高品質(zhì)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐
——以武漢百瑞景濱江生活區(qū)一期為例

童侃

（中鐵大橋局集團(tuán)武漢地產(chǎn)有限公司，武漢 430000）

1 引言

建設(shè)高品質(zhì)住宅，與滿足人民群眾美好生活需求息息相關(guān)[1]。高品質(zhì)住宅以資源節(jié)約、環(huán)境友好為宗旨，需做到規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高、環(huán)境質(zhì)量好、工程質(zhì)量?jī)?yōu)，在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、“四節(jié)一環(huán)?！焙徒鉀Q廣大群眾住房問(wèn)題等方面起到示范、帶動(dòng)作用[2]。建造高品質(zhì)住宅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展的必然方向，可以解決住宅建設(shè)中長(zhǎng)期存在的頑疾、 促進(jìn)商品房產(chǎn)品不斷迭代升級(jí)，提升居住品質(zhì)和人文品位[3]。

2 項(xiàng)目概況

百瑞景濱江生活區(qū)位于武漢市新洲區(qū)陽(yáng)邏街，臨近陶家大湖，自然環(huán)境優(yōu)美宜居，交通便捷、路網(wǎng)暢達(dá)，是湖北省武漢市重點(diǎn)規(guī)劃的長(zhǎng)江新區(qū)副城的重要承載區(qū)。一期項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積41 780.45 m2，總建筑面積89 805.15 m2，其中地上面積60 847.28 m2，地下面積28 957.87 m2。建筑功能包含高層住宅、多層洋房、Block 商業(yè)街區(qū)和地下車庫(kù)等。

3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)

3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目規(guī)劃以組織合理的資源配置為切入點(diǎn)，將 “通而不暢”作為規(guī)劃理念，結(jié)合地塊形態(tài)及城市肌理，整體應(yīng)用傳統(tǒng)院落設(shè)計(jì)規(guī)制，將視線通廊由東至西、由南至北延伸，形成景觀主軸，使外部資源滲透入地塊，將景觀與建筑相互融合于規(guī)劃中（見(jiàn)圖1）。

圖1 規(guī)劃總平面

在建筑規(guī)劃布局層面，以“鄰里院街”為社區(qū)規(guī)劃理念，主入口左右打造情景院街，方圓陳置，營(yíng)造趣味的鄰里配套空間，形成大氣儀式感的主入口歸家形象（見(jiàn)圖2）。

圖2 小區(qū)主入口實(shí)景

以“人車分流”為交通規(guī)劃理念，重視活動(dòng)環(huán)境，遵循“人行優(yōu)先，車行便利”的原則，實(shí)現(xiàn)了地面人車分流，地下單元入戶歸家，打造“安靜、安全、安逸”的社區(qū)活動(dòng)氛圍。

根據(jù)“海綿城市”綠色建設(shè)理念，積極應(yīng)用多項(xiàng)海綿城市技術(shù)，實(shí)現(xiàn)綠地率達(dá)30%以上，通水鋪裝率達(dá)到80%，在謹(jǐn)遵“防洪防澇”新城市建設(shè)理念同時(shí)充分景觀化利用，打造功能與美學(xué)結(jié)合的海綿景觀大區(qū)。

以 “資源回收利用” 為綠建環(huán)保理念打造資源節(jié)約型社區(qū)，全面落實(shí)節(jié)能減排，資源回收利用，設(shè)置地埋式垃圾回收站，有序進(jìn)行垃圾分類處理，建筑垃圾回收利用，深入貫徹落實(shí)國(guó)家綠色低碳循環(huán)發(fā)展大戰(zhàn)略，倡導(dǎo)從綠色規(guī)劃角度宣傳“碳中和”節(jié)能環(huán)保理念。

3.2 建筑設(shè)計(jì)

建筑立面設(shè)計(jì)采用了新亞洲建筑風(fēng)格，充分運(yùn)用中式挑檐元素，簡(jiǎn)潔大氣、韻味悠長(zhǎng)，精致而簡(jiǎn)約。整體強(qiáng)調(diào)橫向線條，采用落地大玻璃窗，將現(xiàn)代主義藝術(shù)中的單純、抽象、冷靜同建筑設(shè)計(jì)中的理性、穩(wěn)定、包容巧妙結(jié)合，融入具體的空間布局、建造方式、材料運(yùn)用和景觀裝飾中。

