房產測量規(guī)范與房地產測繪技術研究

【摘要】隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，在建設過程中，除了設計、施工等環(huán)節(jié)的技術手段得到升級，在后續(xù)的應用、銷售等各個環(huán)節(jié)也步入了全新的發(fā)展階段，諸多細節(jié)得到了相應的優(yōu)化。測繪工作，作為房地產業(yè)中的核心環(huán)節(jié)，其高質量、高效率地開展對于推動整個房地產行業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的作用。但是，由于各種原因，測繪工作缺乏一套明確、規(guī)范的工作標準，導致實踐中也出現了諸多問題，特別是涌現了許多現代化的技術方法后，為確保數據的精準性，還需要深入研究特定的測繪管理、測繪規(guī)范和測繪技術，以此推動房地產測繪行業(yè)實現健康、可持續(xù)發(fā)展。

【關鍵詞】房產測量；測繪技術；測繪難度；數據準確性

【中圖分類號】TU198" " " "【文獻標志碼】A" " " "【文章編號】1673-6028（2024）03-0089-03

0 引言

房地產測繪工作對于行業(yè)內企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。在實踐中必須建立一套切實可行的測繪方法和工具，才能確保房地產項目的面積和空間得到全面而準確的測繪，為后續(xù)的開發(fā)、拆遷、鑒定、收費、估價等工作奠定基礎。近年來，隨著不動產測量產業(yè)的迅速崛起，其測量能力得到了顯著提升。但仍需要進一步明確不動產測量的內容與應用方法，以此才能確保測繪工作可以更好地適應我國房地產業(yè)的發(fā)展與建設，為行業(yè)的繁榮和穩(wěn)定作出更大貢獻。

1 房地產項目概況

不動產測繪工作的實施途徑包括：前期準備、資料收集與整理、數據處理、成果制作、審核發(fā)放以及后續(xù)服務等多個階段。這些環(huán)節(jié)相互銜接，互相配合，以確保整個測繪任務的順利完成。本工程作為綜合性的房地產工程，對不動產的測量技術和方法有較高要求。通過對住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地等各類用地的系統(tǒng)調查，可為土地出讓及權屬登記等提供精確的數據支撐[1]。為了更好地探究測繪工作的標準與實施方法，文章結合實際工程案例，對測繪工作的具體實施進行了詳細的剖析。

此樓盤地處市中心，集住宅、商業(yè)、寫字樓為一體。本工程以高質量、綠色環(huán)保、配套完善的住宅小區(qū)為目標，為居民提供舒適便利的居住環(huán)境。本工程占地10萬m2，包括6萬m2的住房，4萬m2的商務及寫字樓。該項目共8幢住宅，共計400戶，戶型從80～120m2。此工程還包括2幢商務寫字樓及1幢寫字樓，占地2萬m2，寫字樓1萬m2。本房產的產品種類繁多，各種類型以滿足不同住戶的需求。此住宅具有采光好、通風好、布局合理、功能齊全等優(yōu)點。該建筑工程項目某二居室的測繪數據情況如表1所示。

在房地產項目的測繪工作中，采用了球體標靶和紙質標靶相結合的方式進行測量。通過掃描設備獲取球體標靶的球面信息，從而精準確定標靶的中心位置。同時，為了滿足不同場地的限制，紙質標靶被用作替代方案。在設定標靶距離站點之間的距離時，根據掃描設備的應用性能進行決定?？紤]到該建筑工程項目還存在一些特殊結構，工作人員適當提高了掃描設備的分辨率，將距離控制在40m范圍內。考慮到該房地產項目的規(guī)模龐大及隔夜測量需求，決定使用紙質標靶代替球體標靶。在夜間測量時，將紙質標靶粘貼在待測繪的房地產項目建筑物上，保證其粘貼在建筑物平臺的表面，避免將其粘貼在曲面結構上。從實際測量結果來看，這種測量技術可以有效提高測量準確度，且最大限度降低測繪工作的誤差，有效減輕了工作人員的負擔[2]。

