保障性住房管理中存在的問題及對策研究

摘要：城市化進程的加速，使得住房問題成為社會關注的焦點，特別是對于低收入群體而言，保障性住房作為政府提供的一項社會福利，其管理的有效性直接關系到居民的生活質量和社會的公平性。本文深入探討了保障性住房管理的主要背景和基本意義，指出了保障性住房管理的一系列問題，并提出相應的解決對策，政府不但要加強保障住房資金來源管理，更要強化政策層次的支撐保障，在細化住房建設管理工作的同時，還要做好保障住房日常維護管理，規(guī)范保障性住房準入退出管理，這樣才能提高保障性住房管理的效率，確保住房資源的公平分配，從而促進社會的和諧與穩(wěn)定。

關鍵詞：保障性住房；管理；對策

DOI：10.12433/zgkjtz.20243508

城市化進程加速的背景下，保障性住房管理是促進社會經濟的均衡發(fā)展、確保低收入家庭的住房安全以及實現(xiàn)城市可持續(xù)健康發(fā)展必不可少的舉措。 但保障性住房在實施過程中遇到了多重障礙，需要加強針對保障性住房的管理，解決住房資金來源單一，政策執(zhí)行力度不夠，建設維護標準不一致以及準入退出機制缺乏透明度等問題，旨在提升保障性住房政策的實施效果，確保住房資源的合理分配和有效利用，期望能夠為低收入群體提供更加穩(wěn)定和適宜的居住環(huán)境，促進社會的和諧。

一、保障性住房管理背景與意義

（一）主要背景

保障性住房管理是中國在快速城市化和經濟轉型過程中，為解決中低收入群體住房困難、緩解社會住房不平等問題，由政府主導實施的一項旨在提供經濟適用、可負擔的住房政策。首先，大量農村人口涌入城市，導致住房需求急劇上升，尤其在經濟發(fā)達地區(qū)，房價的快速上漲使得中低收入家庭難以承擔市場化住房成本，保障性住房管理應運而生。其次，中國住房政策自1998年市場化改革以來，逐步發(fā)展到當前的保障性住房政策，以滿足不同收入層次人群的住房需求[1]。最后，保障性住房管理不僅反映了政策的演進，也是對房地產市場供需矛盾的直接響應，政府規(guī)劃、建設和分配保障性住房，優(yōu)化資源配置，提高住房可及性，以實現(xiàn)社會公平和穩(wěn)定。

（二）現(xiàn)實意義

保障性住房主要是通過提供經濟適用的住房，以支持城市化進程，并提升低收入群體的居住環(huán)境和生活質量，從而實現(xiàn)社會的和諧穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展。首先，它為中低收入家庭提供了可負擔的住房選擇，緩解了由于房價上漲帶來的經濟壓力，此外，保障性住房有助于減少社會矛盾，提高社會穩(wěn)定性，因為保障性住房確保了每個人都能獲得基本的居住條件，從而促進了社會的整體和諧。其次，隨著城市人口的增加，保障性住房能夠滿足新市民的居住需求，吸引和留住勞動力，同時，保障性住房項目本身也能夠帶動建筑業(yè)和相關服務業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進經濟增長。最后，與非正規(guī)或條件較差的住房相比，保障性住房通常具有更好的建筑質量和生活設施，為居民提供了更加健康、安全的居住條件。此外，保障性住房項目往往伴隨著社區(qū)服務和基礎設施建設，如學校、醫(yī)療設施和公共交通，進一步提升了居民的生活水平和社會福祉[2]。

