廣州再出招，專家解讀樓市走勢

邱永芬

趕在春節(jié)長假到來之前，廣州發(fā)布系列重磅樓市利好政策。

1月27日，廣州正式官宣：建筑面積120㎡以上（不含120㎡）住房，不再納入限購范圍。這是廣州繼去年9月放開黃埔番禺花都三區(qū)限購后，再次松綁樓市政策。同時，廣州還宣布多項優(yōu)化調(diào)整后的住房政策，包括在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)等。

2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），其中，1年期LPR維持在3.45%不變，5年期以上LPR從4.20%下調(diào)至3.95%，下調(diào)幅度達到25個基點。

在記者走訪中，廣州地區(qū)多家銀行網(wǎng)點表示，最新放款客戶的貸款利率將同步下降，首套房貸利率最低可降至3.85%。記者了解到，此前市場曾傳出，廣州地區(qū)有銀行網(wǎng)點開始執(zhí)行“放租兩套再買第三套房按首套利率”的政策。在當日走訪中，有部分國有銀行和股份制銀行網(wǎng)點認可了這一說法。

在不到1個月時間里，廣州樓市利好政策齊發(fā)，接下來會否帶動一波買房熱潮？廣州樓市何時復(fù)蘇？北上深會否跟進？南都灣財社記者采訪了多名專家，解讀這次政策帶來的利好，分析接下來樓市走勢。

樓市復(fù)蘇或在“金九銀十”

廣東省房協(xié)專家委顧問黎文江

在這之前，廣州放開限購的呼聲已有幾年，但市場一直沒有放松，為什么到現(xiàn)在會放開？因為，去年廣州二手住宅成交超10萬套，大量賣掉房子的需要改善住房，置換更好更大的房子，但之前由于限制建面120㎡以上的名額，所以政府根據(jù)市民的需求，再進一步放開限購。

去年黃埔番禺放開限購后，兩個區(qū)的成交量馬上上來了。當前在廣州，特別是中心區(qū)，大量建面120㎡以上的房子，如今把建面120㎡以上的放開，將會推進大量中心物業(yè)成交，也將起到很好的羊群效應(yīng)。之前剛需不敢買，如今在改善性購房帶領(lǐng)下，將帶動剛需也進入市場，這是一個對廣州樓市很重要，也非常好的利好政策。

廣州的房地產(chǎn)市場一直敢為人先，各方面都比別的城市先走一步，這一次也是一樣。我認為，今年廣州樓市還不能全面復(fù)蘇。復(fù)蘇需要在價格已經(jīng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上才能稱之為復(fù)蘇。現(xiàn)在政策非常充足，“托底”的力量已經(jīng)很強大了，但主要看剛需能不能帶動起來，目前看剛需被帶動起來，恐怕還要等到下半年，要到“金九銀十”才會有比較明顯的復(fù)蘇，而全面復(fù)蘇則要看年底。

此外，在改善型購房需求的帶動下，還要看股市能不能回到3000點以上，以及上半年GDP是否能有5％左右的增幅，如此剛需信心有了，便會積極入市購房，市場就會企穩(wěn)，繼而逐漸復(fù)蘇。

廣州或繼續(xù)有利好，預(yù)計5月份成交明顯恢復(fù)

廣州中原項目部總經(jīng)理黃韜

這次政策是在情理之中，我一直對政策出臺持樂觀態(tài)度。去年的廣州樓市，在11月、12月后變“冷”了，這次政策主要針對改善型需求為主。

廣州中心區(qū)有很多建面超過120㎡的戶型產(chǎn)品，這次新政對改善型買家非常好，大大提振購房者信心。不過如今恰在春節(jié)階段，暫時不會帶動大量市場成交，但預(yù)計“小陽春”還是會出現(xiàn)的。

現(xiàn)在廣州樓市的本質(zhì)——“有錢的不買，想買的沒錢”還沒有改變。我認為，接下來廣州樓市的利好政策還沒有出完，因為市場到真正的穩(wěn)定還需要一段時間?，F(xiàn)在政策不斷加碼后，樓市成交量預(yù)計會得到提升；在“小陽春”過后，可能還會繼續(xù)有政策出臺，預(yù)計最快要到今年5月份，才能看到市場成交恢復(fù)得比較明顯。

