降低預征率對土地增值稅納稅影響分析

降低預征率對土地增值稅納稅影響分析

李子澳，李秀麗*

（黑龍江八一農墾大學經濟管理學院，黑龍江 大慶 163319）

【摘" 要】論文旨在深入探討降低預征率對土地增值稅納稅影響分析。通過對土地增值稅預征率降低帶來的納稅籌劃空間剖析，以及相關案例研究等，揭示其在企業(yè)納稅籌劃中的應用策略與潛在風險，并提出應對建議，為房地產企業(yè)及相關領域在土地增值稅納稅籌劃方面提供理論依據與實踐指導。

【關鍵詞】土地增值稅;預征率;納稅籌劃;房地產企業(yè)

【中圖分類號】F812.42;F293.3" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）12-0188-03

1 引言

隨著房地產市場形勢變化，不同房地產項目的增值水平發(fā)生結構性分化，部分房地產項目增值率下降幅度較大，有必要對預征率下限作出調整，以便給各地科學調整預征率預留空間，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2024年11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布相關公告，自2024年12月1日起，將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。調整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預征率下限為1%，西部地區(qū)省份預征率下限為0.5%。

2 降低預征率對土地增值稅納稅影響分析的必要性

不同房地產項目的增值水平存在差異，預征率的降低使得企業(yè)預繳的土地增值稅更貼近項目的實際稅負情況。通過對降低預征率后影響的分析，企業(yè)能夠更準確地核算項目的土地增值稅稅負，為財務預算和成本控制提供更可靠的依據，有助于企業(yè)制定更合理的定價策略和利潤規(guī)劃，避免因稅負預估不準確而影響項目的經濟效益。準確把握降低預征率對土地增值稅的影響，有助于房地產企業(yè)在制定長期戰(zhàn)略規(guī)劃時，更全面地考慮稅務因素對企業(yè)發(fā)展的影響。企業(yè)可以根據不同地區(qū)、不同項目的特點，結合市場趨勢和自身發(fā)展目標，優(yōu)化項目布局、調整產品結構、制定合理的投資計劃，以提高企業(yè)在市場競爭中的優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展能力。

3 降低預征率帶來的土地增值稅納稅籌劃空間

3.1 項目竣工進度

降低土地增值稅預征率后，企業(yè)在項目前期資金壓力得到緩解。這可能使企業(yè)在項目建設過程中有更靈活的資金調配空間。例如，企業(yè)原本因預征率較高而急于竣工銷售以回籠資金繳納稅款，現在可能會重新評估項目建設進度。如果企業(yè)有其他資金來源或資金較為充裕，可能會放慢項目竣工速度，以便進一步優(yōu)化項目建設質量、完善配套設施等，以提升項目整體價值和銷售競爭力。因為企業(yè)不再像以前那樣迫切需要通過快速竣工銷售來緩解土地增值稅預繳帶來的資金壓力。

3.2 項目清算啟動

如果企業(yè)因預征率降低而推遲項目竣工進度，那么清算啟動時間必然會相應延遲。因為土地增值稅清算的強制條件之一是房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售。例如，一個原本計劃2年竣工并啟動清算的項目，如果因預征率降低而推遲半年竣工，那么清算啟動時間也會推遲半年。這期間企業(yè)可以繼續(xù)持有項目資產，根據市場變化靈活調整銷售策略，而不必急于進入清算程序。即使項目未全部竣工，但達到了可選擇清算條件（如已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上等），企業(yè)也可能因預征率降低而延遲啟動清算。因為預征率降低后，企業(yè)前期預繳稅款減少，繼續(xù)維持項目運營狀態(tài)而不進行清算的資金壓力較小，企業(yè)可以等待更好的市場時機或進一步優(yōu)化銷售情況后再啟動清算，以期望在清算時獲得更有利的結果。

