試析精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模不斷增加，對(duì)項(xiàng)目管理的要求也越來越高。精細(xì)化管理是一種以人為本，注重細(xì)節(jié)，追求卓越的管理理念，它能夠有效提高項(xiàng)目的質(zhì)量、效率和效益，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和成本。文中從精細(xì)化管理的內(nèi)涵、原則和特點(diǎn)入手，分析了精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用價(jià)值及方法，以期為相關(guān)從業(yè)者提供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】精細(xì)化管理；房地產(chǎn)建筑工程；項(xiàng)目管理

【中圖分類號(hào)】TU712.1" " " "【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A" " " "【文章編號(hào)】1673-6028（2024）02-0194-03

房地產(chǎn)建筑工程是一種復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及多方面的相關(guān)參與者，如業(yè)主、設(shè)計(jì)師、施工方、監(jiān)理方等。在這種情況下，如何協(xié)調(diào)各方的需求和利益，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，是一個(gè)亟待解決的問題。傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法往往以計(jì)劃為導(dǎo)向，注重宏觀的調(diào)控和監(jiān)督，忽視了項(xiàng)目過程中的微觀環(huán)節(jié)和人員因素，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、進(jìn)度延誤、成本超支等問題。為了改變這種狀況，越來越多的房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目開始引入精細(xì)化管理的理念和方法，以提高項(xiàng)目的整體水平和競爭力。

1 精細(xì)化管理概述

精細(xì)化管理是指在項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求，采用科學(xué)的方法和手段，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、計(jì)劃、組織、實(shí)施、控制、評(píng)價(jià)等進(jìn)行細(xì)致的分析、設(shè)計(jì)、安排、執(zhí)行和監(jiān)督，以提高項(xiàng)目的質(zhì)量、效率和效益，滿足客戶的需求和期望。精細(xì)化管理強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目的全面把握，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)要素和環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化和協(xié)調(diào)，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和問題進(jìn)行及時(shí)識(shí)別和解決，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)成果和效果進(jìn)行有效評(píng)估和改進(jìn)[1]。精細(xì)化管理的基本原則有以下幾點(diǎn)：以人為本，關(guān)注項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和發(fā)展，提高團(tuán)隊(duì)的協(xié)作能力和創(chuàng)新能力；以目標(biāo)為導(dǎo)向，明確項(xiàng)目的目標(biāo)和范圍，制定合理的進(jìn)度、成本、質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃；以過程為核心，建立完善的項(xiàng)目管理流程和制度，規(guī)范項(xiàng)目的執(zhí)行和監(jiān)督，確保項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行；以信息為支撐，利用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的信息化管理，提高項(xiàng)目的透明度和可追溯性；以改進(jìn)為動(dòng)力，持續(xù)對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和改進(jìn)機(jī)會(huì)，不斷提升項(xiàng)目的管理水平[2]。

精細(xì)化管理的主要特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：注重細(xì)節(jié)，關(guān)注項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)和每一個(gè)要素，避免出現(xiàn)疏漏和錯(cuò)誤；靈活變通，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和變化，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的策略和方法，適應(yīng)不同的環(huán)境和需求；全面考慮，從多個(gè)角度和層面分析項(xiàng)目的影響因素和風(fēng)險(xiǎn)因素，制定全面的應(yīng)對(duì)措施和預(yù)案；積極主動(dòng)，主動(dòng)尋求項(xiàng)目的機(jī)遇和優(yōu)勢，主動(dòng)溝通協(xié)調(diào)項(xiàng)目的各方利益相關(guān)者，主動(dòng)解決項(xiàng)目的問題和沖突。

