REITs市場(chǎng)緣何回暖？

黃慧玲　吳少芬

龍年開(kāi)市以來(lái)，REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金Real Estate Investment Trust）展開(kāi)全面反攻。

Wind（萬(wàn)得）數(shù)據(jù)顯示，截至3月4日收盤(pán)，全市場(chǎng)30只REITs春節(jié)以來(lái)全部上漲，多只REITs甚至因漲幅過(guò)快而不得不臨時(shí)停牌。其中春節(jié)前跌幅較大的REIT反彈幅度最高，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT節(jié)后上漲35.67%，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT上漲33.05%。

受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此番市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變?cè)从谡呙?、基本面、資金面共振的結(jié)果。

春節(jié)前夕，證監(jiān)會(huì)對(duì)REITs相關(guān)的會(huì)計(jì)規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。業(yè)界認(rèn)為，此次調(diào)整首次明確了REITs的權(quán)益屬性，弱化行情對(duì)持有者利潤(rùn)表現(xiàn)的影響，有利于消解市場(chǎng)參與各方對(duì)于REITs的理解分歧和顧慮。疊加近期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率快速下行、REITs自身的高分紅屬性、市場(chǎng)流動(dòng)性回歸等多因素的助推，多數(shù)REITs已收復(fù)今年失地。

過(guò)去一年REITs的劇烈波動(dòng)，也引發(fā)了關(guān)于“REITs究竟是否適合普通投資者”的討論。

“隨著REITs相關(guān)會(huì)計(jì)處理與信息披露規(guī)則進(jìn)一步完善，市場(chǎng)活躍度提升，展現(xiàn)出監(jiān)管及市場(chǎng)各參與方對(duì)REITs市場(chǎng)建設(shè)的信心?！敝薪鸹鸶笨偨?jīng)理李耀光告訴《財(cái)經(jīng)》，從產(chǎn)品特性來(lái)看，公募REITs是通過(guò)持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲取租金或特許經(jīng)營(yíng)收入并為基金持有人帶來(lái)分紅，且每年會(huì)將不少于可供分派現(xiàn)金的90%進(jìn)行分派，更加適合長(zhǎng)期持有。

“REITs風(fēng)險(xiǎn)收益特征介于股債之間，具有收益相對(duì)穩(wěn)定、強(qiáng)制分紅等特點(diǎn)。投資REITs的回報(bào)受到宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、利率水平、管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力等多種因素的影響。此外，目前REITs流動(dòng)性情況可能造成二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)?！冰i華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部認(rèn)為，REITs可能更適合那些尋求穩(wěn)定回報(bào)、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資感興趣并愿意承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的普通投資者。

2023年報(bào)即將披露，李耀光建議投資者關(guān)注產(chǎn)品底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)?！按送?，2024年新發(fā)產(chǎn)品上市后表現(xiàn)以及2023年上市REITs產(chǎn)品限售份額解禁，對(duì)于單只產(chǎn)品流通盤(pán)的影響也值得投資者關(guān)注?！?/p>

此外，當(dāng)前中國(guó)REITs產(chǎn)品采取“公募基金＋資產(chǎn)支持證券”的框架，頂層設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)制度也亟待完善。2024年全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)期間，全國(guó)政協(xié)委員、上海證券交易所總經(jīng)理蔡建春的提案之一便與REITs專(zhuān)項(xiàng)立法有關(guān)。

蔡建春認(rèn)為，當(dāng)前REITs產(chǎn)品多層嵌套，交易結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，交易成本較高。產(chǎn)品運(yùn)作管理機(jī)制復(fù)雜，存在多重委托代理，各方義務(wù)責(zé)任有待通過(guò)制度加以強(qiáng)化。REITs的稅收支持、會(huì)計(jì)處理和投資者準(zhǔn)入等配套制度仍需持續(xù)完善。

蔡建春建議，綜合考慮業(yè)務(wù)適配性和立法便利性原則，參考境外REITs市場(chǎng)大多采用專(zhuān)項(xiàng)立法實(shí)踐，依托《證券法》在國(guó)務(wù)院層面制定REITs專(zhuān)項(xiàng)條例，是相對(duì)現(xiàn)實(shí)可行的安排。

節(jié)后全線反彈

回顧2023年REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)，由于債市調(diào)整、交易市場(chǎng)流動(dòng)性不足、個(gè)別項(xiàng)目沖擊性事件等多重因素疊加，一向給人以“穩(wěn)健”印象的REITs跌幅堪比股票。

數(shù)據(jù)顯示，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)全年跌幅達(dá)到28.26%。若包含年內(nèi)上市的全部REITs，其平均漲跌幅為-16.53%，該數(shù)據(jù)低于同期偏股基金指數(shù)（885001）的表現(xiàn)（-13.52%）。

2024年2月，REITs市場(chǎng)行情全面回暖。數(shù)據(jù)顯示，2月日均成交額4.84億元，環(huán)比上升26%，日均換手率1.18%，為近22個(gè)月最高。月度全市場(chǎng)流通市值加權(quán)總回報(bào)為12.88%。其中前期調(diào)整幅度較大的產(chǎn)權(quán)REITs表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，加權(quán)總回報(bào)為15.76%，經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs為10.20%。

當(dāng)月漲幅前三均為產(chǎn)權(quán)類(lèi)標(biāo)的，分別為：蛇口產(chǎn)園REIT，2月上漲27.45%，1月下跌10.81%；京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT，2月上漲24.25%，1月下跌27.98%；科投光谷REIT，2月上漲18.45%，1月下跌14.01%。

