工抵房對(duì)施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)影響分析

摘 要：針對(duì)工抵房現(xiàn)象的各種合同形式，施工企業(yè)對(duì)工抵房的去化方式主要有：對(duì)下工抵、中介代售、自持租賃、自行指定購(gòu)房人。工抵房對(duì)施工企業(yè)都有一定的經(jīng)濟(jì)影響，主要因素為去化房源周期、去化房源折扣力度、中介服務(wù)費(fèi)、墊付資金時(shí)間成本等。在工抵房額度為合同額10%情況下，去化房源對(duì)項(xiàng)目施工實(shí)際成本利潤(rùn)率影響將降低1%～2%。施工企業(yè)為緩解工抵房困局，可通過有效措施進(jìn)行緩解，包括促進(jìn)工抵房銷售、規(guī)范法律風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范去化方式等。

關(guān)鍵詞：施工企業(yè)；工抵房；合同形式；去化方式；經(jīng)濟(jì)影響；緩解途徑

一、工抵房現(xiàn)象的由來

2020年之前房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，特別是在一、二線城市，房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)超居民收入，購(gòu)買力嚴(yán)重透支。2020年～2022年期間受疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)下行，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，存量房堆積。各房地產(chǎn)商以抵扣工程款的形式，將難以銷售的存量房或者在建房源的債權(quán)抵押給施工企業(yè)。這種工抵房俗稱工程抵押房，是開發(fā)商在某種特定要求下，為了后面工程的開發(fā)和建設(shè)，向銀行、施工方或材料商進(jìn)行融資、貸款所抵押還未出售房屋的全部或部分產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，代替貨幣資金形式支付欠付的工程款，從而完成履行工程款支付義務(wù)的行為[1]。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的存量房增加，去化方式依賴于工抵房，在施工合同簽訂期間以各種形式要求施工企業(yè)接受合同金額一定比例的工抵房。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境從資金供給和資金需求兩端擠壓開發(fā)商的資金鏈，導(dǎo)致更大范圍內(nèi)出現(xiàn)工抵房現(xiàn)象涌現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，施工企業(yè)夾縫中求生存，不得不接受工抵房條款，但是又不得不接受拆解工抵房造成的經(jīng)濟(jì)壓力。

二、工抵房的合同形式

（一）簽訂兩方協(xié)議

業(yè)主（即開發(fā)商）將本來應(yīng)該支付的工程進(jìn)度款以房源抵扣給施工企業(yè)，雙方簽訂兩方抵房協(xié)議。

（二）簽訂三方協(xié)議

第一，開發(fā)商、業(yè)主與施工單位之間簽訂三方協(xié)議，業(yè)主與施工企業(yè)之間的工程款，與施工企業(yè)與開發(fā)商之間的購(gòu)房款沖抵。

第二，購(gòu)房人、業(yè)主（開發(fā)商）和施工企業(yè)簽訂三方抵房協(xié)議，業(yè)主與施工企業(yè)之間的工程款，與購(gòu)房人與業(yè)主之間的購(gòu)房款沖抵，施工企業(yè)代替購(gòu)房人以工程款的形式?jīng)_抵購(gòu)房人的購(gòu)房款。

（三）簽訂四方協(xié)議

業(yè)主與施工企業(yè)之間的工程款，與購(gòu)房人與開發(fā)商之間的購(gòu)房款沖抵，施工企業(yè)代替購(gòu)房人以工程款的形式?jīng)_抵購(gòu)房人的購(gòu)房款，故開發(fā)商、業(yè)主、施工企業(yè)、實(shí)際購(gòu)房人簽訂四方協(xié)議。

（四）無(wú)購(gòu)房協(xié)議

由施工企業(yè)尋找和指定購(gòu)房人，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議及《商品房買賣合同》，直接向房地產(chǎn)開發(fā)商支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)開發(fā)商（業(yè)主）履行施工合同向工程承包方支付工程款。無(wú)抵房合同路徑，幫助業(yè)主完成銷售指標(biāo)。

三、工抵房的常見房源類型

以某施工企業(yè)為例，在2021年～2023年期間，工抵房房源類別比例：住宅占工抵房源總量的43%，停車位占28.5%，儲(chǔ)藏室占16.6%，公寓占5.1%，辦公占比3.4%，商鋪占2.6%，合院占0.4%，食堂占0.4%。房源數(shù)量主要集中去化住宅、停車位及儲(chǔ)藏室為主，商鋪、辦公、公寓為輔，自持優(yōu)先考慮辦公、公寓、合院等房源。房源種類比較集中在住宅，但是單獨(dú)工抵的車位、儲(chǔ)藏室等，對(duì)于二次銷售的去化難度加大，難以單獨(dú)去化銷售，這些單獨(dú)工抵的車位和儲(chǔ)藏室給施工企業(yè)的工抵房行情雪上加霜。

