1998年以來城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)研究

趙欣月

摘? ?要：家是安身立命之所。1998年住房制度改革取消無償分配，實(shí)行住房分配貨幣化，改變了居民傳統(tǒng)的國家福利分配的依賴思想，調(diào)動(dòng)了消費(fèi)者購房的積極性。幾十年來，城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)由緩慢增長(zhǎng)變?yōu)榇蠓黾?，居住質(zhì)量不斷提高，住房需求彈性化，在購房途徑上實(shí)現(xiàn)了租購并舉，真正達(dá)到了“居者有其屋”，但同時(shí)也帶來土地資源的浪費(fèi)、住房空置率增加、購房群體低齡化等問題。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)；變化；問題

中圖分類號(hào)：F063.2? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2024）01-0071-03

縱觀歷史，“家”對(duì)中國人來說有著不同尋常的意義，有著不可磨滅的印記。居者有其屋，安居而后樂業(yè)。因此，房子是中國人的安身立命之所，是落葉歸根之地。1998年7月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》指出，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，標(biāo)志著福利分房年代的落幕和住宅商品化時(shí)代的開始。傳統(tǒng)住房分配制度的結(jié)束，克服了住房的苦樂不均和不正之風(fēng)，校正了人們扭曲的居住消費(fèi)觀，即“住房是福利，住房靠國家”，調(diào)動(dòng)了消費(fèi)者的購房欲望。隨后陸續(xù)出臺(tái)的個(gè)人住房擔(dān)保抵押貸款、住房補(bǔ)貼制度、城鎮(zhèn)廉租住房等政策，將過去的暗補(bǔ)變?yōu)槊餮a(bǔ)，提高居民購買住房的支付能力。住宅自有率的增加，讓“家”這一個(gè)作為中國人安居樂業(yè)的載體，不再虛無縹緲，真正實(shí)現(xiàn)了居者有其屋。

一、我國城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)的變化

（一）在居住消費(fèi)上，由緩慢增長(zhǎng)變?yōu)榇蠓黾?/p>

20世紀(jì)50年代后期，我國的經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)思想是“先生產(chǎn)，后生活，高積累，低消費(fèi)”，在這樣的思想下采用低工資制度，房子作為福利，由單位建房或者買房直接分配給工人，職工只需繳納低廉的租金就可住到房子。到1997年全國公房租金平均每平方米1.29元，成本租金每平方米為6.52元，相當(dāng)于占成本租金的20%[1]。因此，住房幾乎成為一種實(shí)物福利，但同時(shí)也抑制了居住消費(fèi)，須知1996年我國城鎮(zhèn)居民住宅支出（包括租金、燃料和能源）占總消費(fèi)的比重為7.7%，而日本在1992年就已高達(dá)20.2%，印度1995年達(dá)19.4%，就連我國農(nóng)村居民也達(dá)到13.9%[2]，且1997年我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有8.4平方米，還有幾百萬戶人均居住面積不足4平方米。

1998年房改，住房分配貨幣化，住房商品化的觀念開始浮現(xiàn)于廣大城鎮(zhèn)居民腦海中，人們逐漸放棄“等、靠、要”的依賴觀念，將過去完全由國家和單位承擔(dān)的住房責(zé)任轉(zhuǎn)化為個(gè)人承擔(dān)住房問題。同時(shí)，為調(diào)動(dòng)居民購房的積極性，人民銀行對(duì)各商業(yè)銀行住房貸款的指導(dǎo)性計(jì)劃是1 000億元，貸款規(guī)模同比上年實(shí)際多出700多億元，并修訂《個(gè)人住房擔(dān)保抵押貸款暫行辦法》，貸款由主要支持商品住宅的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向支持商品住宅的消費(fèi)及配套服務(wù)[3]，讓利于民。之后消費(fèi)信貸的完善，住房二手市場(chǎng)的全面開放，使房市升溫，2007年城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到22.6平方米，為1997年的2.7倍。但是居住消費(fèi)支出占人均消費(fèi)支出的比重仍然不高，增長(zhǎng)緩慢，2006年占比10.4%，相較于1998年的9.43%，只增幅0.1。這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，居民買不起。同時(shí)雖然有住房金融業(yè)務(wù)，但老百姓仍遵循著量入為出的消費(fèi)原則，不敢花明天的錢提前消費(fèi)。而且政府提供經(jīng)濟(jì)適用住房，但這些住房往往建立在城市的偏遠(yuǎn)地區(qū)，且由于實(shí)行限價(jià)，開發(fā)商為謀取自己的利益，降低建造標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施，使得房子質(zhì)量差，百姓不愿花冤枉錢，更不樂意買房。

