保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)研究

摘要：保障性住房項(xiàng)目被列為國家重點(diǎn)民生工程，目前，項(xiàng)目的適用性在各個(gè)方面實(shí)施效果沒有明確判斷標(biāo)準(zhǔn)。因此，通過構(gòu)建保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)指標(biāo)體系及評價(jià)模型，為保障性住房適用性評價(jià)的實(shí)施提供方法，使項(xiàng)目更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：保障性住房項(xiàng)目；適用性評價(jià)；模糊綜合評價(jià)法

0 引言

隨著保障性住房項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，政府投資建設(shè)的保障性住房是否達(dá)到應(yīng)有的適用性水平，是否實(shí)現(xiàn)“住有宜居”的發(fā)展目標(biāo)，成為建設(shè)保障性住房需要重點(diǎn)考慮的問題^[1-2]。

政府在“十四五規(guī)劃”和“2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)建議”中明確提出，要著力解決大城市住房問題，其中保障性住房的建設(shè)與完善力度要進(jìn)一步加強(qiáng)^[3]。為了確保保障性住房能夠更好地服務(wù)人民，真正實(shí)現(xiàn)住房從“住有所居”向“住有宜居”轉(zhuǎn)變，本研究通過建立保障性住房適用性評價(jià)模型，構(gòu)建科學(xué)合理的適用性評價(jià)指標(biāo)體系，以期提高保障性住房項(xiàng)目的適用性水平，推動(dòng)保障性住房項(xiàng)目更好地實(shí)現(xiàn)建設(shè)目標(biāo)。

1 保障性住房現(xiàn)存問題

基于保障性住房大規(guī)模快速建設(shè)的現(xiàn)狀，結(jié)合相關(guān)參考文獻(xiàn)，匯總得出保障性住房主要存在以下4個(gè)問題^[4]：

（1）項(xiàng)目工期緊，規(guī)劃布局單一。保障性住房項(xiàng)目建設(shè)工期緊，管理不夠精細(xì)，導(dǎo)致規(guī)劃布局形式單一，住區(qū)空間環(huán)境壓抑，綠化并未起到良好效果，居民對小區(qū)房屋質(zhì)量、環(huán)境滿意度較低。

（2）交通不便，通勤時(shí)間過長。住區(qū)周邊公共交通建設(shè)滯后，路網(wǎng)系統(tǒng)的建設(shè)也尚未成熟，出行環(huán)境質(zhì)量較差，導(dǎo)致居民日常通勤時(shí)間過長，同時(shí)也增加高峰期的城市交通壓力。

（3）開發(fā)規(guī)模過大、社會分異現(xiàn)象加劇。保障性住房項(xiàng)目規(guī)模較大，2010年前后南京大力開發(fā)的四大保障性住房片區(qū)面積達(dá)幾百萬m²，集中安置幾千戶甚至上萬戶保障居民，其中拆遷安置的居民原住地具有更高的土地經(jīng)濟(jì)效益，被用于商品房開發(fā)，以吸引更多高收入人群購買，由此帶來的社會分層現(xiàn)象日趨明顯，給社會穩(wěn)定帶來一定的隱患。

（4）周邊配套設(shè)施落后。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施較為落后，特別是大型保障房片區(qū)，居住量龐大，但學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老服務(wù)等公共服務(wù)資源配置無法滿足居民的差異化需求，片區(qū)公共服務(wù)能力較低。

2 保障性住房項(xiàng)目適用性內(nèi)涵

適用性作為保障性住房項(xiàng)目的總體特征，它是以滿足居民居住效果為目的，體現(xiàn)保障性住房整體功能特征的綜合性指標(biāo)，從住房各方面實(shí)現(xiàn)對居民需求滿足度和居住功能品質(zhì)的衡量。

本文對保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)依據(jù)保障性住房適用性的內(nèi)涵，參考行業(yè)內(nèi)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，確定合理的評價(jià)指標(biāo)，并采用科學(xué)的評價(jià)方法對項(xiàng)目適用性程度進(jìn)行評價(jià)。這套評價(jià)體系由居民評價(jià)和專家評價(jià)組成，可以作為政府投資建設(shè)保障性住房的重要依據(jù)，同時(shí)也可以作為項(xiàng)目后居民滿意度評價(jià)的重要指標(biāo)體系。

