房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題探討

柴 偉

(新疆中凌辰江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，新疆 烏魯木齊 830000)

0 引言

現(xiàn)階段，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大了宏觀調(diào)控力度，對(duì)其運(yùn)營(yíng)發(fā)展和資金管理也提出了更高要求，所以在競(jìng)爭(zhēng)激烈、壓力不斷增加的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)全面預(yù)算管理加以有效地應(yīng)用，需要緊緊圍繞企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，充分調(diào)動(dòng)全體職員的參與積極性，來(lái)對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行全面覆蓋。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的全流程管理和動(dòng)態(tài)化分析，可以幫助企業(yè)全方位提升經(jīng)營(yíng)管理能力。 房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)，它對(duì)資金的需求量更大，并且項(xiàng)目建設(shè)周期更長(zhǎng)，所以在經(jīng)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)和流程都需要有足夠的資金作為支撐和保障，一旦出現(xiàn)問(wèn)題便會(huì)誘發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)，所以更加需要對(duì)全面預(yù)算管理形成清晰的認(rèn)識(shí)并引起高度的重視，對(duì)現(xiàn)金流開(kāi)展高質(zhì)量的預(yù)算編制，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資源的統(tǒng)籌安排與高效利用，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打牢基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

1.1 能夠幫助企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)

全面預(yù)算管理具有綜合性、系統(tǒng)性特點(diǎn)，要全體職員共同參與，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的各項(xiàng)目進(jìn)行全方位覆蓋，動(dòng)態(tài)化跟蹤和分析，加快推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各職能部門(mén)之間開(kāi)展緊密溝通與協(xié)作，這樣才能夠?qū)ζ髽I(yè)可持續(xù)發(fā)展的總體戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分解和細(xì)化，并予以有效地貫徹執(zhí)行，在此過(guò)程中能夠?qū)θw職員的預(yù)算管理理念和意識(shí)進(jìn)行更新，使其可以對(duì)自身的崗位職責(zé)有更加清晰、全面的了解和認(rèn)識(shí)，進(jìn)而以更加主動(dòng)積極的姿態(tài)投身于日常工作，推動(dòng)各層級(jí)管理人員開(kāi)展高效協(xié)作，共同發(fā)力，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)[1]。

1.2 能夠幫助企業(yè)提升內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理能力和水平

全面預(yù)算管理要想充分發(fā)揮其實(shí)際作用，就必須對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展全方位覆蓋，涉及房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，與全體人員和各職能部門(mén)的切身利益有密切關(guān)系，因此它能夠有效整合企業(yè)內(nèi)部全體人員的力量，推動(dòng)各職能部門(mén)之間進(jìn)行緊密溝通、交流與協(xié)作，提升內(nèi)部溝通效率，對(duì)內(nèi)部組織架構(gòu)進(jìn)行不斷優(yōu)化和完善；也有助于領(lǐng)導(dǎo)者與管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)在全面預(yù)算管理過(guò)程中所存在的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)具體執(zhí)行結(jié)果和預(yù)算目標(biāo)之間的偏差進(jìn)行深入分析，探究問(wèn)題背后的成因，能夠更加從容地化解和防范風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而為企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理能力和水平的提升保駕護(hù)航。

1.3 有助于企業(yè)各項(xiàng)戰(zhàn)略決策進(jìn)行及時(shí)優(yōu)化調(diào)整

憑借健全完善的預(yù)算編制，有助于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行不斷分解和細(xì)化，并將其落實(shí)到各職能部門(mén)，指導(dǎo)其更加有針對(duì)性地開(kāi)展日常工作，在項(xiàng)目建設(shè)前期對(duì)市場(chǎng)加以明確定位，為項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃提供更加有益的指導(dǎo)。 此外，憑借健全完善的全面預(yù)算管理行為，能夠幫助企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的動(dòng)向、流量進(jìn)行全方位監(jiān)督和管控，防止其流向效率較低的業(yè)務(wù)而影響資金的安全性和完整性。 同時(shí)，也能夠有效化解和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升資源配置效率，所以不難看出高質(zhì)量的全面預(yù)算管理工作，能夠幫助企業(yè)對(duì)各項(xiàng)戰(zhàn)略決策進(jìn)行及時(shí)優(yōu)化，以此來(lái)糾正在經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)的偏差，切實(shí)強(qiáng)化企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)變能力，為房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供有力支撐[2]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

2.1 沒(méi)有緊緊圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)置全面預(yù)算管理目標(biāo)