3.3 資金成本與稅負綜合考量

預征率降低后，企業(yè)前期資金壓力減輕，在項目開發(fā)過程中可能會調整融資策略。例如，減少對高成本銀行貸款的依賴，增加其他融資渠道或自有資金的投入比例。這可能導致實際利息支出發(fā)生變化。如果企業(yè)利息支出大幅減少，那么在清算時選擇據實扣除可能不再具有優(yōu)勢，反而按比例扣除可能更為合適。因為按比例扣除方式相對簡單，且不需要滿足嚴格的利息分攤和金融機構證明要求，企業(yè)可以將更多精力放在其他成本核算和稅收籌劃方面。從稅負角度來看，雖然預征率降低減少了前期稅款預繳，但清算時的稅負仍然是企業(yè)重點關注的。企業(yè)需要綜合考慮預征階段節(jié)省的資金在清算時如何與利息支出扣除方式相互作用以實現整體稅負最低。

3.4 定價靈活性增加

降低預征率后，房地產企業(yè)在資金壓力方面得到一定程度的緩解，這使得企業(yè)在制定銷售價格時擁有了更多的靈活性。企業(yè)可能會根據市場需求、項目定位和利潤目標等因素，對銷售價格進行重新評估和調整。例如，企業(yè)可能會適當提高銷售價格以獲取更高的利潤，尤其是對于高端項目或者位于核心地段的房產。企業(yè)在定價時會綜合考慮土地增值稅因素。由于預征率降低，前期預繳稅款減少，企業(yè)對于銷售價格提升所帶來的土地增值稅稅負增加的敏感度可能會降低。例如，在預征率降低前，企業(yè)每提高1 000元/平方米的售價，可能會因為擔心后期土地增值稅清算稅負大幅增加而謹慎考慮;而預征率降低后，這種顧慮會減少，企業(yè)在定價上會更有底氣。

3.5 利用稅收優(yōu)惠政策

在預征率降低的背景下，土地增值稅相關稅收優(yōu)惠政策如普通住宅增值率優(yōu)惠有著諸多應用技巧。首先，精準核算成本與售價是關鍵。企業(yè)要詳細梳理土地獲取、開發(fā)建設等各項成本，運用合理的成本分攤方法，如按建筑面積或占地面積比例將公共成本分攤至普通住宅項目，同時結合市場調研確定適宜售價，嚴格把控普通住宅增值率不超扣除項目金額的20%，以達免稅標準。其次，優(yōu)化項目規(guī)劃與核算體系。明確區(qū)分普通住宅與其他業(yè)態(tài)，單獨建賬核算其收支，避免因混同導致無法享受優(yōu)惠。再者，借助預征率降低帶來的資金流優(yōu)勢，企業(yè)可靈活調配資金。如將原本預繳的資金投入到普通住宅的品質提升或營銷推廣上，促進銷售以更好地滿足增值率優(yōu)惠條件，或者用于其他項目的前期籌備與開發(fā)，實現資金效益最大化。同時，密切關注各地政策差異與動態(tài)調整，依據當地預征率的具體變化以及對普通住宅稅收優(yōu)惠的細化規(guī)定，及時修正納稅籌劃方案，確保在合法合規(guī)的框架內充分利用政策組合降低土地增值稅稅負，提升企業(yè)競爭力與盈利能力。

4 案例研究

BH公司成立于2013年2月6日，位于黑龍江省大慶市。該公司在2014年拿到一塊占地面積為109 135 m2的土地，拿地費用共計1.38億元。開發(fā)總可售面積134 886.43 m2，截止到2018年11月30日已售面積129 277.99 m2，合計收入7.08億元，銷售率達95.8%?？鄢椖拷痤~合計6億多元，其中拿地費用1.38億元，房開成本近3億元，開發(fā)費用0.43億元，相關稅費共計0.32億元，加計扣除0.87億元。其中：普通住宅已售面積128 429.58 m2，轉讓收入6.97億元，相關成本5.96億元，增值額1.01億元，增值率達16.97%，免征土地增值稅。其他類型房地產已售面積848.41 m2，轉讓收入0.11億元，相關成本0.05億元，增值額0.06億元，增值率139.23%，適用50%核定征收率。應繳土地增值稅0.025億元。企業(yè)已預繳土地增值稅0.356億元，清算之后應退土地增值稅0.33億元。其中普通住宅已預繳土地增值稅稅額0.348億元，由于增值率不大于20%，預繳稅款全額退回。其他類型房地產預繳76萬元。