深圳或?qū)⒂蟹潘烧叱雠_

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹

廣州率先響應(yīng)住建部的號召，放開建面120㎡以上住房的限購，可以非常好地促進大戶型住宅的交易，利好換房客戶。另外，支持“賣一買一、租一買一”，再配合之前的認房不認貸等放松措施，預(yù)計能引導(dǎo)廣州的住宅市場邁向正向發(fā)展。

預(yù)計今年深圳也會有放松政策出臺，但方式方法可能與廣州不一樣。

將高端住房需求還給市場解決

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉

近年來隨著樓市需求結(jié)構(gòu)的變化，市場上改善性住房需求的占比越來越大。從克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2023年，廣州120㎡以上的一手住宅共成交20090套，占比為27%，與2021年相比提高了3.8個百分點；120㎡以上的二手住宅成交21221套，占比為20%，同樣比2021年提高了5個百分點。而具體到目前廣州仍在執(zhí)行限購的區(qū)域來看，120㎡以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應(yīng)10456套，占限購區(qū)的42%，成交量是8409套，占限購區(qū)的37%。

值得注意的是，在2023年限購區(qū)域的一手住宅成交之中，120㎡以上的成交均價是72445元/㎡，而120㎡以下只有42579元/㎡，顯示120㎡以上的成交以高端物業(yè)為主。

這次廣州放開120㎡以上住房限購，吻合近年廣州樓市改善型需求增多的趨勢，同時對于解禁現(xiàn)有限購區(qū)域的購買力有重要的意義，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房制度設(shè)計，將高端住房需求交還給市場解決。

此外，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，廣州公寓、商業(yè)和辦公的可售庫存分別為157萬㎡、327萬㎡、227萬㎡，去化周期分別為33個月、68個月和65個月，去化壓力偏大。這次新政還優(yōu)化了商服類物業(yè)的限購政策，不再限定轉(zhuǎn)讓對象，對于商服類物業(yè)的去庫存也有積極意義。

預(yù)計今年“兩會”前后，全國各地或有一波“松綁”

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進

廣州放寬限購符合預(yù)期。此前一周前已經(jīng)有討論，說明政策醞釀已久，符合房地產(chǎn)市場的總體新形勢。廣州此次放松，和上一次放松有區(qū)別。上一次從區(qū)域角度作了調(diào)整，即番禺黃埔進行了限購松動；此次從物業(yè)或戶型角度進行了放松，針對120㎡以上進行放松，說明鼓勵改善型住房消費需求釋放，同時保障剛需盤政策環(huán)境穩(wěn)定和減少炒作。

在去年認房不認貸、房貸雙降等基礎(chǔ)上，全國各地繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化購房政策，意味著今年政策將進一步寬松。廣州每次都打頭陣，這次預(yù)計北上深三個一線城市放松概率也會增大，但具體怎么跟進，這與廣州在形式上還是有些差異，但調(diào)整的可能性還是有的。預(yù)計在今年“兩會”前后，全國各地都將會有一波放松政策或動作。

預(yù)計二線熱點城市落地多

58安居客研究院院長張波

從2023年的樓市政策看，主要重點圍繞剛需，無論是首付還是房貸利率，政策的支持力度都會明顯更傾向首套房，而改善型需求除了置換外，二套及以上的自住型改善也是下一步政策重點傾斜的對象。

這次廣州在一線城市中再次率先放開建面120㎡以上戶型限購，也意味著其他一線城市的限購放松力度將會進一步加強，除了外圍區(qū)域限購放松外，針對大面積改善型的二套以上的政策放松也有可能在更多城市落地，但北京、上海落地大面積限購整體放松的可能性相對較小，更多預(yù)計將在二線熱點城市中落地。

此外，房企“白名單”和“三個不低于”是去年就推動的政策，目前重點在于各地落實。從廣州這次政策看，政策落地的信號變強，房企資金側(cè)獲得支撐也大概率會增強，落地效果重點還需要看進一步的細則及推進節(jié)奏。