在建筑戶型設(shè)計(jì)上，以“歸家禮儀”作為新城市生活美學(xué)重要一環(huán)，地面和地下精雕細(xì)琢的雙大堂設(shè)計(jì)塑造歸家的“儀式感”（見(jiàn)圖3）。

圖3 高層住宅入戶大堂實(shí)景

以“以人為本”的人性化設(shè)計(jì)，保證戶型“三通”：即客餐廳拉通，創(chuàng)造豐富家具陳設(shè)的可能性；雙陽(yáng)臺(tái)拉通，形成通透公建化立面觀景大陽(yáng)臺(tái)；南北開(kāi)窗拉通，解放核心筒，保證每戶南北開(kāi)窗通透，迎合本地生活習(xí)慣，提升居住體驗(yàn)。

以“小家大愛(ài)”為產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，本著為普通百姓造豪宅的信念，引入LOFT 高層創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)造“樓上樓下，挑高大廳”的高檔居住體驗(yàn)。

以“花園洋房”為本初含義，采用層層退臺(tái)、頂層復(fù)式的設(shè)計(jì)手法，達(dá)到戶戶退臺(tái)，戶外大露臺(tái)，營(yíng)造種花理園休閑生活（見(jiàn)圖4）。

圖4 花園洋房實(shí)景

項(xiàng)目南側(cè)臨街面和東側(cè)湖景是最重要的外部資源，既要將項(xiàng)目打造成為整個(gè)區(qū)域有機(jī)組成的一部分，同時(shí)又能讓所有住戶均好地享受到景觀資源。將高區(qū)、低區(qū)分開(kāi)，保證低密區(qū)域品質(zhì)，以主力140 m2面積戶型為基礎(chǔ)沿場(chǎng)地東側(cè)布置，高區(qū)面積段以100~120 m2戶型為主，沿場(chǎng)地西側(cè)布置，整體錯(cuò)落有致。

3.3 景觀設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)中全方位考慮建筑空間與自然空間的融合，注重立體層次分布。通過(guò)優(yōu)化場(chǎng)地肌理、空間功能、場(chǎng)所精神3 方面來(lái)提升居住人群品質(zhì)感差異化，最終達(dá)到用景觀設(shè)計(jì)提升地塊整體品質(zhì)的目的?？臻g設(shè)計(jì)上通過(guò)一條主脈巧妙分隔高層與洋房區(qū)，分別打造慢生活體驗(yàn)與品質(zhì)生活體驗(yàn)空間，主脈串聯(lián)分散的活動(dòng)場(chǎng)地，形成有序的活動(dòng)空間。

小區(qū)針對(duì)不同年齡段人群定制了鄰里交流空間、 健身活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)空間和老人活動(dòng)空間。結(jié)合陽(yáng)邏國(guó)際航運(yùn)中心，通江達(dá)海的地理定位，將航船提煉為“舟”，以“行舟記”作為景觀設(shè)計(jì)概念，航道作為設(shè)計(jì)脈絡(luò)，征途的景色作為設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，形成了“一帶四區(qū)十六景”的特色空間景觀。

4 產(chǎn)業(yè)化技術(shù)應(yīng)用

4.1 地下車庫(kù)設(shè)計(jì)

小區(qū)整體采用全裝修雙大堂入戶模式，地下車庫(kù)入戶與地上一層標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，均采用人臉識(shí)別、刷卡和密碼三合一電動(dòng)平開(kāi)門系統(tǒng)。地下車庫(kù)綜合管網(wǎng)施工過(guò)程采用BIM 優(yōu)化，提升整體高度，減少壓迫感。車庫(kù)整體采用紅外雷達(dá)感應(yīng)照明系統(tǒng)，減少不必要的照明損耗，降低能耗。

4.2 梯控系統(tǒng)設(shè)計(jì)

洋房區(qū)域單元入戶設(shè)置電梯智能控制。業(yè)主在入戶大堂面部識(shí)別認(rèn)證的同時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)呼叫電梯，當(dāng)業(yè)主漫步到電梯廳后，客梯也同時(shí)到達(dá)，不再有“人等電梯”的情景，省時(shí)省心，提升入戶體驗(yàn)。同時(shí)業(yè)主進(jìn)入電梯刷卡后只能到達(dá)卡片擁有權(quán)限的樓層，提升了業(yè)主歸家的安全性。