2 房地產(chǎn)在建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用價(jià)值

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對(duì)建筑工程項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行有效組織、協(xié)調(diào)、控制和優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)和要求。精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用，有以下幾個(gè)方面的價(jià)值：一是有利于提高項(xiàng)目的可控性。建筑工程項(xiàng)目的上游涉及多個(gè)建筑原材料行業(yè)，如鋼鐵、混凝土、水泥、玻璃等，這些材料是建筑工程不可或缺的基礎(chǔ)材料，直接影響到建筑工程的質(zhì)量和進(jìn)度。而建筑工程項(xiàng)目的投資方通常為政府投資平臺(tái)、房地產(chǎn)企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)等。由此可見，建筑工程項(xiàng)目管理所涉及產(chǎn)業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜，并且極易受到上下游牽制。而通過精細(xì)化管理，可以將建筑工程項(xiàng)目分解為更小的單元，明確各個(gè)單元的責(zé)任、權(quán)限、指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，形成清晰的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)和溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的全面監(jiān)控和及時(shí)調(diào)整[3]。二是有利于提高項(xiàng)目的質(zhì)量。通過精細(xì)化管理，可以對(duì)整個(gè)建筑工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量控制，確保符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，避免或減少質(zhì)量問題和缺陷，提升項(xiàng)目的品質(zhì)和形象。三是有利于提高建筑工程項(xiàng)目的管理效率。通過精細(xì)化管理，可以對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)資源進(jìn)行合理配置和利用，優(yōu)化項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃和施工方法，減少浪費(fèi)和重復(fù)工作，縮短項(xiàng)目的周期和成本。四是有利于提高項(xiàng)目的效益。隨著我國人口紅利逐漸減少，建筑行業(yè)面臨著利潤增速放緩的壓力。而精細(xì)化管理可以幫助建筑企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中更加高效地利用資源、提升生產(chǎn)效率，從而降低項(xiàng)目成本。通過精細(xì)化的進(jìn)度管理，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決施工中的問題，避免因延誤導(dǎo)致的額外成本和損失。同時(shí)，精細(xì)化的成本管理能夠精確控制項(xiàng)目成本，避免因?yàn)橘Y源浪費(fèi)或者不必要的支出而導(dǎo)致的利潤減少。進(jìn)而提升客戶的滿意度和忠誠度，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。

3 精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用方法

3.1 建立和完善精細(xì)化管理體系

在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中，精細(xì)化管理體系的建立和完善是確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。這個(gè)體系應(yīng)當(dāng)圍繞項(xiàng)目的具體需求和特點(diǎn)來設(shè)計(jì)，同時(shí)兼顧靈活性和適應(yīng)性，以應(yīng)對(duì)可能的變化和挑戰(zhàn)。一是需要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需求，明確精細(xì)化管理的目標(biāo)和原則，制定具體、可量化的項(xiàng)目指標(biāo)，確保精細(xì)化管理目標(biāo)與項(xiàng)目的整體目標(biāo)相一致并具有可度量性，管理的方向和重點(diǎn)清晰可見[4]。二是要建立科學(xué)的組織架構(gòu)和責(zé)任分工，根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和規(guī)模，合理劃分項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu)，明確各個(gè)部門和崗位的職責(zé)和權(quán)限，以確保各部門和團(tuán)隊(duì)之間的有效溝通和協(xié)作。三是建立規(guī)范的工作流程。通過制定詳細(xì)的項(xiàng)目管理工作流程，明確各項(xiàng)工作的執(zhí)行步驟和要求，包括設(shè)計(jì)、采購、施工、監(jiān)控等，并在實(shí)際操作中不斷優(yōu)化，確保項(xiàng)目管理的規(guī)范性和高效性。四是建立有效的信息管理系統(tǒng)[5]。在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中，信息的及時(shí)、準(zhǔn)確和全面性對(duì)于精細(xì)化管理至關(guān)重要。因此，需要建立一個(gè)完善的信息管理系統(tǒng)，包括項(xiàng)目計(jì)劃、進(jìn)度、成本、質(zhì)量等方面的信息，以及與供應(yīng)商、承包商、監(jiān)理單位等相關(guān)方的溝通和協(xié)調(diào)信息。通過信息系統(tǒng)的支持，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的全過程監(jiān)控和管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，提高項(xiàng)目管理的效率和質(zhì)量。五是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目中，存在著各種風(fēng)險(xiǎn)，如市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)等。為了確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，需要建立一套科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)和監(jiān)控等環(huán)節(jié)。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理和控制，可以減少項(xiàng)目失敗的可能性，提高項(xiàng)目的成功概率。六是加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和培訓(xùn)。精細(xì)化管理需要有高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)來執(zhí)行和推動(dòng)。因此，需要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，培養(yǎng)和選拔具備專業(yè)知識(shí)和管理能力的人才[6]。同時(shí)，還需要進(jìn)行定期的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提升團(tuán)隊(duì)成員的綜合素質(zhì)和能力水平，以適應(yīng)不斷變化的項(xiàng)目環(huán)境和要求。七是建立持續(xù)改進(jìn)機(jī)制。精細(xì)化管理是一個(gè)不斷優(yōu)化和完善的過程。因此，在管理時(shí)需要建立一個(gè)持續(xù)改進(jìn)的機(jī)制，定期對(duì)精細(xì)化管理體系進(jìn)行評(píng)估和反饋，發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)采取措施進(jìn)行改進(jìn)。同時(shí)，還需要借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和做法，不斷引進(jìn)新技術(shù)和新方法，推動(dòng)精細(xì)化管理的創(chuàng)新和發(fā)展。通過以上措施的實(shí)施，可以建立起一個(gè)科學(xué)、規(guī)范、高效的精細(xì)化管理體系，為房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供有力的支持和保障。