不過(guò)，若將時(shí)間拉長(zhǎng)至上市以來(lái)，仍有過(guò)半REITs錄得負(fù)收益。

在受訪業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，REITs的反彈與A股整體回暖息息相關(guān)。

春節(jié)前監(jiān)管政策法規(guī)的出臺(tái)同樣對(duì)REITs回暖有一定助力。2月8日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引—會(huì)計(jì)類(lèi)第4號(hào)》。同日，滬深證券交易所發(fā)布《關(guān)于做好公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年年度報(bào)告披露工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

“這一政策有助于REITs機(jī)構(gòu)投資者將持倉(cāng)份額計(jì)入FVTOCI（以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益），很大程度緩釋二級(jí)市場(chǎng)短期價(jià)格波動(dòng)對(duì)利潤(rùn)表的直接影響，引導(dǎo)長(zhǎng)期和理性投資?！冰i華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部分析。

其同時(shí)認(rèn)為，從基本面來(lái)看，目前已上市公募REITs底層資產(chǎn)均是經(jīng)過(guò)層層篩選的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。盡管2023年部分項(xiàng)目底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)波動(dòng)，但在經(jīng)濟(jì)逐步回升向好的趨勢(shì)下，部分項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況有望得到改善和提升。

多元化發(fā)展初顯

2月23日，證監(jiān)會(huì)公布了2023年全國(guó)人大代表建議和全國(guó)政協(xié)委員提案辦理工作情況，其中提及，將會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委積極推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目落地，推動(dòng)盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和提振消費(fèi)。

公開(kāi)信息顯示，春節(jié)前華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT已完成募集。2月以來(lái)，有兩只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲交易所反饋，分別是華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT和華安百聯(lián)消費(fèi)REIT；另有兩只REITs發(fā)布詢(xún)價(jià)公告，分別是易方達(dá)深高速REIT和嘉實(shí)中國(guó)電建清凈能源REIT。

3月1日至4日，今年首批新REITs申報(bào)，其中華夏金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園REIT、中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、建信建融家園租賃住房REIT等已經(jīng)獲得上海證券交易所受理，華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT也已獲得深圳證券交易所受理。目前已有18只REITs在等待獲批。

國(guó)泰君安認(rèn)為，2024年REITs將進(jìn)入多元化發(fā)展的新階段?！耙患?jí)市場(chǎng)的多元化可能表現(xiàn)為在資產(chǎn)端的新資產(chǎn)類(lèi)型的申報(bào)獲批、大類(lèi)資產(chǎn)混包發(fā)行，在產(chǎn)品端的發(fā)起人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的類(lèi)型更為豐富、擴(kuò)募納入原產(chǎn)品發(fā)起人體系外的資產(chǎn)、產(chǎn)品機(jī)制設(shè)計(jì)更加個(gè)性化，市場(chǎng)因此可能吸引更多投資人，現(xiàn)有投資人也能夠選擇更多不同類(lèi)型的資產(chǎn)及產(chǎn)品。二級(jí)市場(chǎng)的多元化則可能包括但不限于長(zhǎng)線資金的實(shí)際進(jìn)入、投資策略的分化、REITs指數(shù)和衍生品的探索拓展?！?/p>

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)被認(rèn)為是撐起REITs市場(chǎng)的重要長(zhǎng)線資金。國(guó)泰君安分析，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不僅能為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，也能推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)更加穩(wěn)定和多元化，從而增加市場(chǎng)的深度和多樣性。

公募基金方面，自2023年下半年以來(lái)，隨著公募FOF（基金中的基金）將REITs納入投資范圍，REITs也開(kāi)始進(jìn)入公募FOF的重倉(cāng)池。

2023年四季報(bào)顯示，天弘基金、匯添富基金、興證全球基金旗下FOF重倉(cāng)了部分REITs。

隨著REITs價(jià)格回升，其配置價(jià)值再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

中金公司認(rèn)為，經(jīng)過(guò)2月強(qiáng)勢(shì)反彈后，部分超跌項(xiàng)目估值得到一定修復(fù)，后續(xù)需緊密追蹤年報(bào)以及一季報(bào)基本面增量信息?！敖ㄗh挖掘經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的部分高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、標(biāo)準(zhǔn)廠房、二線城市研發(fā)辦公產(chǎn)業(yè)園REITs，持續(xù)關(guān)注歷史表現(xiàn)相對(duì)較優(yōu)的保租房和公用事業(yè)項(xiàng)目的配置價(jià)值?！?/p>

李耀光認(rèn)為，REITs的重要投資價(jià)值來(lái)自其相對(duì)穩(wěn)健的分紅能力，并且風(fēng)險(xiǎn)收益特征與股債差異產(chǎn)生的配置價(jià)值，更適合長(zhǎng)期持有?！皩?duì)于具有大類(lèi)資產(chǎn)配置觀念、愿意長(zhǎng)期持有而非短期操作的投資者，公募REITs產(chǎn)品是一個(gè)較為理想的投資標(biāo)的。同時(shí)，普通投資者也應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好和投資目標(biāo)選擇合適的REITs產(chǎn)品，并且做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理?！?h3>公募REITs今年以來(lái)漲跌幅統(tǒng)計(jì)

資料來(lái)源：《財(cái)經(jīng)》根據(jù)Wind3月5日數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)