居住權(quán)公證法律問題研究

王文君

山西省臨汾市平陽公證處，山西 臨汾 041000

隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，居住問題逐漸引起廣泛關(guān)注。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）在物權(quán)編設(shè)立專章規(guī)定了居住權(quán)制度，居住權(quán)作為公民的基本權(quán)利，其保障不僅關(guān)系到家庭和睦，還與社會穩(wěn)定和和諧發(fā)展密切相關(guān)?！睹穹ǖ洹返某雠_和實施為居住權(quán)的保護提供了更加完善和具體的法律規(guī)則，居住權(quán)公證作為一種法律手段，具有重要的保護和維權(quán)作用。本文將從《民法典》視角下探討居住權(quán)公證的相關(guān)問題。

一、居住權(quán)公證的概述

（一）居住權(quán)的概念和特征

居住權(quán)是指居住權(quán)人以合法形式占有和使用住宅的權(quán)利。居住權(quán)的特征主要有以下幾點：第一，居住權(quán)是用益物權(quán)，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓不得繼承。居住權(quán)是在他人所有的住宅上設(shè)定的權(quán)利，居住權(quán)人對他人的房屋僅有占有與使用的用益物權(quán)，沒有收益權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立是為了保護特定人的生活、居住需要而設(shè)定的權(quán)利，僅限于特定人的居住和使用，不應(yīng)當(dāng)用于非生活需求；第二，居住權(quán)具有時效性。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)利行使的期限可以通過書面的居住權(quán)合同進行約定，也可以以遺囑形式設(shè)定，如有明確約定或指定，則以約定或指定的期限為準(zhǔn)，若無明確的約定或指定，居住權(quán)的期限應(yīng)當(dāng)為居住權(quán)人終身享有；第三，居住權(quán)具有無償性。居住權(quán)的設(shè)定一般情況下都是具有特定關(guān)系的親屬或相關(guān)利害關(guān)系人，常常伴隨有贍養(yǎng)或扶養(yǎng)等義務(wù)存在，因此一般為無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外；第四，居住權(quán)具有穩(wěn)定性和不可侵犯性。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。居住權(quán)一經(jīng)設(shè)定，意味著居住權(quán)人在享有居住權(quán)的過程中應(yīng)得到法律和社會的支持和保護，不受侵犯［1］。

（二）居住權(quán)公證的定義和內(nèi)容

居住權(quán)公證是指由公證機構(gòu)根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定和法律程序，對當(dāng)事人設(shè)定居住權(quán)的行為進行證明。第一，居住權(quán)公證涉及對房屋所有權(quán)及居住權(quán)的證明。公證機構(gòu)可以通過查閱相關(guān)的房屋權(quán)屬證明文件、合同、協(xié)議以及房屋登記信息等，對當(dāng)事人約定或設(shè)定居住權(quán)的合法性進行確認和證明［2］；第二，公證機構(gòu)可以根據(jù)居住權(quán)人的申請或相關(guān)法律程序，對當(dāng)事人簽訂的居住權(quán)合同或設(shè)立居住權(quán)的遺囑進行公證，確保居住權(quán)人在一定期限內(nèi)的居住權(quán)不受非法侵犯。公證機構(gòu)可以對當(dāng)事人提供相應(yīng)的公證服務(wù)，確保居住權(quán)人的權(quán)益得到合法保護。居住權(quán)公證的引入和實施，有助于維護居住權(quán)人的合法權(quán)益，促進家庭和諧，有利于社會穩(wěn)定。

二、居住權(quán)公證的法律基礎(chǔ)與設(shè)立

（一）居住權(quán)公證的法律依據(jù)

1.民事權(quán)益保護的理論基礎(chǔ)

我國《民法典》在物權(quán)編設(shè)立專章規(guī)定了居住權(quán)制度。根據(jù)民法理論基礎(chǔ)，保護公民的合法權(quán)益是法律的基本使命。居住權(quán)作為人的基本權(quán)利，在保障公民居住權(quán)益方面具有重要地位［1］。為了更好地保障公民的居住權(quán)，我國《民法典》在物權(quán)編對居住權(quán)進行了明確的規(guī)定，在《民法典》物權(quán)編第三分編“用益物權(quán)”第十四章“居住權(quán)”中，有六條法律條款對居住權(quán)進行了明確的規(guī)定。因此，通過居住權(quán)公證的方式，可以更好地保護公民的居住權(quán)益，促進社會的和諧與穩(wěn)定。