2006年住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商品房面積為90平方米以下的比重增加，要求達(dá)到建造的70%，這使得買不起大房的人能夠支付得起小房。且2012年棚戶區(qū)改造進(jìn)一步加大力度，人們獲得安置費(fèi)，有足夠的資金買房。因此排除2008年受美國次貸危機(jī)的影響，造成房市短暫低迷。自2009—2021年住房消費(fèi)占比大幅度增加，從10.02%增加至24.43%，足足增幅14.41個(gè)百分點(diǎn)。且買房帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如，家居、家具、家電等高檔商品走入大眾市場(chǎng)。2015年中國家具行業(yè)利潤總額達(dá)到500.9億元，相較于2012年上漲45.31%。另外，水、電、燃料及其他消費(fèi)在人均居住消費(fèi)性支出的占比上漲，1998年占比為57.65%，2008年已經(jīng)達(dá)到63.23%。

（二）在住房質(zhì)量上，從基本滿足居住需求變?yōu)樾】敌?、舒適型需求

夏天不擋雨、冬天不御寒、晴天塵土飛、雨天滿街泥，這是過去街頭巷口的常見現(xiàn)象。在當(dāng)時(shí)人們住的是筒子樓現(xiàn)已成為危房，有的住房甚至“外面下大雨，屋內(nèi)下小雨”，可見生存環(huán)境之艱難。1985年城市平均每人居住面積為5.2平方米，三代同居一室在當(dāng)時(shí)是普遍現(xiàn)象。周圍環(huán)境臟、亂、差，每萬人群才有5.8座公廁，城市綠化中每萬人綠地面積為13.7公頃，用水用氣的普及率分別是81%和22.4%。1998年房改取消分配住房，在中國傳統(tǒng)文化“有房才有家”的影響下，對(duì)于中國人來說，住房不僅只是一個(gè)居住的物理空間，更是成家立業(yè)、安身立命、安居樂業(yè)的根本。因此，即便要承擔(dān)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力也要買房，買房便成一種生存性需要。到2009年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)到31.3平方米，同時(shí)居民自有住房數(shù)量大幅度提高，住房自有率達(dá)到80%以上。住房占居民家庭全部財(cái)產(chǎn)的平均比重已經(jīng)超過50%，是居民家庭財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)最快的部分[4]。

住房首先是為了實(shí)用，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，舒適就成為人們對(duì)住房的渴求。從小房換大房，從合居到分居，花錢裝修，展現(xiàn)了人們追求享受的過程。過去房屋內(nèi)部構(gòu)造簡(jiǎn)單，衛(wèi)生間和水房屬于公用，而現(xiàn)在所建的新房，一般都設(shè)有客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)這些空間，可謂是一應(yīng)俱全。建筑式樣豐富，2018年小樓房占比為25.58%，平房占比29.58%，單元房占比44.84%，四合院、聯(lián)排別墅、別墅及其他占比較小，①多樣化的住房類型豐富了居民的購房選擇，其中以單元房是城鎮(zhèn)居民的主要選擇。飲水廚房設(shè)施方面，2018年城鎮(zhèn)居民有83.7%的人用自來水，16.3%的人選用純凈水、桶裝水及過濾水等，城鎮(zhèn)的燃?xì)馄占奥?6.7%，其中35.1%的人用的是天然氣和管道煤氣，32%的人用的是罐裝煤氣和液化氣，22%的人直接用電做飯，只有1.7%的人還在用煤炭。相應(yīng)地對(duì)于冰箱、微波爐等廚房用具走進(jìn)家家戶戶，冰箱由城鎮(zhèn)家庭平均每百戶擁有76.08臺(tái)增加到101.8臺(tái)，可以說是家家戶戶都有一臺(tái)冰箱，甚至兩臺(tái)及以上?？照{(diào)、油煙機(jī)，消毒碗柜等，這些從無到有的設(shè)施進(jìn)一步地讓居民的生活舒適便捷。由于新冠肺炎疫情暴發(fā)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)也納入居民購房的考量當(dāng)中，改善型住房需求被釋放，物業(yè)類型需求分化加劇。