2 當前房產測量測繪過程中存在的問題

房產測量測繪工作在房地產管理工作中占據核心地位，是房產管理的重要組成部分。在實際工作中，房產測量測繪過程中存在很多問題，主要包括以下幾個方面：一是沒有足夠的認識和重視。房屋測繪是房屋買賣雙方交易過程中最直接、最基本的數據參考依據。但現行的住房權屬登記制度中，在購買商品房時，對房屋測繪缺乏足夠認識，從而導致了許多不合規(guī)和不合理的情況。二是缺乏對不動產測繪測量工作的理解和認識。部分房地產企業(yè)及有關單位對其工作的重視程度不夠，缺乏應有的關注。有些企業(yè)抱著僥幸心理，認為房屋的測繪工作相對簡單，完全將其外包給第三方完成。三是我國的房屋測繪工作手段相對滯后，工作隊伍的整體水平不高[3]。目前，國內的房屋測繪工作處于起步階段，許多環(huán)節(jié)尚未完善。例如，一些部門在進行房屋面積測算時，并未充分發(fā)揮數字化的作用，沿用傳統(tǒng)的人工制圖方法，未能真正體現出信息化的發(fā)展趨勢。四是房產測量測繪質量監(jiān)督不到位，對工作的質量監(jiān)管不力。目前，由于工作的監(jiān)管力度不夠，部分企業(yè)未能對本地區(qū)的房地產測繪數據進行嚴格檢查，導致了一系列問題的出現，甚至出現了數據弄虛作假的情況。

3 房地產項目中測量測繪工作規(guī)范分析

目前，我國在房產測繪過程中，主要依據國家頒布的《房產測量規(guī)范第1單元：房產測量規(guī)定》（GB/T 17986.1―2020）、《房產測繪規(guī)范》（GB/T 17859―2023）、《建筑工程建筑面積計算標準（征求意見稿）》（GB/T 50353―2022）等相關標準和文件，以及建設部頒布的《民用建筑通用規(guī)范》（GB 55031―2022）等文件來進行具體實施。另外，也可根據國家相關部門發(fā)布的《房產測量規(guī)范》來開展具體的房產測繪工作。

3.1 測繪要點

從具體內容來看，《城市房地產測量規(guī)范》中詳細規(guī)定了房產測量中所需的儀器、技術要求，以及房產測量的主要內容和方法。在測量時，必須根據房屋類型來制定不同的測量方式和方法，并對其進行嚴格的規(guī)范[4]。房產面積計算應該依據房屋類型和位置，進行差異性計算。房屋產權登記應嚴格遵循測量規(guī)范，確保準確。房屋平面圖繪制應該嚴格遵守房產測繪技術規(guī)范，保證繪制精度符合相關規(guī)定要求。在測繪工作中，需要詳細分析圖紙和數據，嚴格按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，保證測繪工作的順利開展。測量主要涉及房屋外墻、柱、梁，以及公用建筑面積和公用設施面積的計算。此外，還包括不完整墻體等特殊部位的計算。測繪過程中還會涉及房屋的公用部分或者是房間面積計算等。

3.2 優(yōu)化方向

第一，強化不動產測量數據的規(guī)范化管理，構建不動產測繪信息化平臺。由于房屋的測量測繪工作涉及眾多方面，因此需要實行統(tǒng)一的管理，并搭建起相應的信息系統(tǒng)平臺，為相關的工作人員提供便利。為確?，F代化測繪科技在不動產測繪中發(fā)揮作用，首先要規(guī)范測繪工作。目前，我國不動產測繪工作缺乏統(tǒng)一的技術規(guī)范，導致諸多問題頻發(fā)。為推動我國不動產測繪事業(yè)的良性、可持續(xù)發(fā)展，必須從規(guī)范層面著手，制定統(tǒng)一的技術標準。

第二，通過引入最新的科技手段，提高不動產測量工作的科技含量。要想進一步提升現代化測繪手段在不動產測繪中的作用，就必須引入一些新的科技手段，以達到科學合理的目的。

第三，改進不動產測量的技術規(guī)范，實現不動產測量的標準化。為推動我國房地產業(yè)的健康發(fā)展，需要在體制上構建一套科學、合理的不動產測繪規(guī)范體系，以保證現代化測繪科技在不動產測繪領域的廣泛運用。隨著科技的發(fā)展與進步，現代化測繪技術系統(tǒng)已逐漸實現信息化、數字化、智能化和自動化為一體。在具體的實施中，需進一步深入研究，并將其應用于實際工作中。目前，我國的房地產業(yè)正處于快速發(fā)展時期，但相應的法律、制度尚待完善，這就給企業(yè)的經營管理帶來了一定的困難。因此，建立健全的房地產測量和測量的標準化體系，對房地產市場的管理至關重要。

第四，加強業(yè)務培訓，提升房產測繪人員整體素質。在房地產行業(yè)迅速發(fā)展的過程中，需要對相關從業(yè)人員進行定期培訓和考核。培訓內容包括提升相關從業(yè)人員的思想意識水平、業(yè)務素質、專業(yè)技能水平以及專業(yè)操作能力。通過全面提升人員素質，才能更好地促進房地產行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