二、保障性住房管理存在的問題

（一）住房資金來源單一

住房資金來源單一。主要是由于保障性住房項目過度依賴政府財政投入，缺乏多元化融資渠道，導致項目易受財政政策和經濟波動的影響，增加了融資風險和管理難度。首先，單一的資金來源模式使得項目容易受到財政預算周期和政府資金分配政策的影響，在經濟波動或財政緊縮時期，保障性住房項目可能會因資金不足而面臨延期或縮減的風險，影響住房供應的穩(wěn)定性和持續(xù)性。其次，由于保障性住房的公益性質，其盈利能力相對較低，限制了市場化融資渠道，如銀行貸款、債券發(fā)行或私人投資等籌集資金的能力，缺乏多元化的融資渠道不僅增加了項目的融資成本，也限制了項目的規(guī)模和覆蓋范圍，難以滿足日益增長的住房需求[3]。最后，當住房資金主要來源于政府財政時，風險也相應集中，如果出現(xiàn)財政赤字或預算超支，保障性住房項目可能首當其沖受到影響。此外，單一的資金來源也可能導致管理上面臨挑戰(zhàn)，如資金分配的公平性、效率和透明度問題，以及對項目執(zhí)行和質量監(jiān)管的難度增加。

（二）政策支持有待優(yōu)化

政策支持有待優(yōu)化是指需要改進和增強用地分配、公共財政投入、債券融資渠道、信貸支持以及稅費減免等政策措施，以降低保障性住房項目的成本和門檻，提高其可行性和吸引力，確保政策更加高效和公平地滿足低收入群體的住房需求。

第一，土地資源的緊張和成本高昂對項目的地理布局和經濟可行性構成了重大制約，土地供應的不足導致項目難以在理想的地點以合理的價格獲取土地，不僅限制了覆蓋范圍，也增加了開發(fā)成本。第二，有限的公共預算導致住房供應量無法滿足日益增長的需求，同時，也制約了項目建設和維護的質量標準，影響了居民的居住條件。第三，由于面臨債券發(fā)行難和資本市場接入限制，項目難以通過市場化途徑籌集所需資金，限制了項目的擴展和多樣性。第四，較高的貸款利率和沉重的稅費負擔加劇了項目的財務壓力，建設和運營成本的增加不僅壓縮了利潤空間，也影響了其長期的可持續(xù)發(fā)展能力[4]。

（三）住房建設工作尚需規(guī)范

住房建設工作尚需規(guī)范主要指在土地使用、建筑標準、環(huán)境保護及法律法規(guī)執(zhí)行等方面加強監(jiān)管和透明度，以確保住房建設項目的質量、安全和可持續(xù)性。一方面，建設流程的不規(guī)范和監(jiān)管不到位可能導致工程進度延誤，以及無法滿足既定的質量標準，這種情況往往源于缺乏統(tǒng)一的建設標準和質量控制體系，導致施工中出現(xiàn)材料使用不當、工藝水平參差不齊，以及安全措施執(zhí)行不嚴格等問題；另一方面，施工過程中對環(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展的考慮不足，可能會帶來生態(tài)破壞和資源浪費，項目常常缺乏對周邊環(huán)境影響的充分評估，忽視了節(jié)能減排和綠色建筑材料的使用，這樣不僅損害了自然環(huán)境，也不利于社會綠色發(fā)展目標的實現(xiàn)。

（四）保障性住房維護不當

保障性住房維護不當是因缺乏有效的維護管理機制、資金不足或居民參與度低，導致住房設施老化、損壞未能及時修復，影響居住安全和生活質量。一方面，由于缺乏定期和系統(tǒng)的房屋檢查機制，住房的結構和設施問題難以及時發(fā)現(xiàn)和解決。同時，缺少專業(yè)維護團隊或物業(yè)管理，導致日常維護工作不到位，小問題積累成大問題。此外，維護資金的不足也使得必要的維修和更新工作無法及時進行，影響住房的安全性；另一方面，居民對住房維護的重要性認識不足，缺乏日常保養(yǎng)知識和及時報告問題的意識。社區(qū)缺乏有效的參與機制，降低了居民對住房狀況的關注度和責任感，再加上缺乏激勵措施，居民參與維護的積極性不高，維護工作缺乏社區(qū)層面的支持[5]。