四、施工企業(yè)對(duì)工抵房的去化方式

（一）對(duì)下工抵

基于平等自愿的合同關(guān)系，施工企業(yè)與對(duì)下材料設(shè)備供應(yīng)商協(xié)商，以工抵房沖抵施工單位對(duì)供應(yīng)商的工程欠款，用來滿足三方各自所需，用以保障項(xiàng)目后期的順利結(jié)算。對(duì)于資金實(shí)力較好的供應(yīng)商，低價(jià)收入適合的房源，緩解項(xiàng)目資金成本，增加供應(yīng)商的固定資產(chǎn)，是件兩全其美的事。但對(duì)于資金實(shí)力較弱的供應(yīng)商，可能會(huì)影響該供應(yīng)商原材料的資金周轉(zhuǎn)，從而影響材料品質(zhì)和供貨期，導(dǎo)致影響項(xiàng)目竣工結(jié)算。

對(duì)下工抵給同項(xiàng)目的勞務(wù)分包，而勞務(wù)分包對(duì)于工抵房，價(jià)格昂貴也無(wú)力消化。一旦強(qiáng)制性抵押，向下傳導(dǎo)，影響對(duì)下農(nóng)民工工資發(fā)放，影響施工作業(yè)人員工作狀態(tài)，從而影響工期和質(zhì)量。

（二）中介代售

1.施工企業(yè)單一項(xiàng)目房源委托中介銷售

施工企業(yè)與房產(chǎn)中介公司，簽訂委托合同，委托中介代賣房源，支付相應(yīng)中介費(fèi)用。工抵房的債務(wù)債權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜，資金流向也存在多向性。雖然工抵房房源價(jià)格較低，但是可能會(huì)存在債務(wù)債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和過戶手續(xù)繁瑣的風(fēng)險(xiǎn)，也可能會(huì)使當(dāng)?shù)赝吭翠N售價(jià)格紊亂。

2.整合房源信息，多項(xiàng)目工抵房房源打包銷售。

為迅速緩解資金壓力，施工企業(yè)工抵房數(shù)量較多的情況下，會(huì)按城市區(qū)域，整合資源，打包銷售。為加速資金回籠，與相應(yīng)的房源中介公司限定去化房源時(shí)間，從而提高中介費(fèi)用占比，增加施工企業(yè)工抵房成本。

（三）自持租賃

施工企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展所需，對(duì)開發(fā)商提供的可抵房源進(jìn)行篩選，擇優(yōu)選取資產(chǎn)狀態(tài)良好、交通便利、環(huán)境地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施齊全等各種條件較好的房源，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展需求，從企業(yè)辦公、交通、生活各方面考慮，作為企業(yè)固定資產(chǎn)、股權(quán)資產(chǎn)等，用于企業(yè)辦公自用或租售。若為商鋪、辦公、食堂等性質(zhì)房源，地處優(yōu)越的繁華商圈，可自持租賃以提高企業(yè)的長(zhǎng)期投資收益。

（四）自行指定購(gòu)房人

按開發(fā)商要求施工企業(yè)完成房源銷售指標(biāo)，施工企業(yè)將自行對(duì)企業(yè)內(nèi)、外宣傳，全民營(yíng)銷自行尋找購(gòu)房人，與業(yè)主開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，完成銷售指標(biāo)后，開發(fā)商將會(huì)進(jìn)一步履行施工合同付款責(zé)任。抵房過程無(wú)任何產(chǎn)權(quán)協(xié)議關(guān)系，從而幫助業(yè)主完成房源銷售任務(wù)。