4.3 光污染控制

建筑物光污染產(chǎn)生的眩光會(huì)讓人感到不舒服，還會(huì)降低人對(duì)燈光信號(hào)等重要信息的辨識(shí)力，甚至帶來(lái)道路安全隱患[4]。本項(xiàng)目采取了降低建筑物表面(玻璃和其他材料、涂料)可見(jiàn)光反射比、合理選配景觀照明器具、防溢光等措施，最大限度降低了光污染程度。

4.4 不銹鋼給水管網(wǎng)

小區(qū)地埋給水管網(wǎng)超前采用了304 不銹鋼管材施工，管道內(nèi)壁光滑、滲漏率低、耐腐蝕性強(qiáng)，長(zhǎng)期使用不結(jié)垢，不易附著細(xì)菌，可有效避免水質(zhì)二次污染，具有健康、環(huán)保、抗沖擊、耐高壓的特點(diǎn)，同時(shí)也是最好的直飲水輸送管，為未來(lái)直飲水的實(shí)施創(chuàng)造了條件。

4.5 智慧社區(qū)

百瑞景濱江生活區(qū)一期項(xiàng)目智慧社區(qū)設(shè)計(jì)包含園區(qū)全WiFi 覆蓋、智能安防系統(tǒng)、智能可視對(duì)講系統(tǒng)、智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)、一卡聯(lián)通系統(tǒng)、人臉識(shí)別系統(tǒng)、消防系統(tǒng)及其他機(jī)電系統(tǒng)等。以上系統(tǒng)均可與社區(qū)物聯(lián)系統(tǒng)、物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、居民服務(wù)O2O、教育醫(yī)療、服務(wù)到家、居家健康等線上系統(tǒng)聯(lián)通。在社區(qū)智能化打造方面，是項(xiàng)目建設(shè)的重點(diǎn)之一。

5 項(xiàng)目亮點(diǎn)

項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)范管理，推行新技術(shù)、新工藝標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。在成本可控的前提下，注重科技創(chuàng)新，將“人性化”“綠色環(huán)?！薄鞍踩|(zhì)量”“經(jīng)濟(jì)性能”等理念轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目特色亮點(diǎn)。

5.1 人性化設(shè)計(jì)

5.1.1 老人兒童活動(dòng)設(shè)施

小區(qū)內(nèi)多處設(shè)置運(yùn)動(dòng)健身器材、公共休息區(qū)和直飲水臺(tái)，讓業(yè)主即便在室外也能有充足的運(yùn)動(dòng)休閑空間。

5.1.2 屋頂設(shè)計(jì)

在高層上人屋面裝設(shè)晾衣架，為業(yè)主提供室外大空間晾衣環(huán)境。屋頂?shù)孛娌捎铆h(huán)氧地坪做法，保證了視覺(jué)效果又方便衛(wèi)生清潔，功能實(shí)用、美觀便捷。

5.1.3 垃圾處理設(shè)施

樓棟單元門邊設(shè)置專門的垃圾分類垃圾桶，方便業(yè)主丟棄各類垃圾。小區(qū)物業(yè)定期將各樓棟垃圾統(tǒng)一運(yùn)送至配套的小型垃圾場(chǎng)集中運(yùn)輸處理。

5.1.4 消火栓及井蓋設(shè)計(jì)

小區(qū)將所有消火栓、 水泵接合器和各種外露井蓋全部做彩繪圖案，提升小區(qū)整體品質(zhì)。

5.1.5 公共服務(wù)配置

小區(qū)整體實(shí)現(xiàn)人車分流，住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施齊全、便利，可減少機(jī)動(dòng)車出行需求，有利于節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境。

5.1.6 入戶門外掛鉤

每戶門外設(shè)置掛鉤，方便掛放雨傘、垃圾等雜物。

5.1.7 地上非機(jī)動(dòng)車棚充電設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)設(shè)置地上非機(jī)動(dòng)車棚，集中停放電動(dòng)車及自行車，并設(shè)置充電電源，滿足電動(dòng)車充電需求。

5.1.8 寵物糞便收集裝置

小區(qū)人行通道周邊設(shè)置寵物糞便收集裝置，提供寵物拾便紙和拾便袋，方便業(yè)主，保護(hù)環(huán)境。

5.1.9 樹(shù)下休息區(qū)