（五）準入和退出機制有待完善

準入和退出機制有待完善是在保障性住房政策中需要改進申請資格的明確性、審核流程的透明度，以及對不再符合條件的居民的退出機制，確保住房資源能夠公平、高效地分配給真正需要的人群。首先，準入機制因流程繁瑣和審核標準模糊，使得許多真正需要幫助的家庭在申請過程中面臨重重困難，難以及時獲得支持，這種情況不僅削弱了政策的公平性，也降低了援助措施的響應速度和實際效果。其次，退出機制的不完善導致一些經濟條件已經改善的居民仍然占據(jù)著保障性住房，阻礙了住房資源的合理流動和再分配，缺乏有效的激勵和強制措施，使得這些居民沒有適當?shù)膭恿驂毫ν顺觯M而影響了其他低收入家庭的住房機會。最后，由于缺乏實時更新的居民經濟狀況數(shù)據(jù)和有效的跟蹤評估機制，住房資源的分配不能及時根據(jù)實際需求進行調整，一些不再符合條件的居民繼續(xù)占用有限的住房資源，而真正需要幫助的家庭則無法獲得應有的支持。

三、保障性住房管理問題應對措施

（一）加強保障住房資金來源管理

加強保障性住房資金來源管理意味著通過多元化融資、提高財政資金效率和建立風險監(jiān)管機制，確保項目資金的穩(wěn)定性、可持續(xù)性和合理使用，以滿足低收入群體的住房需求。首先，與政策性銀行合作獲取低利率的長期貸款，發(fā)行住房債券以吸引社會資本，以及采用公私合作伙伴關系（PPP）模式引入私營部門參與，不僅拓寬了融資渠道，還為住房項目提供了更靈活的資金來源。其次，建立資金池以集中管理財政資金，提高資金流動性和使用效率；同時，提供財政補貼以降低融資成本，并通過稅收優(yōu)惠激勵企業(yè)參與保障性住房建設，增強財政資金的吸引力和效益。最后，進行風險分散策略，減少對單一資金來源的依賴，建立嚴格的監(jiān)管體系以確保資金使用的透明性和高效性，并實施定期的績效評估，確保投資能夠產生預期的社會效益和經濟效益。

（二）強化政策層次的支撐保障

強化政策層次的支撐保障是通過完善和實施一系列住房政策措施，包括財政補貼、稅收優(yōu)惠、信貸支持等，以增強對保障性住房項目的支持力度，確保住房政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和有效性。第一，制定專項用地計劃，優(yōu)先保障項目的土地需求，提供土地使用優(yōu)惠政策，簡化用地審批流程，縮短項目啟動時間，降低行政成本。第二，在政府預算中明確保障性住房的資金比例，確保穩(wěn)定的財政支持，探索建立長期財政投入機制，如住房基金，以保障持續(xù)的資金供應。第三，鼓勵和支持保障性住房項目通過發(fā)行債券等方式籌集資金，提供政府擔?；蚨愂諆?yōu)惠，降低融資成本，吸引更多投資者。第四，與金融機構合作，為保障性住房項目提供低息貸款，減輕財務負擔，實施稅費減免政策，降低建設和運營成本，提高項目的經濟效益。

（三）細化住房建設管理工作

細化住房建設管理工作包括制定更詳盡的操作規(guī)程、加強質量監(jiān)控、提升施工標準、強化環(huán)境保護措施和執(zhí)行法律法規(guī)，以提高項目的效率、質量和可持續(xù)性，確保工程順利進行并滿足居民的居住需求。一方面，建立和完善統(tǒng)一的建設標準和質量控制體系，確保所有項目遵循嚴格的質量規(guī)范，實施全面的施工監(jiān)管，如定期的現(xiàn)場檢查、材料審查和工藝評估，以防止材料濫用和工藝水平不一的問題，同時強化安全培訓和安全措施的執(zhí)行，確保施工現(xiàn)場安全合規(guī)。另一方面，在項目中納入環(huán)境影響評估，作為審批和建設的前提條件，確保對生態(tài)的影響降到最低，推廣節(jié)能減排措施和綠色建筑材料的使用，如太陽能板、節(jié)能玻璃等，以提高建筑的能源效率。此外，鼓勵設計和實施生態(tài)友好型的建筑方案，如綠色屋頂和雨水回收系統(tǒng)，促進住房建設的可持續(xù)性。