廣州為其他城市調(diào)整方向提供參考

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠

1月26日，住建部召開會議，要求堅持因城施策，一城一策。在此背景下，廣州于27日就出臺新政調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，體現(xiàn)了廣州積極響應(yīng)、落實中央部委有關(guān)決策部署。

這次政策在供需端均有發(fā)力，在需求端，對限購政策進行優(yōu)化調(diào)整，減少限購區(qū)域內(nèi)的大戶型購房限制條件，支持賣一買一、租一買一，有助于更好地滿足區(qū)內(nèi)改善型需求，加快潛在需求入市釋放；此外，商服類項目交易限制的放松有利于更好地盤活商服類市場，提升市場活躍度，滿足房地產(chǎn)市場多樣化的需求。在供給端，通過建立融資協(xié)調(diào)機制，加大對具體項目的融資支持，穩(wěn)定市場供給、兼顧發(fā)展與安全。住房保障上，提出配售型保障房、保障性租賃住房和公租房租賃補貼等多種保障方式。

這次政策體現(xiàn)廣州在破解房地產(chǎn)發(fā)展難題，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的積極探索。此次政策優(yōu)化明確導(dǎo)向，以構(gòu)建“保障+市場”住房供應(yīng)體系為主要工作方向，旨在不斷理順市場化商品房與保障性住房的關(guān)系，減少商品住房市場的限制性政策，讓商品住房逐漸回歸居住屬性，保障性住房則用于保障和改善民生。

作為在住建部會議后首個落地優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線城市，廣州也將為其他城市政策調(diào)整方向提供參考，預(yù)計未來將有更多城市結(jié)合自身實際情況出臺調(diào)控優(yōu)化政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。

廣州已經(jīng)接近全面取消限購

廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文

伴隨限購政策的進一步放松，廣州已經(jīng)實質(zhì)上接近全面取消限購。值得關(guān)注的是，除了120㎡以上（不含120㎡）住房不限購這一條外，租出去的房子（備案）或者掛了牌準備賣的房子，也不算限購指標。這意味著有兩套以上房子的家庭，只要把房子租出去或者掛牌出售，就可以再買房產(chǎn)。而“對于具備合并不動產(chǎn)權(quán)證書條件的房屋，購房人可以申請轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)、合并登記業(yè)務(wù)一同辦理”。這一條，相當于把以往一套物業(yè)多個房產(chǎn)證的，合并算作一套，業(yè)主也可以多出指標，再次買房。

在一線城市中，廣州房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)，波動較小，投機炒樓比例不高。這為廣州取消限購創(chuàng)造了條件。廣州推出“120㎡以上（不含120㎡）住房不限購”是一個高招。這符合廣州的實際，有利于改善型需求的激活。近年來，廣州的高端物業(yè)銷售持續(xù)火爆，總價1000萬元以上物業(yè)的成交套數(shù)，在2023年接近5000套，創(chuàng)歷史新高。

“120㎡以上（不含120㎡）住房不限購”可以促進廣州高品質(zhì)住宅的發(fā)展，促進改善型需求的提升，吸引廣州以外的購房資金進入，可以起到一石三鳥的作用。

預(yù)計今年廣州樓市的“小陽春”將提前到來。春節(jié)前后，將有一個“反季節(jié)”行情。此外，廣州高品質(zhì)住宅，特別是高端住宅將持續(xù)熱銷，中心區(qū)地價將堅挺。廣州中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)，無論是一手，還是二手，都將迎來新的支撐?！皟深^熱（高端和首次剛需置業(yè)）”將是2024年廣州樓市的重要特征。綜合看，廣州本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整，思想解放，一步到位，預(yù)計北上深等城市，將陸續(xù)跟進。

政策加強廣州樓市交易活力和緩解市場去化壓力

合富研究院副院長、廣東省房協(xié)專家委委員鄭莘

放開120㎡以上房產(chǎn)限購，對廣州樓市會是一個很大的利好，對于加強交易活力和緩解市場去化壓力都將產(chǎn)生正向積極的作用。支持“租一買一”和“賣一買一”，都會對于之前受限于名額購買的客戶產(chǎn)生積極影響，促進市場交易。而商用物業(yè)不再限制購買人群和轉(zhuǎn)售對象，對于緩解寫字樓和公寓的去化也會有正向的引導(dǎo)作用。這次政策體現(xiàn)了廣州市政府對于房地產(chǎn)市場的基本態(tài)度是保障剛需、支持改善、強化市場活力。