小區(qū)門口及內(nèi)部銀杏樹(shù)下設(shè)置座椅，方便業(yè)主臨時(shí)休息。

5.1.10 架空層設(shè)計(jì)

在樓棟底層規(guī)劃架空層，設(shè)置兒童游樂(lè)中心、睦鄰中心、運(yùn)動(dòng)中心，為整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)。

5.2 綠色環(huán)保設(shè)計(jì)

5.2.1 海綿城市設(shè)計(jì)

項(xiàng)目遵循低影響開(kāi)發(fā)原則，合理利用場(chǎng)地空間設(shè)置綠色雨水基礎(chǔ)設(shè)施，以自然的方式控制城市雨水徑流、 保護(hù)水環(huán)境。積極應(yīng)用多項(xiàng)海綿城市技術(shù)和相關(guān)設(shè)計(jì)理念，綠地率達(dá)30%以上，通水鋪裝率達(dá)到80%，年徑流控制率為75%，超額滿足海綿城市指標(biāo)控制。同時(shí)，還將新型通水鋪裝材料和多樣蓄水措施進(jìn)行景觀化利用，營(yíng)造出豐富多彩的景觀空間。

5.2.2 綠色建筑設(shè)計(jì)

項(xiàng)目實(shí)施“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)措施，在大幅提高建筑品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)的同時(shí)，減少土地資源、能源資源、水資源以及材料資源的消耗，具有非常良好的生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保效益，并取得了“綠色建筑設(shè)計(jì)二星”證書(shū)。

1）節(jié)地與室外環(huán)境

項(xiàng)目將地下空間開(kāi)發(fā)利用、 地上建筑布局及其他相關(guān)城市空間影響因素統(tǒng)一考慮。充分開(kāi)發(fā)地下空間解決住戶停車需求，減少對(duì)地上公共空間的占用，最大化地為地面綠化及海綿設(shè)計(jì)提供場(chǎng)地保障。將大型設(shè)備機(jī)房設(shè)置在地下，避免對(duì)居民生活的干擾。合理設(shè)置公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地及道路綠地，改善環(huán)境、調(diào)節(jié)小氣候、緩解城市熱島效應(yīng)，最終使一期住區(qū)綠地率超過(guò)30%，人均公共綠地面積大于1 m2/ 人。

2）節(jié)能和能源利用

小區(qū)多處公共綠化和洋房一樓住戶均設(shè)置自然采光天井，讓地下室和住宅室內(nèi)都獲得良好的采光和通風(fēng)效果。地下室通過(guò)自然采光和通風(fēng)，降低了對(duì)照明和機(jī)械送排風(fēng)的要求，實(shí)現(xiàn)了節(jié)能設(shè)計(jì)理念。

3）節(jié)水和水資源利用

本工程水源為城市自來(lái)水，從市政給水管道上引入兩路進(jìn)水，室外景觀、消火栓利用市政管網(wǎng)水源直接供給。小區(qū)住宅1~2 層采用市政管網(wǎng)直接供水，3 層及以上通過(guò)地下室生活水泵房變頻泵組加壓向用戶供水。小區(qū)內(nèi)雨水和污水分流排放，分別由室內(nèi)雨污水管道收集后排至室外雨污水管網(wǎng)，經(jīng)過(guò)處理后排入市政雨污水管網(wǎng)。

4）節(jié)材與材料資源利用

本項(xiàng)目全部采用預(yù)拌混凝土和預(yù)拌砂漿，混凝土結(jié)構(gòu)中的梁、 柱縱向受力普通鋼筋采用400 MPa 級(jí)及以上受力鋼筋總量比例超過(guò)90%。住宅建筑中的可再利用材料和可再循環(huán)材料用量比例超過(guò)5%。

5）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量

項(xiàng)目居住建筑與相鄰建筑直接間距超過(guò)18 m，建筑內(nèi)主要功能房間均能通過(guò)外窗看到室外自然景觀。根據(jù)平面布局，門窗定位及開(kāi)啟部分可以有效引導(dǎo)室外風(fēng)穿堂而過(guò)，80%以上的主要功能房間面積能滿足換氣次數(shù)大于2 次/h 的設(shè)計(jì)要求。所有衛(wèi)生間預(yù)留排氣扇出氣孔，廚房專設(shè)排煙道。另外，地下車庫(kù)每個(gè)防煙分區(qū)的風(fēng)機(jī)均由CO 濃度控制器進(jìn)行變頻控制，調(diào)節(jié)CO 濃度與風(fēng)機(jī)排風(fēng)量的平衡。