2.居住權(quán)公證的法律地位與實質(zhì)內(nèi)容

從法律角度來看，居住權(quán)公證是指由公證機關(guān)對居住權(quán)事項進行確認，確保其合法性和真實性，同時為公民的權(quán)益提供保障。居住權(quán)公證所涉及的內(nèi)容包括房屋的產(chǎn)權(quán)、共有關(guān)系、居住的條件和要求、居住權(quán)期限及爭議解決等內(nèi)容。通過公證，能夠有效解決房產(chǎn)相關(guān)權(quán)益糾紛，增加公民的居住權(quán)益保障。同時，公證機關(guān)還可以提供咨詢和法律意見，協(xié)助公民了解相關(guān)法律法規(guī)和權(quán)益，從而維護公民的合法權(quán)益。公證機構(gòu)作為第三方中立的機構(gòu)，具備獨立、客觀、公正的特點，能夠確保居住權(quán)公證的真實性和有效性［3］。此外，居住權(quán)公證在一些特定領(lǐng)域如房屋轉(zhuǎn)讓、房屋贈與等，在保障居住權(quán)人權(quán)益方面發(fā)揮了特殊的作用，加強了居住權(quán)公證的合法性和實際效果，為公民提供了更加全面的法律保護。

3.居住權(quán)的設(shè)立方式

設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。居住權(quán)可以合同方式設(shè)立，也可以遺囑方式設(shè)立?！睹穹ǖ洹访鞔_規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，居住權(quán)合同一般應(yīng)包含當(dāng)事人的姓名、住所、住宅位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限及爭議解決的方式。以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的也應(yīng)包含以上主要內(nèi)容。

（二）居住權(quán)公證的程序和效力

居住權(quán)的公證需要按照一定的程序進行。公民首先應(yīng)當(dāng)向公證處遞交申請，提供相關(guān)的居住證明和其他必要材料。公證處在收到申請后，會對申請材料進行審查，確保其真實性和合法性。經(jīng)過審核通過后，公證處將發(fā)出公證通知書，并要求申請人到場進行公證。公證完成后，公證處會出具居住權(quán)公證書，證明公民的居住權(quán)利［4］。居住權(quán)公證書具有法律效力，可以作為公民享有合法居住權(quán)的證明和保障。公證書一經(jīng)頒發(fā)即具備法律效力，在法律糾紛解決過程中可以起到重要的證據(jù)作用。需要注意的是，設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。在辦理居住權(quán)公證后，還需要在登記機構(gòu)辦理居住權(quán)登記手續(xù)。

三、居住權(quán)公證在保護個人權(quán)益中的作用

（一）居住權(quán)公證在房屋買賣中的作用

居住權(quán)公證是一種法律手續(xù)，用于保護房屋買賣中雙方的居住權(quán)益。它在房屋買賣過程中不僅可以確保買賣雙方的權(quán)益平衡，還能為雙方當(dāng)事人提供合法權(quán)益保障，進一步避免交易風(fēng)險和法律糾紛。第一，居住權(quán)公證能夠確保買賣雙方的權(quán)益平衡。房屋買賣是一項重大的財產(chǎn)交易，往往涉及雙方巨額的資金投入。居住權(quán)公證通過明確規(guī)定買賣雙方的權(quán)益和責(zé)任，確保雙方在交易中能夠達到平等的地位。例如，公證人會對房屋的產(chǎn)權(quán)進行核實，并將相關(guān)信息詳細記錄在公證書中，以防止出現(xiàn)虛假交易或不當(dāng)處理交易中產(chǎn)生的糾紛；第二，居住權(quán)公證能夠為買賣雙方提供合法權(quán)益保障，如果購房人所購買的是設(shè)定有居住權(quán)的房屋，公證員要向購房人進行告知。如果出賣人需在一定期限內(nèi)保留居住權(quán)，在合同雙方當(dāng)事人達成一致的條件下，可以在買賣合同中進行明確約定，雖然房屋轉(zhuǎn)移登記至買受人名下，但出賣人可以在一定期限內(nèi)享有居住權(quán)。在辦理公證的過程中，公證機構(gòu)也會對相關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)權(quán)交易合同、是否已設(shè)定居住權(quán)等進行審查和核實，確保購房人可以獲得合法有效的產(chǎn)權(quán)，避免出現(xiàn)購房人雖然取得產(chǎn)權(quán)但無法入住房屋的情況發(fā)生。此外，居住權(quán)公證還能夠幫助避免交易風(fēng)險和法律糾紛。房屋買賣涉及很多的法律規(guī)定和程序，如果雙方未能充分了解這些法律規(guī)定和程序，容易出現(xiàn)交易中的各種風(fēng)險。在房產(chǎn)交易中引入居住權(quán)公證，通過公證人員為雙方提供專業(yè)咨詢和指導(dǎo)，確保雙方在買賣過程中能夠了解自身權(quán)益，遵守法律規(guī)定，避免因不當(dāng)行為而引發(fā)的法律糾紛。