五、工抵房對(duì)施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)影響

施工企業(yè)中標(biāo)的住宅、商業(yè)項(xiàng)目，投標(biāo)報(bào)價(jià)利潤(rùn)點(diǎn)一般不超過10%，如若中標(biāo)合同約定工抵房為合同金額的10%，工抵房的額度完全覆蓋項(xiàng)目的利潤(rùn)，額外增加資金成本。工抵房會(huì)限制施工過程中的進(jìn)度款金額，及結(jié)算尾款金額，待期房交付變賣，資金的時(shí)間成本較大。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，工抵房房源價(jià)格會(huì)逐步出現(xiàn)折價(jià)銷售。施工項(xiàng)目成本超預(yù)算，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)資金不足，滯留工抵房銷售困難，被迫降價(jià)銷售，加大成本的虧損比例。項(xiàng)目資金被工抵房?jī)鼋Y(jié)，資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難。一般情況下，為保證工程施工的順利進(jìn)行，項(xiàng)目前期進(jìn)度款是按合同約定比例支付，以保證農(nóng)民工工資，保證項(xiàng)目材料使用費(fèi)用。項(xiàng)目尾聲，結(jié)算前期，往往會(huì)出現(xiàn)按合同約定的工抵房?jī)冬F(xiàn)付款申請(qǐng)現(xiàn)象。這就對(duì)項(xiàng)目尾聲的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成了巨大的壓力，既定利潤(rùn)全部變成了存量房源或者期房，造成短期內(nèi)無(wú)法給材料供應(yīng)商結(jié)算貸款，對(duì)工人工資需要自行墊付，整個(gè)項(xiàng)目的專用資金被工抵房?jī)鼋Y(jié)，需要施工企業(yè)引入更多資金成本來進(jìn)行周轉(zhuǎn)，或者低價(jià)出售工抵房房源，盡快變現(xiàn)，這又意味著項(xiàng)目變現(xiàn)成本增加。

工抵房折價(jià)銷售案例分析經(jīng)濟(jì)影響：以某裝修施工企業(yè)承接的某項(xiàng)目成本分析為例，簽約合同金額為2，958萬(wàn)元，目標(biāo)成本為2，712萬(wàn)元，目標(biāo)利潤(rùn)為246萬(wàn)元，目標(biāo)成本利潤(rùn)率8.32%。由于施工過程中部分設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致合同成本與實(shí)際成本不符，實(shí)際成本金額約為2，859萬(wàn)元，最終結(jié)算價(jià)格3，115萬(wàn)元，結(jié)算利潤(rùn)額為256萬(wàn)元，結(jié)算利潤(rùn)率（不含工抵房）為8.22%，接近目標(biāo)利潤(rùn)率，整個(gè)項(xiàng)目部雖然完成了企業(yè)的目標(biāo)責(zé)任，但是由于結(jié)算條件增加二線城市的三套住宅作為工抵房，代替結(jié)算工程款以303元萬(wàn)支付，已收進(jìn)度款2，514萬(wàn)元，質(zhì)保金3%，結(jié)算應(yīng)收尾款204萬(wàn)元，使得原本有利潤(rùn)的項(xiàng)目需要自行墊資140萬(wàn)元用來周轉(zhuǎn)項(xiàng)目材料和勞務(wù)分包的工程結(jié)算款。又由于工抵住宅地處較遠(yuǎn)的二線城市，住宅出售需要去化周期，根據(jù)去化周期作出如下表1分析。

根據(jù)上表1所示數(shù)據(jù)，大約10%合同額工抵房對(duì)實(shí)際成本利潤(rùn)率有一定的影響，主要因素為去化房源周期、去化房源折扣力度、中介服務(wù)費(fèi)、墊付資金時(shí)間成本等。根據(jù)房源信息網(wǎng)房源價(jià)格浮動(dòng)平均值暫按95%去化折扣比例計(jì)算，去化周期若為1年，則對(duì)實(shí)際成本利潤(rùn)降低0.82%，去化周期為2年，實(shí)際成本利潤(rùn)降低1.05%，去化周期為3年，實(shí)際成本利潤(rùn)降低1.27%，因此去化周期從第二年起每增加一年，成本利潤(rùn)率將會(huì)再降低約0.2%。綜上工抵房額度為合同額10%情況下，工抵房的去化對(duì)項(xiàng)目施工實(shí)際成本利潤(rùn)率影響將降低1%～2%。如若不能去化，將使固定資產(chǎn)閑置。若多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)不同的工抵房現(xiàn)象，施工企業(yè)的工抵房房源數(shù)量日積月累，滯留堆積，將會(huì)使施工企業(yè)陷入既要保證工期質(zhì)量又要推動(dòng)工抵房銷售的兩難境地。如何從逆境中破局，成為施工企業(yè)的首要難題。

六、緩解工抵房現(xiàn)狀的途徑

（一）認(rèn)房不認(rèn)貸政策

2023年9月，一線二線城市多地政府提出實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒帶來明顯提振效果，政府后續(xù)又陸續(xù)提出更多房源優(yōu)惠政策，幫扶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提升，促進(jìn)了工抵房的銷售，緩解工抵房的壓力。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境