（三）在住房需求上，由剛性需求變?yōu)閺椥孕枨?/p>

過去的福利分房制度，人們并沒有遵循商品價(jià)值規(guī)律進(jìn)行等價(jià)交換，而是支付遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房?jī)r(jià)值的貨幣便可獲得住房，但僧多粥少，沒有分到房子的人不得不過著三代或四代同堂的“蝸居”生活。1998年房改取消福利分房，住房消費(fèi)被釋放，沒房的想買房，有房的想住更好的房。隨著小城鎮(zhèn)戶籍制度改革，城市化進(jìn)程加快，大量非城市人口進(jìn)城購房，除此之外在城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中，當(dāng)?shù)卣賳T急功近利的心態(tài)，以至大拆大建也帶來被動(dòng)性住房需求的增加，造成住房供求矛盾突出，使住房需求具有一定的剛性?！笆晃濉逼陂g，我國以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。但由于住房結(jié)構(gòu)調(diào)整不完善，適合租賃補(bǔ)貼家庭租賃的小戶型住房供應(yīng)仍然短缺，部分城市還出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)象。例如，2007年北京一居室住房供求比為1∶4[5]，因此黨的十七大提出“住有所居”的目標(biāo)，指出不能忽視“夾心層”的問題。

“夾心層”是一個(gè)相對(duì)概念，是指那些不在社會(huì)保障房資格條件范圍內(nèi)，又買不起商品房，被夾在中間的群體[6]，中低收入家庭正是夾心層的主體。為此“十二五”期間將加快發(fā)展公共租賃房，繼續(xù)推進(jìn)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，增加限價(jià)商品住房供應(yīng)，加快棚戶區(qū)改造步伐，以解決好低收入和中等偏下收入群眾的住房困難，截至2015年我國城鎮(zhèn)戶均住房擁有量已超過1套。隨著空置房與待售房面積大量增加，2015年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出“三去一降一補(bǔ)”，其中去庫存之一就是逐步降低房地產(chǎn)庫存，可見在此之后人們買房更傾向于是一種投機(jī)性需求。

（四）在購房途徑上，由只售不租變?yōu)樽馐鄄⑴e

1998年房改后取消無償分房，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的目標(biāo)，并指出新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租，鼓勵(lì)職工利用工資收入和住房公積金買房。然而1999年北京市推出的經(jīng)濟(jì)適用房每平方米2 000—4 000元，根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，大城市城鎮(zhèn)居民家庭人均消費(fèi)性支出為4 617.34元，平均每戶家庭人口為3.09人，因此按照平均每人可支配收入5 825.21元計(jì)算，每戶能夠節(jié)余3 732.3183元。而一套60平方米兩室的住宅基本能夠滿足一個(gè)三口之家的長(zhǎng)期居住，因此按照最低價(jià)每平方米2 000元的價(jià)格購買60平方米的住宅需要120 000元，根據(jù)節(jié)余的錢數(shù)，需要將近32年才能買下這套住宅，使得不僅低收入者買不起，就是中等收入家庭也不敢問津，只能望房興嘆。