（四）做好保障住房日常維護管理

做好保障住房日常維護管理是指建立規(guī)范的維護流程、確保資金的持續(xù)投入、增強居民的參與意識以及實施有效的監(jiān)督和反饋機制，以確保設施的正常運行和良好狀態(tài)，從而為居民提供安全、健康、舒適的居住環(huán)境。首先，制定定期房屋檢查計劃，對住房結構和設施功能進行系統(tǒng)評估，確保及時發(fā)現(xiàn)并修復問題。同時，組建或委托專業(yè)物業(yè)管理團隊，負責執(zhí)行日常維護任務，保障住房的長期宜居性。此外，設立專項維護基金，確保維護工作有穩(wěn)定的資金支持，避免資金短缺導致的維護滯后。其次，通過引導和培訓增強居民的住房維護意識，教授他們基本的維護技能，并建立社區(qū)參與機制，使居民能夠參與住房維護的決策過程。最后，實施激勵措施，如減免物業(yè)費用，鼓勵居民積極參與住房維護，增強他們的責任感和歸屬感。

（五）規(guī)范保障住房準入退出管理機制

規(guī)范保障性住房準入退出管理機制包括明確準入條件、簡化申請流程、建立透明的審核機制、實施定期的經濟狀況復查以及制定合理的退出激勵和強制措施，確保住房資源能夠精準、高效地分配給符合條件的家庭，并在他們不再符合條件時及時釋放資源，以實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。首先，優(yōu)化準入機制，簡化申請流程，減少不必要的步驟，降低申請門檻，同時制定并公開資格審核標準，確保申請人明確自身是否符合條件。此外，建立公正透明的審核流程，保障審核工作的一致性和公平性。其次，強化退出機制，實施定期的經濟狀況復查，確保只有符合條件的家庭繼續(xù)享受保障性住房，制定退出激勵政策，如購房補貼或租房優(yōu)惠，鼓勵經濟條件改善的居民退出，同時依法執(zhí)行強制退出措施，確保住房資源的合理流轉。最后，強化信息管理和跟蹤評估，建立動態(tài)更新的居民信息數(shù)據(jù)庫，實時跟蹤居民的經濟狀況，加強政府部門間的數(shù)據(jù)共享與協(xié)調，提高信息的準確性和更新效率。實施定期評估，根據(jù)社會和經濟的變化及時調整政策，確保住房資源分配的效果最大化。

四、結語

在城市化快速發(fā)展的今天，保障性住房管理作為一項關鍵的社會政策，承擔著調節(jié)住房市場、緩解社會矛盾、促進社會公平正義的三重使命。本文深入探討了保障性住房管理的背景和意義，剖析了當前管理中存在的問題，并提出了綜合性的解決策略，旨在通過多元化的資金籌措、政策的優(yōu)化支持、建設管理的規(guī)范化、維護工作的系統(tǒng)化，以及準入退出機制的透明化，來提高保障性住房管理的整體效能。展望未來，保障性住房管理應繼續(xù)強化政策創(chuàng)新、提升服務質量、完善監(jiān)管體系，確保住房政策與時俱進，滿足人民不斷增長的對美好生活的需求，為構建和諧社會、實現(xiàn)全面建成小康社會目標作出更大的貢獻，讓每一個家庭都能享有安全、舒適、可負擔的居住環(huán)境。

參考文獻：

[1]崔穎.淺談當前保障性住房建設與管理存在的問題及對策 [J].建材發(fā)展導向，2022，20（20）：61-63.

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[5]康曦.我國保障性住房社區(qū)物業(yè)管理存在問題與對策研究[D].山西財經大學，2010.

（作者單位：濟南市公用房屋管修處）