放開中大戶型限購，有利于廣州老四區(qū)新增物業(yè)的去化

合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云

這次廣州針對中大戶型放開限購，估計與近年政府供地策略有關(guān)。近年政府加大傳統(tǒng)老四區(qū)住宅用地供應(yīng)，導(dǎo)致這些區(qū)域一手住宅新增供應(yīng)持續(xù)增加。本輪政策定調(diào)建面120㎡的劃分，有別于以往的非普通住宅面積劃分，估計政府也是通過大數(shù)據(jù)分析精準定義高端改善的主流產(chǎn)品需求。但同時也令那些接近建面120㎡的產(chǎn)品處于尷尬的局面。

在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在我市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。這個政策主要針對當前樓市中存在的短期無法通過二手市場置換獲得新的購房名額的難點。

此外，政策三、四點主要解決以往9070歷史遺留問題及商服物業(yè)徹底取消限購。預(yù)計這次政策出臺，能夠令市場釋放部分購房需求，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康起到積極作用。

新政或帶來“小陽春”，建議房企從速去化

廣東省房協(xié)會長王韶

1月27日，廣州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（下簡稱“廣州房地產(chǎn)新政”），實施建筑面積120㎡以上（不含120㎡）住房不再納入限購范圍等措施。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶就指出，新政短期內(nèi)有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)項目成交，為市場再次帶來“小陽春”，但市場能否持續(xù)實現(xiàn)放量成交，還不能過早過快下結(jié)論。他建議房企必須從速從盡去化，能賣盡賣，最大限度地回籠資金，以價以質(zhì)促成交。

王韶表示，新政表面上看似還沒有完全徹底地放開限購，實質(zhì)上留下的空間已非常小，這有利于盡快構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系，對廣州房地產(chǎn)的影響是積極的、全方位的。政策在保證剛需和新市民、青年人的住房需求，繼續(xù)發(fā)力推動住房保障的基礎(chǔ)上，然后精準抓重點，著力滿足改善型住房需求，短期內(nèi)有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)項目成交，為市場再次帶來“小陽春”，暫時緩解企業(yè)流動性緊張的局面，為企業(yè)“解渴”。

“但市場能否持續(xù)實現(xiàn)放量成交，從而促使房地產(chǎn)徹底走出低谷，個人覺得還不能過早過快下結(jié)論，畢竟時過境遷，今時不同往日，影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的因素不是單一的，而是多方疊加的結(jié)果，我們沒理由，也不應(yīng)該盲目樂觀！”王韶分析認為，“廣州房地產(chǎn)新政”出臺或許可以使部分企業(yè)暫時緩一口氣，但警報依然沒有解除。短期內(nèi)，企業(yè)必須要牢牢抓住這一來之不易的機遇，從速從盡去化，能賣盡賣，尤其是存量房，最大限度地回籠資金，機遇可能稍縱即逝，以價以質(zhì)促成交很重要！

王韶指出，廣州限購政策的調(diào)整對于大平層公寓、廣州市之前的非限購區(qū)域、省內(nèi)其他各大中小城市（深圳或許可以除外）房地產(chǎn)市場將可能產(chǎn)生“降維打擊”，尤其使臨穗片區(qū)房地產(chǎn)市場“雪上加霜”。廣州強大的“虹吸效應(yīng)”將使相當部分高凈值人群的“重置需求”向廣州聚集，城市房地產(chǎn)市場分化進一步加劇不可避免。

王韶認為，深度調(diào)整中的房地產(chǎn)形勢不容樂觀，2024年上半年的市場走勢將非常敏感，非常關(guān)鍵，“吃粥吃飯”將看一、二季度，“冷與熱、好與壞將在很大的程度上影響著接下來的市場態(tài)勢”。