（二）居住權(quán)公證在贈與中的作用

在日常生活中，常有父母為了孫子女上學(xué)而將名下“學(xué)區(qū)房”贈與子女的情況，在此類贈與中如何保護贈與人的居住權(quán)是公證人常常會遇到的問題，《民法典》施行后，通過居住權(quán)公證可以有效保障贈與人居住權(quán)利的實現(xiàn)。如贈與人名下僅有一套房屋，為某市學(xué)區(qū)房，現(xiàn)為了孫子女上學(xué)欲將上述贈與兒子與兒媳，但是又怕兒子、兒媳以后不孝順，讓其流離失所，此種情況下可以在辦理贈與合同公證時，同時辦理居住權(quán)合同公證，明確約定房屋所有權(quán)歸受贈方，贈與方可以保留居住權(quán)，直至贈與人百年之后。此種方式實際是將房屋所有權(quán)在居住人和所有人之間進行了分配，既滿足了贈與人的住房需求，也滿足了受贈人的子女上學(xué)的需求。在此類居住權(quán)合同中一般約定居住權(quán)無償設(shè)立，贈與人對上述房屋享有的居住權(quán)至其死亡時止。在贈與人居住期間，未經(jīng)贈與人同意，受贈人不得處分該房產(chǎn)，不得侵犯贈與人對該房產(chǎn)的居住權(quán)。

（三）居住權(quán)公證在離婚財產(chǎn)分配中的作用

夫妻二人離婚時必然會對財產(chǎn)進行分割，作為價值較高的房產(chǎn)是分割的重點，如何保障無房一方的相關(guān)權(quán)益也是我們常遇到的問題。如王先生與李女士結(jié)婚兩年后，因感情不和雙方協(xié)議離婚，但夫妻二人僅有一套房屋，該房屋系王先生父母出資所購，離婚時雙方約定該房屋歸王先生所有，李女士經(jīng)濟狀況不佳，離婚后暫時無力再購買房屋，為方便照顧孩子的生活，雙方在離婚時也可以約定李女士可在一定期限內(nèi)在該房屋內(nèi)居住。此時雙方可以通過居住權(quán)公證來保障各自的合法權(quán)益，既避免李女士居無定所的情況發(fā)生，也保障了王先生權(quán)益的實現(xiàn)。

（四）居住權(quán)公證在公租房分配中的作用

公租房是政府為了解決低收入群體住房問題而興建的廉租房屋，因此公正、合理的分配至關(guān)重要。居住權(quán)公證作為一種法律手段，可以確保公平公正的分配，并保護公租房住戶的合法權(quán)益。第一，居住權(quán)公證能夠?qū)崿F(xiàn)公正公平的資源配置。在城市中，公租房資源的分配往往面臨著供需不平衡和資源稀缺的挑戰(zhàn)。居住權(quán)公證通過提供公正、透明的評估機制，確保資源分配符合政府制定的規(guī)則與政策，公平合理地分配給符合條件的申請者。這也有助于防止權(quán)力濫用和腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，維護社會的公平正義［5］；第二，居住權(quán)公證能夠保護租賃者的合法權(quán)益。公租房作為一種重要的保障性住房形式，其租賃者的權(quán)益應(yīng)得到充分保護。居住權(quán)公證制度可以確保租賃者按照合同約定的條件獲得相應(yīng)的權(quán)益，如合理的租金和居住條件、配套設(shè)施的完善等；第三，公證制度也為租賃者在合同履行過程中遇到糾紛提供了有效的維權(quán)途徑，加強了雙方的法律約束力，減少了租賃風(fēng)險和不公平待遇的可能性。