5.3 安全質(zhì)量控制

為保障產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過(guò)堅(jiān)持樣板引路制、 方案審查制、人員審定制、三級(jí)檢查制、資料錄像制、材料先批后用制、工序標(biāo)準(zhǔn)交底制、工程質(zhì)量實(shí)名制等方式，嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量。項(xiàng)目專設(shè)安全、質(zhì)量總監(jiān)，督促每月定期進(jìn)行專項(xiàng)安全、質(zhì)量檢查，做到安全、質(zhì)量管理有專人負(fù)責(zé)，一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)。

5.4 經(jīng)濟(jì)性能

5.4.1 節(jié)能照明設(shè)計(jì)

公共區(qū)域采用緊湊型節(jié)能燈、LED 燈等高光效、高顯色性光源。節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器和高品質(zhì)電子鎮(zhèn)流器功率因數(shù)在0.97 以上，諧波含量滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。走廊、樓梯間、門廳、大堂、大空間、地下停車場(chǎng)等場(chǎng)所的照明系統(tǒng)采取分區(qū)、定時(shí)、聲光雷達(dá)感應(yīng)等節(jié)能控制措施，應(yīng)急照明設(shè)有應(yīng)急強(qiáng)制點(diǎn)亮措施。

5.4.2 節(jié)能型電氣設(shè)備設(shè)計(jì)

三相配電變壓器的空載損耗、 負(fù)載損耗較國(guó)標(biāo)GB/T 6451—2023《油浸式電力變壓器技術(shù)參數(shù)和要求》的標(biāo)準(zhǔn)平均下降10%以上，采用的三相油浸式電力變壓器為節(jié)能型變壓器，滿足GB 20052—2020《電力變壓器能效限定值及能效等級(jí)》的節(jié)能評(píng)價(jià)值。

5.4.3 建筑隔聲性能設(shè)計(jì)

采用加氣混凝土砌塊輕質(zhì)外墻、中空玻璃外窗等設(shè)計(jì)，提高了外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的隔聲性能，降低室外噪聲對(duì)室內(nèi)聲環(huán)境的影響。同時(shí)，還提高了分戶墻、隔墻、樓板的隔聲性能，以降低室內(nèi)不同房間之間的聲環(huán)境的相互影響。

5.4.4 室外優(yōu)化設(shè)計(jì)

利用流體動(dòng)力學(xué)(CFD)對(duì)不同季節(jié)典型風(fēng)向、風(fēng)速等建筑外風(fēng)環(huán)境進(jìn)行模擬計(jì)算分析，結(jié)合場(chǎng)地規(guī)劃和景觀布置，減少無(wú)風(fēng)區(qū)和渦旋區(qū)對(duì)室外散熱和污染物消散的影響，改善室外冷風(fēng)對(duì)室內(nèi)的滲透影響，提供更有利于室內(nèi)自然通風(fēng)的室外環(huán)境條件。

通過(guò)在戶外活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置喬木等遮陰構(gòu)筑物，以及道路屋面材料太陽(yáng)輻射反射系數(shù)的優(yōu)化選擇等措施，降低場(chǎng)地內(nèi)平均熱島強(qiáng)度，改善區(qū)域小環(huán)境。

6 結(jié)語(yǔ)

百瑞景濱江生活區(qū)自建設(shè)以來(lái)，秉持“精雕細(xì)琢、百年品質(zhì)”的質(zhì)量理念，在工程實(shí)體質(zhì)量、安全文明施工、節(jié)能減排、綠色環(huán)保等方面均得到了廣泛認(rèn)可。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)秉承“安心、凈心、舒心、細(xì)心、省心”的營(yíng)造理念，建設(shè)了一個(gè)有品格、有品質(zhì)、有品位的高端節(jié)能環(huán)保型、舒適宜居型居住生活區(qū)，成為新洲區(qū)乃至湖北省、武漢市的標(biāo)桿項(xiàng)目。