就房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理而言，最終是要為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)的，可是目前一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有緊緊圍繞自身可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)設(shè)置全面預(yù)算管理目標(biāo)，導(dǎo)致各職能部門(mén)在進(jìn)行預(yù)算編制的時(shí)候，往往是從自身利益出發(fā)，缺乏全局意識(shí)，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的總體目標(biāo)和企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)契合度不高，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部資源的優(yōu)化配置和高效利用，甚至導(dǎo)致企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理行為與戰(zhàn)略目標(biāo)相背離。 另外，在具體預(yù)算執(zhí)行當(dāng)中，一些職能部門(mén)缺乏對(duì)預(yù)算目標(biāo)的正確認(rèn)識(shí)，一味追求利潤(rùn)，重視財(cái)務(wù)指標(biāo)，而沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)性或者其他非財(cái)務(wù)指標(biāo)予以足夠重視，并且一些預(yù)算人員在預(yù)算編制過(guò)程中，只是簡(jiǎn)單地以之前年度的預(yù)算編制作為基礎(chǔ)，同時(shí)結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)，而沒(méi)有從企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的具體情況出發(fā)，導(dǎo)致最終的預(yù)算編制和企業(yè)真實(shí)的發(fā)展現(xiàn)狀存在著不小的出入，使得預(yù)算管理流于形式，難以充分凸顯其價(jià)值。

2.2 預(yù)算編制缺乏科學(xué)性和合理性

要想切實(shí)提升預(yù)算編制的質(zhì)量，就必須對(duì)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的基礎(chǔ)信息和數(shù)據(jù)以及目標(biāo)市場(chǎng)動(dòng)向及其相關(guān)信息進(jìn)行全面、詳細(xì)、綜合的分析。 但是現(xiàn)階段，依然有一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)予以高度重視，導(dǎo)致數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)不到位，對(duì)歷年各項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的歷史數(shù)據(jù)缺乏有效積累、總結(jié)和分析，使得預(yù)算編制缺乏科學(xué)性、合理性。 再加上房地產(chǎn)企業(yè)本身的項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，而且類(lèi)型復(fù)雜多樣，加大了預(yù)算編制難度，最終導(dǎo)致預(yù)算管理措施和辦法得不到嚴(yán)格的貫徹執(zhí)行。 另外，對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了一味實(shí)現(xiàn)效益的最大化，盲目縮短工期，甚至存在對(duì)圖紙邊施工邊修改的情況，這樣不僅不利于節(jié)約成本，反而會(huì)使最終發(fā)生的實(shí)際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出最初所設(shè)定的目標(biāo)成本，所以企業(yè)在開(kāi)展預(yù)算的過(guò)程中需要對(duì)其加以調(diào)整，否則就會(huì)導(dǎo)致全面預(yù)算管理的效果不理想[3]。

2.3 缺乏對(duì)資金的高效管理和控制

現(xiàn)階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)時(shí)報(bào)時(shí)銷(xiāo)的辦法來(lái)對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)的，所以必須根據(jù)內(nèi)控制度的相關(guān)辦法，認(rèn)真、嚴(yán)格、仔細(xì)地審核所報(bào)銷(xiāo)業(yè)務(wù)憑證的真實(shí)性，只有審核通過(guò)才能夠按照相關(guān)要求進(jìn)行支付。 但是基于房地產(chǎn)項(xiàng)目工期較長(zhǎng)、類(lèi)型較多的特點(diǎn)，在項(xiàng)目具體建設(shè)中會(huì)受到諸多因素的影響，比如原材料價(jià)格上漲、政府相關(guān)政策的變化以及外部市場(chǎng)環(huán)境的波動(dòng)等，都會(huì)對(duì)相應(yīng)的費(fèi)用和工時(shí)造成影響，因此在對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)支出進(jìn)行審核的時(shí)候，如果只是單純對(duì)業(yè)務(wù)本身進(jìn)行審核，就難以對(duì)企業(yè)整體預(yù)算的支出情況進(jìn)行全面了解和把握，最終導(dǎo)致缺乏對(duì)資金的高效管理和控制，就算部分企業(yè)把一些項(xiàng)目外包，在開(kāi)展具體業(yè)務(wù)的時(shí)候財(cái)務(wù)工作者也難以對(duì)預(yù)算開(kāi)展科學(xué)高效的管理，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)偏離的資金預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，最終影響了資金管控效果，無(wú)法充分發(fā)揮預(yù)算管理的實(shí)際作用。