4 現代測量技術在房產測繪中的實際應用

4.1 整體分析

現代測量技術在房產測繪中的應用范圍非常廣泛，主要包括以下幾個方面。①遙感技術和攝影測量技術的應用是通過衛(wèi)星、無人機等手段對房地產建筑項目進行掃描，從而獲取房地產項目的相關信息，這些信息可以被用于土地資源的規(guī)劃、管理和保護等方面。②RTK定位技術的應用是將衛(wèi)星導航系統(tǒng)與計算機技術進行有機結合，從而實現實時定位。③數字掃描技術的應用是利用計算機對遙感影像、三維模型等進行數字化處理，從而形成高精度、高分辨率的數據信息。④3S技術的應用是指全球定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)以及遙感信息系統(tǒng)。⑤激光三維掃描技術是利用激光掃描儀將房屋等建筑物進行數字化處理，從而形成高精度、高分辨率的數據信息。⑥運用信息化測繪技術是利用計算機、網絡和通信等現代信息采集設備和手段將房產信息采集到計算機系統(tǒng)中，并根據數據庫對房產信息進行管理、處理、分析和解釋。⑦運用攝影測量技術是利用照相機、掃描儀等設備將房屋建筑物進行數字化處理，從而形成高精度、高分辨率的數據信息。

這幾種現代測量技術都能夠有效地提升房產測繪工作效率，降低工作難度，同時也提升了房產測繪數據的精確度。

4.2 數字測繪技術

數字測繪技術是一種以計算機為載體，以 GPS、 GIS等技術為支撐的現代測繪技術。這項技術的應用范圍非常廣泛，不僅可以用于房產測繪，還可以用于各種工程項目的測量。與傳統(tǒng)的房產測繪技術相比，數字測繪技術具有以下幾個優(yōu)點：一是適用范圍非常廣泛，不僅能夠應用于大面積房產測繪工作中，還可以應用于城市建設和規(guī)劃等方面 ；二是具有較強的智能化特點，其不僅可以對房屋建筑進行精確測量，還能夠對其周圍環(huán)境進行檢測和評估；三是具有較高的精度和現勢性。在實際操作中，數字測繪技術可以通過計算機對采集到的數據進行實時處理、存儲、分析和處理，從而得到房產信息的相關數據信息。房地產項目大多數為封閉測量，因此，借助數字測繪技術配合全站儀等測量裝置，可以實現自動測量、計算，還可以提高工作效率。結合數字制圖技術，還可以將精度控制在5cm范圍內。為了進一步提升數字測繪技術在房地產測繪中的應用效果，致力于開發(fā)高效的數據處理和分析軟件，以提高數據處理的速度和準確性。在此基礎上，推廣應用新技術和方法，如無人機測量、衛(wèi)星遙感等，以進一步提升數據采集和處理的能力。

4.3 攝影測量技術

攝影測量技術指的是通過照相機、掃描儀等設備將房屋建筑物進行數字化處理，然后利用數字圖像對房屋的尺寸、形狀和位置等進行測量。攝影測量技術在測繪中的應用范圍非常廣泛，主要包括以下幾個方面。一是運用技術輔助房產測量。在進行房屋建筑測繪時，需要對建筑結構、房屋信息等進行了解和分析，然后再根據測繪結果制定出科學的房屋測繪方案。二是運用技術對房產權屬進行調查。在調查過程中，工作人員需要對權屬調查人員進行培訓，明確其工作內容和職責，并結合實際情況，制定出科學的房產測繪方案。三是運用技術對房產面積進行測定。主要包括房產面積的計算、分析和測算等環(huán)節(jié)。通過引進新技術，讓房地產測繪測量結果更準確可靠，同時確保土地勘測、建筑物測繪、設施測繪等數據規(guī)范符合標準，以滿足多樣化的應用需求。

5 結語

綜上所述，房地產測繪是一項復雜的工程，需要利用多種現代測量技術，才能夠更好地完成房地產測繪工作。在房產測繪過程中，要嚴格按照相關規(guī)范進行操作，從而保證房產測量工作的順利開展。同時，房產測繪人員還應該積極引進先進的技術和設備，以此來提高房產測繪工作效率和質量。房地產測繪人員在進行房產測量時，應該充分了解相關法律法規(guī)，并嚴格按照相關規(guī)范進行操作。隨著計算機信息技術的發(fā)展和普及，房地產測繪越來越多地應用到了計算機技術、遙感技術、攝影測量技術等先進技術。在實際工作中，應該積極應用這些先進技術，從而保證房產測繪工作的順利開展。

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[作者簡介]宋家望（1991—），男，安徽懷遠人，本科，工程師，研究方向：測繪。