3.2 運(yùn)用現(xiàn)代化和信息化的精細(xì)化管理工具

在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中，運(yùn)用現(xiàn)代化和信息化的精細(xì)化管理工具可以提高管理效率和質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的有效控制?！吨袊圃?025》提出了制造強(qiáng)國建設(shè)三個(gè)十年的“三步走”戰(zhàn)略與九大任務(wù)，其中智能制造作為重要組成部分將引領(lǐng)新一輪制造業(yè)轉(zhuǎn)型。而在建筑工程項(xiàng)目管理中，應(yīng)用運(yùn)用現(xiàn)代化和信息化的精細(xì)化管理工具，正是符合《中國制造2025》戰(zhàn)略的要求。其中，常見的信息化管理及精細(xì)化管理工具包括BIM（建筑信息模型）、ERP（企業(yè)資源計(jì)劃）、GIS（地理信息系統(tǒng)）等，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的數(shù)字化、智能化和可視化管理，提高項(xiàng)目的信息化水平和管理效能[7]。運(yùn)用各種科學(xué)的方法和技術(shù)，如WBS（工作分解結(jié)構(gòu)）、CPM（關(guān)鍵路徑法）、PERT（計(jì)劃評(píng)審技術(shù)）、EVM（增值管理）等，可以對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量等進(jìn)行有效分析和控制，提高項(xiàng)目的可控性和可預(yù)測性。同時(shí)，通過利用數(shù)據(jù)分析工具可以對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和挖掘，可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目潛在的問題，為管理者提供決策支持和優(yōu)化建議。此外，現(xiàn)代化和信息化的精細(xì)化管理工具還可以用于項(xiàng)目績效管理和持續(xù)改進(jìn)。通過建立績效評(píng)估指標(biāo)體系和績效管理系統(tǒng)，可以對(duì)項(xiàng)目的績效進(jìn)行定期評(píng)估和監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)的改進(jìn)措施。還可以利用數(shù)據(jù)分析和反饋機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目管理過程進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)，提高管理效能和項(xiàng)目成功率[8]。例如，某一線城市大型機(jī)場建筑工程項(xiàng)目以AR、AI技術(shù)為核心，優(yōu)化BIM管理，將多源數(shù)據(jù)1：1還原到建筑實(shí)景，校驗(yàn)現(xiàn)場機(jī)電專業(yè)施工，對(duì)管線遺漏、錯(cuò)位、碰撞等問題點(diǎn)進(jìn)行發(fā)掘，記錄并反饋。避免出現(xiàn)影響功能使用的施工錯(cuò)誤，為竣工模型調(diào)整提供依據(jù)，大幅提升了該項(xiàng)目的管理水平和管理效率。