2.4 關(guān)于全面預(yù)算的考核與監(jiān)督不到位

作為全面預(yù)算管理的重要內(nèi)容，對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行考核與監(jiān)督，能夠更加客觀清晰地了解預(yù)算具體的完成情況，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或者懲罰，也能為后續(xù)預(yù)算調(diào)整提供有效參考和借鑒。 但是，目前一些房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于全面預(yù)算管理的考核與監(jiān)督不到位，主要原因便在于以下三個(gè)方面:一是一些企業(yè)僅僅只是關(guān)注成本控制，因此在開(kāi)展預(yù)算考核的過(guò)程中高度評(píng)價(jià)那些低于或者接近預(yù)算目標(biāo)成本的部門(mén)，在這樣的評(píng)價(jià)氛圍下，各部門(mén)也會(huì)更加在意降低成本，減少支出，而選擇不斷節(jié)約資金，但是卻難以有效把控工程質(zhì)量，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展埋下了隱患；二是績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)比較單一，依舊是以業(yè)績(jī)?yōu)橹?，缺乏?duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的認(rèn)可和重視，導(dǎo)致員工工作的主動(dòng)性和熱情受挫；三是未能把相關(guān)的考核監(jiān)督要求有效融入全面預(yù)算管理各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，因此就算在預(yù)算執(zhí)行當(dāng)中發(fā)現(xiàn)偏差，也難以對(duì)其進(jìn)行有效糾正，只是一味關(guān)注預(yù)算的事后分析，這自然無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)算全流程的有效考核與監(jiān)督[4]。

2.5 預(yù)算信息化建設(shè)滯后

一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)信息化建設(shè)的全面理解和高度重視，導(dǎo)致對(duì)其缺乏必要投入，難以推動(dòng)預(yù)算管理信息化建設(shè)，預(yù)算管理平臺(tái)只是對(duì)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行儲(chǔ)存和調(diào)用，難以通過(guò)大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代化技術(shù)和手段來(lái)對(duì)信息數(shù)據(jù)背后的價(jià)值進(jìn)行深度挖掘，無(wú)法對(duì)企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行有效對(duì)比分析，自然難以為戰(zhàn)略決策提供有力支撐。 另一方面，相關(guān)財(cái)務(wù)人員信息化能力和水平不足，缺乏對(duì)現(xiàn)代信息化管理相關(guān)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)和了解，加之相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不足，最終導(dǎo)致沒(méi)有對(duì)全面預(yù)算管理信息化平臺(tái)予以有效構(gòu)建，其科學(xué)性、全面性和可靠性得不到切實(shí)的保障，難以推動(dòng)各職能部門(mén)有效溝通與協(xié)作，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)的全方位分析，自然不利于企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

3.1 提高全面預(yù)算管理目標(biāo)和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的契合度

現(xiàn)階段，對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)而言，管理層在擬定了企業(yè)總體的戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃之后，并沒(méi)有在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行有效傳達(dá)，所以預(yù)算部門(mén)在編制預(yù)算的過(guò)程中往往是閉門(mén)造車(chē)，只是單純地參照往年的數(shù)據(jù)，沒(méi)有結(jié)合企業(yè)當(dāng)下具體的運(yùn)營(yíng)管理狀況，所以必須有效提高全面預(yù)算管理目標(biāo)和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的契合度，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加大預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)建設(shè)力度，充分調(diào)動(dòng)全體職員尤其是經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)上的人員參與到預(yù)算編制中去，推動(dòng)各職能部門(mén)開(kāi)展緊密的溝通與協(xié)作，從而實(shí)現(xiàn)各職能目標(biāo)的一致性。 另外，需要有效解決信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，推動(dòng)內(nèi)部信息數(shù)據(jù)及時(shí)傳輸和有效共享，以此來(lái)為資源的優(yōu)化配置和高效利用提供有效的信息數(shù)據(jù)支撐，從而幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。

