年），存貨周轉(zhuǎn)率高于轉(zhuǎn)型前，但隨之下降至與轉(zhuǎn)型前同等水平。主要由于公司在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前為擴(kuò)大規(guī)模大量擴(kuò)建房屋住宅，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)情況較差，因此公司應(yīng)加強(qiáng)存貨管理。

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指企業(yè)銷(xiāo)售收入與固定資產(chǎn)凈值之間的比值。萬(wàn)科地產(chǎn)近幾年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是逐年下降的，2019年后又開(kāi)始緩慢上升。結(jié)合總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析，說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)需要加強(qiáng)管理，增強(qiáng)固定資產(chǎn)的變現(xiàn)能力以及銷(xiāo)售能力。

2.4?成長(zhǎng)能力分析

成長(zhǎng)能力，又稱發(fā)展能力，指企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、使其穩(wěn)定發(fā)展的潛在能力，關(guān)乎企業(yè)未來(lái)的發(fā)展走向。企業(yè)提高盈利就得擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，但在擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模的同時(shí)還應(yīng)兼顧現(xiàn)有業(yè)務(wù)的升級(jí)發(fā)展。

萬(wàn)科地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型后凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率整體較差，此階段正是房地產(chǎn)行業(yè)較為低迷時(shí)期，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨挑戰(zhàn)，也正是需要進(jìn)行運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的好時(shí)機(jī)。隨著輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的實(shí)施，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率逐年增加，在2017年達(dá)到最大值，隨后趨于平緩。同樣從2020年開(kāi)始，受到外部環(huán)境的影響，凈利潤(rùn)開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

但總體來(lái)看，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的實(shí)施使萬(wàn)科地產(chǎn)度過(guò)了行業(yè)的寒冬，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率逐年向好，公司的經(jīng)營(yíng)效益總體表現(xiàn)良好，成長(zhǎng)能力相對(duì)較強(qiáng)。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，利用多元化投資項(xiàng)目使企業(yè)全面發(fā)展，用較少的資本投入來(lái)獲得更多的收益，以此來(lái)提升企業(yè)的成長(zhǎng)能力。

3?結(jié)論

通過(guò)對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)近幾年的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，分析投資戰(zhàn)略、籌資戰(zhàn)略、營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略、股利分配戰(zhàn)略四個(gè)方面發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科房地產(chǎn)公司已由“重資產(chǎn)模式”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)模式”，且取得了成功。結(jié)合萬(wàn)科地產(chǎn)的盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力以及成長(zhǎng)能力分析來(lái)看，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式更有利于萬(wàn)科地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)增速，提升企業(yè)的盈利能力，為企業(yè)發(fā)展注入新的發(fā)展動(dòng)力，促使企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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