3.3 落實(shí)和優(yōu)化精細(xì)化管理措施

在項(xiàng)目的前期階段，通過對(duì)市場需求、競爭環(huán)境、技術(shù)可行性等方面的調(diào)研和分析，可以評(píng)估項(xiàng)目的潛力和風(fēng)險(xiǎn)，并制定相應(yīng)的項(xiàng)目計(jì)劃和策略。通過市場調(diào)研，了解目標(biāo)客戶的需求和偏好，為項(xiàng)目的定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供依據(jù)。在設(shè)計(jì)階段，可以進(jìn)行多方案的比選和優(yōu)化，確保設(shè)計(jì)方案的合理性和可行性。在項(xiàng)目的實(shí)施階段，進(jìn)行嚴(yán)格的招投標(biāo)、合同簽訂、物資采購等工作是精細(xì)化管理的關(guān)鍵步驟。通過公開、公平、透明的招投標(biāo)程序，可以選擇到合適的供應(yīng)商和承包商，確保項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。在合同簽訂過程中，要明確雙方的權(quán)責(zé)和交付標(biāo)準(zhǔn)，避免合同糾紛的發(fā)生。在物資采購方面，需進(jìn)行供應(yīng)商的評(píng)估和選擇，確保物資的質(zhì)量和供應(yīng)的及時(shí)性。此外，施工組織也是精細(xì)化管理的重要環(huán)節(jié)，要合理安排施工進(jìn)度和資源配置，確保施工過程的安全和高效。在項(xiàng)目的后期階段，進(jìn)行全面的竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保證和售后服務(wù)等工作是精細(xì)化管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收是對(duì)項(xiàng)目成果的全面檢查和確認(rèn)，要確保項(xiàng)目符合設(shè)計(jì)要求和合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，要建立健全的質(zhì)量管理體系，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正問題。售后服務(wù)是保證項(xiàng)目持續(xù)性的重要環(huán)節(jié)，要及時(shí)響應(yīng)客戶的需求和反饋，解決問題并提供技術(shù)支持，提高客戶的滿意度和忠誠度。

3.4 打造房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理文化

房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理文化是指在企業(yè)內(nèi)部形成一種注重細(xì)節(jié)、追求卓越的管理理念和行為方式。它強(qiáng)調(diào)通過科學(xué)、規(guī)范、細(xì)致的管理手段，提高企業(yè)的運(yùn)營效率和競爭力。打造房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理文化需要從以下幾方面進(jìn)行：首先，要樹立全員參與的管理理念。精細(xì)化管理需要全員的參與和共同努力，每個(gè)員工都應(yīng)該有責(zé)任感和使命感，將精細(xì)化管理作為自己的工作準(zhǔn)則。企業(yè)可以通過培訓(xùn)和教育，增強(qiáng)員工的責(zé)任意識(shí)和工作能力，讓每個(gè)員工都能夠主動(dòng)參與到精細(xì)化管理中來。其次，要加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注和把控。精細(xì)化管理的核心是注重細(xì)節(jié)，需在各個(gè)環(huán)節(jié)做到精益求精。企業(yè)可以通過制定詳細(xì)的工作流程和標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程，加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)的把控。同時(shí)，要建立有效的監(jiān)督和檢查機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正問題，確保每個(gè)環(huán)節(jié)都能做到精細(xì)。最后，要營造積極向上的工作氛圍。精細(xì)化管理需要全員的積極參與和支持，而積極向上的工作氛圍可以激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造力。企業(yè)可以通過激勵(lì)措施和文化建設(shè)，營造良好的工作氛圍，讓員工愿意主動(dòng)參與到精細(xì)化管理中來。

4 結(jié)語

綜上所述，精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用是提高企業(yè)競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力的關(guān)鍵。通過以上措施，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的目標(biāo)，提高工作效率和質(zhì)量，增強(qiáng)客戶滿意度，提升市場競爭力。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定相應(yīng)的策略和措施，只有不斷追求卓越，注重細(xì)節(jié)，才能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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[作者簡介]周愛秋（1986—），女，遼寧大連人，工學(xué)碩士學(xué)位，研究方向：成本及招投標(biāo)管理。