讓商品房預(yù)售資金成為“明白賬”

◎薛秀紅

繼深圳擬由政府接替商業(yè)銀行成為商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體后，北京同樣跟進(jìn)該措施。2023年12月22日，北京市住建委會同市有關(guān)部門形成了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2023年修訂版 公開征求意見稿）》（以下簡稱（《管理辦法》），并于即日起向社會公開征求意見?！豆芾磙k法》修訂后，預(yù)售資金將由過去銀行監(jiān)管調(diào)整為政府監(jiān)管，由市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承擔(dān)部門，強(qiáng)化了住建部門對預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，將過去的“糊涂賬”調(diào)整為“明白賬”。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，預(yù)售資金監(jiān)管工作也面臨著新形勢、新問題。住建部曾多次在會議上強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，并會同人民銀行、原銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》。同時，最高法、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》。而此次北京出臺的《管理辦法》也是落實(shí)2023年12月21日住建部部長倪虹在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中“保交樓落實(shí)屬地責(zé)任，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管”的要求。

由政府監(jiān)管商品房預(yù)售資金對避免資金被挪用具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)必要性。眾所周知，之前各地都有預(yù)售資金監(jiān)管，但主要依賴銀行，而銀行既是運(yùn)動員又是裁判員。在銀行監(jiān)管模式下，確實(shí)很難避免資金不被挪用。

此次調(diào)整后，預(yù)售資金關(guān)聯(lián)方的關(guān)系就更加清晰，在資金入賬方面，《管理辦法》規(guī)定，所有房款統(tǒng)一歸集，全部直接存入監(jiān)管賬戶，由市住房資金中心按類目進(jìn)行標(biāo)識；在資金支取方面，重點(diǎn)監(jiān)管額度資金封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ霉こ探ㄔO(shè)?！豆芾磙k法》首次明確購房人責(zé)任，購房人可通過市資金中心網(wǎng)站等查詢本人入賬信息和項目重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金余額。

未來預(yù)售資金監(jiān)管趨勢如何？全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)，“堅持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策”，這意味著，預(yù)售資金監(jiān)管不搞“一刀切”，因企施策，縮短支取審批時限，更加精細(xì)化差異化是大趨勢。以成都為例，預(yù)售資金監(jiān)管主要根據(jù)企業(yè)信用等級進(jìn)行差異化調(diào)整，即監(jiān)管部門在初步測算監(jiān)管額度的基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)企業(yè)的信用等級，對符合條件的商品房項目，相應(yīng)調(diào)整監(jiān)管額度。

總之，《管理辦法》將有助于防范項目風(fēng)險，穩(wěn)定購房者預(yù)期，對市場信心提振或?qū)⑵鸬椒e極作用，未來預(yù)計將有更多城市跟進(jìn)。