關于2018年黑龍江省土地增值稅預繳稅率，普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預征率分別為4%、4.5%、5%。2021年下調為1.5%、2%、2.5%。2024年11月13日，根據財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布相關公告，中部和東北地區(qū)省份預征率下限為1%，黑龍江作為東北地區(qū)省份，未來下調土地增值稅預征率，恢復房地產市場景氣勢在必行。我們不妨大膽假設，未來黑龍江省土地增值稅預征率各房產產品均下調0.5個百分點，即普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預征率分別為1%、1.5%、2%。土地增值稅預繳稅款等于非稅預收款×相應增值率，相比當時普通標準住宅預征率的4%下降3個點，變?yōu)?%，本項目預繳的0.348億元可減少75%的相應稅負，清算前預繳0.087億元即可，節(jié)省0.261億元的提前支出。同理其他類型房地產土地增值稅預征率也下降3個點，共減少預繳納稅款76×75%=57萬元，清算前預繳19萬元即可?？偟膩砜?，在降低預征率的作用下，BH公司的B項目能節(jié)省0.263億元的提前支出。這能使企業(yè)在項目建設過程中有更靈活的資金調配空間，在企業(yè)層面也可以起到降低財務風險，把握企業(yè)未來戰(zhàn)略投資的作用。

5 降低預征率情況下土地增值稅納稅籌劃可能產生的風險及應對策略

在土地增值稅預征率降低的背景下，房地產企業(yè)雖迎來了一定的納稅籌劃空間，但同時也面臨著諸多潛在風險，需要謹慎應對。

5.1 可能產生的風險

5.1.1 政策理解與適用風險

①對土地增值稅優(yōu)惠政策的誤讀。隨著預征率降低，企業(yè)可能更傾向于挖掘稅收優(yōu)惠政策以降低稅負。然而，部分優(yōu)惠政策的適用條件較為復雜且嚴格，如普通住宅免稅政策對住宅容積率、單套建筑面積、成交價格等有明確限定。若企業(yè)對這些條件理解不準確，在項目規(guī)劃、銷售定價或成本分攤過程中出現偏差，可能導致錯誤地適用優(yōu)惠政策，從而面臨稅務機關的質疑和處罰。②地方政策差異與變動風險。不同地區(qū)的土地增值稅政策存在一定差異，且政策可能隨時間推移而發(fā)生變化。企業(yè)在進行納稅籌劃時，如果未能充分考慮地方政策的特殊性或及時跟進政策調整，可能會使原本合理的籌劃方案變得不合規(guī)，增加稅務風險。

5.1.2 稅務合規(guī)風險

成本核算與扣除風險。在預征率降低后，企業(yè)可能會調整成本核算策略以優(yōu)化稅負。例如，在利息支出扣除方面，無論是據實扣除還是按比例扣除，都需要滿足相應的條件并提供準確的證明材料。若企業(yè)為了增加扣除金額而虛報利息支出、不合理地分攤成本或偽造相關證明文件，一旦被稅務機關查實，將面臨補繳稅款、加收滯納金以及罰款等嚴重后果，同時還會損害企業(yè)的信譽和形象。

5.1.3 收入確認與申報風險

企業(yè)在利用預征率降低帶來的定價靈活性進行納稅籌劃時，可能會在收入確認環(huán)節(jié)出現問題。例如，通過不合理的折扣折讓策略調整或延遲收入確認時間來降低稅負，但如果這些操作不符合會計準則和稅法規(guī)定，可能會被視為逃稅行為。此外，在申報土地增值稅時，若企業(yè)未能如實申報全部收入或故意隱瞞部分銷售收入，也將面臨稅務風險。