3.2 積極開(kāi)展高質(zhì)量的預(yù)算編制

房地產(chǎn)企業(yè)要積極構(gòu)建并完善成本控制體系，這樣才能夠不斷優(yōu)化和完善成本控制策略，明確成本管控的側(cè)重點(diǎn)，尤其是對(duì)各項(xiàng)目重點(diǎn)環(huán)節(jié)的成本開(kāi)展高效管控。 要把歷史數(shù)據(jù)和企業(yè)當(dāng)下運(yùn)營(yíng)管理的具體狀況加以緊密融合，對(duì)其進(jìn)行全方位考量與綜合分析，為標(biāo)準(zhǔn)成本管控體系的構(gòu)建筑牢基礎(chǔ)，能夠切實(shí)保障全面預(yù)算編制的科學(xué)性、有效性。 只有對(duì)企業(yè)當(dāng)下的發(fā)展?fàn)顩r和歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行有效分析和對(duì)比，才能夠?yàn)轭A(yù)算編制提供更加科學(xué)、準(zhǔn)確、可靠的信息數(shù)據(jù)支撐，防止預(yù)算編制出現(xiàn)無(wú)據(jù)可依的情況，在此過(guò)程中需要注意的是要對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行不斷優(yōu)化和調(diào)整，編制人員要及時(shí)察覺(jué)預(yù)算編制過(guò)程中所存在的問(wèn)題并予以妥善解決，為預(yù)算編制質(zhì)量的提升夯實(shí)基礎(chǔ)。

3.3 加大預(yù)算資金管控力度

首先，需要企業(yè)對(duì)預(yù)算授權(quán)審批機(jī)制加以不斷的優(yōu)化和完善，并予以有效執(zhí)行，緊緊圍繞審批支付過(guò)程中的相關(guān)憑證來(lái)建立項(xiàng)目臺(tái)賬，從而達(dá)到高效管控項(xiàng)目資金的目的，特別是要對(duì)預(yù)算以外的資金加大監(jiān)督管控力度，未獲得相應(yīng)審批權(quán)限的話一般不能夠進(jìn)行支付。 通過(guò)清晰明確的項(xiàng)目資金臺(tái)賬管控，能夠?qū)?xiàng)目資金具體的使用情況有全面了解，也能夠?qū)︻A(yù)算資金開(kāi)展全方位、動(dòng)態(tài)化監(jiān)督和控制，防止在其內(nèi)部出現(xiàn)資金鏈的斷裂。 其次，要對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警予以高度重視，以防止由于超過(guò)支出權(quán)限而誘發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)。 最后，要科學(xué)分析和有效匯總各項(xiàng)目具體的資金使用情況，并向管理層進(jìn)行有效反饋，這樣才能幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)預(yù)算具體的執(zhí)行效果有全面了解[5]。

3.4 持續(xù)優(yōu)化和完善預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展預(yù)算考核過(guò)程中，不能單純地把實(shí)際發(fā)生成本跟預(yù)算目標(biāo)是否接近來(lái)作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樵谕獠坎粩嗖▌?dòng)的市場(chǎng)環(huán)境下，加大了預(yù)算編制難度，也會(huì)對(duì)后續(xù)預(yù)算措施和辦法的貫徹執(zhí)行造成影響。 所以需要持續(xù)優(yōu)化和完善預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制，來(lái)統(tǒng)籌分析各項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中資金的具體運(yùn)作情況，并將其實(shí)際的運(yùn)作效果與各職能部門(mén)的績(jī)效考核予以有效關(guān)聯(lián)，這樣才能夠督促各職能部門(mén)對(duì)預(yù)算執(zhí)行予以高度關(guān)注。 同時(shí)在考核過(guò)程中必須遵循客觀、公正、公開(kāi)的原則，確?？己酥笜?biāo)的科學(xué)性和可操作性，根據(jù)企業(yè)當(dāng)下運(yùn)營(yíng)發(fā)展的具體情況和外部市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)考核指標(biāo)進(jìn)行及時(shí)的優(yōu)化和調(diào)整，為全面預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供切實(shí)保障。

3.5 加快推動(dòng)全面預(yù)算管理信息化建設(shè)進(jìn)度

在21 世紀(jì)的今天，需要房地產(chǎn)企業(yè)加快推動(dòng)全面預(yù)算管理信息化建設(shè)進(jìn)度:一方面，需要搭建并優(yōu)化信息化平臺(tái)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，切實(shí)保障財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的安全性；另一方面，要加快引進(jìn)和培養(yǎng)信息化人才，搭建財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，為財(cái)務(wù)人員提取和應(yīng)用相關(guān)信息數(shù)據(jù)提供便利，也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)重大項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)支撐和有力保障。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)下面臨著不小的壓力和競(jìng)爭(zhēng)，所以更加需要充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的功能和作用，有效強(qiáng)化企業(yè)綜合實(shí)力與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)對(duì)企業(yè)資源的優(yōu)化配置和高效利用，來(lái)提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。