四、居住權(quán)公證改進的方向和對策

（一）完善居住權(quán)公證的立法規(guī)定

在《民法典》視角下，居住權(quán)公證作為保障公民合法居住權(quán)益的重要手段，需要進一步完善其立法規(guī)定。第一，居住權(quán)公證的立法規(guī)定應(yīng)明確其法律屬性和法律效力。居住權(quán)公證應(yīng)被視為一項具有法律效力的行為，其頒發(fā)的公證書應(yīng)被承認并受到法律保護。這樣，公民的居住權(quán)可以得到更加明確和有效的保障，防止居住權(quán)的侵犯和不當(dāng)侵占；第二，居住權(quán)公證的立法規(guī)定可以明確公證機構(gòu)的職責(zé)和權(quán)限。公證機構(gòu)作為居住權(quán)公證的實施主體，應(yīng)具備一定的授權(quán)和監(jiān)管機制；第三，居住權(quán)公證的立法規(guī)定可以進一步細化居住權(quán)的界定和保護?！睹穹ǖ洹吠ㄟ^立法的方式，可以對居住權(quán)的界定、保護范圍和限制條件進行詳細規(guī)定，以便確保公民居住權(quán)的合法性和穩(wěn)定性。同時，需要加強對居住權(quán)公證程序的規(guī)范化，包括公證申請、審查、公告和記錄等環(huán)節(jié)，為公民提供更加安全和可靠的居住權(quán)公證服務(wù)。

（二）加強公證宣傳

為了讓更多的群眾了解居住權(quán)公證，應(yīng)加強對居住權(quán)公證的宣傳，公證處可以普法宣講、制作發(fā)布抖音短視頻、報刊、進社區(qū)進行宣傳等各種方式對居住權(quán)公證的作用進行宣傳，讓更多的群眾了解居住權(quán)公證，進而在有需求時選擇居住權(quán)公證。

（三）加強公證服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和信息共享

為了更好地維護公民的居住權(quán)，需加強公證服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和信息共享。第一，在公證服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)方面，應(yīng)該加強公證機構(gòu)的建設(shè)和培訓(xùn)，提高公證服務(wù)的覆蓋面和便捷性，確保公民能夠便利地享受到居住權(quán)公證服務(wù)；第二，要推進公證服務(wù)信息化建設(shè)。建立統(tǒng)一的公證信息管理平臺，實現(xiàn)公證業(yè)務(wù)信息的集中管理和共享，提高信息的安全性和可靠性。這可以方便公民查詢和核實公證信息，保護公民的合法權(quán)益。此外，還需要加強公證服務(wù)與其他相關(guān)部門的信息共享。與住房和房地產(chǎn)部門、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門等相關(guān)部門建立信息共享機制，確保公證機構(gòu)能夠及時獲取相關(guān)信息，在公證處辦理居住權(quán)公證的同時，將相關(guān)的信息遞交給不動產(chǎn)登記部門進行居住權(quán)的登記，提高工作效率，為公民提供準(zhǔn)確的居住權(quán)公證服務(wù)。這樣可以避免信息不對稱和信息滯后帶來的問題，保證公民的居住權(quán)益得到更好的保護。

五、結(jié)束語

居住權(quán)公證作為居住權(quán)設(shè)立的重要環(huán)節(jié)，對于保障弱勢群體的住房權(quán)益和滿足特殊群體的居住需求具有重要的作用。在《民法典》視角下，居住權(quán)公證需要遵循法律規(guī)定和程序，同時也需要解決實踐中存在的問題，并進行制度建設(shè)，以更好地發(fā)揮其作用。希望本研究能夠為居住權(quán)公證的實踐和理論研究提供有益的參考和啟示。