5.2 應對策略

5.2.1 政策理解與適用風險

組建專業(yè)團隊，企業(yè)應組建包括財務、稅務、法務等專業(yè)人員在內的納稅籌劃團隊，定期組織培訓和學習活動，深入研究國家和地方出臺的土地增值稅政策，特別是與預征率降低相關的政策變化以及各類優(yōu)惠政策的適用條件和細節(jié)規(guī)定，確保對政策的準確理解和把握。同時安排專人負責跟蹤土地增值稅政策的動態(tài)變化，及時收集、整理和分析政策信息，并將政策變動情況及時反饋給納稅籌劃團隊，以便及時調整籌劃方案，確保其始終符合政策要求。

5.2.2 強化稅務合規(guī)管理

規(guī)范成本核算，建立健全成本核算制度，嚴格按照會計準則和稅法規(guī)定進行成本核算和分攤。在利息支出扣除方面，如實提供金融機構證明材料，合理計算分攤利息支出，確?？鄢痤~的準確性和合規(guī)性。對于其他開發(fā)成本，如土地成本、建筑安裝成本、公共配套設施成本等，要保留完整的原始憑證和相關資料，以便在稅務檢查時能夠提供充分的證據支持。準確確認與申報收入，企業(yè)應遵循會計準則和稅法規(guī)定，合理確定銷售價格和收入確認時間，如實申報全部銷售收入。在制定折扣折讓策略時，要確保其符合商業(yè)合理性和稅務合規(guī)性，并在銷售合同、發(fā)票開具等環(huán)節(jié)進行規(guī)范處理，避免因收入確認問題引發(fā)稅務風險。同時，加強對申報環(huán)節(jié)的內部審核，確保土地增值稅申報數據的準確性和完整性。

6 結論與展望

6.1 結論

本文深入剖析了土地增值稅預征率降低對房地產企業(yè)土地增值稅納稅的多方面影響，探究了預征率降低帶來的納稅籌劃空間問題，并探討了納稅籌劃風險與應對策略，還通過案例研究予以直觀呈現。預征率降低使企業(yè)前期資金壓力緩解，影響項目竣工進度與清算啟動時間，促使企業(yè)重新規(guī)劃資金運用與銷售策略。成本核算方面，企業(yè)需綜合考量資金成本與稅負，權衡利息支出扣除方式，同時防范稅務合規(guī)風險。收入確認上，定價靈活性增加且促銷策略調整，注重與稅負平衡。在優(yōu)惠政策利用上，企業(yè)可結合自身項目情況爭取適用相關免稅政策以降低稅負。然而，預征率降低帶來的納稅籌劃空間也伴隨著政策理解與適用、稅務合規(guī)等風險。

6.2 展望

房地產企業(yè)應持續(xù)密切關注土地增值稅政策變動，構建高效的政策跟蹤與分析體系，以便迅速響應政策調整并優(yōu)化籌劃方案。進一步強化內部管理，促進各部門協(xié)同合作，提升納稅籌劃的精準性與有效性。加強稅務合規(guī)建設，嚴格遵循會計準則與稅法規(guī)定進行成本核算、收入確認與申報，增強風險防范意識并制定完善的風險應對預案。借助數字化工具與專業(yè)咨詢服務，深入挖掘數據價值，精準預測稅負變化，提升決策的科學性與前瞻性，從而在復雜多變的稅收環(huán)境中穩(wěn)健發(fā)展，實現經濟效益與稅務合規(guī)的雙贏目標。

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【基金項目】黑龍江八一農墾大學“三縱”科研團隊項目“并購重組資產評估質量研究”（項目編號：TDJH202102）。

【作者簡介】李子澳（1999-），男，山東泗水人，碩士在讀，研究方向：財務會計理論與實務等。

【通訊作者】李秀麗（1973-），女，黑龍江青岡人，教授，研究方向：財務理論與方法、企業(yè)價值評估等。