居者有其屋，并不表示人人都要買房。在一些發(fā)達(dá)國家，住房消費(fèi)比例一般是租房者多于買房者。例如，私人租房在美國就十分盛行，法國、荷蘭、瑞士等國房屋租住率達(dá)50%以上[7]。因此，我國于2004年頒布了《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，改變了以往經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租的做法，實(shí)行租售并舉，讓居民住房實(shí)現(xiàn)租得到、住得起，買得到、買得起，也對(duì)居者有其屋起到“托底”作用。之后國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃明確指出對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主。黨的十九大報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。對(duì)于就業(yè)不穩(wěn)定的年輕職工、剛畢業(yè)的學(xué)生等這些沒有購房能力的群體，以及外來務(wù)工人員的住房問題，則更應(yīng)當(dāng)向他們引導(dǎo)“以租為主”的理念。據(jù)2020年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，我國城鎮(zhèn)人口數(shù)量為9.02億，全國住房租賃人口數(shù)量達(dá)到2.25億，租房人口占城鎮(zhèn)人口數(shù)量的1/4，且根據(jù)社科院發(fā)布的《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，租房時(shí)常超過3年以上的人已有60%，二成租客表示愿意一直租房，甚至超過半數(shù)的租客愿意以“租房結(jié)婚”代替原來的“買房結(jié)婚”的方式。由此可見，租房、甚至長(zhǎng)期租房已經(jīng)成為當(dāng)代年輕人主要生活方式之一。

二、我國居住消費(fèi)存在的問題

（一）超前住房消費(fèi)，消費(fèi)群體低齡化

貸款方式的完善，使居民傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念開始轉(zhuǎn)變，不再是“量體裁衣”的節(jié)約消費(fèi)，而是出現(xiàn)了“瘦子裁寬衣”的超前消費(fèi)。而在這些超前消費(fèi)的群體中，青年人代替幾年前住房消費(fèi)的主力軍中年人，成為最具代表性的人物，支撐著住宅消費(fèi)市場(chǎng)的半壁江山，尤其是“80后”和“90后”。隨著這群人步入社會(huì)，他們追求個(gè)性、時(shí)尚，雖然儲(chǔ)蓄不多，但貸款能力和意愿更強(qiáng)，更傾向于超前消費(fèi)。同時(shí)這群人盲目地追求住房奢侈與豪華，脫離自身所能承受的經(jīng)濟(jì)水平，造成“啃老”現(xiàn)象。須知“成家立業(yè)”是中國五千年文化積淀下來的傳統(tǒng)思想，父母對(duì)成家立業(yè)十分關(guān)注，往往會(huì)為子女提供資金資助。2020年我國房?jī)r(jià)進(jìn)入“萬元時(shí)代”，但2020年全國城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員年平均工資才57 727元，2020年全國居民人均消費(fèi)支出是21 210元，因此青年人想存款買房十分困難。何況現(xiàn)在結(jié)婚的首要條件就是車與房，更加加重“啃老”現(xiàn)象，為此要控制房?jī)r(jià)，向青年人引導(dǎo)以租為主的觀念。

（二）住房空置率較高，土地資源浪費(fèi)

1998年房改過后，房地產(chǎn)行業(yè)擺脫低迷狀態(tài)，開始升溫。例如，北京市1998年商品住房銷售面積為484.7萬平方米，2015年銷售面積達(dá)到1 554.25萬平方米，增加3倍多。雖然房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)欣欣向榮、一片繁華的景象，但住房的空置率在進(jìn)一步增加。2010年國家電網(wǎng)對(duì)全國660個(gè)城市進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)高達(dá)6 540萬套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，而這些空置房足以供2億人居住[8]。2013年我國家庭自有住房率達(dá)九成，超20%的家庭擁有多套房，我國家庭的住房擁有率已達(dá)90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.0%，與歐美發(fā)達(dá)國家相比，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。其中，高出英國家庭的20.3%，高出美國家庭的21.8%，高出德國家庭的33.7%[9]。2010—2018年，我國購買三套及三套以上住宅的家庭比例從6.5%增加至25%。①《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告指出，在空置率方面，二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠(yuǎn)超一線城市的16.8%。然而按照國際通行的空置率標(biāo)準(zhǔn)，商品房空置率的合理區(qū)間一般在3%—10%，而我國內(nèi)地的空置率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)指標(biāo)。房屋空置浪費(fèi)了大量的土地資源，而土地資源有限的、不可再生的，特別是城市土地更是有限，為此應(yīng)實(shí)行限購，繳納空置稅。

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