3 保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)

根據(jù)保障性住房項(xiàng)目的適用性評價(jià)基本內(nèi)涵，按照系統(tǒng)全面性、客觀科學(xué)性、重要性、實(shí)用性等原則，從多個(gè)方面對評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的劃分。其劃分方法如下：

（1）從政府層面對項(xiàng)目的適應(yīng)性進(jìn)行劃分。通過政府相關(guān)文件劃分出政府部門對保障性住房項(xiàng)目適用性的關(guān)注點(diǎn)，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案合理；運(yùn)用先進(jìn)、適用的新技術(shù)、新材料等提升住房的質(zhì)量和功能水平；科學(xué)選址布局合理；相對成熟的周邊配套服務(wù)（如醫(yī)療、教育、購物等設(shè)施）。

（2）從被保障居民的層面對項(xiàng)目的適應(yīng)性進(jìn)行劃分。通過對被保障居民的訪談?wù){(diào)研劃分出對于保障性住房項(xiàng)目適用性的關(guān)注點(diǎn)，包括：購房低成本、交通便利性、房屋質(zhì)量耐久性、周邊配套設(shè)施服務(wù)（購物、醫(yī)療、教育等）。

（3）從項(xiàng)目參與人員的層面對項(xiàng)目的適用性進(jìn)行劃分。通過對項(xiàng)目參與成員的調(diào)研提煉出對保障性住房項(xiàng)目適用性的關(guān)注點(diǎn)，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)合理性、戶型設(shè)計(jì)合理性、材料選擇的適用性、工程質(zhì)量的耐久性。

結(jié)合以上三個(gè)層面關(guān)于保障性住房項(xiàng)目適用性的描述，將保障性住房項(xiàng)目適用性的要點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)，并構(gòu)建出包含4個(gè)一級指標(biāo)、18個(gè)二級指標(biāo)的保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)指標(biāo)體系，見表1。

4 保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)模型構(gòu)建

根據(jù)已構(gòu)建的保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)指標(biāo)體系，基于模糊綜合評價(jià)法的步驟^[5]，進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)模型構(gòu)建，步驟如下：

（1）確定評價(jià)因素集A。A={A₁，A₂，A₃，A₄}。

（2）確定評價(jià)等級集V。V={v₁，v₂，v₃，v₄，v₅}。保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)等級對照表見表2。

取區(qū)間平均值設(shè)置評價(jià)等級權(quán)重U，U=（95，85，75，65，30）^T。

（3）確定各指標(biāo)權(quán)重W。W={w₁，w₂，w₃，w₄}。

（4）確定模糊評價(jià)矩陣R。即

式中，R表示模糊評價(jià)矩陣；r_ij表示對于第i個(gè)指標(biāo)，對它作出第j等級評價(jià)的人數(shù)占全部評價(jià)人數(shù)的百分比。i=1，2，…，m；j=1，2，…，n。

（5）計(jì)算模糊綜合評價(jià)隸屬度向量S。即

S=W×R

（6）計(jì)算模糊綜合評價(jià)得分。即

X=S×U^T

5 案例分析

本次研究案例位于南京市江寧區(qū)麒麟科創(chuàng)園，天旺路以南、運(yùn)糧河路以東、智匯路以西，共分為6個(gè)分區(qū)，其中A、B、D、F分區(qū)為住宅用地，C分區(qū)為商住混合用地，E分區(qū)為幼托用地。該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約10.8萬m²，總建筑面積約43.7萬m²，總戶數(shù)布置3378戶，主要建設(shè)內(nèi)容為住宅、商業(yè)、幼兒園和相關(guān)配套用房等。通過分析該保障性住房項(xiàng)目的具體情況，構(gòu)建適用性評價(jià)模型對其進(jìn)行評價(jià)。步驟如下：

（1）確定評價(jià)因素集A。整個(gè)適用性評價(jià)的因素集分為三個(gè)層次：第一層是目標(biāo)層，即評價(jià)對象——麒麟科創(chuàng)園保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)A；第二層是由目標(biāo)層A分解為4個(gè)元素組成的準(zhǔn)則層，分別是規(guī)劃布局和設(shè)計(jì)適用性A₁，選址和規(guī)模適用性A₂，公共服務(wù)和配套設(shè)施適用性A₃，物業(yè)管理和運(yùn)營服務(wù)適用性A₄；第三層是方案層，共由18個(gè)元素組成。