希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠明確規(guī)定，工抵房的限定比例，不能超過中標(biāo)合同額的固定百分比，以此來降低對(duì)施工企業(yè)、勞務(wù)公司、材料公司的虧損風(fēng)險(xiǎn)。

（三）規(guī)范工抵房法律風(fēng)險(xiǎn)

規(guī)范施工企業(yè)工抵房房源自銷的法律風(fēng)險(xiǎn)，保證實(shí)際購(gòu)房人的合法權(quán)益。實(shí)際購(gòu)房人在購(gòu)買工抵房時(shí)需要注意如下事項(xiàng)：

第一，注意考察所購(gòu)買的房源是否存在抵押未解除的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，注意工抵房的債權(quán)主體。工抵房雖然抵押給了施工企業(yè)，但是房屋產(chǎn)權(quán)有可能還屬于開發(fā)商，這時(shí)再購(gòu)買工抵房，需要與真正的房源產(chǎn)權(quán)方簽訂購(gòu)房合同，即與開發(fā)商簽訂合同，而與施工企業(yè)簽訂購(gòu)房合同是無(wú)效的。如果施工企業(yè)辦理了過戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證，那么購(gòu)房人應(yīng)該與施工企業(yè)簽訂合同，但是這時(shí)所買到的房源便相當(dāng)于二手房。同時(shí)購(gòu)房后必須索要購(gòu)房發(fā)票，并辦理網(wǎng)簽和更名。

第三，注意按工抵房的抵房協(xié)議要求的更名時(shí)間在有效期內(nèi)辦理，避免存在無(wú)法過戶的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，注意找錯(cuò)責(zé)任主體的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者如購(gòu)買工抵房是從施工企業(yè)手中購(gòu)買的房源，房子質(zhì)量存在問題時(shí)，應(yīng)該找施工企業(yè)還是開發(fā)商呢？所以為了解決這一問題必須在購(gòu)房合同中詳細(xì)約定價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間、質(zhì)量保修責(zé)任等信息，明確開發(fā)商所要承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任[2]。

（四）規(guī)范施工企業(yè)工抵房房源的去化方式

第一，鼓勵(lì)施工企業(yè)全民營(yíng)銷。通過企業(yè)網(wǎng)站、公眾號(hào)等自媒體途徑，自行推進(jìn)宣傳銷售。

第二，規(guī)范施工企業(yè)和房源中介公司框架協(xié)作。多城市房源銷售整體優(yōu)惠中介費(fèi)用，保證網(wǎng)絡(luò)宣傳對(duì)工抵房的房源信息真實(shí)可靠，對(duì)真實(shí)購(gòu)房人不隱瞞、不欺騙，附帶更真誠(chéng)、更真實(shí)的銷售服務(wù)。

第三，規(guī)范施工企業(yè)對(duì)供應(yīng)商的工抵房原則。出于平等自愿、溝通協(xié)作、長(zhǎng)久共贏的合作原則，與勞務(wù)公司協(xié)作，以確保農(nóng)民工工資及時(shí)足額發(fā)放。

第四，加強(qiáng)工抵房評(píng)估和規(guī)劃。對(duì)開發(fā)商存在工抵房的項(xiàng)目在承接前，要對(duì)開發(fā)商的資產(chǎn)及資質(zhì)證進(jìn)行核查，對(duì)工抵房房源的比例額度，結(jié)合施工企業(yè)的公司經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)行全面評(píng)估。一旦中標(biāo)以后，對(duì)工抵房房源的去化方式要前置規(guī)劃。及時(shí)根據(jù)公司的年度產(chǎn)值、存量工抵房數(shù)量、項(xiàng)目成本、資金回款、稅務(wù)等經(jīng)濟(jì)問題，做好年度資金計(jì)劃，并分解成月度資金計(jì)劃，按月做好去化房源的計(jì)劃，落實(shí)專人負(fù)責(zé)，確保計(jì)劃的落地和推進(jìn)工作。

結(jié)論

雖然工抵房對(duì)施工企業(yè)是艱難的循環(huán)困局，但還是要堅(jiān)定不移地迎難而上，在困境中突破自我，通過促進(jìn)工抵房銷售、規(guī)范法律風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范去化方式等有效措施，加速工抵房的去化。通過本文的論述得出結(jié)論，在工抵房額度為施工合同額10%情況下，工抵房的去化對(duì)項(xiàng)目施工實(shí)際成本利潤(rùn)率影響將降低1%～2%。

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