（2）確定評價(jià)等級集V。V={非常適用，比較適用，適用，不適用，很不適用}

（3）確定各指標(biāo)權(quán)重W。采用層次分析法和熵權(quán)法組合賦權(quán)的方式確定指標(biāo)權(quán)重，得到各準(zhǔn)則層和方案層的指標(biāo)權(quán)重如下，即

W=（0.217，0.243，0.385，0.155）

W₁=（0.187，0.260，0.175，0.221，0.157）

W₂=（0.156，0.374，0.267，0.202）

W₃=（0.343，0.235，0.101，0.186，0.135）

W₄=（0.261，0.197，0.329，0.213）

（4）確定模糊評價(jià)矩陣R。通過邀請保障性住房領(lǐng)域?qū)＜覅⑴c評價(jià)，將問卷調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行匯總，得到對應(yīng)的模糊評價(jià)矩陣。

規(guī)劃布局和設(shè)計(jì)適用性評價(jià)矩陣如下：

選址和規(guī)模適用性評價(jià)矩陣如下：

公共服務(wù)和配套設(shè)施適用性評價(jià)矩陣如下：

物業(yè)管理和運(yùn)營服務(wù)適用性評價(jià)矩陣如下：

（5）計(jì)算模糊綜合評價(jià)隸屬度S。首先，進(jìn)行一級模糊綜合評價(jià)。對準(zhǔn)則層的隸屬度向量進(jìn)行計(jì)算，依次得出規(guī)劃布局和設(shè)計(jì)適用性的隸屬度向量；選址和規(guī)模適用性的隸屬度向量；公共服務(wù)和配套設(shè)施適用性的隸屬度向量；物業(yè)管理和運(yùn)營服務(wù)適用性的隸屬度向量。

其次，進(jìn)行二級模糊綜合評價(jià)。將一級模糊綜合評價(jià)的結(jié)果作為二級模糊綜合評價(jià)的單因素評價(jià)矩陣R，與指標(biāo)權(quán)重W進(jìn)行二級模糊評價(jià)運(yùn)算，得到麒麟科創(chuàng)園保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)的隸屬度向量S。計(jì)算過程如下：

（6）計(jì)算模糊綜合評價(jià)得分X。根據(jù)評價(jià)等級集定義評價(jià)等級權(quán)重U，U=（95，85，75，65，30）^T。

因此，計(jì)算出該保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)的綜合得分X=S·U^T=（0.342，0.357，0.186，0.087，0.018）×（95，85，75，65，30）^T≈83，區(qū)間在[80-90]中，因此評價(jià)等級為“比較適用”。

該項(xiàng)目的評價(jià)等級是“比較適用”，說明該項(xiàng)目的適用性良好，有一定的提升空間，因此需要進(jìn)一步分析準(zhǔn)則層的評價(jià)結(jié)果，確定優(yōu)化改進(jìn)的方向。

6 結(jié)語

本文針對保障性住房項(xiàng)目適用性不足的問題，總結(jié)保障性住房項(xiàng)目適用性的基本內(nèi)涵，將模糊綜合評價(jià)法應(yīng)用于保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)，并通過對實(shí)際項(xiàng)目的應(yīng)用，驗(yàn)證適用性評價(jià)模型的合理性。為了使模型更貼合實(shí)際，適用性評價(jià)指標(biāo)體系和權(quán)重也應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況不斷完善。

通過本文構(gòu)建的保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)指標(biāo)體系及評價(jià)模型，期望能對保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的全流程進(jìn)行評價(jià)，以更清晰地展現(xiàn)保障性住房項(xiàng)目的適用性水平，為同類型保障性住房項(xiàng)目適用性評價(jià)的實(shí)施提供方法與工具，推動(dòng)保障性住房更好、更規(guī)范化地發(fā)展。

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收稿日期：2023-09-11

作者簡介：

段宇飛（1993—），男，業(yè)務(wù)經(jīng)理，研究方向：項(xiàng)目管理。